8 scénarios pour le bureau de 2030

8 scénarios pour le bureau de 2030
BUSINESS INTELLIGENCE
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Executive Summary
Le bureau de demain (par définition !) n’existe pas encore, et s’y préparer est complexe.
Construire ou investir dans un immeuble, c’est se projeter à un horizon de 20 à 30 ans. Toutefois, la vitesse des
mutations de nos économies est telle que cet horizon semble dépasser les capacités raisonnables
d’anticipation. Et pourtant, il faut bien produire, investir et donc… anticiper les besoins.
Notre démarche n’a pas comme objectif de prédire l’avenir, mais plutôt de prendre en compte les grandes
variables dont les évolutions, selon nous, détermineront la forme des bureaux à long terme.
Parmi celles-ci :
•  Verra-t-on l’essor des travailleurs indépendants ?
•  Atteindrons-nous une fluidité dans les transports ?
•  L’avancée des technologies de communication rencontrera-t-elle des limites ?
En fonction de ces trois variables, nous proposons huit scénarios d’évolutions cohérents et possibles pour les
bureaux de demain. Ces scénarios ne sont pas exclusifs les uns des autres : ils pourront se développer en
parallèle, se combiner ou être en concurrence d’une ville à l’autre.

Chiffres clés
2000 2009 : création du régime de
l’auto-entrepreneuriat
2015
19 millions de français rêvent de créer leur entreprise
•  Plus d’1 million d’entreprises créées en auto-entrepreneuriat depuis 2009
•  27% des dirigeants ont déjà fait appel à des auto-entrepreneurs
Sources : INSEE, Observatoire de l’Union des Auto-Entrepreneurs
Nombre de créations d’entreprises par mois
Auto-entrepreneurs
Sociétés
Sociétés individuelles
La croissance du freelancing est globale
Source : European Forum of Independent Professionals Manifesto, 2014
Les loyers réels baissent depuis 12 ans
Sources : ImmoStat, INSEE
•  Les indépendants représentent 9 million de travailleurs en Europe
•  La croissance sur les 10 dernières années en France est estimée à 85%
•  Les loyers retraités de l’inflation diminuent en moyenne de 0,8% par an
•  Dans les même temps, la qualité des immeubles s’est améliorée
Loyers moyens Ile-de-France
Loyers déflatés
(base 2003)
2003 2007 2015
10 nouveaux centres de coworking par jour
Sources : Deskmag, Carsten Foertsch - Hypothèse d’ouverture sur base de jours ouvrés
•  8 000 centres ouverts dans le monde, accueillant près de 500 000 membres
•  La France se positionne à la 6ème place du classement mondial
Nombre de centres de coworking dans le monde
Progression du nombre d’indépendants de 2004 à 2013
E/m2/an
-10,3%

Segmentation du service « bureau »
Sédentaires<>Mobiles
Indépendants < > Salariés
Table de café
Postes fixes
Postes
nomades
Coworkings
indépendants
Bibliothèques
Tiers-lieux informels
Les offres flexibles actuelles structurées sont différenciées selon le statut plutôt que par la mobilité
Postes pour
consultants Postes fixes
Postes non attribués
Hotdesks
Bureau
traditionnel
Postes pour
consultants
Postes fixes
Business Lounge
Nouveaux
centres d’affaires
Télécentres
CorpoWorking
Postes de télétravail
CasualWorking

Les nouveaux bailleurs Les expérimentateurs
Les acteurs non immobiliers qui testent le bureau de demainLes gestionnaires établis
Les occupants qui inventent leur bureau de demain
Ecosystème des nouveaux bureaux
Les opérateurs de services connexes, nouveaux entrants
Les plateformes d’intermédiation Les coordinateurs de services et conseils

Méthodologie de prospective
Notre conviction est que l’offre de bureaux connaitra un avenir pluriel. Plutôt que répertorier les initiatives
existantes, nous proposons d’identifier trois variables qui structurent l’urbanisme des bureaux :
Le modèle social
L’essor du travail indépendant, et du haut-tertiaire alternatif au salariat (autoentrepreneur, microentreprise…)
représente une part très importante de la population active dans certains pays (Hollande, Israël, et dans une
moindre mesure Etats-Unis). Cela demeure un phénomène moins développé pour l’instant en France (moins
de 15% de la population active). Y-aura-t-il une exception française ?
La mobilité
La congestion de nos agglomérations rend coûteux les déplacements domicile-travail, et limite les possibilités
de collaborations. Se déplacer est pour beaucoup une contrainte du quotidien. Certains promettent que le
partage des mobilités et la voiture autonome nous libèreront à horizon 15 ans, d’autres en doutent. Qu’en
sera-t-il ?
Les technologies
Rien ne remplace une discussion directe. Malgré le téléphone et les outils de conférence téléphonique, cet adage
reste vrai aujourd’hui, mais cela pourrait ne plus être le cas. Les outils de téléprésences ou de réalité
immersive vont nous offrir de nouvelles façons de collaborer. Ces nouveaux outils seront-ils abordables pour le
plus grand nombre ? Seront-ils aussi satisfaisants que le contact de visu ?
Les réponses à ces trois questions impliquent des formes de bureau différentes et pourront varier selon les
villes.

Méthodologie de prospective
Nos scénarios prospectifs sont construits en fonction de trois variables :
Avènement du modèle free-lance
Plus de 50% de la population active est
indépendante ; on distingue toutefois une hiérarchie
entre des indépendants intégrés et des précaires
Maintien d’un haut niveau de salariat
Le modèle free-lance convaint peu, et le modèle
peine à se répandre au-delà des 20% de la
population active ; le salariat reste la norme
Congestion renforcée
Les besoins en infrastructure sont toujours forts,
mais les investissements publics n’ont pas permis de
moderniser les moyens de transport ; la mobilité est
de plus en plus subie
Retour à la fluidité
Le développement des infrastructures, l’essor des
nouvelles mobilités et l’arrivée progressive des
véhicules autonomes allègent le trafic routier ; la
vitesse moyenne des trajets de proximité augmente
de 50%
#1 - Modèle social
#2 - Mobilité
Réalité et virtuel fusionnent
Les outils de travail collaboratif à distance se sont
démocratisés ; le web 3D et la télé-présence permet
d’échanger, pour un coût modique, avec une
expérience comparable à celle d’une rencontre
réelle
Haro sur la techno
Malgré le perfectionnement des technologies, les
relations directes dans un même lieu sont aussi, si
ce n’est plus, nécessaires qu’aujourd’hui.
#3 - Technologies
8 scénarios

Matrice des résultats
Sédentaires<>Mobiles
Indépendants < > Salariés
Le coworking
sectoriel
Le Meworking
La cour des
grands
Le campus
péri-urbain
Implantations
satellitaires
Haro sur la techno
Fusion réel / virtuel
Le paradis chez soi
Le siège loisir
Le télétravail concentré

Scénario #1 : La cour des grands
Hypothèses Avènement du modèle freelance + Congestion renforcée + Haro sur la techno

Une très forte proportion de la population active sont
indépendants. Les contraintes de mobilité sont fortes, le lieu
de production s’installe donc à proximité directe des
domiciles, voire le réintègre.
Dans les villes denses, le coliving se développe et s’installe
dans les immeubles existants : les pieds d’immeuble captent
une clientèle d’ultra-proximité.
Les free-lances se sont hiérarchisés en plusieurs échelons
selon leurs influences respectives. Des personnalités
charismatiques se distinguent pour chaque métier ; organisés
à la manière des guildes, ils intègrent des fonctions supports
dédiées, et bien évidemment outsourcées.
Les leaders attirent une cour autour d’eux, composée d’autres
freelance qui viennent les solliciter (et donc sont contraint à
de coûteux et pénibles déplacements). Les bureaux
deviennent diffus, peu de grands ensembles sont utilisés. Les
immeubles de Paris sont reconvertis en usage mixte pour les
influenceurs, qui apprécient de grands appartements
susceptibles de recevoir leurs prestataires.
Impacts sur les immeubles
•  Des bureaux reconvertis en usages mixtes
•  Des habitations pour les plus fortunés en hypercentre, plus
grandes pour accueillir la réception de prestataires ; le
différentiel entre les prix entre les zones s’accroît.
•  Des centres de télétravail en pied d’immeuble, de petites
tailles, ultra-diffus pour la majorité des travailleurs
indépendants
Impacts sur les services aux occupants
•  Les conciergeries personnelles et les gestions des
immeubles tertiaires se rapprochent
•  L’enjeu des opérateurs est de disposer d’un réseau de
techniciens ultra-local, pour intervenir rapidement au
domicile/travail. Cela tombe bien avec tous ces
indépendants !
Impacts sur les propriétaires
•  Rapprochement des activités résidentielles et tertiaires
•  Augmentation du coût lié à la gestion d’un grand nombre de
lignes
•  Augmentation des investissements en copropriété
Anticipations et impacts immobiliers

Pékin est l’une des villes les plus congestionnées au monde. Malgré un réseau
de métro étendu (un des tous premiers au monde en terme de kilomètres
desservis), les transports quotidiens sont difficiles. Localiser son activité au
plus près de ses clients et fournisseurs est essentiel pour gagner en
productivité.
Le Tech Temple propose un coworking tourné vers les jeunes urbains hyper-
connectés, dans le quartier de Sanlitun (quartier branché du centre-ville), au
plus près des zones d’habitation des populations ciblées par le fond de
venture capital qui finance le lieu.
Le Tech Temple n’est donc pas un incubateur : il s’adresse quasi exclusivement
à des travailleurs indépendants.
Prémices et illustration

Hypothèses Avènement du modèle freelance + Congestion renforcée + Fusion réel / virtuel
Scénario #2 : Le paradis chez soi

Le modèle salarié a reculé pour laisser place au
développement du travailleur indépendant. Cette
indépendance est plébiscitée par les professionnels les plus
courtisés, et subie par d’autres, en situation plus précaires.
Les villes sont devenues (ou restées) très difficiles d’accès. Les
transports collectifs et les voiries sont saturés, rendant
pénibles les trajets domicile-travail.
Dans le même temps, tous les dispositifs facilitant la
communication à distance (outils collaboratifs, téléprésence,
réalité virtuelle) rendent possible de travailler dans des
conditions satisfaisantes sans interactions directes
quotidiennes. En conséquence, le travail chez soi est facilité,
et les logements s’adaptent. La périurbanisation s’accentue et
les campagnes accueillent de nouveaux rurbains. Des
télécentres, nombreux et parfois très petits se développent.
La localisation du logement n’est plus un enjeu professionnel
central ; les critères de confort deviennent prépondérants
dans le choix d’espace.
Toutefois, les contacts directs occasionnels ne disparaissent
pas, mais se transforment. Ils ne sont plus quotidiens, mais
l’importance de se retrouver entre freelance dans le cadre
d’événements plus longs et intenses (séminaires, congrès,
voyages, etc.) est renforcée.
•  Les logements deviennent plus grands pour accueillir les
activités de télétravail
•  Les villes s’étendent à de nouvelles zones rurales plus loin de
l’hyper-centre, et l’attrait des villes petites et moyennes offrant
une qualité de vie supérieure s’accroît
•  L’offre combinée professionnelle et résidentielle se renforce
•  L’enjeu crucial pour les indépendants devient la qualité des
services de communication disponibles dans le logement.
•  Les propriétaires centrent leur offre sur des bâtiments tout
intégrés, et mettent à disposition des occupants connectivité
du logement et services administratifs adaptés à l’activité des
indépendants (comptabilité, assistance fiscale, coaching, etc.)

UpWork est la plus grande market place mondiale de freelance, qui se rémunère via une commission sur chaque prestation. En
2015, plus d’un milliard de dollars de revenus a transité par sa plateforme. Créée en 2014, UpWork est issue de la fusion de deux
acteurs du secteur préexistants : Elance et oDesk. L’ensemble a levé 74m USD depuis 2006, en cinq levées de fond successives. Sa
valorisation n’est pas publique.
UpWork développe des produits pour faciliter le travail à domicile des freelance. En particulier, UpWork a une approche globale
des compétences, en rendant aisée la mise en relation avec des freelance travaillant depuis des pays où les rémunérations sont
plus basses que celles dans les marchés développés.
UpWork est implanté dans près de 180 pays.

Hypothèses Avènement du modèle freelance + Transports fluides + Haro sur la techno
Scénario #3 : L’avènement du coworking sectoriel

Scénario #3 : L’avènement du coworking sectoriel
Les voitures autonomes, les transports doux, le covoiturage
ont bouleversé nos vies, et les transport domicile-travail
épuisants et improductifs sont un lointain souvenir.
Les villes continuent à s’étendre, mais aucune technologie ne
remplace de façon satisfaisante les discussions. Le travail free-
lance s’est développé, mais travailler de chez soi, c’est passer
à côté de l’émulation et des opportunités professionnelles que
l’on trouve dans les centres de coworkings dédiés à son
secteur d’activité.
L’attrait des villes moyennes décroît, car plus le secteur
d’activité est une niche, plus les indépendants doivent se
regrouper dans un même lieu, qui sera souvent dans la plus
proche ville-monde.
Les immeubles se hiérarchisent en fonction de la prospérité
des freelances qui l’occupent, et du secteur auquel il est dédié
(certains secteurs d’activité rencontrent des difficultés à
susciter l’apparition de tels lieux sans le sponsoring d’un
mécène ou d’un acteur public).
Dans le même temps, la hiérarchie des secteurs urbains tend à
se réduire car une mobilité facilitée rend plus importante la
qualité du bâtiment que la localisation.
•  Les immeubles se spécialisent selon les types d’indépendants
qui sont hébergés
•  Au modèle de bureaux tous standards avec des trames
identiques, fait place des bâtiments plus spécifiques,
combinant notamment espace tertiaire et production
industrielle (fablab, confection, etc.) sur un même lieu
•  Les freelances sont à la recherche des services qui sont les
plus adaptés à leur secteur d’activité
•  Le propriétaire acquiert une connaissance fine des besoins
de ses clients en se spécialisant par secteur, en proposant
des outil adapté et spécifique, et en favorisant la
collaboration et la création
•  La fonction d’asset manager, centrée sur l’immeuble, est
remplacée par celle de client manager, voire d’industry expert
•  L’enjeu est d’attirer dans son immeuble les indépendants les
plus prospères, en prouvant le bénéfice professionnel qu’ils
peuvent tirer de l’animation du lieu, et de leur expertise
•  La relation client devient comparable à du B2C

Scénario #3 : Le coworking sectoriel sectoriel
Le FabLab Berlin est l’un des principaux centres de conception
industrielle alternatif de Berlin, dans le quartier Prenzlauer Berg. Le
FabLab met à disposition de ses abonnés des machines de
conception et de fabrication industrielle, notamment des
équipements d’impression 3D. La qualité de ses installations
permet d’attirer une clientèle à l’échelle de l’agglomération.
Dans son usage professionnel, le FabLab Berlin s’adresse en
priorité aux professionnel du design, et propose aussi des espaces
de coworking. En complément de cette activité, le FabLab Berlin
donne aux amateurs, débutants ou confirmés, des cours et
formation DIY (« Do It Yourself »), en vue de démocratiser l’usage
des nouveaux outils et équipements.

Hypothèses Avènement du modèle freelance + Transports fluides + Fusion réel / virtuel
Scénario #4 : Le Meworking

Mode de travail, transports, technologies : les travailleurs
n’ont plus de contraintes d’implantation, aussi bien pour leur
domicile que leur travail. Les relations avec clients et
prestataires fonctionnent sans effort, quelque soit la distance.
Le lieu de production devient le miroir de son style de vie (le
Meworking). On y rencontre des personnes avec lesquelles on
partage des passions ou des sujets d’intérêt extra-
professionnels, susceptibles de rentrer dans la sphère
amicale. Les bureaux accueillent l’intime, sont entièrement
personnalisables. Ces espaces ne disposent pas ou peu de
postes nomades ; venir sur un lieu dont on est pas résident est
vu comme une intrusion dans la sphère privée. Les
communautés se replient sur des relations entre pairs.
Les espaces de coworking surfent sur les tendances : l’espace
« travail et bien-être » propose un spa, le réseau « travail et
sport » intègre une salle de fitness dans chacun de ses centres
et il y a même quelques centres spécialisés cobrandés («
travail et PSG ») ou structurés autour d’une communauté
religieuse ou nationale. Certains espaces accueillent les
freelances qui subissent leur absence de statut, et organisent
l’aide à apporter aux personnes les plus précaires.
Toutefois, rencontrer ses relations de travail continue à être un
moment très important, mais ces rencontres ont lieu à
l’occasion d’un moment court et convivial, souvent autour
d’un événement de loisir.
•  Les immeubles de bureaux accentuent leur différenciation ; la
frontière entre espace de production et de loisirs devient plus
ténue
•  Les espaces sont très fortement investis et personnalisés par
les communautés
•  Le logement est moins chargé d’une symbolique sociale, en
comparaison des espaces où l’on travaille
•  D’autres lieux sont dédiés à des rencontres extérieures à la
communauté, pour offrir une convivialité professionnelle qui
ne peut être atteint par les outils de communication
(restaurants, théâtre, activités sportives, etc.)
•  Les freelance sont à la recherche d’un foisonnement de
services
•  Certains sont plus tournés vers la production (outil
d’impression 3D sur place), d’autres moins (espace
immersif vidéo, cuisines partagées, etc.)
•  L’objectif du propriétaire des espaces de coworking n’est pas
de connaître le secteur professionnel des occupants, mais
plutôt les marqueurs sociaux de la communauté, et d’en jouer
pour retenir les influenceurs; l’asset manager est un community
manager
•  Le métier de propriétaire immobilier se rapproche de plus en
plus des métiers de la communication et de l’événementiel
BUSINESINTELLIGENCE

La désormais très célèbre startup WeWork insiste
dans son développement non pas sur une approche
sectorielle des professionnels visés, mais sur la
communauté d’utilisateurs qu’elle parvient à
fédérer ; les responsables de sites se présentent
d’ailleurs comme des community managers.
Le slogan de l’entreprise « Creat your life’s work »
joue sur les liens qui se créent entre un style de vie et
une manière de travailler.
Parmi les offres de services proposées par
l’enseigne, certaines sont tournées vers le monde
professionnel (service de messagerie, comptabilité,
etc.), d’autres vers la sphères privées (organisation
de week-end, réduction dans des clubs de sport,
etc.)
WeWork insiste sur la force d’appartenir à un réseau
de lieux : l’enseigne est particulièrement développée
aux Etats-Unis, mais aussi dans de nombreux autres
pays.
WeWork donne la garantie d’une prestation
immobilière de qualité homogène sur l’intégralité de
son réseau, accessible par abonnement.

Hypothèses Résistance du salariat + Congestion renforcée + Haro sur la techno
Scénario #5 : Les implantations satellitaires

Le salariat continue d’être la norme. La congestion des villes
rend toujours plus difficile le transport domicile-travail. Les
outils de communication permettent mal d’atteindre la même
productivité que par le contact direct, et des déplacements
fréquents, hebdomadaires, sont nécessaires. Cette situation
est source d’une grande pénibilité (ce scénario présente des
caractéristiques proches de la situation que connaît un
nombre important de mégapoles, dont Paris).
Pour limiter les déplacements jugés inutiles, mais également
pour réduire le coût des sièges plutôt situés dans le centre des
villes, les entreprises cherchent à offrir des solutions de travail
dans des implantations satellitaires au plus près des
logements de leurs salariés. Par nature, ces implantations
satellitaires doivent être très flexibles pour s’adapter à la
réalité des implantations des salariés, le cas échéant
partagées entre entreprises.
Au sein des entreprises, des Chief Decentralisation Officers
sont les garants de la reproduction à plus petite échelle de
l’image d’ensemble, tout en ayant à optimiser les
déplacements de chacun ; les implantations de télécentres
présentent des tailles critiques minimum de l’ordre de 50
salariés.
Les sièges se rapprochent des lieux de résidences des
collaborateurs les plus employables (haut-diplômés, profils
internationaux, managers), au détriment des autres salariés
qui souffrent de temps de transport importants.
•  Les implantations satellitaires se doivent d’être modulables
rapidement et à bas coût pour rendre rentable la flexibilité
•  Un enjeu architectural fort est de garantir la confidentialité du
travail, tout en permettant à différentes entreprises d’exploiter
le même espace
•  Les sièges deviennent avant tout un lieu de rencontre, et seuls
les fonctions les plus stratégiques y demeurent
•  Plus l’entreprise est importante, plus elle peut bénéficier
d’un maillage d’implantations satellites dense
•  L’enjeu devient de parvenir à créer des synergies positives
entre les satellites, pour notamment limiter les
déplacements inutiles
•  La localisation des immeubles reste centrale, et la compétition
se porte sur les prix plus que sur le confort
•  Les propriétaires rivalisent de stratégie pour parvenir à
augmenter la durée d’exploitation des implantations
satellites, qui rapidement sont en compétition dans des zones
avec de grandes disponibilités foncières avec des immeubles
neufs
•  Les sièges restent, comme aujourd’hui, la vitrine de
l’entreprise, en interne comme en externe

Les Pays-Bas ont développé un réseau d’une centaine de Smart Work Centers.
Le maillage qu’ils constituent permet de limiter les mouvements pendulaires.
Une des particularités du centre Bright City est de louer une salle de
téléprésence immersive : TPEX (Telepresence Public Experience). Cet
équipement recrée les conditions présentielles d’une réunion, quelque soit la
distance. Ecrans HD, traitement acoustique, luminosité : tout est fait pour
donner l’impression à l’utilisateur que son interlocuteur se trouve bien autour
de la table, en taille réelle, dans la même pièce.
A noter : Parmi les opérateurs de Smart Work Centers, on retrouve Spaces, qui
a fait l’objet d’un rachat par Regus au Q2 2015. Cisco est aussi présent en tant
que partenaire technologique, à l’instar d’Orange dans le partenariat Regus /
Caisse des Dépôts pour le réseau Stop&Work en France.

Hypothèses Résistance du salariat + Congestion renforcée + Fusion réel / virtuel
Scénario #6 : Le télétravail concentré

Scénario #6 : Télétravail concentré
Face à un congestion forte, et grâce à l’intégration des
technologies, les salariés plébiscitent une organisation avec
une majorité de télétravail.
Le besoin de se regrouper entre salarié d’une même
entreprise est moins fort qu’auparavant, et un réseau de
télécentres de quartier se développe. Les critères de choix sont
avant tout la proximité avec le domicile et la qualité des
moyens de communication proposés ; en conséquence les
liens que l’on tisse avec les coworkers est secondaire.
Beaucoup choisissent d’adhérer à un réseau de télécentres,
qui facilite le nomadisme (les papiers-peints intelligents,
permettant de recréer le même environnement quelque soit le
lieu, sont particulièrement appréciés).
Les salariés se rendent peu au siège, car les moyens de
communications sont suffisamment efficaces pour les en
dispenser, et le siège perd de son importance. En revanche, la
nécessité de se retrouver régulièrement sur plusieurs jours
pour nouer des liens plus forts devient crucial pour les
entreprises, qui multiplient séminaires, voyages et autres
événements de team-building.
•  Les télécentres se développent dans tous les quartiers
résidentiels, ce qui permet d’utiliser plus efficacement les
pieds d’immeubles
•  Les sièges tendent à se réduire en taille, et se limitent souvent
à offrir des infrastructures d’événementiels
•  La qualité du maillage des télécentres, et la capacité à
changer de localisation tout en restant dans un
environnement familier (tant en terme bureautique, que de
mobilier ou d’architecture) deviennent primordiale.
•  Les propriétaires cherchent à compenser la perte de valeur liée
à l’accroissement de la flexibilité par des services liés au
nomadisme
•  Les effets de réseaux rendent possible l’apparition de grands
acteurs, pouvant bénéficier de positions monopolistiques, et
le marché de l’immobilier se concentre sur un nombre plus
réduit d’acteurs.

Scénario #6 : le télétravail concentré
En raison de la congestion des transports en Ile de France, la SNCF souhaite promouvoir des télécentres en
première et seconde couronne parisienne, afin d’inciter les professionnels à limiter leur usage des transports.
L’objectif serait que cette « mobilité évitée » représente 5% à 10% des déplacements actuels. Dans le projet du
Grand Paris « Gares Partagées », des coworking seront aménagés à proximité des nouvelles gares. L’ouverture
des premiers lieux est prévue dès 2016.
Le coworking Sceaux Smart est représentatif de cette tendance à localiser des coworkings sur des sites très
proches des habitations de ses clients, s’adressant à une clientèle très diversifiée, avec le soutien d’organismes
publics (en l’occurrence le Département, la Ville, la Région entre autres). Positionnées à 15€/j/poste, l’offre est
plus économique que les coworking de Paris intramuros. Sceaux Smart vise moins la clientèle sédentaire, que la
clientèle occasionnel mais régulière, occupant les locaux quelques jours par semaine.

Hypothèses Résistance du salariat + Transports fluides + Haro sur la techno
Scénario #7 : Le campus périurbain

Le développement des transports permet de relier rapidement
les zones périurbaines. Le bénéfice d’un bureau au centre-ville
est réduit, et les entreprises plébiscitent les sièges plus grands
et plus confortables, offrant notamment un cadre naturel plus
riche que dans l’hyper-centre.
Les technologies de communication se sont développées,
mais le contact direct reste plus productif, ce qui accentue
l’intérêt de centraliser la rencontre des salariés au sein d’un
même lieu.
Par conséquent, les hypercentres se détertiarisent et l’usage
résidentiel s’étend. Dans le même temps, l’importance de la
péréquation dans le financement des zones périurbaines
décroît grâce à l’implantation d’entreprises dans ces zones.
Toutefois, la faible pression foncière dans les zones
périurbaines rend plus attractifs les nouveaux bâtiments, que
les bâtiments plus anciens, posant le problèmes de la
réhabilitation des friches de bureaux des bâtiments de la fin
du XXème siècle-début XXIème siècle dans ces zones.
Les bâtiments les plus modernes sont conçus pour être
détruits ou réhabilités au terme d’une utilisation assez brève,
et la question du coût de construction et du recyclage des
matériaux devient centrale.
•  Les entreprises plébiscitent les bâtiments neufs sur la
localisation, et en conséquence, le recyclage des immeubles
obsolètes devient un enjeu urbanistique important
•  Le confort de travail, notamment par le soin apporté aux
espaces verts, est un enjeu de productivité essentiel
•  Les effectifs sont regroupés dans leur siège même, ils ont
donc souvent la taille critique pour amortir des fonctions
support importantes et des services dédiés aux occupants
•  Un rôle primordial des professionnels de l’Immobilier est de
rendre flexible leur offre immobilière, de maintenir la
qualité des prestations sur des immeubles vieillissants
•  L’augmentation de la rotation des immeubles est une
évolution de marché positive pour les marchés de la
construction et de la promotion
•  Les propriétaires luttent pour trouver un business model qui
permet de soutenir la rentabilité des immeubles de bureau :
proportionnellement la part des amortissements augmentent
(d’une part la part du terrain dans la valeur des immeubles
baissent, et d’autre part la durée d’utilisation baisse)
•  Si l’éloignement périurbain tend à rendre plus économique les
loyers, les rendements augmentent

En 1990, Nike a installé son siège mondial à Beaverton,
dans l’Oregon. Beaverton est une banlieue de Portland, une
ville moyenne des Etats-Unis avec un système de transport
routier non saturé.
Nike vient d’annoncer le quasi doublement de la surface
occupée à Beaverton, et livrera en 2019 près de 300.000 m²
supplémentaires.
La stratégie de Nike est souvent d’implanter ses sièges
régionaux en grande périphérie des métropoles. A titre
d’exemple, Nike vient de livrer son siège chinois de Yangpu
à près de 20km au Nord du centre de Shanghai, afin de
bénéficier d’une disponibilité foncière abondante.

Hypothèses Résistance du salariat + Transports fluides + Fusion réel / virtuel
Scénario #8 : Le siège loisir

Scénario #8 : Le Siège Loisir
La collaboration virtuelle fonctionne formidablement, et les
transports fluides facilitent la capacité de se rencontrer. C’est
d’ailleurs l’objet principal du siège : il sert surtout à ce que
l’on ne peut pas faire chez soi, c’est à dire tout sauf travailler !
Aller au siège est l’occasion de tisser des liens avec ses
collègues, ses clients ou ses prestataires, que les réunions
virtuelles ne permettent pas d’avoir. Le team building devient
la principale raison d’être des sièges, qui internalisent en
conséquence des activités de loisirs (culturelles ou sportives
selon l’identité que veut forger l’entreprise). L’immobilier se
rapproche du monde de l’événementiel.
Les bâtiments classiques de bureau sont inadaptés au
nouveaux besoins, qui demandent de plus grands espaces, et
sont très consommateurs d’espaces extérieurs. Privilégier les
zones périurbaines s’impose, et l’Immobilier doit réhabiliter
les anciens immeubles tertiaires tant de l’hyper-centre que de
la périphérie.
Parallèlement, les logements s’adaptent pour accueillir les
activités de travail à distance, et ces modifications sont
facilitées par la disponibilité foncière loin des hypercentres
(en conséquence de quoi le ratio des prix entre l’hypercentre
et la périphérie tend à se réduire).
•  Les immeubles de bureau du XXème siècle sont difficiles à
réhabiliter, et il est plus facile de construire en périphérie de
nouveaux immeubles susceptibles d’accueillir aisément les
activités de loisir
•  Les entreprises sont à la recherche de solutions pour attirer
leurs collaborateurs dans leur siège, de façon à nouer des
relations de travail plus étroites, et à fidéliser leurs meilleurs
employés
•  Les professionnels de l’Immobilier sont en concurrence pour
développer des expériences d’événementiels et de loisir plus
riches pour les entreprises
•  La performance d’un immeuble bureau s’apprécie en fonction
du nombre de jours que les collaborateurs acceptent de passer
au siège. En conséquence, la qualité des services offerts au
locataire est l’élément discriminant entre les promoteurs de
nouveaux sièges
•  La capacité d’attraction des salariés d’un immeuble devient le
premier critère de sa valorisation

Scénario #8 : Le Siège Loisir
Google est l’une des entreprises qui a systématisé le
rôle du jeu dans l’espace de travail, et des
techniques de ludification.
Parmi les services proposés : test des innovations
Google (notamment la voiture autonome Google),
cours de sports, salles de sieste, cuisines ouvertes
24h/24, etc.

Matrice des scénarios
Avènement du modèle free-lance Maintien d’un haut niveau de salariat
Congestion
renforcée
Fluidité des
transports
Congestion
renforcée
Fluidité des
transports
HarosurlatechnoFusionréel/virtuel
La cour des grands
•  Rapprochement du
résidentiel et du
bureau
•  Habitations plus
grandes
•  Gestion multilignes
Le coworking
sectoriel
•  Concentrations
d’indépendants par
secteurs
•  Bâtiments plus
spécifiques
•  Bailleur Industry Expert
Implantations
satellitaires
•  Centres de télétravail
plutôt tourné vers les
salariés éloignés des
sièges
•  Immeubles flexibles à
coûts réduits
Le campus
péri-urbain
•  Campus à la campagne
•  Bâtiments neufs
•  Business model des
propriétaires très
contraint
Le paradis chez soi
•  Réintroduction du
bureau dans l’habitat
•  Diffusion des
implantations en
terrains ruraux
•  Développement des
centres de rencontre
Le meworking
•  Espaces
personnalisables
•  Regroupements par
centres d’intérêts
extra-professionnels
•  Bailleur Community
Manager
Le télétravail
concentré
•  Centres de télétravail
généralistes, offrant
des outils de
communication très
performant
Le siège loisir
•  Installations
événementielles au
niveau du siège,
ludification

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