Anwalt in Vietnam Oliver Massmann Wohnraum und Immobilien

1. Anwalt in Vietnam Oliver Massmann Wohnraum und Immobilien
Durch die Verabschiedung des neuen Gesetzes zum Immobilienhandel 2014 (LREB) und dem
Gesetz zum Wohnraum 2014 (LRH) wird Vietnams Immobilienindustrie eine höhere Nachfrage
an Grundstückskäufen und Investitionen in Kürze erwarten dürfen. Die Verabschiedung der
beiden Gesetze wird willkommen geheißen, trotzdem sind noch einige Vorbehalte in Bezug auf
die Konkurrenzfähigkeit von Immobilienprojekten vorhanden, auf die im Folgenden
eingegangen werden wird.
1. Stammkapitalerfordernis
Der dritte Entwurf des Dekrets welches das LREB begleiten wird, sieht eine Änderung bzgl. der
Höhe des Stammkapitals vor. Projekte, welche zustimmungsbedürftig sind, benötigen demnach
ein Stammkapital von 50 Mrd. VND, nicht zustimmungsbedürftige Projekte nur 20 Mrd. VND.
Für kleinere Projekte könnten jedoch auch schon die 20 Mrd. VND als Mindeststammkapital zu
hoch sein und damit eine abschreckende Wirkung auf Investoren haben und somit den
Immobilienmarkt negativ beeinflussen. Es sollte in Betracht gezogen werden, dass es sinnvoller
wäre, wenn anstelle eines fixen Betrages jeweils ein gewisser Prozentsatz des geplanten
Investments gefordert werden würde. Dies würde sowohl sicherstellen, dass nur Unternehmen
mit gesicherten finanziellen Ressourcen sich am Immobiliengeschäft beteiligen, als auch das
kleinere Projekte nicht an der 20 Mrd. VND Grenze scheitern. Generell wäre es von Vorteil,
wenn die 20 Mrd. VND als Mindestkapital nicht auf Immobilienprojekte Anwendung finden
würden. Es gibt sogar Immobilientransaktionen bei denen kein hohes Kapital von Nöten ist, wie
zum Beispiel, bei der Anmietung und Untervermietung von Räumen/Wohnfläche.
2. Strenge Zeitvorgaben für die Kapitalaufbringung
Gemäß Artikel 48.2 und 74.2 des Unternehmensgesetzes muss innerhalb von 90 Tagen nachdem
die Eintragung des Unternehmens beantragt worden ist, das Stammkapital von den
Gesellschaftern komplett eingezahlt worden sein. Von dieser Regelung gibt es keine Ausnahme,
egal ob es sich um ein Investitionsgeschäft mit viel Kapital handelt oder das Projekt über einen
langen Zeitraum geplant ist. Großangelegte Immobilien Projekte sehen sich ernsthaften
Problemen gegenüber gestellt, zum einen ist das erforderte Stammkapital zu hoch um es in dieser
kurzen Zeitspanne zur Verfügung zu stellen, zum anderen ist es unrealistisch, diese große
Summe schon am Anfang einer Investition zur Verfügung zu haben. Das hat zur Folge, dass
Kapital nicht effizient genutzt wird und dass der Wettbewerb verlangsamt wird. Die Regierung
sollte das Stammkapital in Verbindung mit der Projektgröße und der Projekt Dauer festlegen.

2. 3. Fehlende Übergangsvorschriften
Das neue LREB hat keine Übergangslösung für die Verträge, welche unter dem alten Recht, also
vor dem 01. Juli 2015, geschlossen worden sind. Das vierte Entwurf Dekret zum LRH enthält
Übergangsvorschriften für Verträge die vor dem 01. Juli 2015 geschlossen wurden. Die
Vorschriften richten sich jedoch nicht an alle Vertragsarten, sondern nur auf die Berechnung und
Aufzeichnung von Wohnraum, sowie den Gewährleistungszeitraum bzgl. des Wohnraums und
der Parkplätze. Die Frage, wie andere Verträge, welche vor dem 01. Juli 2015 unterzeichnet
worden sind, behandelt werden sollen bleibt offen. Um jedoch eine gewisse Rechtssicherheit
herzustellen, wäre es vernünftig, dass die Verträge, die vor dem 01. Juli 2015 abgeschlossen
worden sind auch noch nach dem Recht behandelt werden, dass zu diesem Zeitpunkt galt.
4. Recht auf Eigentumserwerb für Ausländer
Zum ersten Mal ist es, gemäß dem Artikel 161.2(a) LRH, ausländischen natürlichen und
juristischen Personen erlaubt Eigentum in Vietnam zu erwerben. Der Erwerb ist jedoch
beschränkt auf 30% der Wohnungseinheiten in einem Gebäude oder 250 Häuser in einem Gebiet.
Artikel 68.4 des vierten Entwurf Dekret zu LRH limitiert jedoch noch weiter, dass ausländische
juristische oder natürliche Personen von max. 10% des gesamten Wohnraums in einem Gebiet
Eigentümer sein dürfen. Diese Einschränkung scheint nicht mit dem LRH übereinzustimmen.
Das vierte Entwurf Dekret führt eine weitere Einschränkung ein, während Artikel 159.2 (b) LRH
ausländischen natürlichen oder juristischen Personen es nur verbietet sich Häuser innerhalb der
nationalen Sicherheits- und Verteidigungsbereiche zu kaufen. Das Entwurf Dekret erweitert
dieses Verbot und verbietet es, dass ausländische natürliche oder juristische Personen Eigentum
in Gebieten erwerben, in denen Ausländern schon nach dem Gesetz für Aufenthalt und Reise der
Aufenthalt beschränkt oder verboten wird.
Um eine gewissen Wettbewerbsfähigkeit des vietnamesischen Immobilienmarktes
sicherzustellen, wäre es besser, wenn die Einschränkungen, die das Dekret enthält, entfernt
würden.
5. Erstes Mal für ausländische Investoren – aktueller Entwurf schränkt das Recht auf
Projektzuschlag ein
Gemäß Artikel 15.1 (d) des Entwurf Dekretes zum LREB, muss das Bewerbungsdossier für den
Unternehmenstransfer ein „Unternehmens-Registrationszertifikat“ beinhalten. Ganz allgemein
betrachtet ist dieses Erfordernis weder für einheimische Investoren noch für ausländische
Investoren, die bereits in Vietnam tätig sind, ein Hindernis, es kann jedoch zu einem Problem

3. werden für die Investoren und zwar für jene Investoren, die zum ersten Mal in Vietnam
Geschäfte machen wollen. Hier wäre empfehlenswert, dass die Regierung dieses Erfordernis für
die erstmalige Registrierung herausnimmt.
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Bitte zögern Sie nicht und kontaktieren Herrn Massmann unter omassmann@duanemorris.com
falls Sie Fragen zu dem oben gelesenen haben sollten.
VIELEN DANK !