Resumen de Curso - Fundamentos de Catastro aplicado al contexto municipal Hondureño

1. Fundamentos de
Catastro
Parte II
Golgi Alvarez
galvarezhn@gmail.com
Diplomado en
Gestión Catastral

2. Objetivos del Módulo de Fundamentos de
Catastro
Capacitar el personal técnico de las Municipalidades y Mancomunidades en
los fundamentos del Catastro bajo enfoque multifinalitario,
dentro de la legislación nacional y aplicación de buenas prácticas en las
áreas
jurídico bajo las normas de Instituto de la Propiedad
y fiscal bajo la metodología aplicada por las municipalidades de Honduras.

3. Temática (Parte II)
Sábado 1 de Noviembre
• 1. Conceptos de Catastro Multifinalitario
• 2. Principios de Catastro Jurídico
• 3. El Avalúo de la Tierra Urbana y Rural
Viernes 7 de Noviembre
• 4. El Sistema de Edificaciones Típicas
Sábado 8 de Noviembre
• 5. El Avalúo de Edificaciones

4. Proyectos de Catastro Recientes
http://mapashn.com/mapashn1.html

5. 1. Conceptos de Catastro Multifinalitario

6. ¿Qué ocupamos del Predio?

7. ¿Qué ocupamos del Predio?

8. ¿Qué ocupamos del Predio?

9. ¿Qué ocupamos del Predio?
Datos Fiscales Datos Jurídicos Datos de Uso Datos Socioeconómicos
¿A quién le cobro? ¿Quién es el Propietario? ¿Qué uso tiene? ¿Quiénes lo habitan?
¿Cuánto le cobro? ¿Qué medidas tiene? ¿Qué uso debería tener? ¿Cómo viven ellos?
¿Cómo le cobro? ¿Está todo legal? ¿Qué servicios tiene?
¿Porqué no está legal? ¿Qué problemas tiene?
¿Cómo se legaliza?...
El Interés por levantar no es de todos.
Tampoco el interés por actualizar.

10. Tipos de Levantamiento
Recaudación
Inscripción
Registral
Gestión de
Riesgos
Desarrollo
Socioeconómico
Regularización
e-gobierno
Planificación
Ordenamiento
Territorial
Eficiencia en Servicios
Seguridad Jurídica
Desarrollo Sostenible
Desarrollo Económico
El Alcance Multifinalitario del Catastro
Aplicaciones
Usuarios
El Mismo Predio !!!
Finalidad
Fiscal
Jurídico
Uso
Socio
Económico
La Multifinalidad no está en cuántos datos tiene la ficha
sino cuántos usuarios podrán
Consultar y Actualizar la información.

11. 2. Principios de Catastro Jurídico en
la Administración de Tierras

12. La administración de la tierra no es un
tema nuevo
Y compré la heredad de Hanameel, hijo
de mi tío, la cual estaba en Anathoth, y
pesele el dinero: diecisiete siclos de
plata.
y escribí la carta, y sellela, e hice
atestiguar a testigos, y pesé el dinero
con balanza.
Tomé luego la carta de venta, sellada
según el derecho y costumbre, y el
traslado abierto.
Y di la carta de venta a Baruch ... y
delante de los testigos que habían
suscrito en la carta de venta ...

14. Parcela Compleja
Parcela de Servicio
Catastro 2.5 D
Nuda Propiedad
ius ad rem

15. La Complejidad del Catastro Jurídico está en la cantidad
e posibilidades de estados de Regularidad
Quizá por eso temas de
Avalúo debe hacerlos el
Principal interesado

16. La realidad de Catastro Municipal puede ser otra

17. La calidad de la información está
En los puntos
Estación Total
Fotointerpretación
GPS submétrico

18. Restricciones
RRR
Sujeto
Objeto
Representación
Espacial
Representación
Topográfica
Fuente
Documental

19. Vinculación Registro – Catastro de Honduras
Esquema LADM (ISO 19152)
Geometría
(Spatial_Unit)
Restricciones
( R R R )
Interesado
( Party )
Unidad
Administrativa
(BA_Unit)
Geo Parcela
Ficha
Catastral
Geo
Elementos
Registro de
Personas
Nat / Jur
Registro
Folio Real
(Matrícula)
LevantamientoCatastral
Derechos (R)Afectaciones(R)
Geo Referencia (R)
ModernizacióndeRegistros
INMUEBLE EN FOLIO REALNormativas OT
Operación Instituto de la Propiedad
Sistema Unificado de Registros SURE

20. 3. Principios de Catastro Fiscal en
la Administración de Tierras

21. El Avalúo de la Tierra Urbana y Rural

22. ¿Qué busca entonces el Catastro Fiscal?
• Obtener el Avalúo de los inmuebles
• Crear una base del valor económico de la riqueza inmobiliaria
• Crear una base para la aplicación de políticas fiscales

23. Ciclo del Proceso Tecnificado de Avalúo en
Honduras

24. Principios Jurídicos del Avalúo de Inmuebles
El impuesto sobre bienes inmuebles se pagará anualmente aplicando
una tarifa hasta L 3.50 por millar, tratándose de bienes inmuebles
urbanos y hasta L 2.50 por millar en caso de inmuebles rurales.
La tarifa aplicable la fijará la corporación municipal, pero en ningún
caso los aumentos serán mayores a L 0.50 por millar, en relación con la
tarifa vigente.
Artículo 76, Ley de Municipalidades

25. ¿Qué es un Inmueble?
Artículo º 600
Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles.
Artículo º 602
Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden
transportarse de un lugar a otro, como las tierras y minas, y las que
adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles.
Código Civil de Honduras

26. ¿Cuánto Vale?

27. ¿Cuánto Vale?

28. ¿Qué es el Valor?
El precio mayor, expresado en término de moneda nacional,
que un inmueble es capaz de producir
si se ofrece a la venta en mercado libre
por un tiempo razonable,
donde tanto el vendedor y el comprador
actúan libremente.

29. ¿Es lo mismo?
• Valor Comercial
• Valor Catastral

30. Principios económicos que influyen en el Valor
Comercial de los Inmuebles
• Relación entre la Oferta y la Demanda
• Costo de Oportunidad
• Valor de la Plusvalía
• Gravámenes Administrativos
• Variación de valores de referencia
• Comportamientos no legales
¿Cuánto vale hoy una residencia de los Valle?

31. El Avalúo Urbano
Valor de
la tierra
Valor de las
mejoras
Valor del
Inmueble

32. El Avalúo Rural
Valor de la
tierra
Valor de
las
mejoras
Valor del
Inmueble
Valor de
cultivos
permanentes

33. Métodos para realizar el Avalúo
• La Declaración Jurada (Cuánto dice el dueño que vale)
• El método de reemplazo (cuánto cuesta volverlo a construir)
• El método del mercado (cuál es la tendencia del valor en el mercado)
• El método de ingresos (cuál es el potencial productivo)

34. El Valor de
la Tierra
Urbana
Muestras de
transacciones
confiables
Interpolación a
una fecha actual
Valor por metro
cuadrado en
mapa de Iso-
valores
Creación de
Tramos de Valor
El valor queda
en el Frente
de la
manzana
El dato
proviene de
Investigaciones
Análisis
espacial

37. Factores que afectan el valor de una zona
urbana
Características físicas
• Extensión superficial
• Uso
• Topografía
• Tipo de suelo
• Servicios públicos disponibles
• Apariencia general
Características legales
• Restricciones de orden público
• Posesión de documentos
Características socioeconómicas
• Poder adquisitivo del vecindario
• Facilidades sociales (escuela, centros de
salud, hospitales, postas policiales, áreas
de recreación, etc.)
• Facilidades de transporte (vías de
comunicación, medios de transporte)
• Productividad

39. El Valor
Fraccionado
Este sucede cuando los
predios tienen diferentes
valores en sus frentes.
Se debe calcular de forma
proporcional

40. Factores que afectan el Valor de un predio
urbano
• Ubicación (Esquina)
• Tamaño (Tipicidad)
• Relieve (Topografía)
• Forma (Funcionalidad)
• Frente (Relación Frente – Fondo)
• Gravámenes Jurídicos y Administrativos (RRR)

41. Calcular el Valor de estos inmuebles
Utilizando los siguientes factores:
• Factor esquina: +15%
• Típica: 120 m2
• Mayor típica: +7%
• Topografía
• Ondulada -5%
• Quebrada -10%
• Muy Quebrada -15%
• Forma Irregular: -8%
• Frente fondo:
• 0.2 – 0.35: -8%
• < 0.35: -13%
• Zona de Inundación: -12%
• Casco histórico: -2%
• Electroducto: -1%
• Acueducto: -1%
• Valor paisajístico: +14%

42. Cálculo de Impuesto sobre Bienes Inmuebles
• Las Tasas
• Los Valores
• La concertación
• Las exenciones

43. Ejercicios de Cálculo de Impuesto (Sin incluir
mejoras)

44. Creación de
Zonas de Valor
Valor de la
Tierra Rural
Se clasifican
los suelos por
capacidad de
uso agrológico
Se genera el
mapa de valores
de tierra
Valor por
hectárea en
mapa de Iso-
valores
El valor queda
en la zona
delimitada por
cada tipo
El dato
proviene de
Tablas por sus
características
Análisis
espacial
Número Capacidad agrológica
I Tierras de excelente calidad, casi planas, aptas para el cultivo intensivo
de toda clase deproductos, sinningún riesgo de erosión. Se incluyen enesta
clase de tierras las vegas de los ríos.
II Tierrasde muy buena calidad, que pueden sercultivadas mediante métodos
sencillos, con pendientes ligeramente susceptibles a la erosión.
III La mayoría de estos suelos, que son casi planos y lentamente
permeables, requieren para su explotación trabajos adicionales de
drenaje; por lo general no permiten la ejecución de labores agrícolas en
épocas de siembra. Pueden ser utilizados para cultivos en rotación.
IV Tierras cultivables con limitaciones severas que restringen su uso. Para
su cultivo se deben efectuar costosas actividades de conservación. Se
recomienda para el cultivo depastos y vegetación permanente.
V Aunque son casi planas, los suelos deesta clase limitansu uso al pastoreo,
actividades forestales y la vida silvestre.
VI Tierras con bastantes limitaciones de uso en actividades agrícolas, sólo
destinadas para pastos, actividad forestal y la vida silvestre.
VII Tierras no aptas para la agricultura, con severas limitaciones y con
alto riesgo para ser utilizadas en el establecimiento de pastizales
por las fuertes pendientes que presentan. Son altamente
susceptibles a la erosión.
VIII A estas tierras pertenecen las de afloramiento rocoso entre las que
están las playas de los ríos; restringen su uso a actividades recreativas:
cazar, acampar, etc.

45. Las Clases de Tierra Rural

46. Factores que afectan el valor de una parcela
rural
• Factor por área típica
• Factor por topografía
• Factor por riego
• Factor por ubicación (Distancia al mercado)
• Factor por acceso
• Factor por configuración

47. Ejemplo en la ficha

48. DISTANCIA AL
CENTRO URBANO
MAS CERCANO
(Km)
FACTOR
0 - 08 1.12
08 - 14 1.00
14 - 20 0.96
20 - 26 0.94
26 - 32 0.92
32 - 38 0.90
38 - 42 0.88
42 --48 0.86
42 - 52 0.84
CARACTERÍSTICAS FACTOR
A carretera pavimentada 1.00
A carretera de terracería transitable todo el año 0.90
A carreteras sin material selecto transitables en
tiempo seco 0.80
A caminos carreteros 0.75
ACCESO A AGUA:
FACTOR
Acceso directo a (río, canal permanente ) 1.0
0
Pozo 0.9
0
Ninguna 0.8
5

49. Ejemplo en la Ficha Rural

50. Valuación de los
Cultivos
Permanentes
Catálogo de
Cultivos
Permanentes
Se encuentran las
características de los
cultivos más
comunes de la zona
El avalúo de los cultivos permanentes surge de identificar:
-Cultivo (Tipo de plantación)
-Variedad del cultivo
-Cantidad de árboles por hectárea plantada (según catálogo)
-La Edad del cultivo
-Estado Fitosanitario del cultivo (para depreciación)
-Factor de modificación del cultivo (para depreciación)
Los datos de los
cultivos
permanentes se
llenan en campo
Boleta de
levantamiento

52. 4. El Sistema de Edificaciones
Típicas

53. Principios técnicos que se deben Dominar
• Las Tipologías Constructivas
• El Cálculo de cantidades de Obras
• Las Fichas de Costos Unitarios
• La integración de Presupuestos
• El Sistema de Uso – Clase – Calidad
• El llenado de Ficha

54. Valuación
masiva de las
mejorasListado de
Insumos
Sistema de
Tipologías
Constructivas
Boleta de
levantamiento
El avalúo surge de identificar:
-El uso para que se construyó (9 posibles)
-La clase de materiales de las paredes principales
(6 posibles)
-La calidad de mano de obra (15 posibles)
-El área de construcción
-El año de construcción (para depreciación)
Es lo único
que se
actualiza cada
5 años
Ya existe y en
uso por los
municipios
-53 Residencial 1 Fam
-23 Residencial 2 Fam
-15 Apartamentos
-32 Comercial
-19 Oficina
-13 Fábrica
-13 Industria
-9 Detalles Adicionales
-420 materiales
-15 Mano de obra
-4 insumos
-2 mecanización
-8 mano de obrar rural
-170 Fichas de
Costos Unitarios

55. Valuación masiva
de las mejoras
RuralesListado de
Insumos
Sistema de
Tipologías
Constructivas
Y Fichas de
Cultivos
Boleta de
levantamiento
El avalúo surge de identificar:
-El uso para que se construyó (9 posibles)
-La clase de materiales de las paredes principales
(6 posibles)
-La calidad de mano de obra (15 posibles)
-El área de construcción
-El año de construcción (para depreciación)
Es lo único
que se
actualiza cada
5 años
Ya existe y en
uso por los
municipios
-Edificaciones rurales
-Granjas de pollos
-Establos
-Ranchos para tabaco
-Fabrica
-Industria
-Detalles Adicionales
-Tablas de Cultivos
De igual forma se hace
con las Edificaciones
Rurales.
Los cultivos incluyen
estado fitosanitario.
-420 materiales
-15 Mano de obra
-4 insumos rurales
-2 mecanización
-8 mano de obrar rural
-170 Fichas de
Costos Unitarios
-12 Fichas rurales

56. El Catálogo de
Típicas

57. El Uso
• Se considera el uso para el que la
edificación se construyó.
(no el uso que actualmente tiene)

58. La Clase
• Se considera la
clase de materiales
predominante en
las paredes
exteriores.

59. La Calidad
• Se valora la calidad de los
materiales o de la mano
de obra.
• Para esto se usan las
ponderaciones
establecidas en el
manual de pesos.

60. Ejemplo de
aplicación

61. El Manual
de Pesos
• Habitacional
• 1 Familia
(1-2)
La suma de los
pesos define la
Calidad

65. Los Detalles Adicionales
▶ Enchapes
▶ Pavimentos
▶ Cercos
▶ Garajes
▶ Porches
▶ Mezanines
▶ Escaleras

66. Ejemplos