Dokumen tersebut membahas 5 faktor kunci yang dipertimbangkan bank dalam menentukan besaran kredit rumah yang dapat diberikan, yaitu: (1) penghasilan, (2) hutang atau kewajiban berjalan, (3) besaran pembiayaan sendiri, (4) sejarah hutang sebelumnya, dan (5) keberlangsungan penghasilan. Semakin besar penghasilan dan pembiayaan sendiri serta semakin stabil penghasilan dan sejarah kredit, akan se

1. 5 Faktor Kunci Pembelian
Kredit Rumah

3. Oleh :
Mike Rini Sutikno, CFP.

4. 5 Faktor Kunci Pembelian Kredit Rumah
Membeli rumah mereka melalui kredit rumah., bisa jadi merupakan ikatan , komitmen atau
perjanjian hutang piutang terbesar dan terpanjang yang mungkin pernah Anda putuskan. Karena
harga rumah yang mahal maka semakin besar pula kredit rumah yang dibutuhkan dan semakin
panjang pula waktu untuk mengembalikannya, biasanya berlangsung sampai antara 10 sampai 15
tahun dari hidup Anda.
Jika kita perhatikan saat ini di pasaran kredit rumah telah banyak terjadi perubahan . Kredit
rumah yang banyak disuplai dari bank telah membuat berbagai penawaran yang variatif untuk
menarik minat masyarakat agar mau mengambil produk kredit rumahnya. Kenyataan bahwa telah
terjadi perubahan di dunia perbankan, dimana banyak pemain lama yang kandas dan
adanya pemain baru yang muncul juga semakin menambah suasana kompetisi yang panas. Dengan
semakin banyaknya pilihan kredit rumah ini seharusnya memang semakin menguntungkan bagi
kita para calon konsumen.
Sayangnya mendapatkan kredit rumah dari bank tidak menjadi lebih mudah dari tahun ke tahun.
Untung saja, kita tidak harus membuat antrian panjang di bank untuk mengajukan kredit rumah.
Walaupun demikian , proses persetujuan kredit rumah tetap saja harus melalui berbagai tahap
proses penyaringan. Kerumitan itu bahkan terus bertambah dengan macam-macam proses
administrasi dan legalisasi yang memang sudah satu paket yang tidak terpisahkan dengan kredit
rumah. Belum lagi biaya-biaya seputar transaksi pembelian rumah berikut biaya pengikatan
kreditnya, serta biaya administrasi lainnya. Tidak heran jika banyak orang menganggap proses
mendapatkan kredit rumah itu sangat panjang dan rumit.
Namun, jangan putus asa, memilih kredit rumah yang sesuai dengan Anda tidak sesulit yang Anda
bayangkan, dan berharap agar permohonan kredit rumah Anda disetujui bukanlah tidak mungkin,
jika Anda menjalankan beberapa langkah dasar berikut ini .

5. Saya membutuhkan pinjaman untuk membeli rumah. Darimana saya harus mulai?
Area paling penting yang pertama kali harus Anda analisa adalah kemampuan finansial Anda. Tidak
ada gunanya jika Anda memaksa meminjam di luar kesanggupan Anda mengembalikannya. Jika
Anda melakukannya juga, Anda mungkin berakhir dengan memiliki rumah impian Anda, namun
menderita secara finansial ketika dari waktu ke waktu mencoba memenuhi kewajiban pembayaran
cicilan kredit rumah yang terlalu besar sambil berusaha sekuat tenaga memenuhi kebutuhan rumah
tangga sehari-hari yang cenderung meningkat tiap tahun.
Jadi bagaimana saya memastikan bahwa saya mengambil kredit rumah yang
tidak akan membahayakan kondisi keuangan saya?
Pada umumnya bank-bank sebagai pihak yang memberikan pinjaman atau sebagai pihak kreditur
akan membantu Anda menghitung berapa jumlah pinjaman kredit rumah yang berada dalam
wilayah kesanggupan finansial anda. Ketika menganalisa kesanggupan Anda dalam meminjam,
bank bisanya menggunakan 5 faktor sebagai pertimbangan dalam menentukan berapa besarnya
pinjaman. 5 faktor itu adalah, penghasilan Anda saat ini, jumlah hutang yang berjalan dan berapa
jumlah cicilan hutangnya per bulan, besarnya pembiayaan sendiri, sejarah hutang Anda
sebelumnya, dan keberlangsungan penghasilan Anda.
Dengan mengetahui ke 5 faktor kunci ini, diharapkan bisa membantu Anda memperkirakan terlebih
dahulu berapa besarnya jumlah kredit rumah yang sanggup Anda pinjam dan yang bisa disetujui
bank Anda.
1. Penghasilan
Untuk menghitung berapa besarnya maksimal pinjaman yang bisa diberikan berdasarkan
penghasilan saat ini, biasanya bank menggunakan metode yang sederhana saja yaitu menggandakan
penghasilan utama ditambah penghasilan ke dua, yang biasa dikenal dengan metode “tiga ditambah
satu“. Jadi jumlah pinjaman maksimal adalah “3 kali penghasilan utama pertahun, ditambah satu
kali penghasilan ke dua per tahun”. Contohnya begini jika, jika pasangan suami istri mengajukan
kredit rumah, dimana penghasilan suami Rp 5 juta perbulan atau Rp 60 juta pertahun, dan
penghasilan istri Rp 3 juta per bulan atau Rp 36 juta per tahun, maka bank kemungkinan akan bisa
memberikan maksimal pinjaman sampai dengan jumlah Rp 216 juta. Namun jika Anda masih single
maka yang diperhitungkan adalah penghasilan utama saja sebab belum memiliki joint income
dengan pasangan.
Jenis penghasilan yang dipertimbangkan oleh bank bervariasi, namun secara umum penghasilan
yang rutin dan terjamin atau sudah pernah diterima secara rutin dimasa lalu-lah yang
diperhitungkan. Sebaliknya penghasilan yang tidak rutin atau sesekali saja seperti uang lembur,
kemungkinan besar akan diabaikan.
Bank juga akan membutuhkan bukti tertulis yang bisa memverifikasi penghasilan Anda dan untuk
mengecek kebenarannya kemungkinan akan langsung bertanya kepada perusahaan pemberi kerja
Anda. Bukti tertulis yang diminta berupa slip gaji terakhir, surat keterangan lama bekerja, kemudian
fotocopy dari buku tabungan Anda selama 3 bulan terakhir. Jika Anda seorang wirausahawan maka
data-data keuangan yang diminta biasanya berupa fotocopy rekening tabungan atau giro Anda di
bank. Kemudian untuk memverifikasi usaha Anda biasanya juga diminta data-data ijin usaha seperti
NPWP, SIUP, TDP, dan lain-lain.

6. Namun dengan kriteria ini, apa boleh buat, buat Anda yang penghasilannya kecil maka jumlah
pinjaman yang diberikan bank juga kecil, dan semakin besar penghasilan Anda, maka semakin
besar pula pinjaman yang bisa diberikan.
2. Hutang atau kewajiban yang berjalan
Jika saat ini Anda sudah memiliki hutang yang berjalan, dengan kewajiban pembayaran cicilan
hutang bulanan, maka otomatis bank akan mengurangi jumlah pinjaman yang bisa diberikan
berdasarkan penghasilan Anda. Hal ini disebabkan kewajiban yang berjalan tadi sudah mengurangi
kemampuan Anda dalam mengambil pinjaman berikutnya, juga mengurangi kemampuan Anda
dalam membayar cicilan hutang bulanan selanjutnya. Bayangkan jika kita sudah memiliki cicilan
hutang saat ini, kemudian ditambah lagi dengan cicilan kredit rumah. Berapa banyak penghasilan
kita yang sudah dihabiskan untuk membayar cicilan hutang saja? Jika cicilan hutang kita terlalu
besar, akibatnya kita akan kesulitan membayar pengeluaran rumah tangga lainnya. Bank tidak ingin
Anda terus mengalami kesulitan likuiditas ini selama dalam masa pembayaran kredit rumah Berapa
besar jumlah pinjaman kredit rumah yang akan disesuaikan akan tergantung dari besarnya jumlah
hutang yang berjalan ini. Penyesuaian biasanya dilakukan dengan dua pendekatan – bank akan
mengurangi jumlah pinjaman kredit rumah, atau menyesuaikan besarnya jumlah cicilan bulanan.
Batas maksimal total cicilan hutang bulanan sebuah keluarga yang dianggap aman oleh bank adalah
sebesar 30% saja dari total penghasilan bulanan keluarga. Berdasarkan metode kedua maka bank
akan menyesuaikan besarnya jumlah cicilan kredit rumah, agar jika ditambahkan dengan cicilan
hutang sebelumnya jumlahnya tidak melebihi batas maksimal tadi. Kesimpulannyanya semakin
banyak hutang Anda yang berjalan, maka semakin kecil kemungkinan mendapatkan pinjaman baru
dari bank atau tidak sebesar yang Anda inginkan.
3. Besarnya pembiyaan sendiri
Terlepas dari faktor penghasilan seseorang, maka besarnya jumlah kredit rumah juga disesuaikan
dengan harga rumah yang akan dibeli. Namun pada umumnya bank tidak memberikan 100%
pinjaman berdasarkan harga rumah, namun rata-rata sekitar 70% nya saja dari harga rumah, sisanya
harus dibiayai sendiri oleh Anda. Pada kenyataannya saat ini beberapa bank bahkan mau membiayai
sampai sebesar 80% hingga 90% dari harga rumah. Bank memang meminta calon peminjam untuk
turut membiayai pembelian rumahnya, yang dianggap sebagai uang muka yang dibayarkan kepada
penjual rumah. Uang muka ini harus Anda siapkan sendiri, sehingga walaupun Anda membeli
rumah dengan kredit rumah, Anda tetap harus mempersiapkan sejumlah uang tunai untuk sisa harga
rumah yang tidak dibiayai bank. Semakin besar kemampuan pembiayaan sendiri, maka semakin
kecil pula risiko untuk bank, sehingga semakin besar peluang Anda mendapatkan kredit rumah.
Namun dilain pihak, jika jumlah pembiayaan sendiri semakin besar maka jumlah pembiayaan dari
bank semakin kecil.
4. Sejarah hutang sebelumnya
Jika Anda pernah memiliki sejarah hutang yang kurang baik sebelumnya, maka jangan heran jika
pada saat ini lebih sulit bagi Anda untuk mendapatkan pinjaman bank. Begitu permohonan kredit
rumah Anda diterima bank maka bank segera akan mencari data-data sejarah hutang Anda dimasa
lalu. Apakah Anda pernah punya cicilan hutang yang macet di tempat lain dan belum selesai sampai
sekarang, apakah pernah berurusan dengan pengadilan sehubungan dengan perkara pinjam
meminjam. Kebijakan masing-masing bank berbeda-beda dalam menilai dan bertoleransi tentang
sejarah hutang masa lalu ini. Jika perkaranya sudah selesai dan Anda telah mengatakan sebelumnya
kepada pihak bank sebelum diminta – atau sebelum bank mencari tahu sendiri, mungkin bisa jadi
nilai tambah buat Anda dan meningkatkan kepercayaan bank kepada Anda. Yang pasti, besar

7. kecilnya pinjaman yang diberikan akan disesuaikan dengan faktor risiko gagal bayar yang pernah
terjadi di masa lalu.
5. Keberlangsungan penghasilan Anda
Walaupun kebiasaan berpindah-pindah pekerjaan atau perusahaan tempat bekerja cukup bisa
dimaklumi, namun bank lebih menyukai calon peminjam dengan masa kerja yang lebih stabil
dengan peningkatan karir yang cukup baik. Paling tidak pada perusahaan yang sekarang ini masa
kerja Anda sudah lebih dari 2 tahun dan sudah diangkat sebagai pegawai tetap. Buat Anda yang
berwirausaha, maka bank akan sangat mempertimbangkan berapa lama bisnis Anda sudah berjalan.
Alasannya sederhana karena semakin lama usia bisnis tersebut berarti sudah berjalan cukup baik
dan lebih berpengalaman untuk bisa bertahan di masa yang akan datang. Minimal 2 tahun dari
usaha yang berjalan dinilai cukup aman oleh bank dalam memberikan kredit kepada para
wirausahana. Masa kerja dan status kepegawaian bagi Anda yang karyawan, kemudian lamanya
usaha Anda sudah berjala bagi Anda yang pengusaha , merupakan hal-hal yang dipertimbangkan
bank sebagai indikasi keberlangsungan penghasilan Anda di masa depan, dan tentunya
mempengaruhi kemampuan mengembalikan pinjaman nanti. Intinya semakin terjamian
keberlangsungan penghasilan Anda di masa depan, maka kemungkinan bank memberikan pinjaman
sebesar yang Anda butuhkan semakin besar.
Penulis : Mike Rini Sutikno, CFP.
Source : Kredit Rumah, Kredit Rumah
Mitra Rencana Edukasi - Perencana Keuangan / Financial Planner
Website. www.mre.co.id, Portal. www. kemandirianfinansial.com
Fanspage. MreFinancialBusiness Advisory, Twitter. @mreindonesia
Google+. Kemandirian Finansial, Email. info@mre.co.id,
Youtube. Mitra Rencana Edukasi – MRE Indonesia, Blog Kemandirian Finansial Blog