TAI LIỆU THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

1. ĐỀ TÀI: LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
NHÀ CAO TẦNG
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐÔ THỊLẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐÔ THỊ
NHÓM 1 :
ĐỖ HUYỀN TRANG
PHAN THỊ VỊNH
NGUYỄN THỊ SEN
ĐẶNG THỊ THÚY
NGUYỄN THỊ THẮM

2. PHẦN I: LÝ THUYẾT CHUNG
VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Các mối quan hệ
Kĩ năng nghề nghiệp
Trình độ chuyên môn nghề nghiệp
Sự nhạy bén công việc
Năng lực tài chính
Vị trí dự án
Chính sách kinh tế
Nhu cầu thị
trường
Chính
sách
tài chính
Sự
cạnh
tranh
Tiến
bộ KHCN
Tình hình chính
trị
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH SWOT

3. KẾT THÚC DỰ ÁN
THỰC HIỆN DỰ ÁN
Nghiên cứu khả thi
Nghiên cứu tiền khả thi
Nghiên cứu cơ hội đầu tư
Lập và phân tích dự án
Lựa chọn p/a khả thi:
1. Điều kiện KTXH
2. NC thị trường
3. NC kĩ thuật
4. Phân tích tài chính
5. Hiệu quả KTXH
1. BCĐT đc thông qua/ chủ trương
2. CĐT đủ năng lực tài chính
3. Đơn vị lập đủ năng lực chuyên môn
3 điều kiện
Nội dung thuyết minh
1. Sự cân thiết và mục tiêu
2. Qui mô dự án
3. Các giải pháp thiết kế
4. Đánh giá ĐTM
5. Tổng mức đầu tư
Thiết kế cơ sở
CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
Trình tự lập dự án ĐTXD
1. Cử chủ nhiệmdự án
2. Lập nhóm soạn thảo
3. Chuẩn bị đề cương
4. Triển khai soạn thảo
5. Lập dự án khả thi

4. PHẦN II: VÍ DỤ CỤ THỂ
Tên dự án: Cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ lô đất
NO5 - Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng
Địa điểm: Trung Hòa - Cầu Giấy - Hà Nội
Chủ đầu tư: Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam
(VINACONEX)
Hình thức đầu tư: Xây dựng mới.
Quản lý Dự án: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Nhà & Đô thị (VINAHUD)
Cơ quan lập Dự án: Công ty CP Tư vấn đầu tư xây dựng & Ứng dụng công
nghệ mới (Vinaconex R&D)

5. Lập dự án
Qui mô dự án
Giải pháp kĩ
thuật
Tổng mức đầu
tư
ĐTM
Sự cần thiết
và mục tiêu
Phân tích
dự án
Phân tích
Tài chính
Phân tích
Hiệu quả
KTXH
Thực hiện
dự án
Không
thực hiện
ĐạtmụctiêuKođạtmụctiêu

6. SỰ CẦN THIẾT – MỤC TIÊU DỰ ÁN
Sự cần thiết:
 Nhu cầu căn hộ chung cư đang nóng, đối tượng là những người trẻ
tuổi có thu nhập cao làm việc và sống ở Hà Nội. Đối tượng có số
lượng lớn, có xu hướng mua chung cư thay vì đất đai và xây nhà.
 Sau khi VN gia nhập WTO nhu cầu văn phòng cho thuê tăng cao.
 Khu đất có vị trí thuận lợi giao thông, gần trung tâm. Khu vực có hạ
tầng xã hội đầy đủ (gần chợ, trường học...)
 Năm 2007 nhà đầu tư chuyển hướng sang kinh doanh BĐS do: ngân
hàng có chính sách cho vay ưu đãi nhà, giá vàng và đôla ít biến động,
đầu tư BĐS ít rủi ro hơn đầu tư chứng khoán.
Mục tiêu:
 Tạo ra lợi nhuận kinh tế
 Đáp ứng nhu cầu nhà ở. Tạo nên quần thể kiến trúc đẹp, văn minh
hiện đại

7. QUI MÔ DỰ ÁN
Qui mô: Là tổ hợp 4 khối cao tầng: 2 khối 25 tầng và 2 khối 29 tầng
với diện tích lô đất: 29.680 m2
Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình:
Vốn vay ngân hàng ≈4.26%
Vốn tự có của chủ đầu tư ≈ 12%
Vốn huy động của chủ đầu tư ≈ 83.74%
Thời gian thực hiện: trong 3 năm (Từ Quý IV năm 2007 đến Quý IV
năm 2010)

8. GIẢI PHÁP THỰC HIỆN
 Giải pháp QH tổng mặt bằng
+ Mặt bằng xây dựng nhà: 6.862 m2
+ Mật độ xây dựng: 23%.
+ Tầng cao trung bình 26,6 tầng
+ Hệ số sử dụng đất: 6
 Phương án kiến trúc:
+ Mỗi tòa nhà có 3 tầng hầm dùng
làm siêu thị và ga ra
+ Tầng 1: sinh hoạt cộng đồng và nhà trẻ
+ Tầng 2-6: văn phòng cho thuê, không gian phụ trợ
+ Tầng >7: nhà ở
+ Có 4 thang máy và 2 thang bộ

9. Hệ thống PCCC bao gồm:
Hệ thống báo cháy tự động:
Hệ thống cấp nước chữa cháy
tự động (lắp đặt ở tầng hầm)
Hệ thống bình ứng cứu nhanh
GIẢI PHÁP PCCC
Đầu phát hiện cháy

10. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
Đánh giá chung Mức độ tác động
Thấp Trung bình Cao
Nước mặt x
Không khí x
Tiếng ồn x
Địa hình x
Cảnh quan x
Nước ngầm x
Động thực vật x
Dân cư x

11. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
Nội dung
1. Chi phí xây dựng
2. Chi phí thiết bị
3. Chi phí khác
4. Chi phí dự phòng
5. Lãi vay
6. Chi phí SD đất
Tổng mức đầu tư:
(1.842,3 tỷ đồng)
1.208,29 tỷ đồng
103,29 tỷ đồng
79,58 tỷ đồng
146,31 tỷ đồng
31,57 tỷ đồng
201,33 tỷ đồng

12. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Doanh thu chi tiết của dự án
2008 2009 2010 2011 2012-2016 2017-2030
Công suất khai thác cho thuê 25% 90% 90% 95%
Doanh thu cho thuê 29.485 106.147 106.147 112.044
Tỷ lệ bán 28% 30% 32% 10%
Doanh thu bán hàng 477.522 511.663 545.773 170.554
Tổng doanh thu trước thuế 477.522 511.663 575.529 276.701 106.147 112.044
Lũy kế 477.522 989.214 1.564.473 1.841.174 2.371.911 3.940.531
Thuế VAT 10% ( Lũy kế) 47.744 98.921 156.447 184.117 237.191 394.053
Tổng doanh thu sau thuế 3.546.478
Nguồn thu của dự án Đơn vị Khối lượng Đơn giá
Thành tiền
(2007-2030)
Nguồn thu bán căn hộ m2
117.256 16,000 1.876.096
Doanh thu bán trước thuế 1.705.542
Nguồn thu cho thuê văn phòng m2
2.458.488
Tổng nguồn thu đến 2030 4.334.584
ĐV: triệu đồng

13. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
ĐV: triệu đồng
Lợinhuận
BIỂU ĐỒ LỢI NHUẬN TỪ CHO THUÊ VĂN PHÒNG TỚI NĂM 2030
Tổng lợi nhuận cho thuê = 1.317.740

14. Dòng tiền
của Dự án
Tổng 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
DÒNG RA
Trả tiền sử dụng đất 180.000 90.000 90.000
Chi phí đầu tư hệ
thống kỹ thuật
21.333 10.666 10.666
Chi phí đầu tư xây
dựng
1.647.402 34.917 363.640 410.590 541.403 226.841 70.011
Chi phí bán hàng 98.083 14.469 14.469 14.469 28.938
Duy tu bảo trì 50.352 25.176 25.176 25.176
Tổng dòng ra 1.997.170 90.000 124.917 378.109 425.059 566.538 266.445 95.187 25.176 25.176
DÒNG VÀO
Vốn vay ngân hàng 101.190 60.000 41.190
Vốn huy động 2.159.616 477.552 511.663 575.259 276.701 106.147 106.147 106.147
Vốn tự có 113.727 30.000 83.727
Tổng dòng vào 2.374.533 90.000 124.917 477.552 511.663 575.259 276.701 106.147 106.147 106.147
Dòng tiền cân đối 99.443 86.603 8.721 10.256 10.961 80.917 80.917
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

15. KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VỐN VAY
Trả nợ vốn vay ban đầu 2006 2007 2008 2009
Nợ đầu năm 61.800 115.349 29.748
Vay trong năm 60.000 41.190
Nguồn trả nợ ( Dòng tiền) 99.443 86.603
Trả gốc trong năm 99.443 29.748
Lãi trong năm ( 12%) 1.800 12.359 13.842 3.570
Nợ cuối năm 61.800 115.349 29.748
Tổng trả nợ ( gốc và lãi) 132.761 99.443 33.318
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

16. Gi¸ trÞ hiÖn t¹i rßng tÝnh ®Õn năm 2030
NPV: 111,227 tû (VĐT:113,727 tỷ)
SuÊt thu lîi néi t¹i cña Dù ¸n
IRR: 15,25 %. (Lãi suất 12%)
Thêi gian hoµn vèn ≈ 12,03 năm.
(cã tÝnh ®Õn suÊt chiÕt khÊu 12 %/năm)
Đạt được mụcĐạt được mục
tiêu tài chínhtiêu tài chính
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Phân tích các chỉ tiêu tài chính khác

17. PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN
CÁC YẾU TỐ Đánh giá Dự án
Sự phù hợp qui hoạch x Có QHCT 1/500
Nhu cầu sử dụng đất x
Lô đất N05 đủ diện tích để thực hiện các chỉ tiêu
sử dụng đất
Khả năng GPMB x MB sẵn có từ KĐT
Khả năng huy động vốn x
- Trong 2 năm đầu CĐT có đủ vốn tự có. Vốn vay
ngân hàng
-- Trong năm thứ 3 huy động được vốn từ khách
hàng (do nhu cầu thị trường rất cao, dự án có ưu
điểm hơn dự án khác vì có bố trí thêm hạ tầng xã
hội: nhà trẻ, không gian sinh hoạt cộng đồng, giá
bán thấp và tương đương các công trình gần kề)
Kinh nghiệm quản lý của CĐT x Vinaconex là đơn vị có uy tín và kinh nghiệm trong
xây dựng
Khả năng hoàn trả vốn x
Sau khi huy động được vốn sẽ có khả năng hoàn
trả vốn cho ngân hàng và chủ đầu tư.
Giải pháp PCCC x
Có hệ thống báo cháy, chữa cháy phù hợp các TC
ngành

18. Thay đổi tài chính
của dự án
Vật liệu
Thiết bị
Các qui định
của chính phủ
Doanh thu
thay đổi
Truyền
thông kém
Thay đổi chế
độ tiền lương
Thiên tai
PHÂN TÍCH TÍNH BẤT ĐỊNH

19. ĐÁNH GIÁ LỢI ÍCH CỦA DỰ ÁN
CĐT
Nhà
nước
Xã hội
 Tạo lợi
nhuận cho
chủ đầu tư
 Thu
được thuế
và phí sử
dụng đất
 Tạo việc
làm và thu
nhập NLĐ
 Tạo nhà
ở, đảm bảo
an sinh xã
hội

20. www.themegallery.com