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  1. 1. coapimadrid.org aimasociacion.es Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid Los APIS detectan el inicio de un buen ciclo para el sector inmobiliario que se prolongará durante esta década de 2020 Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid Nº 65 segunda época Abril-Junio 2021 www.coapimadrid.org Colegiado Pag. 12 MVI y Tas///API apuestan por dar mejor soporte al profesional en la valoración inmobiliaria +
  2. 2. La profesión ahora a domicilio www.coapimadrid.org Contratos, imprenta, libreria, merchandising, servicios y productos para particulares y profesionales
  3. 3. COLEGIADO 5 Carta del Presidente 6 Actualidad Los APIS detectan el inicio de un buen ciclo para el sector inmobiliario que se prolongará durante esta década de 2020 12 Reportaje MVI y Tas///API apuestan por dar mejor soporte al profesional en la valoración inmobiliaria 19 Jurisprudencia SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO, Sala 1ª, de 24-03-2021, nº 167/2021. 23 Consultorio Inmobiliario Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid. 24 Actividad La reactivación de la economía acompaña al sector inmobiliario para salir de la crisis 27 Análisis Análisis del impuesto de plusvalía municipal: doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y del Constitucional 30 Sector al día El euríbor sube en abril y encadena tres subidas consecutivas y la aplicación TAS///API se convierte en protagonista de la digitalización en el sector 34 Escrito queda Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del COAPI y del sector inmobiliario. 38 Libros 10 reglas para comprender el mundo; cómo los números pueden explicar (y mejorar) lo que sucede En este número ... SUMARIO Colegiado Edita Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid Gran Vía, 59 - 5ª planta 28013 Madrid Tel: 91 542 35 35 fax: 91 542 05 23 coapi@coapimadrid.org www.coapimadrid.org Junta de Gobierno Presidente Jaime Cabrero García Vicepresidente Raúl Cruz Castro Secretario Roberto Fernández de frutos Tesorera Rosa Mª. Murillo Merino Contador Francisco Carrillo Pérez Vocal 1º Pedro Pablo Fernández Grau Vocal 2º Carlos de la Cruz Calzas Vocal 4º Francisco José González Díez Vocal 5º Carmen Carmona Pla Vocal 6º Juan Manuel Martínez Erdoiza Asesor Jurídico José Merino Tapia Redacción de colaboraciones periodísticas José Mª López Agundez Diseño y maquetación Alberto M. Oter Villamarín Imprime Gramadosa, s.l. Publicidad 91 542 35 35 Deposito Legal: M-380-1991 Todos los derechos reservados, COAPI2007. El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid no comparte necesariamente las opiniones ni los artículos publicados en esta revista.
  4. 4. UNA SOLA PIEZA NO MUESTRA NADA UNA ASOCIACIÓN MUESTRA UNA IMAGEN CLARA BIENVENIDO A TÚ PROFESIÓN Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid www.aimasociacion.es 2019 © COAPI de Madrid ¡ASOCIATE! 91 542 35 35 AHORA CON BONIFICACIoN EN LAS CUOTAS!!!
  5. 5. Carta del Presidente Queridos compañeros H acía tiempo que quería empezar estas líneas con una buena noticia y muchos de vosotros os preguntaréis de qué se trata. En medio de lo que se ha venido a denominar ‘fatiga pandémica’ es una muestra de heroísmo lo que estáis demostrando con vuestra profesionalidad y paciencia. Y ésta es precisamente la buena noticia: los colegiados y asociados teniendo como eje central a los consumidores en un entorno sanitario, social y económico difícil. Por este motivo, desde aquí os envío una muestra de agradecimiento por vuestra dedicación y entrega. Una vez que el estado de alarma ha terminado y que se abre una nueva etapa en la que las medidas de seguridad sanitarias y sociales de protección contra el virus seguirán estando presentes, es inevitable volver la mirada hacia la evolución de la economía. La esperanza que tenemos todos en que el proceso de vacunación alcance a más ciudadanos para conseguir el deseado estado de inmunidad colectiva es sin duda otro de los estímulos para seguir adelante. Esta crisis nos ha enseñado a tener una visión global de nuestras vidas, donde todo es importante para mirar hacia el futuro. El Banco de España ha analizado recientemente el impacto que ha tenido la crisis sanitaria del Covid19 en el mercado de la vivienda en España y plantea un análisis esperanzador, aunque prudente, ya que destaca, por ejemplo, cómo han resistido los precios durante 2020. A ello podemos añadir que comienzan a hacer su aparición indicadores que muestran recuperación en el consumo y en la afiliación a la Seguridad Social, entre otros. Un factor importante en el que coinciden prácticamente todos los analistas es en la diferenciación de esta crisis con la vivida en 2008, denominada crisis financiera global. Y ello por la fortaleza actual del sistema financiero al igual que la mayor solidez financiera de los hogares. También es otra gran noticia los datos del número de compraventas de vivienda correspondientes a marzo y publicados por el Instituto Nacional de Estadística, en los que, con un crecimiento del 32,4% anual, se muestra un síntoma clarísimo de recuperación en el sector, teniendo en cuenta que en enero y febrero no terminaban de arrancar. Confiemos en cada vez más indicadores económicos vayan despertando a la par que se supera la pandemia gracias a una buena evolución sanitaria. Los fondos europeos, además, podrán ser una buena oportunidad que facilitarán una etapa de crecimiento. En este contexto de preparación para un mejor entorno económico y profesional ha sido muy oportuno el webinar, celebrado en la sede del Colegio, para aprender cuestiones prácticas y las últimas novedades de la herramienta de valoración MVI del Colegio de Registradores de España y de la aplicación online TAS/// API de COAPIMADRID – AIM de informes periciales de bienes inmuebles. El encuentro fue seguido por un gran número de asistentes que se fueron incorporando con conexión telemática a lo largo de toda la jornada. Estamos siempre atentos y pendientes de las necesidades de formación de los colegiados y asociados. La presencia de COAPIMADRID – AIM en el Salón Inmobiliario de Madrid SIMA es un hito añadido de nuestra atención a los profesionales y a los consumidores. Tuvimos el honor de recibir la visita del alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, en el stand, a quien transmitimos nuestras impresiones sobre la evolución del sector y los retos de la profesión. Deseo que os encontréis con la mejor salud y que pronto veamos superada la pandemia. Os recuerdo que estamos a vuestra disposición en la sede del Colegio – con las medidas de seguridad establecidas – tanto en forma de presencia física como de forma telemática. Un fuerte abrazo
  6. 6. 6 ACTUALIDAD El Consejo General de COAPIS de España y COAPIMADRID – AIM participan en el Salón Inmobiliario de Madrid SIMA con un stand y están presentes en las actividades de SIMA Academy La década de 2020 será un buen ciclo para el sector inmobiliario
  7. 7. Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y asociados han participado en el Salón Inmobiliario de Madrid SIMA, celebrado a finales del mes de mayo. Los profesionales han analizado el mercado y detectan el inicio de un buen ciclo para el sector inmobiliario, que se prolongará a lo largo de toda esta década que comenzó en 2020. El stand del Consejo General de COAPIS de España y COAPIMADRID – AIM ha contado con la atención de los visi- tantes de la feria, tanto público general como profesionales, y ha recibido visitas importantes, como la del alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida. Los representantes del Consejo General tuvieron la oportunidad de intercambiar impresiones con el regidor y transmitirle las novedades de la profesión. Los juristas del Consejo General también intervinieron con dos conferencias durante los actos de SIMA Academy, para analizar los efectos y el alcance jurí- dico de la limitación de los precios del alquiler Los Agentes de la Propiedad In- mobiliaria (API) colegiados y asociados han estado presentes en el Salón In- mobiliario de Madrid SIMA y han par- ticipado con otros agentes del sector en las actividades formativas que se han celebrado. Los profesionales han analizado el mercado y pronostican el inicio de un buen ciclo para el sector inmobiliario, que se prolongará duran- te toda esta década que comenzó en 2020, a pesar de que su inicio estuvo marcado por la aparición de la pan- demia del coronavirus. El alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, visitó el stand del Consejo General de COAPIS de España y COAPIMADRID – AIM, y mantuvo un encuentro en el que se intercambiaron impresiones y los representantes del Consejo Gene- ral le transmitieron las novedades de la profesión.
  8. 8. 8 ACTUALIDAD De izq. a dcha. Gerard Duelo, presidente del Consejo General de COAPI de España; Jaime Cabrero, presidente del COAPI de Madrid; José Luis Martí- nez-Almeida, Alcalde de Madrid y Álvaro González, presidente de la EMVS de Madrid El Salón Inmobiliario ha recibido más de 9.000 visitas y en esta edición han participado más de 150 firmas co- merciales, un claro indicador de que la actividad del inmobiliario comienza a alcanzar los niveles que tenía antes de la irrupción de la pandemia. Una recu- peración que también se ha reflejado en los stands de SIMA, cuyas mesas han estado la mayor parte del tiempo ocupadas por visitantes cuyo interés por adquirir una vivienda ha sido valo- rado por los expositores consultados como “muy alto”, según informa el SIMA. Además, en la edición de este año se han puesto a la venta más de 12.000 viviendas, sobre todo en la Comunidad de Madrid, que concentraba casi el 60% de las unidades comercializadas. El resto se localizaban en los principa- les destinos turísticos españoles, sobre todo en la Costa del Sol, Costa Blanca y los dos archipiélagos, pero también en el norte del país, especialmente en Cantabria. Esta nueva edición de SIMA ha ser- vido también para confirmar cómo los cambios en el modelo ideal de vivien- da apuntados tras la experiencia del confinamiento ya son una tendencia claramente definida. En un porcentaje significativamente superior al de edi- ciones anteriores, los visitantes han demandado viviendas grandes, con es- pacios para el esparcimiento y localiza- das fuera de la almendra de la ciudad de Madrid. Además, las casas situadas más allá de la corona metropolitana, sobre todo en los pueblos serranos, se han revelado como una opción de segunda residencia cada vez más de- mandada. Críticas a la limitación de los precios del alquiler Los juristas también participaron en las actividades del SIMA. Montserrat Junyent, asesora jurídica del Consejo General de Coapi y del Coapi de Bar- celona, y José Merino, asesor jurídico del Consejo General de Coapi y del Coapi de Madrid, participaron en SIMA Academy, pronunciando cada uno una conferencia sobre la misma temática, la medida de limitación de los precios del alquiler de vivienda. Ambos analizaron desde una perspectiva jurídica cuál es el alcance de esta medida y resolvieron las cuestiones que se plantearon por el público durante el debate. Para Montserrat Junyent, asesora jurídica del Consejo General de Coapi y del Coapi de Barcelona, “una ley de contención de rentas no es la solución para la necesidad habitacional de los colectivos más vulnerables. Es una medida que se ha comprobado que no funciona en otros países y que incluso la realidad actual del mercado hace innecesaria una medida legislativa de este tipo, ya que, por ejemplo, en Ma- drid ya está descendiendo el precio de los alquileres”. Según explica, “la limi- tación de precios restringe la oferta y desaparece la vivienda hacia el merca- do de compraventa. Si no hay produc- to, éste se encarece, y lo mismo pasa con la vivienda”. “Actualmente nos encontramos en una situación en la que no hay parque social de vivienda suficiente para dar cobertura al derecho a la vivienda, pero Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) colegiados y asociados han estado presentes en el Salón Inmobiliario de Madrid SIMA. Los profesionales han analizado el mercado y pronostican el inicio de un buen ciclo para el sector inmobiliario, que se prolongará durante esta década que comenzó en 2020, a pesar de que su inicio estuvo marcado por la aparición de la pandemia del coronavirus. El alcalde de Madrid, José Luis Martínez- Almeida, visitó el stand del Consejo General de COAPIS de España y COAPIMADRID – AIM, y mantuvo un breve encuentro en el que se intercambiaron impresiones con los representantes del Consejo General.
  9. 9. 9 ACTUALIDAD Montserrat Junyent durante su intervención en Sima Academy lo que se está proponiendo – en Cataluña ya es una realidad – es cargando al propietario exclusivamente con este deber de facilitar el acceso a la vivienda. El encargado es el sector público en un contexto de colaboración público privada, por ello el anuncio del Gobierno de dotar con más presupuesto para aumentar el parque social de vivienda es esperanza- dor, se trata de introducir medidas que no penalicen ni que sean coercitivas, como está sucediendo en Cataluña, ya que así desaparecen las viviendas del mercado. Hay que tener en cuenta que hay una idea equivocada que están transmi- tiendo los medios de comunicación de que en la inversión inmobiliaria para alquiler está copada por los grandes tene- dores, cuando en realidad, por ejemplo, en Cataluña, es que hay pequeños propietarios que destinan sus ahorros a la vi- vienda. También hay que apuntar que somos el país con me- nos parque social de viviendas, por lo que aplaudimos que se incentive este parque con las dotaciones presupuestarias anunciadas por el Gobierno”, señaló. Aplicar una limitación de precios en el alquiler produciría un movimiento que buscaría otra salida, como es la venta, y tendría el efecto de deteriorar el sector entrando en un des- censo de la rentabilidad y en consecuencia el deterioro del parque de vivienda. La clave para solucionar el problema del acceso a la vi- vienda es llegar a un equilibro, algo que históricamente las diversas legislaciones han tratado de solucionar, aunque con un éxito desigual. Según explica Junyent, “con la limitación de rentas se llegaría a una situación similar a la que surgió con la ley de 1964, que provocó una congelación de rentas, que permitía no pactar la actualización de las rentas y solo se actualizaban a través de decretos. Esto provocó un desequilibrio del mer- cado que trató de solucionar la Ley de 1994, que permitió un contrato con una actualización temporal. En 2007 con la cri- sis financiera se produjo otro desequilibrio porque se dificul- tó el acceso a la compra, surgió la crisis hipotecaria y las en- Gerard Duelo, presidente del Consejo General de COAPIS de España: “Los fondos de ayuda en muchos países han ido directamente a ayudar a las pymes, dinero a fondo perdido. En estados unidos ha sido inmediato y también en Reino Unido. Aquí en España pasan a través de las empresas y a través de los bancos. Es una mecánica muy distinta que [hace que] se pierda mucho dinero por ahí. Es evidente que somos el país que tiene la vivienda más antigua de Europa, hay que rehabilitar. Los fondos europeos hay que aprovecharlos para rehabilitar; rehabilitando ayudamos a constructores y a los intermediarios, a los APIS. Por tanto, nos va bien que se centren en esto, y también que se centren en vivienda social porque es un problema social, que también nos ayuda. Podemos hacer otras cosas, pero creo que el dinero no va a llegar para más cosas. Ya está bien para estas dos. Hubiese sido bueno mandar dinero de estos fondos a fondo perdido para ayudar a gente que ya no podrá repescarse”.
  10. 10. 10 ACTUALIDAD José Merino durente su participación en el acto tidades bancarias empezaron a retener producto. El principal obstáculo para el dinamismo del mercado del alquiler es la inseguridad jurídica. Y hasta 2007 el mercado se pudo estabilizar, hasta que llegó la crisis financiera. El mercado de alquiler llega a un tope cuando no hay producto”. “Lo ideal es que mientras avance el crecimiento de la vivienda social con las dotaciones presupuestarias anun- ciadas por el Gobierno, el mercado no se intervenga y se concedan ayudas directas a las familias para cubrir la necesidad de la vivienda, es decir, li- quidez”, apuntó. “Cataluña, con la ley de limitación de precios, ha regulado contra una norma básica como la Ley de Arrenda- mientos Urbanos, podría ser declarada inconstitucional. La ley de Cataluña contempla que no se puede arrendar con un precio superior al índice de re- ferencia y tampoco se puede superar una renta pactada en contrato que se haya celebrado antes de la entrada en vigor de la nueva ley, sobre este último punto existen diferentes interpretacio- nes acerca de a qué contratos afecta (según el año que fueron celebrados). Lo que está sucediendo en Cata- luña con motivo de esta norma es que los propietarios están pensando si po- ner a la venta las viviendas porque no se cubren los costes de mantenimien- to. Con esta normativa se volverá a la situación de congelación de rentas de 1964 y se producirá un deterioro del mercado”, precisó. El debate reside en que afecta a los medianos propietarios que tienen entre 1 y 5 viviendas en pro- piedad, no solo a los grandes tenedo- res. Los propietarios destinan su ahorro a invertir para completar su pensión y se encuentran con que no será posible. La vulnerabilidad también afecta a los medianos propietarios porque no se pueden aplicar incrementos de renta. Por otra parte, José Merino, asesor jurídico del Consejo General de Coapi y del Coapi de Madrid, explicó que la medida de limitación del precio de los alquileres de vivienda es “rechazable, porque supone una vulneración del de- recho a la propiedad privada contem- plado en el artículo 33 de la Constitu- ción Española”. Según apuntó, “se estimulará el mercado negro y aflorará la economía sumergida produciendo el efecto con- trario al deseado, pues lo que debería hacer la Administración central es ge- nerar un parque público de vivienda en lugar de penalizar al sector privado con límites a los precios de alquiler y a las viviendas vacías que no se alquilan”. “La consecuencia de esta medida puede ser la reducción de la oferta existente y el encarecimiento de los precios”, señaló. “El mercado se está autorregulan- do por la evolución de la pandemia, ya que está fluctuando y ajustando los precios con bajadas de precios, y por eso este es el peor momento para una intervención pública sobre los precios del alquiler de vivienda”, precisó. En realidad, lo que supone esta me- dida es que constituye “un incentivo al mercado de compraventa y disminui- rá el mercado del alqui- ler; Podría terminar con la rehabilitación de vivienda que se realiza para desti- narla a alquiler”. “El problema del alqui- ler no se soluciona con la limitación de los precios sino con el parque social de viviendas. La medida de limitación provoca in- seguridad jurídica para los propieta- rios porque temen destinarla a alquiler por el riesgo de impago. El propietario además debe de tener la garantía de recuperar la vivienda en caso de impa- go antes de ocho meses, es decir, hay que acortar el tiempo de recuperación actual”, señaló. “En la futura Ley de Vivienda no hay medidas eficaces para aumen- tar la oferta de vivienda en alquiler. A ello contribuye la reforma de la LAU en 2019 cuando se ampliaron los pla- zos de duración de los contratos y la modificación de la fianza. Tampoco se sabe qué fundamento tendrá la escala de limitación de precios, por ejemplo, si se hace en función de las caracterís- ticas de la vivienda, por lo que no ha- brá una justificación objetiva para esa limitación. La ley tendría que amparar al propietario”, precisó. A todo ello añadió que “la futura ley de vivienda puede suponer una re- forma encubierta de la LAU, porque la cuestión de los alquileres corresponde a una regulación a través de la LAU, por lo que habrá que esperar a conocer cuál será la fundamentación jurídica de la ley estatal de vivienda, si decide o no proteger la propiedad. Cualquier as- pecto que afecte a los arrendamientos debería contemplarse en la LAU”.
  11. 11. El presidente del Consejo General de los COAPIS de España, Gerard Duelo, respondió a las preguntas de la re- vista COLEGIADO durante la celebración del SIMA, analizan- do la actualidad del sector inmobiliario y las tendencias para los próximos años. El presidente del Consejo entiende que el sector financiero tiene que apoyar la reactivación que se está produciendo en el sector inmobiliario porque ello le facilitará estimular otros ámbitos de la economía: - Los datos de número de compraventas y de hipotecas para vivienda en el mes de marzo han mos- trado incrementos de más del 30% ¿Es un síntoma de que el sector se está reactivando? Este año es corto, yo diría que a partir de ahora se va a reactivar, pero el año bueno serán los años 20, la década del 2020, es decir va a ser una década en la que van a venir muy buenos años, y el año que viene será muy bueno, que empieza ya por los motivos que se han indicado y por otros. No solo es que soy optimista, estamos ante una subida de un ciclo muy bueno. - ¿Las incertidumbres regulatorias (límite pre- cios alquiler, subida ibi viviendas vacías…) que exis- ten actualmente respecto al mercado inmobiliario pueden frenar esta tendencia de recuperación? Estas incertidumbres hay que estudiarlas por partes, y afectan por partes, y además geográficamente. Por ejem- plo, la ley de Cataluña de Alquileres afecta de forma di- ferente a Barcelona que a Madrid. No olvidemos que las leyes de vivienda son autonómicas y la Ley de Vivienda que está preparando el Gobierno es un marco general, pero cada uno ha de luchar con las leyes de vivienda. No, no creo que sea un freno para el consumidor final, es un freno más para desarrollos internos, al consumidor final no le afectará tanto. - ¿El mercado financiero en el ámbito de la concesión de hipotecas está encontrando estímulos para acompañar a esa recuperación del sector? Es que no tiene otra, durante dos años el interés va a estar muy bajo, es un buen momento para comprar porque lo que tú pagas es capital casi todo, por tanto, a los consu- midores les digo que compren pisos en este momento por- que si no [después] les costará más, y el sector bancario no tiene otra que ayudar a este movimiento, porque cuando tú ayudas a un movimiento económico para que ruede, ellos hacen negocio en muchas otras cosas. - ¿En el ámbito de los fondos europeos, ade- más de la rehabilitación de vivienda y de construir viviendas para alquiler social, crees que se pueden dedicar para alguna necesidad más del sector? Los fondos de ayuda en muchos países han ido directa- mente a ayudar a las pymes, dinero a fondo perdido. En es- tados unidos ha sido inmediato y también en Reino Unido. Aquí en España pasan a través de las empresas y a través de los bancos. Es una mecánica muy distinta que [hace que] se pierda mucho dinero por ahí. Es evidente que somos el país que tiene la vivienda más antigua de Europa, hay que rehabilitar. Los fondos europeos hay que aprovecharlos para reha- bilitar; rehabilitando ayudamos a constructores y a los inter- mediarios, a los APIS. Por tanto, nos va bien que se centren en esto, y también que se centren en vivienda social porque es un problema social, que también nos ayuda. Podemos hacer otras cosas, pero creo que el dinero no va a llegar para más cosas. Ya está bien para estas dos. Hubiese sido bueno mandar dinero de estos fondos a fondo perdido para ayudar a gente que ya no podrá repescarse.
  12. 12. 12 REPORTAJE MVI y Tas///API apuestan por dar mejor soporte al profesional en la valoración inmobiliaria Durante una completa jornada los profesionales, conectados de forma telemática por medio de un webinar, pudieron conocer la aplicación MVI del Colegio de Registradores de España, herramienta que sirve a los profesionales inmobiliarios para consultar referencias de opera- ciones realizadas y que se pueden localizar geográficamente. José Meléndez Pineda, Direc- tor del Centro de Procesos Estadísticos del Colegio de Registradores, explicó las novedades de la aplicación y ofreció un análisis de la evolución del mercado inmobiliario. Además, du- rante la jornada, los asistentes recibieron información práctica sobre las últimas novedades de la aplicación TAS/ / /API de COAPIMADRID – AIM para la realización telemática de informes periciales de bienes inmuebles. Alberto Oter, Director del Departamento de Informática de COAPIMADRID – AIM, detalló el informe comercial y la aplicación CRM, principales aportacio- nes que están disfrutando ya los profesionales en su actividad de valoración La herramienta MVI del Colegio de Registradores de España sirve a los profesionales inmobiliarios para consultar referencias de operaciones realizadas. En TAS///API se incorporan novedades al programa, como un CRM propio que permite la comunicación entre profesionales y un informe comercial para orientar a los clientes
  13. 13. 13 REPORTAJE L os profesionales colegia- dos y asociados tuvieron la oportunidad de asistir a un webinar en el que se explicaron cues- tiones prácticas sobre la herramienta de valoración MVI del Colegio de Re- gistradores de España y la aplicación online TAS///API de COAPIMADRID – AIM de informes periciales de bienes inmuebles. El encuentro, celebrado en la sede de COAPIMADRID – AIM el pasado 27 de abril, fue presentado por Jaime Cabrero García, presidente de COAPIMADRID – AIM, y seguido por 250 asistentes que se conectaron de forma telemática. La ponencia sobre MVI fue impartida por José Meléndez Pineda, Director del Centro de Proce- sos Estadísticos del Colegio de Regis- tradores de España. Y la exposición de TAS///API fue explicada por Alberto Oter, Director del Departamento de In- formática de COAPIMADRID – AIM. José Meléndez, Director del Cen- tro de Procesos Estadísticos del Cole- gio de Registradores de España, puso en valor la aplicación MVI, que utilizan 2.500 profesionales inmobiliarios y rea- liza un promedio de 6.000 informes de valoración al mes. “MVI es una herra- mienta de ayuda al valorador para defi- nir el mercado conforme a la situación, antigüedad y superficie del inmueble, pero no es una herramienta de tasa- ción”, precisó. José Meléndez, Director del Centro de Procesos Estadísticos del Colegio de Registradores de España, puso en valor la aplicación MVI, que utilizan 2.500 profesionales inmobiliarios y realiza un promedio de 6.000 informes de valoración al mes. “MVI es una herramienta de ayuda al valorador para definir el mercado conforme a la situación, antigüedad y superficie del inmueble, pero no es una herramienta de tasación”, precisó. De izq. a dcha. José Meléndez y Jaime Cabrero
  14. 14. 14 REPORTAJE MVI es una Metodología de Va- loración Inmobiliaria del Colegio de Registradores de España, que sirve a los profesionales inmobiliarios para obtener información sobre ventas de inmuebles efectivamente realizadas, escrituradas e inscritas, en los últimos años y actualizadas trimestralmente. Durante su exposición, describió el funcionamiento de MVI incidiendo en los aspectos prácticos para los profe- sionales incidiendo en que se trata de una herramienta que “es fácil de mane- jar, es intuitiva”. “Como herramienta es de especial utilidad para alguien que va a valorar, no porque dé una valoración, sino por- que proporcionará al agente inmobilia- rio todos los ajustes que necesita y so- bre todo los testigos totalmente reales; le va a enseñar qué suelo [o mínimo de negociación] tiene en un momento de- terminado, con la importancia a la hora de la negociación de establecer el pre- cio en la compraventa, las ventajas son inmensas en este sentido”, precisó. Las enseñanzas prácticas de la uti- lización de MVI fueron expuestas a los asistentes a la jornada a través de un ejemplo tipo. El programa permite la valoración de viviendas, locales co- merciales, trasteros o naves industria- les. También se puede incluir la fecha de la escritura, una dirección postal y la superficie del inmueble. Igualmen- te, es posible acotar la distancia de la selección, lo que es más relevante en unos casos que en otros – como puede ser a la hora de valorar en una determi- nada zona una vivienda unifamiliar –. El sistema ofrece de forma automática un precio en base a unos testigos situados alrededor de la ubicación del inmueble a valorar. El testigo posee una serie de ele- mentos: la fecha de la escritura, la su- perficie del inmueble (metros cuadra- dos construidos), año de construcción, el tipo de inmueble, el precio del metro cuadrado y el valor resultante. Cuando aparecen los testigos si- tuados en la zona, podemos seleccio- nar varios de ellos en función de lo que interese para la valoración; el programa ofrece información de cada testigo. La posibilidad de selección es utilizando un mapa gráfico o bien a través de ta- blas. Los testigos también se pueden ordenar por la dirección, por el año de construcción o por el precio del metro cuadrado. José Meléndez explicó que “si el profesional tiene una gran diferencia entre la valoración automática de MVI y la que está realizando [en su activi- dad de valoración] no significa que esté equivocado, pero tiene que estar muy seguro de lo que está valorando”. En este sentido, apuntó que MVI “también se utiliza como control de calidad de los tasadores”. El motivo reside en que MVI po- see una serie de algoritmos “que son mucho más complejos de lo que pue- da verse a simple vista”. Los testigos muestran “transacciones reales”, pero cuando el sistema los utiliza, lo hace a través de una metodología [que se actualiza cada 3 meses, desde que se produjo la venta hasta el momento ac- tual] que se realiza a efectos de valorar el módulo que incluye los testigos se- leccionados. Por este motivo, recuerda que MVI “no hace la valoración, sino que ayuda a valorar”. MVI es una Metodología de Valoración Inmobiliaria del Colegio de Registradores de España, que sirve a los profesionales inmobiliarios para obtener información sobre ventas de inmuebles efectivamente realizadas, escrituradas e inscritas, en los últimos años y actualizadas trimestralmente Aplicación online para la realización telemática de informes periciales profesionales de tasaciones de bienes inmuebles 91 542 35 35 www.tasapi.org
  15. 15. 15 REPORTAJE Hay que tener en cuenta que el programa realiza una corrección de los valores a través de los algoritmos que posee, en función de los testigos seleccionados, teniendo en cuenta la superficie y la antigüedad del inmueble concreto que se ha introducido para la valoración. Valor automático y ajuste conforme antigüedad y superficie El programa ofrece un valor auto- mático conforme a la media de la su- perficie de los testigos seleccionados de la zona, así como un valor ajustado conforme a la superficie y antigüedad concreta de nuestro bien inmueble. Es decir, lo que tiene en cuenta son los factores o elementos que explican el 90% del valor de una vivienda: la loca- lización, la superficie y la antigüedad. A partir de ahí se encuentra el otro 10% pero que corresponde tenerlo en cuen- ta a cada profesional (calidades, etc,). “No podemos alejarnos demasiado de los valores que aparecen en el pro- grama, salvo que estemos muy segu- ros, por ejemplo, si es una vivienda con unas características concretas – unifa- miliar grande con piscina, etc –“, explica el experto del Colegio de Registrado- res. El programa MVI también inclu- ye datos de “entorno” del inmueble: municipio, provincia y autonomía, que compara y los incluye en el informe de valoración. Este informe incluye el valor ajusta- do a la antigüedad y superficie real que le hemos proporcionado, así como la información a la que se hacía referen- cia sobre el entorno del inmueble, que también abarca valores estimados y evolución temporal de los precios. Por otra parte, José Meléndez ex- plicó novedades que tendrá la nueva versión en la que se encuentran traba- jando, como es la posibilidad de incluir polígonos en la utilización de testigos con el mapa – especialmente en el caso de las urbanizaciones – y el infor- me de valoración podrá incluir el logo de los usuarios, parametrizarlo con una plantilla y personalizarlo con datos del entorno. Situación y perspectivas del mercado inmobiliario En lo que se refiere a la situación del mercado inmobiliario, José Melén- dez apuntó que “en 2020 se produjo una caída muy importante en las com- praventas de vivienda, de un 16%, lle- gando a alcanzar la bajada en mayo del 60%, momento en el que se produjo un eventual colapso; la curva fue as- cendente posteriormente e incluso se observaron crecimientos de un 5% en noviembre y diciembre”. En esta línea, precisó, “ya en 2021 hemos constatado un descenso del 3,7% en febrero y nos encontramos en una situación débil, pero no parece que pueda producirse el colapso del año pasado”. En el precio de la vivienda “sí hemos observado una caída significa- tiva, pero ninguna ha superado el 5%”. En el ámbito de las hipotecas, José Meléndez explicó que “el crédito está muy influenciado por la situación de la banca, porque puede haber situacio- nes de impagos y morosidad, lo que puede limitar la concesión de hipote- cas”. En 2020 se produjo una caída del 5%. Ahora en 2021, “en febrero nos ha sorprendido porque se ha producido un descenso del 13%: “Se atenderán las demandas de crédito solventes, pero sí se van a ver muy influenciadas por las restricciones de crédito de la banca las adquisiciones de primera vivienda”, señaló. No obstante, la perspectiva que di- bujó sobre la evolución del mercado de la vivienda fue positiva, porque “es cier- to que existe una demanda embalsada de 30.000 millones de euros de ahorro de pequeños inversores, familias, que se puede reactivar en función de la evolución de la vacunación; si ésta evo- luciona bien y se va resolviendo favora- blemente la situación sanitaria produci- da por la pandemia, observaremos una mejora en el mercado a partir del mes de septiembre y el año 2021 terminaría con un crecimiento en las compras de vivienda del 5% como mucho”. Hay que tener en cuenta que 2020 terminó con Colegio de Registradores: “Es cierto que existe una demanda embalsada de 30.000 millones de euros de ahorro de pequeños inversores, familias, que se puede reactivar en función de la evolución de la vacunación; si ésta evoluciona bien y se va resolviendo favorablemente la situación sanitaria producida por la pandemia, observaremos una mejora en el mercado a partir del mes de septiembre y el año 2021 terminaría con un crecimiento en las compras de vivienda del 5% como mucho”
  16. 16. 16 REPORTAJE 420.000 operaciones de compraventa de vivienda. Hay una crisis sanitaria, la situación es diferente a 2008 Según explica el experto, los mo- tivos de esta proyección residen en que los fundamentales del mercado no tienen nada que ver con 2008, mo- mento en el que existía un exceso de capacidad productiva – se llegaron a inscribir en un año 1.050.000 operacio- nes; tampoco hay exceso de stock y lo que se ha producido es una crisis sa- nitaria. En cuanto a los ERTE, es cierto que están ahí, pero conviene ponerlo en perspectiva cuando con motivo de la crisis de 2008 hubo 3,5 millones de parados más. “Ahora es diferente, ya que el Banco Central Europeo y las instituciones europeas han respondido rápido; mi esperanza es que si se ha reaccionado deprisa es posible que se pueda reactivar la economía”, señaló. En otras palabras, “ésta no es una crisis como aquélla, cuando se solucione la situación sanitaria nos recuperaremos, y cuando suba el PIB volverá a reducir- se el endeudamiento”. Por otra parte, los asistentes al we- binar también pudieron aprender cues- tiones prácticas acerca de TAS/ / /API, la aplicación online de COAPIMADRID – AIM para la realización telemática de infor- mes periciales de bienes inmuebles que, además, ha incorporado noveda- des que ofrecen más confort a los pro- fesionales en su actividad de tasación. Se trata de un CRM propio que permite la comunicación entre profesionales y mejora el entorno de información del mercado, por un lado, y un informe comercial que permite orientar a los clientes para situar su vivienda en el mercado. Pero además de estas novedades, los profesionales pudieron resolver dudas prácticas y aprender cuestiones útiles sobre la utilización de TAS///API durante el transcurso del webinar, que fue seguido de forma telemática por 250 asistentes, celebrado en la sede de COAPIMADRID – AIM. Este encuentro virtual permitió a los asistentes acceder a una visión global de la aplicación TAS///API, ya que, además de las novedades incluidas recientemente, pudieron recordar y aprender habilidades necesarias que hay que desplegar en la actividad de tasación. TESTIGOS La base de datos de los testigos de TAS///API se nutre de las tasaciones que realizan los peritos, las tasaciones que se visan en COAPIMADRID y con la incorporación de datos incluidos en testigos de otros colegios. Toda esta información sirve a los profesionales para utilizarlos cuando elaboran sus informes de tasación. Una de las me- joras introducidas ha sido la de la geo- localización de los testigos cuando se dan de alta en el programa. También es posible describir el testigo en el in- forme. Existe la opción de realizar una consulta avanzada por código postal y la aplicación indica todos los testi- gos existentes. Igualmente, se pueden agrupar por diferentes criterios, como el valor o la superficie. TASACIONES Una vez que se da de alta al infor- me, al incluir la referencia catastral se incorporan los datos a la tasación.
  17. 17. 17 REPORTAJE En el apartado Mis tasaciones se encuentran los testigos que, gracias a la geolocalización determinan la ubicación exacta del bien inmueble, por eso es tan importante el códi- go postal, ya que permite geolocalizar todos los testigos. En la tasación además de introducir el referido código postal, en ocasiones se puede introducir un segundo código postal en los casos en que no existan testigos para el primero. Cuan- do se incluye la referencia catastral, la aplicación incluye de forma automática el año de construcción y la superficie, así como la imagen del bien inmueble que se encuentre en el Catastro. También existe un campo para introducir la infor- mación del Registro de la Propiedad. Localización y entorno En este apartado es una novedad la incorporación de una opción que recoge datos del INE (Instituto Nacional de Esta- dística) sobre la zona del inmueble, tales como la evolución de la población, lo que representa un elemento de ayuda para que el perito acceda a información que le requiera el informe. Edificio y sus elementos Las terminaciones del elemento, el régimen de protec- ción, la tenencia y ocupación, el título, los derechos reales, son otros campos que enriquecen la configuración del bien inmueble. Información de mercado En este apartado es posible encontrar datos estadísticos sobre la zona que hemos seleccionado, como puede ser la evolución del precio de la vivienda en la referida zona. Superficies Este factor aparecerá de forma automática cuando se introduzca la referencia catastral. Existen tres opciones: la superficie catastral, la del Registro de la Propiedad y la su- perficie comprobada. Pero finalmente hay que determinar la superficie adoptada. La aplicación permite incluir observa- ciones para explica por qué se ha adoptado una superficie. Esto es importante porque será la base de cálculo del méto- do de valoración. Documentación y comprobaciones En el epígrafe correspondiente a la documentación, pue- den incluirse un amplio abanico de opciones que completan la información de la tasación. Se trata de la nota simple del Registro de la Propiedad, la certificación catastral, el croquis, el plano de situación, el reportaje fotográfico, la cédula urba- nística o la documentación catastral. Además, puede incluir- se la fecha de la visita al inmueble y la fecha de la tasación. En el supuesto de que el bien inmueble no tenga referencia catastral, también existe la posibilidad de introducir una se- gunda fotografía. Finalmente, el estado de conservación del inmueble complementa toda la información que se ha ido introduciendo. MÉTODOS DE VALORACIÓN Hay que apuntar que, aunque se adopte un método para el informe, también pueden incluirse los otros. Son tres mé- todos: comparativo, coste de reposición y valor máximo legal VPO. TAS///API permite que a los testigos propios se les in- corpore una explicación, por ejemplo, de por qué se utiliza un coeficiente determinado. También pueden reunirse testigos de varios lugares. Existe una conexión con la herramienta MVI del Colegio de Registradores de España, que sirve para que el perito realice una comprobación. También pueden elegirse los testigos propios de TAS///API. En total, existen testigos de los registradores (MVI), testigos propios (TAS/// API) y testigos externos. Para introducirlos, hay que seleccio- nar y aceptar. Una vez introducidos, se pueden describir e introducir un coeficiente, elemento que hay que poner siempre. Acto se- guido es posible ajustar los testigos conforme un porcentaje. Valor del inmueble Este es el apartado que se corresponde con el valor re- sultante de la tasación y el profesional dispone de un título y un texto para introducir la explicación de por qué se ha apli- cado un método y los testigos utilizados. Ajuste de los valores El valor de la tasación se puede apreciar o depreciar y justificarlo, e incluso se puede adoptar. Imágenes de la vivienda Es importante que las imágenes del inmueble, en forma- to jpg, png o gift, no superen los 2MB para evitar problemas de capacidad con los envíos por correo electrónico. Una vez terminado, el informe se puede adjuntar en el apartado propio de cada perito denominado Mis tasaciones. Las novedades de TAS/ / /API La aplicación online de COAPIMADRID – AIM para la realización de informes periciales de valoración de bienes inmuebles, ha ampliado su oferta de servicios gracias a la posibilidad de elaborar un informe comercial y a una nueva aplicación de CRM.
  18. 18. 18 REPORTAJE INFORME COMERCIAL Los profesionales además pueden elaborar un INFORME COMERCIAL para que cualquier cliente que quiera vender una propiedad, pero desconoce su valor, puede solicitar este informe que, a través exclusivamente del método compa- rativo, incluya un precio aproximado del inmueble a precio de mercado. Es un servicio añadido para el profesional, en el que puede personalizar el informe con el logotipo y los datos de la inmobiliaria, la identificación completa de la vivienda, fotografías, datos catastrales, características completas del inmueble, los testigos utilizados en el método comparativo y el valor del inmueble. CRM TAS///API ha incluido una aplicación de CRM que per- mite a los peritos disponer de más elementos para la tasa- ción, facilitar el contacto con otros profesionales, disponer de valoraciones similares, todo ello con la idea de ofrecer un entorno colaborativo. El CRM incluye datos estadísticos y gráficos, valoraciones realizadas por año, las tasaciones que se hayan analizado en la actividad pericial, así como estadís- tica de tasaciones que se hayan realizado en diferentes luga- res. Por ejemplo, recoge datos del alquiler, del precio de la vivienda, enlaces técnicos (Sigpac), o estadísticas del sector inmobiliario que ofrecen los portales especializados (Fotoca- sa, por ejemplo). Todo ello se puede localizar en: www.tasapi.org/crm. CUADRO RESUMEN PRINCIPALES NOVEDADES MVI Y TAS///API MVI Los testigos que aparecen en cada zona permiten que se pueda hacer una selección de varios de ellos según lo que interese para realizar la valoración; el programa ofrece información de cada testigo. La se- lección puede realizarse a través de una opción con un mapa gráfico o bien por medio de tablas. Los tes- tigos se pueden ordenar por la dirección, por el año de construcción o por el precio del metro cuadrado. La aplicación lo que tiene en cuenta son los factores o elementos que explican el 90% del valor de una vivienda, como la localización, la superficie y la an- tigüedad. A partir de ahí, se encuentra el otro 10%, pero que corresponde tenerlo en cuenta a cada pro- fesional (calidades, etc.,). La herramienta ofrece un informe de valoración que incluye el valor ajustado a la antigüedad y a la super- ficie real, así como la información sobre el entorno del inmueble, que también abarca valores estimados y evolución temporal de los precios. TAS///API Cuando se incluye la referencia catastral, la aplicación in- cluye de forma automática el año de construcción y la su- perficie, así como la imagen del bien inmueble que se en- cuentre en el Catastro. Según el tipo de inmueble, Tas///API selecciona los campos necesarios para ese tipo de inmueble a la vez que los mé- todos de valoración que debe adoptar el perito. El informe de tasación varia según esta selección. Recientemente se ha incluido las tasaciones de terrenos/rústicos. Los profesionales tienen a su disposición un INFORME COMERCIAL para que cualquier cliente que quiera vender una propiedad, pero desconoce su valor, puede solicitar este informe que, a través del método comparativo, incluya un precio aproximado del inmueble. Además, una aplicación CRM permite a los peritos disponer de más elementos para la tasación, facilitar el contacto con otros profesionales, dis- poner de valoraciones similares, todo ello con la idea de ofre- cer un entorno colaborativo. Tas///API se modifica constantemente en función de las su- gerencias de sus usuarios. DE VENTA EN:
  19. 19. Coleccionable Jurisprudencia I Ley General para la Defensa de los Consu- midores y Usuarios, en adelante TRLGCU]. En el caso, se trata de un contrato de corretaje inmobiliario que tenía por objeto la búsqueda por la agencia de un comprador para la vivienda de los consumidores. Por lo que interesa exclusivamente a efectos de este recurso de casación son hechos rele- vantes los siguientes. 1. M S.L. interpuso demanda contra D. C y contra D.ª A la que, en su condición de agente inmobiliario en el marco del contrato de corretaje contenido en la nota de encar- go de 25 de noviembre de 2014, reclamaba el pago de 14.447,40 euros en concepto de los honorarios pactados por el cumplimien- to de sus servicios. El referido encargo tenía por objeto la gestión de la venta de un in- mueble propiedad de los demandados, sito en la CALLE000 nº NUM000 de la loca- lidad de Madrid. Los demandados, además de otras consideraciones sobre la inexisten- cia de daño a la demandante que justificara pago alguno, o la oscuridad de la cláusula sobre el momento del devengo de los ho- norarios de la demandante, se opusieron alegando que la nota de encargo había sido firmada fuera del establecimiento mercantil de la actora y que en la misma no constaba el derecho de desistimiento que les asis- tía conforme a la regulación legal vigente. Añadieron que, en cualquier caso, el 9 de diciembre de 2014 habían remitido un buro- fax a la actora comunicando el desistimiento del contrato de corretaje. 2. El Juzgado estimó en parte la de- manda. Razonó que los demandados de- cidieron unilateralmente no vender el piso y manifestaron su desistimiento de forma extemporánea, cuando el agente ya había cumplido el contrato al encontrar compra- dores. Con todo, moderó la cantidad que debían pagar los demandados y les con- denó a abonar 2.000 euros en lugar de los 14.447,40 euros reclamados, al entender que la cláusula sobre honorarios del contrato te- nía como misión sustituir la correspondiente indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento contractual (arts. 1152 y 1154 CC) y que en el caso, en atención a las cir- cunstancias, la cantidad reclamada era ex- cesiva (porque los consumidores cambiaron de idea y no llegaron a vender el piso y por- que la agencia no sufrió especiales daños). 3. Ambas partes interpusieron recur- so de apelación. La Audiencia estima el recurso interpuesto por los demandados y desestima el de la demandante. En conse- cuencia, desestima la demanda y absuelve a los demandados. La sentencia entiende que el contrato de corretaje se celebró fue- ra del establecimiento mercantil de la parte actora y no hubo información sobre el de- secho de desistimiento que amparaba a los demandados, de acuerdo con los arts. 68 y 102 TRLGCU, por lo que desistieron váli- damente. La sentencia añade otra serie de consideraciones, al hilo de los argumentos mantenidos por los demandados, acerca de que si bien desistieron por burofax es vero- símil que, como dicen, lo comunicaran antes por teléfono; que la cláusula sobre honora- rios no era clara; que la nota de encargo solo estaba firmada por los demandados pero no por la agencia; o que no llegaron a vender el piso, por lo que no se aprovecharon de la actividad de la actora. 4. La demandante interpone recurso de casación, fundado en dos motivos. So- licita la casación de la sentencia recurrida, la estimación de la demanda y la condena a los demandados recurridos al pago de 14.447,40 euros más intereses y costas. SEGUNDO: Recurso de casación 1. Planteamiento del primer motivo. Resumen CONTRATO DE SUMINISTRO DE SERVICIOS DE MEDIACIÓN O CORRETAJE COMPLETAMENTE EJECUTADO Y DERECHO DE DESISTIMIENTO. CONSERVACIÓN DEL DERECHO DE DESISTIMIENTO POR DEFECTO INFORMACIÓN AL CONSUMIDOR. ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.Tramitación en primera ins- tancia (...) SEGUNDOTramitación en segunda instancia (...) TERCERO (...) FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.Antecedentes El recurso versa sobre el derecho del consumidor a desistir de un contrato cele- brado en su domicilio. El desistimiento se produce cuando el empresario ya ha eje- cutado el servicio pero sin que, durante el tiempo establecido en la ley para desistir, los consumidores prestaran su consen- timiento expreso para que comenzara la ejecución del contrato ni reconocieran al mismo tiempo que eran conscientes de que una vez que el contrato se hubiera ejecuta- do completamente por el empresario ya no podrían desistir [ art. 103.a) del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO, Sala 1ª, de 24-03-2021, nº 167/2021. Jurisprudencia
  20. 20. Coleccionable Jurisprudencia II El primer motivo denuncia la infracción del art. 103.a) TRLGCU. En su desarrollo explica que, de acuerdo con el art. 103.a) TRLGCU, los demandados no podían desistir del contrato de corretaje porque la actora ya había prestado el servicio, les requirió para que pagaran, y fue entonces cuando comunicaron por burofax su desistimiento. Añade que la falta de información del derecho de desistimiento por parte del empresario simplemente supone la ampliación del plazo de ejercicio (art. 71.3 TRLGCU), pero negarse a pagar cuando el ser- vicio está prestado es contrario a las reglas de la buena fe. El motivo va a ser desestimado por lo que decimos a continuación. 2. Decisión de la sala. Desestimación del primer motivo. A) Cuestión jurídica que se plantea. La cuestión que se plantea es la interpretación de la excepción que establece el art. 103.a) TRLGCU al derecho del consumidor de desistir de un contrato de prestación de servicios celebrado fuera de establecimiento mercantil cuando el servicio está completamente ejecutado por el empresario, pero el consumidor no ha sido informado previamente ni del derecho de desistimiento ni de las consecuencias de que el servicio se prestara antes del plazo establecido en la ley para desistir. En el caso debe- mos partir, como hechos no discutidos, de que los demandados son consumidores y celebraron en su domicilio un contrato de corretaje mercantil con la actora con el fin de vender su vivienda. El conflicto se suscita entre la entidad que realiza la intermediación inmobiliaria y los consumidores comitentes, que desisten del contrato de corretaje una vez que la agencia ha localizado a unas personas con interés en comprar. La actora exige el pago de sus honorarios de acuerdo con el contrato de corretaje. No son parte en el procedimiento ni existe controversia con los terceros interesados en la compra del piso, que recuperaron de la agencia la cantidad que previamente le habían entregado en concepto de «reserva» del piso. No se discute que los consumidores demandados no han ven- dido el piso al que se refiere este litigio, ni a las personas localizadas por la agencia ni a otras personas. Los demandados han reconocido que decidieron comunicar a la agencia inmobiliaria que desistían del encargo cuando valoraron que «no les salían las cuentas» si tenían que descontar del precio por el que la agencia les dijo que se podía vender el piso (inferior al que ellos habían anunciado en varios por- tales de internet) los honorarios de la agencia, la plusvalía que tenían que pagar y las amortizaciones de los préstamos hipotecarios que gravaban la finca. Tampoco se discute que la agencia no proporcionó información sobre el derecho de desistimiento ni sobre las consecuencias de que se ejecutara inmediatamente el contrato de corretaje. La agen- cia, demandante ahora recurrente, lo que niega es que los consumi- dores puedan desistir cuando ella ya ha ejecutado el contrato. B) Derecho de desistimiento en los contratos celebrados por consumidores fuera de establecimiento mercantil. i) El derecho de desistimiento de un contrato es la facultad del consumidor y usuario de dejar sin efecto el contrato celebrado, no- tificándoselo así a la otra parte contratante en el plazo establecido para el ejercicio de ese derecho, sin necesidad de justificar su deci- sión y sin penalización de ninguna clase (art. 68 TRLGCU). En un número creciente de leyes el legislador ha reconocido a los consumidores, como un derecho irrenunciable, el derecho a de- sistir del contrato ya perfeccionado con el fin de paliar los riesgos de decisiones poco informadas o meditadas que van asociados a cier- tas formas de contratación en las que el consumidor no ha tomado la iniciativa de contratar o se ve expuesto a técnicas agresivas em- pleadas por los empresarios para lograr la celebración del contrato. Es lo que sucede, en particular cuando el contrato se celebra en el domicilio del consumidor, que es uno de los supuestos sometidos a la regulación especial de los denominados «contratos celebrados fuera del establecimiento mercantil», en los que no es el consumi- dor quien acude al mercado a contratar y puede no tener tiempo para reflexionar sobre la conveniencia de celebrar el contrato o para comparar otras posibles ofertas. «Fuera del establecimiento -dice el considerando 21 de la Directiva 2011/83/UE del Parlamento Euro- peo y del Consejo, de 25 de octubre de 2011, sobre los derechos de los consumidores-, el consumidor podría estar bajo posible presión psicológica o verse enfrentado a un elemento de sorpresa, indepen- dientemente de que haya solicitado o no la visita del comerciante». La regulación vigente del derecho de desistimiento para estos contratos está contenida en los arts. 102 a 108 TRLGCU, que unifi- can el régimen legal de los contratos celebrados a distancia y los celebrados fuera de los establecimientos mercantiles. La redacción de estos artículos (aplicables a los contratos celebrados a partir de 13 de junio de 2014) procede de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el TRLGCU de 2007. La Ley 3/2014 incorporó a nuestro ordenamiento la Directiva 2011/83/UE, que derogó la nor- mativa europea anterior sobre la protección de los consumidores en los contratos celebrados a distancia y los contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles. Hay que tener en cuenta además que, en defecto de las reglas más específicas del desistimiento contenidas en los arts. 102 y ss., es aplicable supletoriamente la regulación del derecho de desistimien- to contenida en los art. 68 a 79 TRLGCU (art. 68.3 TRLGCU). ii) El art. 102 TRLGCU reconoce al consumidor que celebra en su domicilio un contrato con un empresario (art.92 TRLGCU) el derecho a desistir del contrato durante un período de catorce días naturales sin indicar motivo alguno y sin incurrir en ningún coste distinto de los previstos en los arts. 107.2 y 108 (en algunos casos debe hacerse cargo de los costes de devolución o de envío). El plazo de catorce días se computa desde la celebración del contrato si su objeto es la prestación de servicios siempre que el empresario haya cumplido con el deber de información y documen- tación que le corresponde (art. 71.1 y 2 TRLGCU). Si el empresario no hubiera cumplido con el deber de información y documentación so- bre el derecho de desistimiento, el plazo para su ejercicio finalizará doce meses después de la fecha de expiración del periodo de desis- timiento inicial, a contar desde que se hubiera celebrado el contrato si el objeto fuera la prestación de servicios (art. 71.3 TRLGCU). Este derecho de desistimiento es previamente irrenunciable (art. 102.2 TRLGCU), en línea con el carácter imperativo de las normas de consumo (art. 10 TRLGCU). iii) La efectividad del derecho de desistimiento depende de la información que disponga el consumidor sobre su existencia y con- tenido. De ahí que la ley imponga al empresario deberes precon- tractuales de información sobre la existencia del derecho de desisti- miento y su régimen jurídico (arts. 60.1, 69, 97 TRLGCU). En particular, conforme al art. 97.1, letras i), k) y l): «Antes de que el consumidor y usuario quede vinculado por cualquier contrato a distancia o celebrado fuera del establecimiento o cualquier oferta correspondiente, el empresario le facilitará de for- ma clara y comprensible la siguiente información: (…) i) Cuando exista
  21. 21. Coleccionable Jurisprudencia III un derecho de desistimiento, las condiciones, el plazo y los procedi- mientos para ejercer ese derecho, así como el modelo de formulario de desistimiento. (…) k) En caso de que el consumidor y usuario ejer- cite el derecho de desistimiento tras la presentación de una solicitud con arreglo al artículo 98.8 o al artículo 99.3, la información de que en tal caso el consumidor y usuario deberá abonar al empresario unos gastos razonables de conformidad con el artículo 108.3. (…) l) Cuando con arreglo al artículo 103 no proceda el derecho de desis- timiento, la indicación de que al consumidor y usuario no le asiste, o las circunstancias en las que lo perderá cuando le corresponda». iv) El art. 103 TRLGCU contiene en sus apartados a) a m) una serie de excepciones al derecho de desistimiento, basadas en dife- rentes motivos por los que, en atención a la naturaleza del producto o del servicio, o de las circunstancias concurrentes, el legislador no considera razonable que el consumidor pueda desistir (bienes per- sonalizados confeccionados conforme a las especificaciones del consumidor, bienes que puedan deteriorarse o caducar con rapidez, contratos en los que el consumidor haya solicitado específicamente al empresario que le visite para efectuar operaciones de reparación o mantenimiento urgente, etc.). Por lo que aquí interesa, la letra a) del art. 103 TRLGCU dispone: «El derecho de desistimiento no será aplicable a los contratos que se refieran a: a) La prestación de servicios, una vez que el servi- cio haya sido completamente ejecutado, cuando la ejecución haya comenzado, con previo consentimiento expreso del consumidor y usuario y con el reconocimiento por su parte de que es consciente de que, una vez que el contrato haya sido completamente ejecutado por el empresario, habrá perdido su derecho de desistimiento» El art. 103.a) TRLGCU se corresponde con el art. 16.a) de la Direc- tiva 2011/83/UE, que en su considerando 50 explica: «Por un lado, el consumidor debe poder disfrutar del derecho de desistimiento aun cuando haya solicitado la prestación de los servi- cios antes de que finalice el período de desistimiento. Por otro lado, si el consumidor ejerce su derecho de desistimiento, el comerciante debe tener garantías de que se le va a pagar convenientemente el servicio que ha prestado. El cálculo del importe proporcionado debe basarse en el precio acordado en el contrato, a menos que el con- sumidor demuestre que el precio total es ya de por sí desproporcio- nado, en cuyo caso el importe a pagar se calculará sobre la base del valor de mercado del servicio prestado. El valor de mercado se debe establecer comparando el precio de un servicio equivalente pres- tado por otros comerciantes en el momento de la celebración del contrato. Por lo tanto, el consumidor debe solicitar de forma expresa la prestación del servicio antes de que finalice el plazo de desisti- miento mediante una solicitud expresa y, en el caso de un con trato celebrado fuera del establecimiento mercantil, deberá hacerlo en un soporte duradero. Del mismo modo, el comerciante debe informar al consumidor, utilizando un soporte duradero, de toda obligación de abonar la parte proporcional del coste de los servicios ya prestados. En el caso de contratos que tengan por objeto bienes y servicios, las normas previstas en la presente Directiva sobre la devolución de bienes deben aplicarse a los elementos relativos a los bienes y el régimen de compensación se aplicará a los elementos relativos a los servicios». v) El art. 103.a) TRLGCU debe ponerse en relación con lo dis- puesto en el art. 99.3 TRLGCU para los contratos celebrados fuera de establecimiento ( art. 98.8 TRLGCU para los contratos a distancia), y los equivalentes arts. 7.3, 8.8 y 14.3 y 4 de la Directiva 2011/83/UE. Conforme al art. 99.3 TRLGCU: «En caso de que un consumidor y usuario desee que la presta- ción de servicios o el suministro de agua, gas o electricidad -cuando no estén envasados para la venta en un volumen delimitado o en cantidades determinadas- o de calefacción mediante sistemas ur- banos dé comienzo durante el plazo de desistimiento previsto en el artículo 104, el empresario exigirá que el consumidor y usuario presente una solicitud expresa en tal sentido». vi) El art. 103.a) TRLGCU debe ponerse en relación también con lo dispuesto en el art. 108.3 y 4.a) (Obligaciones y responsabilidad del consumidor y usuario en caso de desistimiento): «3. Cuando un consumidor y usuario ejerza el derecho de de- sistimiento tras haber realizado una solicitud de conformidad con lo dispuesto en el artículo 98.8 o en el artículo 99.3, abonará al empre- sario un importe proporcional a la parte ya prestada del servicio en el momento en que haya informado al empresario del ejercicio del derecho de desistimiento, en relación con el objeto total del contra- to. El importe proporcional que habrá de abonar al empresario se calculará sobre la base del precio total acordado en el contrato. En caso de que el precio total sea excesivo, el importe proporcional se calculará sobre la base del valor de mercado de la parte ya prestada del servicio. 4. El consumidor y usuario no asumirá ningún coste por: a) La prestación de los servicios o el suministro de agua, gas o electricidad -cuando no estén envasados para la venta en un vo- lumen delimitado o en cantidades determinadas- o de calefacción mediante sistemas urbanos, de forma total o parcial, durante el pe- ríodo de desistimiento, cuando: 1.º El empresario no haya facilitado información con arreglo al artículo 97.1.i) o k); o bien 2.º El consumidor y usuario no haya solicitado expresamente que la prestación del servicio se inicie durante el plazo de desisti- miento con arreglo al artículo 98.8 y al artículo 99.3″. vii) En la lógica de la regulación del derecho de desistimiento, resulta razonable que el consumidor no pueda desistir cuando el servicio ya se haya ejecutado, porque en ese caso ya se habrá bene- ficiado de la utilidad perseguida por el contrato. Pero, para que el consumidor quede privado del derecho de desistimiento, el art. 103.a) TRLGCU, al igual que el art. 16.a) de la Directiva 2011/83/UE, exige que el consumidor haya consentido el inicio de la prestación del servicio y sea plenamente consciente de que su ejecución conllevará la pérdida del derecho de desistimiento. Como advierte el apartado 64 de la STJUE (Sala Sexta) de 14 de mayo 2020, asunto C-208/19 (NK), la excepción al derecho de desis- timiento prevista en el art. 16.a) de la Directiva 2011/83/UE requiere como requisitos «el previo consentimiento expreso del consumidor acerca de la prestación del servicio de que se trata, por una parte, y la información facilitada por el comerciante sobre el ejercicio del derecho de desistimiento, por otra parte». En definitiva, si no existe información previa por parte del empre- sario [art. 97.1.i) y l) TRLGCU] y el consumidor no presta su consenti- miento expreso para el inicio de la prestación al mismo tiempo que reconoce que es pleno conocedor de que con la ejecución perderá el derecho a desistir, este derecho se conserva incluso cuando el contrato se ha ejecutado por completo, y no asumirá ningún coste.
  22. 22. Jurisprudencia IV Coleccionable El legislador trata así de reforzar la exigibilidad de los deberes precontractuales de información referidos al derecho de desisti- miento y de evitar que el empresario burle la efectividad de este de- recho llevando a cabo la ejecución del contrato sin haber informado previamente al consumidor de la existencia del derecho a desistir y de su régimen jurídico. Por ello, incluso cuando el consumidor hu- biera presentado la solicitud expresa de que desea que la prestación del servicio comience durante el plazo de desistimiento, el empre- sario debe informarle de que el desistimiento puede comportar el pago de unos gastos razonables [art. 97.1.k) TRLGCU]. C) Aplicación al caso. Desestimación del motivo primero. De acuerdo con lo expuesto, la sentencia recurrida, al conside- rar que los consumidores podían desistir del contrato de corretaje inmobiliario celebrado en su domicilio a pesar de que la agencia ya había conseguido encontrar unas personas interesadas en la com- pra del piso, no infringe el art. 103.a) TRLGCU. Ello por cuanto, en atención a los hechos, no se dan los requisitos para la excepción al derecho de desistimiento previstos en el art. 103.a) TRLGCU. En el caso no consta que, durante el tiempo que legalmente tiene el consumidor para desistir (catorce días desde la celebración del contrato más doce meses por no haber cumplido el empresario el deber de información sobre el derecho de desistimiento), los consu- midores prestaran su consentimiento expreso para que comenzara la ejecución del contrato, reconociendo al mismo tiempo que eran conscientes, es decir, plenamente conocedores, de que una vez que el contrato se hubiera ejecutado completamente por el empresario ya no podrían desistir. Por lo demás, contra lo que dice la agencia, no se aprecia que el ejercicio del desistimiento por los consumidores haya sido contrario a la buena fe ni constituya un abuso, pues no se trata de que los consumidores hayan pretendido defraudar los derechos de la agen- cia mediante la desvinculación del contrato para evitar pagarle los honorarios correspondientes pero aprovechándose de su labor por haber celebrado el contrato de venta promovido por el agente. De lo que se trata es de que, habiendo celebrado el contrato de corretaje en el domicilio de los consumidores, que es un supuesto para el que el legislador establece un derecho de desistimiento para paliar el riesgo de decisiones poco informadas o meditadas, la agencia no les informó del derecho a desistir y ejecutó totalmente el contrato dentro del plazo que hubieran tenido para desistir. En consecuencia, el ejercicio del derecho de desistimiento por parte de los consumi- dores es eficaz y no les es exigible el pago de los honorarios recla- mados por la agencia. El motivo primero se desestima. 3. Planteamiento del segundo motivo. En el motivo segundo la recurrente denuncia la infracción del art. 1119 CC en relación con el art. 1256 CC. En su desarrollo razona que la sentencia recurrida, al eximir a los demandados del pago de la retribución por la falta de aprovecha- miento de la actividad desplegada por la agencia, es contraria a la jurisprudencia que ha interpretado que la obligación de pago nace cuando la empresa encuentra comprador. Añade que, además, en el caso, el contrato fijaba de manera clara el derecho de la agen- cia a cobrar en el momento de la «señalización» del inmueble, lo que ocurrió cuando la agencia encontró un comprador que aceptó las condiciones acordadas con los demandados y pagó la señal. En particular, reprocha a la sentencia recurrida que para desestimar la demanda tenga en cuenta que los demandados no se aprovecha- ron de la actividad de la actora porque lo cierto es que, de manera no justificada y unilateral, una vez conseguida la venta, como ellos mismos reconocen, «se echaron atrás» porque «no les salían las cuentas». Por lo que decimos a continuación, el motivo va a ser des- estimado. 4. Decisión de la sala. Desestimación del segundo motivo. El motivo debe ser desestimado porque prescinde de la razón por la que la sentencia recurrida ha desestimado la demanda. Como recuerda la sentencia 453/2018, de 18 de julio, con cita de la senten- cia 344/2018, de 7 junio: «Tiene declarado la sala, al decidir sobre la admisión de los re- cursos de casación, que debe combatirse en ellos únicamente los argumentos empleados para resolver las cuestiones objeto de de- bate que constituyan «ratio decidendi» (autos de 30 de octubre y 4 de diciembre de 2007). Quedan excluidos los argumentos «obiter», a «mayor abundamiento» o «de refuerzo» ( SSTS 362/2011 de 7 de junio, y 327/2010, de 22 de junio, entre otras). La impugnación debe dirigirse contra la fundamentación de la resolución que tenga carác- ter decisivo o determinante del fallo, es decir, que constituya ratio decidendi ( SSTS 238/2007, de 27 de noviembre; 1348/2007, de 12 de diciembre; 53/2008 de 25 de enero; 58/2008, de 25 de enero; 597/2008, de 20 de junio, entre otras)». En el caso, la cuestión que plantea este motivo segundo es ajena a la ratio decidendi de la sentencia, que no es otra que la atacada en el primer motivo del recurso. De modo que, aunque la sentencia afirma que no hubo aprovechamiento de la actividad que la agencia hubiera podido desplegar, no es esa la razón por la que se desesti- ma la demanda, por lo que la sentencia no es contraria a la jurispru- dencia invocada por la recurrente acerca del momento del devengo de los derechos de la agencia. Otra cosa es que, como hemos dicho al resolver el primer motivo del recurso, la falta de aprovechamiento de la actividad de la agencia confirme que, en el caso, el ejercicio del derecho de desistimiento por los consumidores demandados no fue contrario a la buena fe ni supuso un ejercicio abusivo del derecho. En consecuencia, el motivo segundo también se desestima. TERCERO: La desestimación del recurso de casación determina la impo- sición de las costas devengadas a la parte recurrente ( arts. 398.1 y 394 LEC). FALLO Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido 1.º- Desestimar el recurso de casación interpuesto por M S.L. contra la sentencia dictada el 21 de marzo de 2018 por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Decimoctava) en el rollo de apelación n.º 841/2017, dimanante del juicio ordinario n.º 236/2015 del Juzgado de Primera Instancia n.º 33 de Madrid. 2.º- Confirmar el fallo de la mencionada sentencia. 3.º- Imponer las costas del recurso de casación a la parte recurrente y ordenar la pérdida del depósito constituido para su interposición.
  23. 23. 23 CONSULTORIO Consultorio Inmobiliario Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid Consultorio Inmobiliario Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid I.-Nos consultan cuales son los mayores riesgos de comprar una vivienda sobre plano. La adquisición y compra de vivien- das sobre plano antes del inicio de su construcción, conlleva unos riesgos y unas ventajas. Entre las ventajas está el precio y la forma de pago. Entre los riesgos o incon- venientes se encuentran, princi- palmente, los incumplimientos de la promotora-propietaria, ya sea por retraso en los plazos de entre- ga -en los casos más extremos de fraude no se ha llegado siquiera a iniciar la construcción-, o porque el inmueble no responda a las con- diciones pactadas en cuanto a su- perficie, ubicación, calidades, pres- taciones, etc. De esta forma, lo primero que ha- bría que comprobar en este tipo de compras antes de firmar algo es el proyecto de ejecución, las condiciones de venta (precio final, impuestos, forma de pago, especi- ficaciones de la vivienda, plazo de entrega, etc.), y la solvencia de la empresa promotora en la construc- ción de la vivienda, comprobando en todo caso la titularidad del so- lar en el que se va a construir y las cargas que pudiera tener. También es recomendable comprobar la existencia de licencia de obras y que las cantidades que se vayan entregando a cuenta estarán de- bidamente garantizadas y deposi- tadas en una cuenta especial para tal fin. Indicar también, que para realizar la entrega de la vivienda es necesario haber obtenido el certi- ficado final de obra y la licencia de primera ocupación, por lo que no es recomendable firmar la escritu- ra hasta que no estén listos estos documentos. II.- ¿Se puede vender un inmueble sin estar inscrito el título de propie- dad en el Registro de la Propiedad correspondiente? En principio, no existe ninguna nor- ma que establezca la obligatorie- dad de que el título de propiedad de un determinado inmueble esté previamente inscrito en el Registro antes de venderlo, es decir, se pue- de vender un piso que no está ins- crito en el Registro de la Propiedad. No obstante, se trata de un trámite recomendable y casi imprescindi- ble, ya que ello otorga seguridad jurídica al propietario y es el único título válido que demuestra la titu- laridad de la vivienda frente a ter- ceros y mucho más una vez inscrito en el Registro. Además, transmitir un inmueble que no está inscrito en el Regis- tro puede ocasionar una dificultad añadida a la hora de encontrar po- sible comprador, pues la dificultad radicará en acreditar de alguna for- ma que la persona que vende el in- mueble es realmente el propietario, hecho que generará desconfianza en el comprador, y si a ello le aña- dimos que el comprador necesite solicitar un préstamo hipotecario, la inscripción del inmueble en el Re- gistro será un requisito imprescin- dible para que le sea concedida la hipoteca (art. 145 Ley Hipotecaria). III.- Una colegiada nos pregunta cuales son los plazos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urba- nos para comunicar a la otra parte la voluntad de no renovar el con- trato de alquiler de una vivienda. Si llegada la fecha de vencimiento de un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito a partir del 6 de marzo del 2.019, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcu- rridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese noti- ficado a la otra, al menos con cua- tro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antela- ción en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contra- to se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máxi- mo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrenda- dor con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Es decir, si llegado el ven- cimiento del contrato y alguna de las partes no quiere que se prorro- gue para que el contrato termine, la notificación debe ser fehacien- te y, además, debe hacerse antes de entrar en los últimos meses de contrato. En concreto, para que no se prorrogue el contrato, el aviso deberá hacerse: • Antes de entrar en los últi- mos cuatro meses si quien no quie- re prorrogar el contrato es el pro- pietario. • Antes de entrar en los últi- mos dos meses si quien no quiere prorrogar el contrato es el inquilino.
  24. 24. 24 ACTIVIDAD J.M.L. Agundez E l segundo trimestre del año ha venido con buenas noticias para la economía española en un contex- to en el que todavía se mantiene vivo el impacto social y sanitario que se sigue atravesando por los efectos de la pandemia del Covid19. A la par que se está produciendo la reactivación de los indicadores de la marcha de la eco- nomía, éstos acompañan al sector inmobiliario que ofrece claras muestras de resistencia y de dinamismo, como se ha observado, por ejemplo, en los últimos datos de compraven- tas de vivienda correspondientes al mes de marzo, con un crecimiento del 32,4%. Y en la contratación de hipotecas, con un crecimiento anual del 35,1% en el mismo mes de marzo. Ambos indicadores se han publicado en mayo. En efecto, estudios de análisis económico y los datos publicados por fuentes oficiales están mostrando una me- joría de los indicadores económicos. Como apunta BBVA Research, “la afiliación creció en 134.000 personas en abril y el paro cayó en 39.000”. Así, considera que “el empleo empezó a levantar cabeza en abril”. En lo que se refiere al consumo, destaca que “las compras con tarjeta en abril fue- ron un 13% mayores que las registradas en el mismo mes de 2019, 5 puntos menos que en marzo”. A ello añade que “el crecimiento del gasto con tarjetas españolas, tanto pre- sencial (10%) como no presencial (128%), compensó el ajuste de las transacciones con tarjetas extranjeras”, precisa BBVA Research. En mayo, este estudio destaca que “la afiliación creció en 211.900 personas y el paro cayó en 129.400”, a lo La reactivación de la economía acompaña al sector inmobiliario para salir de la crisis La actividad del sector inmobiliario durante el primer trimestre se ha comportado mejor de lo esperado y la valoración de dicha actividad está en consonancia con los primeros síntomas positivos que han aparecido en algunos indicadores de la marcha de la economía, como la reactivación del consumo, la creación de empresas o la mejora en los datos de afiliación a la Seguridad Social y la progresiva salida de trabajadores del ERTE. En lo que respecta al sector inmobiliario de forma específica, el mes de marzo ha mostrado ya una clara recuperación del sector, con un aumento del 32,4% anual (47.332 operaciones), y situándose en niveles de 2019, es decir pre pandemia. Un buen resultado que se ha reflejado también en la contratación de hipotecas, con un crecimiento del 35,1% anual en el mismo mes de marzo. Las compraventas de vivienda crecen un 32,4% y las hipotecas suben un 35,1% en marzo
  25. 25. 25 ACTIVIDAD que añade que “el empleo avanzó en 71.000 personas y el desempleo dismi- nuyó 27.000”. Estos indicadores acompañan a la mejora que también está experimen- tando la actividad en el sector inmo- biliario. Las compraventas de vivienda han experimentado un crecimiento del 32,4% anual durante el mes de marzo, lo que supone un claro repunte desde que se inició este año 2021 – ya que enero y febrero mostraron resultados de descenso y de moderación – y ha situado el número de operaciones en 47.332. El comportamiento del mes también ha mostrado crecimiento de la tasa mensual – la que mide la variación de las compraventas entre febrero y marzo en los últimos cinco años – au- mentando un 9,6%, lo que supone 30,6 puntos más que la de 2020, según los datos del Instituto Nacional de Estadís- tica. De esta forma, la actividad en la compra de vivienda ha vuelto a niveles pre pandemia, pues los resultados de marzo se han situado a mediados de 2019, ya que han marcado el número de transacciones más elevado desde el mes de mayo de hace ahora dos años. Todos los expertos coinciden en que se está produciendo una tenden- cia clara de recuperación. Análisis del Banco de España para el sector de la vivienda Es interesante destacar el informe del Banco de España acerca de “El im- pacto de la crisis sanitaria del Covid-19 sobre el mercado de la vivienda en Es- paña” (Artículo analítico publicado el 11 de mayo de 2021), que ha dibujado un interesante análisis que permite mirar con optimismo la evolución para los próximos meses, ya que, si bien du- rante 2020 se ha sufrido un relevante impacto lo cierto es que hay muestras de que se puede recuperar el terreno perdido. Según explica el informe, “en tér- minos de las operaciones inscritas en los registros de la propiedad, en los pri- meros meses de la pandemia la caída fue similar entre las compraventas de vivienda usada y las de vivienda nue- va, lo que refleja fundamentalmente la severidad de las restricciones en ese periodo”. Sin embargo, observa que “la recuperación posterior de las compra- ventas ha sido más intensa en las de vivienda nueva, en particular durante el pasado verano, debido principalmente a que estas operaciones son el resulta- do de decisiones comprometidas con bastante anterioridad a la pandemia y cuya materialización se aplazó hasta el levantamiento de las restricciones de a la movilidad”. No obstante, el Banco de Espa- ña advierte de que la evolución de las transacciones en un futuro “sigue condicionada tanto por la continuidad de algunas limitaciones a la actividad como por el descenso de la confianza de los hogares y el empeoramiento de sus perspectivas sobre el mercado de trabajo y su acceso a financiación”. Comportamientos dinámicos del sec- tor Pero el Banco de España destaca comportamientos dinámicos con moti- vo de la pandemia, como es el de que se “ha podido acelerar alguna tenden- cia previa en la demanda de vivienda, como su reorientación desde los mu- nicipios más poblados hacia otros con menor densidad poblacional”. Según el órgano supervisor, “este desarrollo ya estaba condicionado por una mayor escasez en la oferta de vivienda nueva y un precio medio más elevado en las grandes ciudades, pero se ha exacer- bado debido a las nuevas preferencias de la demanda hacia espacios abiertos y más amplios por la mayor presencia en el hogar a raíz de los confinamien- tos y el aumento del teletrabajo”. Esta evolución, precisa, “es generalizada por regiones”, ya que “más del 80% de las capitales de provincia redujeron su peso a lo largo de 2020 en las compra- ventas totales de la provincia”. Y otro elemento que muestra el dinamismo del sector es el que hace referencia a la evolución del precio de la vivienda. Según el Banco de España, “en esta crisis el ajuste de los precios de la vivienda no está siendo tan in- tenso como en la crisis financiera glo- bal”. Esto se debe, explica, “entre otros factores, a un menor sobredimensio- namiento del sector inmobiliario, a un menor endeudamiento de los agentes implicados y a unos criterios de conce- sión de crédito más rigurosos que en aquellos años”. Tono expansivo de la política moneta- ria y mercado de crédito Respecto al mercado de crédi- to inmobiliario, el informe expone la evolución que ha tenido desde el año El segundo trimestre del año ha venido con buenas noticias para la economía española en un contexto en el que todavía se mantiene vivo el impacto social y sanitario que se sigue atravesando por los efectos de la pandemia del Covid19. A la par que se está produciendo la reactivación de los indicadores de la marcha de la economía, éstos acompañan al sector inmobiliario que ofrece claras muestras de resistencia y de dinamismo.
  26. 26. 26 ACTIVIDAD pasado con motivo de la aparición de la pandemia hasta ahora. “Las medidas tomadas como respuesta a la pandemia por parte de las autoridades económi- cas han contribuido a que las condiciones de finan- ciación de los préstamos para la compra de vivienda se mantuvieran holgadas en términos generales”, plantea. En este contexto, recuerda que “el tono más expansivo de la política mo- netaria se ha traducido en un descenso de los tipos de interés de mercado y de los costes de financiación de las entidades financieras, al tiempo que la relajación temporal de los requerimientos de ca- pital y operativos ha contribuido a apo- yar el flujo de crédito”. De esta forma, el mercado se ha comportado según fueron suavizán- dose las medidas restrictivas de mo- vilidad con motivo de la evolución de la pandemia en el plano social y eco- nómico. Así, apunta que “la demanda de crédito, con el levantamiento de las restricciones a partir del verano, volvió a crecer en el tercer trimestre, en parte, como resultado de la materialización de decisiones de compra que tuvieron que ser aplazadas”. Recuperación Los efectos de este comportamien- to provocaron “una fuerte caída, en tér- minos interanuales, de las nuevas ope- raciones de préstamo para la compra de vivienda durante la primavera de 2020, un rebote en el verano y a que re- gistraran, en los meses más recientes, un ritmo de crecimiento superior al ob- servado antes de la pandemia”. Es de- cir, se ha producido una recuperación. Similar trayectoria ha tenido la evo- lución del saldo de crédito para la ad- quisición de vivienda en 2020, es de- cir el concedido por las entidades de crédito para tal fin. Si además se tiene en cuenta las moratorias de la deu- da hipotecaria en las personas físicas que han frenado el volumen de amor- tizaciones, el efecto resultante es que, como precisa el informe, “la tasa de re- troceso interanual del saldo de crédito se intensificó durante la primavera de 2020, llegando en junio a contraerse a un ritmo anual del 1,9%, pero a partir de entonces la caída empezó a moderar- se, situándose en el 0,6% en marzo de 2021, 0,4 puntos menos que antes de la irrupción de la pandemia”. El Banco de España también presta atención al mercado del alquiler y se preocupa por analizar los motivos de la evolución de los precios y el comporta- miento de la oferta y la demanda. Según explica, “los precios han des- cendido en algunas áreas, lo que ha revertido su trayectoria al alza de los años anteriores”. Así, “estarían cayen- do con cierta intensidad en Cataluña, la Comunidad de Madrid y los archipié- lagos, mientras que en el resto de las regiones la tendencia es de desacele- ración progresiva o estabilización”. Esta pérdida de dinamismo “es mayor en algunas de las ciudades más grandes, debido tanto al aumento de la oferta como al descenso de la demanda”. En lo que se refiere al compor- tamiento de la oferta, el informe explica que “se ha producido un incremento de alquiler residencial a costa de otra oferta de naturale- za más temporal, como la vacacional, afectada por el desplome de la actividad turística”.
  27. 27. 27 ACTIVIDAD ANÁLISIS DEL IMPUESTO DE PLUSV ALÍA MUNICIPAL: DOCTRINA JURISPRUDENCIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO Y DEL CONSTITUCIONAL Por: José Merino Tapia Asesor Jurídico del COAPI de Madrid P unto de partida de esta Tribuna es realizar un breve análisis de la con- figuración del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, para luego comprender mejor las sentencias judiciales que posibilitan la reclamación de este impuesto. Se trata de un tributo municipal directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana -se excluyen los de naturaleza rústica- y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce. Regulado en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por el RD Leg. 2/2004, de 5 de marzo, en concreto en los artícu- los 104 a 110, y según esta normativa se ha de pagar (devengo del impuesto) en los siguientes casos:
  28. 28. 28 ANÁLISIS • Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión. • Cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del dominio (usufructo), en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmi- sión del derecho. De esta forma, se comprueba como primera conclusión, que los Ayuntamientos, que son los encargados de su gestión, a la hora de liquidar el impuesto no tienen en cuenta si el propietario obtiene o no un beneficio con la venta. Por tanto, el hecho imponible de este impuesto, es, en sínte- sis, la obtención de un incremento de valor de los terrenos urbanos durante un determinado periodo de tiempo que se pone de manifiesto cuando cambia la titularidad del inmue- ble (venta, herencia, donación, etc.). Pero la problemática que vamos a tratar de analizar es qué sucede en los casos contrarios, es decir, aquellos supues- tos en los que la transmisión no supone beneficio alguno para el contribuyente al no experimentarse un incremento de va- lor, teniendo en cuenta el valor del terreno en el momento de la transmisión, que es cuando se genera la obligación. Tras este breve análisis del impuesto, nos encontramos con una conclusión objetiva: el tributo se aplica con indepen- dencia de si existe o no un beneficio. En la época del boom inmobiliario, cuando la inmensa mayoría de las ventas gene- raban plusvalías, ello no suponía un problema. Sin embargo, desde el comienzo de la crisis del sector inmobiliario y actual- mente desde el inicio de la pandemia del COVID-19, muchos de los contribuyentes que venden un inmueble lo hacen a un precio inferior al que compraron. Y, encima, deben tributar por este impuesto cuando no han obtenido ningún tipo de incremento en el valor del terreno transmitido. Efectivamente, el impuesto en cuestión estaba pensado para épocas de “normali- dad” económica, en las que los inmuebles siempre se revalorizaban en mayor o menor medida. Pero desde que comenzó la crisis, es claro que en muchos casos se han vendido inmuebles cuyo precio no se ha reva- lorizado o, incluso, ha dis- minuido. Y sucede que los Ayuntamientos siguen exi- giendo el pago del impuesto a pesar de que entre la ad- quisición y la enajenación el valor se haya estancado o se haya reducido. Ante estas situaciones de abuso recaudatorio, el Tribu- nal Constitucional declaró la inconstitucionalidad del frío automatismo recaudador de este Impuesto. Se trata de la Sentencia de 11 de Mayo de 2017 que estimó la cuestión de inconstitucionalidad promovida por el Juzgado de lo Conten- cioso-administrativo nº 1 de Jerez de la Frontera, en relación con el art. 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legis- lativo 2/2004, de 5 de marzo. El Tribunal Constitucional en dicha sentencia, sigue lo dicho en las SSTC 26/17 y 37/17 pues, en resumida síntesis, considera que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana vulnera el principio constitu- cional de capacidad económica regulado en el art. 31.1 CE, pues “en ningún caso se puede establecer un tributo toman- do en consideración actos o hechos que no sean exponentes de una riqueza real o potencial, o lo que es lo mismo, que el beneficio del ciudadano sea inexistente, virtual o ficticio”, señala de forma contundente el TC, y añade que “los pre- ceptos cuestionados deben ser declarados inconstitucionales, aunque solo en la medida en que no han previsto excluir del tributo las situaciones inexpresivas de capacidad económica por inexistencia de incrementos de valor”, y también “… debe declararse inconstitucional y nulo el art. 110.4 LHL, al impedir a los sujetos pasivos que puedan acreditar la existen- cia de una situación inexpresiva de capacidad económica”. Por lo tanto, el TC declara inconstitucionales los precep- tos de la Ley de Haciendas Locales en la medida en que no han previsto supuestos en los que pueda no existir capacidad económica susceptible de imposición, al no existir incremen- to de valor del terreno y, también, por impedir al sujeto pasi- vo aportar prueba en contrario, para poner de manifiesto esa inexistencia de incremento de valor. Un año después a la citada STC, llegó la sentencia del Tribunal Supremo sobre el impuesto de la plusvalía en la
  29. 29. 29 ANÁLISIS que interpreta el alcance de la STC Nº 59/2017, señalando que se puede liqui- dar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Ur- bana (IIVTNU) en los casos en los que no se acredita por el obligado tributario la inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es decir, es el contribuyente quien tiene que probar que no obtuvo ganancia. Efectivamente, según el Supremo, es la nulidad del artículo 110.4 de la Ley de las Haciendas Locales, la que permite a los obligados tributarios, po- der probar desde la sentencia del TC, la inexistencia de un incremento de valor del terreno ante el ayuntamiento, o en su caso, ante el órgano judicial, y, en caso contrario, es la que habilita la plena aplicación de los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLHL. El TS explica que el obligado tribu- tario para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el impuesto, podrá ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla (por ejemplo, la di- ferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas) y que, una vez aportada por éste la prue- ba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pre- tensiones para poder aplicar los precep- tos del TRLHL que el fallo de la STC 59/2017 ha dejado en vigor en caso de plusvalía. “ 2.-Para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU po- drá el sujeto pasivo: (a) ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla, como es la diferencia entre el valor de adquisición y el de trans- misión que se refleja en las correspondien- tes escrituras públicas [cuyo valor proba- torio sería equivalente al que atribuimos a la autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en los fun- damentos de derecho 3.4 de nuestras sen- tencias de 23 de mayo de 2018 (RRCA núms. 1880/2017 y 4202/2017), de 5 de junio de 2018 ( RRCA núms. 1881/2017 y 2867/2017 ) y de 13 de junio de 2018 ( RCA núm. 2232/2017 ]; (b) optar por una prueba pericial que confirme tales indicios; o, en fin, (c) emplear cualquier otro medio pro- batorio ex artículo 106.1 LGT que pon- ga de manifiesto el decremento de valor del terreno transmitido y la consiguiente improcedencia de girar liquidación por el IIVTNU. Precisamente -nos interesa subrayarlo-, fue la diferencia entre el pre- cio de adquisición y el de transmisión de los terrenos transmitidos la prueba tenida en cuenta por el Tribunal Constitucional en la STC 59/2017 para asumir -sin opo- ner reparo alguno- que, en los supuestos de hecho examinados por el órgano judi- cial que planteó la cuestión de inconstitu- cionalidad, existía una minusvalía.” El Tribunal Supremo, en su sen- tencia sobre plusvalía del día 9 de Di- ciembre de 2020, (STS 1689/2020, Rec. 6386/2017), declaró nula la liquidación de la plusvalía municipal cuando la cuota coincide con la riqueza grava- ble, es decir, pese a haber ganancia en la transmisión, la cantidad a pagar coincide o supera a la ganancia, es por esto que la liquidación de la plusvalía es nula. En aplicación de lo dispuesto por el Tribunal Constitucional, el TS anuló dicha liquidación al considerar confiscatoria la cuota del tributo ya que absorbe completamente la riqueza gravable. En el caso concreto se le giró al contribuyente una plusvalía por im- porte de 76.847 € cuando la ganancia que había obtenido con la transmisión fue de 17.473 €; es decir, si bien estamos ante un claro caso de ganancia patrimo- nial, la liquidación es anulada por tener que destinar dicha ganancia al pago del tributo: “Es inconstitucional por vulne- rar el principio de capacidad económica y la prohibición de confiscatoriedad, uno y otra consagrados en el art. 31.1 CE, en aquellos supuestos en los que la cuota a pagar es superior al incremento patrimo- nial obtenido por el contribuyente”. Por último, es necesario hacer re- ferencia a la reciente sentencia del TS de 7 de enero de 2.021 (nº 5/2021, rec. 164/2019) que establece que, el sujeto pasivo puede utilizar cualquier medio de prueba previsto legalmente para acreditar que el valor que tiene el terre- no en la fecha en que lo transmite no es mayor que el que tenía en la fecha en que lo adquirió siempre y cuando consten los análisis, métodos y expli- caciones que lo demuestren (FJ 4). Lo importante de esta sentencia, es que no se atribuye a la aportación de las escri- turas públicas de adquisición y/o trans- misión un carácter imprescindible, obligado, de la que dependa necesaria- mente, o en todo caso, la posibilidad de tener por acreditada la inexistencia de incremento en el valor de los terrenos adquiridos y luego transmitidos. El Tribunal Constitucional declara inconstitucionales los preceptos de la Ley de Haciendas Locales en la medida en que no han previsto supuestos en los que pueda no existir capacidad económica susceptible de imposición, al no existir incremento de valor del terreno, y por impedir al sujeto pasivo aportar prueba en contrario para poner de manifiesto esa inexistencia de incremento de valor
  30. 30. 30 SECTOR AL DIA EL SECTOR INMOBILIARIO AL DÍA El euríbor sube en abril y encadena tres subidas consecutivas LaaplicaciónTAS///APIseconvierteenprotagonistadeladigitalización en el sector La actualidad del trimestre ha estado protagonizada por la progresiva subida del euríbor, que ha reflejado una tendencia ascendente desde febrero hasta abril. Otras cuestiones aborda- das por la actualidad fueron la futura Ley de Vivienda, así como la evolución de los precios de la vivienda y de los préstamos hipotecarios sobre vivienda

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