Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

0

Share

Download to read offline

Colegiado64

Download to read offline

Revista del Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid

Related Books

Free with a 30 day trial from Scribd

See all
  • Be the first to like this

Colegiado64

  1. 1. coapimadrid.org aimasociacion.es Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid Nº 64 segunda época Enero-Marzo 2021 www.coapimadrid.org Pag. 25 El sector inmobiliario ‘salva los muebles’ pero mira con incertidumbre a 2021 + Colegiado Calendario fiscal para el IRPF de 2020
  2. 2. La profesión ahora a domicilio www.coapimadrid.org Contratos, imprenta, libreria, merchandising, servicios y productos para particulares y profesionales
  3. 3. COLEGIADO 5 Carta del Presidente 6 Reportaje • Calendario fiscal para el IRPF de 2020 • Hoja de ruta para autónomos • Las novedades fiscales en vigor a partir de 2021 14 Análisis La Justicia constitucional respalda con vigor el sistema de arbitraje 19 Jurisprudencia SENTENCIA DEFINITIVA Nº 1/2021 DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 20 BARCELONA DE 8 ENERO 2021, Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 444/2020 24 Consultorio Inmobiliario Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid. 25 Actividad El sector inmobiliario ‘salva los muebles’ pero mira con incertidumbre a 2021 30 Sector al día La campaña de la Renta será la protagonista del tercer trimestre del año 34 Escrito queda Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del COAPI y del sector inmobiliario. 38 Libros El mundo no es como crees, cómo nuestro mundo y nuestra vida están plagados de falsas creencias En este número ... SUMARIO Colegiado Edita Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid Gran Vía, 59 - 5ª planta 28013 Madrid Tel: 91 542 35 35 fax: 91 542 05 23 coapi@coapimadrid.org www.coapimadrid.org Junta de Gobierno Presidente Jaime Cabrero García Vicepresidente Raúl Cruz Castro Secretario Roberto Fernández de frutos Tesorera Rosa Mª. Murillo Merino Contador Francisco Carrillo Pérez Vocal 1º Pedro Pablo Fernández Grau Vocal 2º Carlos de la Cruz Calzas Vocal 4º Francisco José González Díez Vocal 5º Carmen Carmona Pla Vocal 6º Juan Manuel Martínez Erdoiza Asesor Jurídico José Merino Tapia Redacción de colaboraciones periodísticas José Mª López Agundez Diseño y maquetación Alberto M. Oter Villamarín Imprime Gramadosa, s.l. Publicidad 91 542 35 35 Deposito Legal: M-380-1991 Todos los derechos reservados, COAPI2007. El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid no comparte necesariamente las opiniones ni los artículos publicados en esta revista.
  4. 4. UNA SOLA PIEZA NO MUESTRA NADA UNA ASOCIACIÓN MUESTRA UNA IMAGEN CLARA BIENVENIDO A TÚ PROFESIÓN Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid www.aimasociacion.es 2019 © COAPI de Madrid ¡ASOCIATE! 91 542 35 35 AHORA CON BONIFICACIoN EN LAS CUOTAS!!!
  5. 5. Carta del Presidente Queridos compañeros U na vez que hemos dejado atrás 2020, un año que sin duda ya ha entrado en la historia, es el momento de analizar cuál sería la radiografía del sector inmobiliario y, sobre todo, qué fortalezas nos permiten mirar 2021 de forma positiva. Es una obviedad decir que el tiempo que duró el confinamiento el sector tuvo una brusca paralización, pero no lo es tanto apuntar que una vez terminó el segundo trimestre del año, el sector retomó el impulso con determinación ya que, si bien el mercado estaba tocado, la actividad inmobiliaria demostró que estaba viva. Una de las causas de esta reactivación ha sido que durante el confinamiento los profesionales seguimos trabajando y atendiendo a los clientes, consumidores y usuarios, preparando las operaciones hacia el futuro. También nos ayudaron las nuevas tecnologías, como en su día tuvimos ocasión de analizar e informar. Si se realiza un somero repaso de las últimas estadísticas oficiales publicadas acerca de las operaciones de compraventa de vivienda, las hipotecas contratadas y la evolución de los precios, permiten concluir que el sector ha aguantado bien las grandes dificultades que ha tenido durante 2020. Por ejemplo, el número total de compraventas de viviendas se ha situado en 415.748, lo que supone un 17,7% menos que en 2019, aunque los expertos auguraban que la caída se situaría en el 20%. En las hipotecas puede hacerse una valoración similar, ya que la caída ha sido de un 7,6%, pero se ha situado por encima de las cifras obtenidas en 2017. En cuanto a los precios, se ha observado con claridad una bajada en el cuarto trimestre (– 1,8%), pero el descenso no es pronunciado. Ahora, lo que vienen son las incertidumbres de 2021 que, en función de cómo se vayan despejando, marcarán nuevos hitos en el sector. Me estoy refiriendo, en primer lugar, a la evolución del mercado laboral, que actualmente ya rebasa los 4 millones de parados, lo que es un claro síntoma de deterioro de la economía. En segundo lugar, a la adaptación del sector financiero en la evolución de la crisis por las repercusiones que ello tendrá en el mercado hipotecario. El sector y los profesionales han demostrado en 2020 su fortaleza y lo seguirán haciendo este año. También afrontamos crisis anteriores, como la de 2008. Nuestra especialidad, experiencia y formación así lo han permitido. Por otra parte, es de esperar que la campaña de vacunación para el Covid siga avanzando y que lleguen los fondos europeos para ayudar a nuestra economía. El Colegio sigue presente en los medios de comunicación, redes sociales e Internet, además de mantener disponible la formación para los colegiados. En este sentido, fue celebrada una jornada en la sede del Colegio – también retransmitida de forma telemática – sobre “Contratos de Arrendamiento ante el Covid19”, que analizó el impacto que está teniendo la pandemia en el ámbito de los alquileres de vivienda y de negocio. Me gustaría recordaros que estamos a vuestra disposición en forma de presencia física en la sede del Colegio – con las medidas de seguridad establecidas –, así como con asistencia en formato telemático. También espero que podamos superar esta pandemia que a tantos está poniendo a prueba, por lo que recibid mi más sincero apoyo Un fuerte abrazo
  6. 6. 6 REPORTAJE Hitosparapresentarladeclaraciónderentaseingresoscorrespondientes a 2020 Calendario fiscal para el IRPF de 2020 La campaña de la declaración del Impuesto sobre la Renta para las Personas Físicas (IRPF), conocida como la declaración de la renta, empieza el 7 de abril y concluye el 30 de junio de este año. El Ministerio de Hacienda es quien gestiona las declaraciones, y más en concreto la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. Lo que se presenta es la declaración que corresponde a las rentas e ingresos recibidos durante 2020
  7. 7. ; ;7 de abril, miércoles: se inicia el plazo para presentar la declaración por Internet, me- diante la aplicación móvil de la Agencia Tributaria o a través de la página Renta Web (portal de la agencia tributaria). No hace falta cita previa, pero sí se re- quiere para identificarse el DNI electrónico, un certificado digi- tal, la Clave PIN o el número de referencia que se puede con- seguir en la web de la Agencia Tributaria. ; ;4 de mayo,martes: es la fecha en que se inicia el pla- zo para realizar poder solicitar la cita previa para hacer la de- claración por teléfono, modelo de cita que está disponible por Internet y por teléfono. Los te- léfonos de la Agencia Tributa- ria están disponibles de lunes a viernes de 9 a 19 horas y son los siguientes: 901 12 12 24, 901 22 33 44, 91 553 00 71, 91 535 73 26. ; ;6 de mayo, jueves: es el primer día en que se pue- de realizar la declaración de la Renta por teléfono. ; ;27 de mayo, jueves: se inicia el plazo para realizar la solicitud de cita previa en caso de querer hacer la declaración de forma presencial en las ofi- cinas de la Agencia Tributaria. La petición también se puede canalizar por Internet y por te- léfono. ; ;2 de junio, miércoles: día en el que se inicia el período para presentar la declaración de forma presencial. ; ;25 de junio, viernes: fecha tope en que termina el plazo para presentar la declara- ción en aquellos supuestos en los que sale a pagar y se quie- re hacer el ingreso a través de cuenta corriente bancaria. ; ;29 de junio, martes: es el último día en el que se puede solicitar cita previa para la atención telefónica o de for- ma presencial. La cita se puede realizar por Internet y por teléfo- no. ; ;30 de junio, miérco- les: termina la campaña de la declaración de la Renta corres- pondiente al ejercicio 2020. Es el último día para presentarla en cualquiera de sus modalidades: telefónica, presencial o por In- ternet. Hasta este día se podrá tener acceso al borrador, modi- ficar y presentar la declaración por Internet (a través de Renta Web). La campaña de la declaración del Impuesto sobre la Renta para las Personas Físicas (IRPF), conocida como la declaración de la renta, empieza el 7 de abril y concluye el 30 de junio de este año. El Ministerio de Hacienda es quien gestiona las declaraciones, y más en concreto la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. Lo que se presenta es la declaración que corresponde a las rentas e ingresos recibidos durante 2020. L os contribuyentes podrán empezar a realizar la decla- ración del Impuesto sobre la Renta para las Personas Físicas para el ejercicio fiscal 2020 el 7 de abril y ten- drán como fecha tope de finalización el 30 de junio. Entre ambas fechas se desarrolla un calendario para las dife- rentes modalidades de presentación (online, presencial o telefónica), cuyas fechas son las siguientes:
  8. 8. 8 REPORTAJE Hoja de ruta para autónomos Obligaciones fiscales durante el ejercicio 2021 Los autónomos tienen un abanico de obligaciones fiscales y administrativas, como es la pre- sentación periódica de declaraciones de determinados impuestos, que se prolongan durante todo el ejercicio fiscal, en este caso se trata de 2021, que ya está en curso. Son modelos que tiene establecidos la Agencia Tributaria, por lo que se recogen ahora en una guía que desta- ca las más relevantes. Igualmente, deben estar al tanto de las sanciones que están previstas para el incumplimiento de la presentación de tales declaraciones Los modelos de declaración para los autónomos están establecidos por la Agencia Tributaria y se corresponden con diferentes obligaciones fiscales relacionadas con la actividad económica de los profesionales. Entre ellos, destaca el modelo 111, que es la declaración trimestral de las retenciones en el IRPF , el modelo 303, que es para el IVA y también trimestral, el 131 para la tributación por módulos o el 130 para la tributación directa o simplificada, ambos del IRPF.
  9. 9. 9 REPORTAJE : :Modelo 111: es una declaración trimestral de las retenciones en el IRPF para los trabajadores, profesionales y empresarios. : :Modelo 115:se debe presentar en el caso de ser ti- tular de un contrato de arren- damiento de local en el que se realiza la actividad. Para los au- tónomos se presenta cuando termina el trimestre. : :Modelo 130: se pre- senta cuando corresponde la tri- butación en estimación directa o simplificada y se corresponde con el IRPF. Trimestral. : :Modelo 131: corres- ponde a la tributación por mó- dulos. Trimestral. : :Modelo 303: mode- lo para el IVA, soportado y re- percutido. Trimestral. : :Modelos 180, 190 y 390: resúme- nes anuales sobre IRPF e IVA. : :Modelo 100: decla- ración del IRPF. Los autónomos tienen un abanico de obligaciones fiscales y administrativas, como es la presentación periódica de declaraciones de determinados impuestos, que se prolongan durante todo el ejercicio fiscal, en este caso se trata de 2021, que ya está en curso. Son modelos que tiene establecidos la Agencia Tributaria, por lo que se recogen ahora en una guía que destaca las más relevantes. Igualmente, deben estar al tanto de las sanciones que están previstas para el incumplimiento de la presentación de tales declaraciones L os autónomos tienen dos sistemas para la tributación por el Impuesto sobre la Ren- ta de las Personas Físicas. La estimación directa (normal o simplificada), cuya tributación se establece conforme los datos de facturación calcu- lados en función de los rendimientos, a los ingresos se quitan los gastos deducibles. La estimación sim- plificada requiere tener un volumen de facturación inferior a 600.000 euros anuales. En el supuesto de la estimación objetiva (o por módulos), está prevista para ciertas actividades, como la construcción o la hostelería. El rendimiento lo establece la Hacienda pública según unos datos objetivos (superficie del local o número de trabaja- dores). Para tributar por módulos hay que tener unos ingresos no superiores a los 250.000 euros anuales y una facturación de 125.000 euros correspondiente al año anterior. Es importante tener en cuenta que, por no pre- sentar una declaración de un impuesto, por hacer- lo fuera de plazo o por incurrir en algún error lleva aparejado el pago de recargos y sanciones. Hay que presentar el modelo adecuado o una declaración complementaria en el caso de haber consignado al- gún error. Realizar la declaración de forma voluntaria puede acarrear el pago de intereses por el retraso y si se realiza una declaración tras un requerimiento de Hacienda, además de abonar el impuesto, habrá que abonar una sanción. Las obligaciones fiscales de los autónomos:
  10. 10. 10 REPORTAJE Las novedades fiscales en vigor a partir de 2021 Conozca los principales cambios fiscales que han sido aprobados tanto en la Ley de Presupuestos Generales del Estado como en otras leyes específicas y que ya están en vigor en el ejercicio 2021, por lo que tendrán impacto en la declaración de la renta que se presentará el año que viene Los Presupuestos Generales del Estado han traído un buen elenco de novedades fiscales que deberán tenerse en cuenta en el año que ya estamos en curso (2021), como por ejemplo puede ser la escala de retenciones del IRPF, y el año que viene cuando se tenga que presen- tar la declaración de la renta correspondiente a este año 2021. Se han producido modificacio- nes en casi todos los impuestos importantes, como IRPF, IVA o Sociedades, e incluso se han creado nuevas figuras tributarias, como son las denominadas ‘Tasa Google’ y la ‘Tasa Tobin’. Estos dos nuevos impuestos fueron establecidos en el último trimestre del año en una ley específica para cada uno de ellos
  11. 11. 11 REPORTAJE Los artículos 58 a 64 de la Ley de Presupuestos Generales del Estado (LPGE) recogen las modificaciones operadas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Los cambios tienen efecto a partir del 1 de enero de 2021. Las novedades más relevantes se han introducido en la escala general del impuesto, en la escala de retenciones, en la escala de gravamen para el ahorro. ` ` Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) Los artículos 58 a 64 de la Ley de Presupuestos Generales del Estado (LPGE) recogen las modificaciones operadas en el Impuesto sobre la Ren- ta de las Personas Físicas (IRPF). Los cambios tienen efecto a partir del 1 de enero de 2021. Las novedades más re- levantes se han introducido en la esca- la general del impuesto, en la escala de retenciones, en la escala de gravamen para el ahorro y, por otra parte, se han introducido modificaciones en la fisca- lidad de las aportaciones y contribucio- nes a los sistemas de previsión social. En relación con este apartado, se han establecido límites de reducción en la base imponible de las aporta- ciones y contribuciones a sistemas de previsión social (artículo 62 LPGE). En concreto, se modifica el límite general de la reducción para los sistemas de previsión social, como pueden ser pla- nes de pensiones o los correspondien- tes a mutualidades de previsión social, disminuyéndose desde 8.000 euros a 2.000 anuales la cantidad máxima que es posible reducirse. Este límite se in- crementará en 8.000 euros siempre que tal incremento provenga de con- tribuciones empresariales. Otra de las novedades es que “los contribuyentes cuyo cónyuge no obtenga rendimien- tos netos del trabajo ni de actividades económicas, o los obtenga en cuantía inferior a 8.000 euros, podrán reducir en la base imponible las aportaciones realizadas a los sistemas de previsión social previstos en este artículo de los que sea partícipe, mutualista o titular dicho cónyuge, con el límite máximo de 1.000 euros”. La novedad es que an- teriormente este límite anual ascendía a 2.500€. Esta medida de reducción del límite general aplicable en la base imponible de las aportaciones y contribuciones a sistemas de previsión social, acompaña a la subida fiscal aprobada para las ren- tas más altas en la base imponible ge- neral y en la base del ahorro que grava las rentas del capital. ` ` Medidas para los autónomos en el IRPF Una de las novedades que se han introducido en la LPGE es la prórroga para el periodo impositivo 2021 los lí- mites cuantitativos que delimitan en el IRPF el ámbito de aplicación del méto- do de estimación objetiva, con excep- ción de las actividades agrícolas, gana- deras y forestales, que tienen su propio E l nuevo ejercicio fiscal ha traído un conjunto de nove- dades en bastantes figuras tributarias, por lo que es interesante y práctico recogerlas, de forma resu- mida, para poder tenerlas localizadas como un soporte para el despacho profesional. IRPF, Patrimonio, Socieda- des y el IVA han sufrido modificaciones relevantes, que se aprobaron en la Ley 11/2020, de 30 de diciembre, de Pre- supuestos Generales del Estado para el año 2021 (BOE de 31 de diciembre de 2020). Como explica la Exposición de Motivos de la Ley, “en el ámbito tri- butario se adoptan diversas medidas encaminadas a hacer compatible un crecimiento económico equilibrado y un aumento de los ingresos tributarios que permita el fortalecimiento del Es- tado del bienestar y reduzca desigual- dades”. Éstas son las principales novedades fiscales que se aplican ya para el ejer- cicio 2021:
  12. 12. 12 REPORTAJE límite cuantitativo por volumen de in- gresos. Como explica la Exposición de Motivos de la Ley, esta medida se intro- duce porque “la situación que padece la economía española, en el marco de la actual crisis sanitaria hace aconse- jable el establecimiento de un marco normativo estable que permita a los pequeños autónomos poder continuar aplicando el método de estimación ob- jetiva para el cálculo del rendimiento neto de su actividad económica evitan- do, además, un incremento de sus obli- gaciones formales y de facturación”. Como se apuntaba anteriormente, la LPGE ha introducido un nuevo tramo a la escala general del impuesto a partir de 300.000 euros gravado con un tipo del 24,5%, elevando el tipo dos puntos porcentuales. Esta medida, junto con la subida fiscal en la escala del ahorro para las rentas de capital contribuye, según la Exposición de motivos, a la fi- nalidad ya citada de “hacer compatible un crecimiento económico equilibrado y un aumento de los ingresos tributa- rios”. Igualmente, en la escala de reten- ciones se establece un nuevo tramo a partir de 300.000 euros y con un tipo del 47%. En la escala del ahorro también se ha añadido un nuevo tramo a partir de 200.000 euros, al que se aplicará un tipo de gravamen del 26%. ` ` Impuesto sobre el Patrimonio En este impuesto se producen cambios importantes. El impuesto se establece con “vigencia indefinida” y se eleva en un punto el tipo establecido para los patrimonios que superen los 10.695.996,06 euros, estableciéndose en el 3,5%. Además, se establece una escala de tipos de gravamen que se aplicará siempre que las autonomías no aprueben una específica. (ver artículo 66 de la Ley de Presupuestos Genera- les del Estado). ` ` Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) En el IVA la principal modificación es que se ha subido el tipo impositivo del 10% al 21% para las bebidas refres- cantes, zumos y gaseosas con azúca- res o edulcorantes añadidos (artículo 69 de la Ley de Presupuestos Genera- les del Estado). ` ` Impuesto sobre Sociedades Se introducen modificaciones en la exención sobre dividendos y rentas de- rivadas de la transmisión de valores re- presentativos de los fondos propios de entidades residentes y no residentes en territorio español; también se limita la deducibilidad de los gastos financieros y se modifica la deducción para evitar la doble imposición económica inter- nacional (dividendos y participaciones en beneficios), entre otros cambios (ver artículo 65 de la Ley de Presupuestos Generales del Estado). ` ` Impuesto sobre las primas de seguros Con vigencia indefinida, el impuesto sobre las primas de seguros se exigirá al tipo del 8%. Esto supone que el tipo sube dos puntos (artículo 73 LPGE). Una de las novedades que se han introducido en la LPGE es la prórroga para el periodo impositivo 2021 los límites cuantitativos que delimitan en el IRPF el ámbito de aplicación del método de estimación objetiva, con excepción de las actividades agrícolas, ganaderas y forestales, que tienen su propio límite cuantitativo por volumen de ingresos. Como explica la Exposición de Motivos de la Ley, esta medida se introduce porque “la situación que padece la economía española, en el marco de la actual crisis sanitaria hace aconsejable el establecimiento de un marco normativo estable que permita a los pequeños autónomos poder continuar aplicando el método de estimación objetiva para el cálculo del rendimiento neto de su actividad económica evitando, además, un incremento de sus obligaciones formales y de facturación”.
  13. 13. 13 REPORTAJE ` ` Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IPREM) El Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IPREM) tendrá las siguientes cuantías en 2021: a) diario, 18,83 euros; b) mensual 564,90 euros; c) anual 6.778,8 euros y d) en los supues- tos en que la referencia del salario mí- nimo interprofesional ha sido sustituida por la referencia al IPREM en aplicación a lo establecido en el Real Decreto ley 3/2004, de 25 de junio, la cuantía anual del IPREM será de 7.908,60 euros cuando las correspondientes normas se refieran al salario mínimo interpro- fesional en cómputo anual, salvo que expresamente se excluyeran las pagas extraordinarias; en este caso, la cuan- tía será de 6.778,80 euros (Disposición Adicional Centésima vigésima primera de la LPGE). ` ` Interés legal del dinero El tipo del interés legal del dinero se establece en un 3% y el interés de demora en el 3,75% ` ` Nuevos impuestos con ley propia Por otra parte, hay que hacer men- ción a dos impuestos nuevos introdu- cidos en nuestro ordenamiento, y que han sido los más mediáticos de los úl- timos meses, denominados ‘Tasa Goo- gle’ y ‘Tasa Tobin’. Estas nuevas figuras tributarias fueron establecidas por ley a finales del año pasado y cada una de ellas tiene su propia norma. ` ` Tasa Google La Ley 4/2020, de 15 de octubre, del Impuesto sobre Determinados Ser- vicios Digitales, establece la denomina- da ‘Tasa Google’, que es un impuesto de carácter indirecto que tiene como objetivo gravar las prestaciones de de- terminados servicios digitales cuando haya intervención de usuarios situados en España. Está dirigido a las compañías tecno- lógicas y la ley entiende que las presta- ciones de servicios digitales se realizan en España cuando algún usuario esté situado en nuestro país, distinguiendo tres supuestos de servicios: publici- dad en línea, intermediación en línea y transmisión de datos. Los contribuyen- tes serán grandes empresas de tecno- logía y el tipo impositivo será del 3%. ` ` Tasa Tobin La Ley 5/2020, de 15 de octubre, del Impuesto sobre las Transaccio- nes Financieras, regula la denominada ‘Tasa Tobin’, que también tiene natura- leza indirecta y grava las adquisiciones a título oneroso de acciones de com- pañías españolas. El impuesto se aplica con independencia del lugar donde se efectúe la adquisición y cualquiera que sea la residencia o el lugar de estable- cimiento de las personas o entidades que intervengan en la operación. Los sujetos pasivos del impuesto son la empresa de servicios de inversión o entidad de crédito que realice la adqui- sición por cuenta propia. El tipo imposi- tivo será del 0,2%. Esta figura impositiva está prevista para grandes compañías, pues están incluidas las sociedades con valor de capitalización bursátil su- perior a los 1.000 millones de euros, y no afecta a las pequeñas y medianas empresas. # # En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), las novedades más relevantes se han introducido en la escala general del impuesto, en la es- cala de retenciones, en la escala de gravamen para el ahorro y, por otra parte, se han estable- cido modificaciones en la fis- calidad de las aportaciones y contribuciones a los sistemas de previsión social. # # Para los autónomos en el IRPF se ha aprobado la prórroga para el periodo impositivo 2021 los límites cuantitativos que deli- mitan en el IRPF el ámbito de aplicación del método de esti- mación objetiva. # # En el Impuesto sobre el Patri- monio se establece su “vigen- cia indefinida” y se eleva en un punto el tipo establecido para los patrimonios que superen los 10.695.996,06 euros, estable- ciéndose en el 3,5%. # # En el IVA la principal modifica- ción es que se ha subido el tipo impositivo del 10% al 21% para las bebidas refrescantes, zumos y gaseosas con azúcares o edul- corantes añadidos. # # Se han introducido dos impues- tos nuevos en nuestro ordena- miento, y que han sido los más mediáticos de los últimos me- ses, denominados ‘Tasa Google’ y ‘Tasa Tobin’. Estas nuevas fi- guras tributarias fueron estable- cidas por ley a finales del año pasado y cada una de ellas tiene su propia norma. PRINCIPALES NOVEDADES FISCALES PARA EL EJERCICIO 2021
  14. 14. 14 ANÁLISIS La Justicia constitucional respalda con vigor el sistema de arbitraje El Tribunal Constitucional ha respaldado con contundencia el arbitraje en una sentencia en la que declarado que prevalece lo que establece el laudo arbitral y que la Justicia ordinaria solo puede intervenir mínimamente. Este es uno de los pronunciamientos jurídicos más impor- tantes que se han conocido este trimestre. Otros tribunales también han establecido que la valoración fiscal de los bienes inmuebles debe ser el valor real. Además, el Tribunal Supremo ha seguido resolviendo cuestiones sobre préstamos hipotecarios, como las cláusulas suelo o los gastos de tasación El Tribunal Constitucional dicta una sentencia histórica Aplicación online para la realización telemática de informes periciales profesionales de tasaciones de bienes inmuebles 91 542 35 35 www.tasapi.org
  15. 15. 15 ANÁLISIS E l protagonista del sector le- gal ha sido el Tribunal Cons- titucional por su sentencia sobre el arbitraje en el primer trimestre del año. A mediados de febrero se co- nocía el pronunciamiento a través del cual el TC respaldaba con contunden- cia al sistema arbitral, declarando en una sentencia adoptada por unanimi- dad que los tribunales no pueden re- vocar los laudos arbitrales entrando en el fondo de la cuestión y limita su inter- vención a posibles irregularidades en el proceso, pero no al contenido. Como apunta el diario El País, el fallo conce- de el amparo solicitado a una particular y sus dos hijas en un caso privado. Las denunciantes acudieron a la Justicia después de que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid declarara nulo un laudo dictado en un arbitraje. El Constitucional ha considerado que el TSJM se extralimitó al anular ese laudo, yendo más allá de sus compe- tencias. La sentencia subraya que “la institución arbitral – tal como la confi- gura la propia Ley de Arbitraje – es un mecanismo heterónomo de resolución de conflictos, al que es consustancial la mínima intervención de los órganos jurisdiccionales por mor del respeto a la autonomía de la voluntad de las par- tes”. El fallo también sostiene que “va- loración del órgano judicial competen- te sobre una posible contradicción del laudo con el orden público no puede consistir en un nuevo análisis del asun- to sometido a arbitraje”. Es decir, los tribunales no pueden asumir “el papel del árbitro en la solución de la contro- versia” (diario El País, “El Tribunal Cons- titucional blinda el sistema de arbitraje, 19 de febrero de 2021). Como informa el diario económico Expansión, el TC también destaca que el control de los tribunales sobre los laudos “tiene un contenido muy limita- do y no permite una revisión del fondo de la cuestión decidida por el árbitro”. En este sentido, el TC sostiene que el tribunal madrileño “entró en el fondo del asunto sobrepasando los límites constitucionales de deber de motiva- ción y congruencia” (diario Expansión, “El Constitucional blinda el arbitraje en España ante los tribunales de justicia”, 19 de febrero de 2021). ‘Valor real’ de los bienes inmuebles en la Jurisprudencia autonómica Otros nuevos pronunciamientos in- teresantes que se han conocido este trimestre corresponden a los tribunales superiores de justicia de Andalucía y de la Comunidad Valenciana, que han es- tablecido que la valoración de Hacien- da sobre los bienes inmuebles para la tributación del Impuesto sobre Trans- misiones Patrimoniales y Actos Jurídi- cos Documentados debe basarse en el ‘valor real’, aproximándose al precio de mercado de la vivienda. Como se expli- ca en una información del diario Cinco Días, el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía acaba de sumarse al criterio ya defendido por el alto tribunal valen- ciano o el madrileño declarando que el uso de la tasación hipotecaria no es adecuado como referencia para esti- mar la tributación correspondiente por el Impuesto de Transmisiones Patrimo- niales y Actos Jurídicos Documentados o el de Sucesiones y Donaciones. En su lugar, dictamina, la Administración tributaria debe de basarse en el “valor real”, aproximándose al precio de mer- cado de la vivienda. En este sentido, el tribunal define el valor real como “el que pactarían dos sujetos de derecho independientes en un contexto de mercado libre” y apun- ta que “se aproxima más al precio de la compraventa” que al “previsto para una venta forzosa como es la realización de la hipoteca”. (diario Cinco Días, “La jus- ticia autonómica tumba el método de valoración de inmuebles del fisco”, 15 de enero de 2021). Por otra parte, el Tribunal Supremo ha dictado dos pronunciamientos en el ámbito del Derecho Bancario y relacio- nados con préstamos hipotecarios. El Tribunal Supremo establece que los gastos de tasación en hipotecas anteriores a la Ley de Créditos Inmo- biliarios corresponden al banco Es el caso de una sentencia del Ple- no de la Sala de lo Civil del Tribunal Su- premo, que ha resuelto sobre los efec- tos económicos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios entre bancos y consumidores. El Supremo ha dictami- nado que los gastos de tasación, cuan- do no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contra- tos de crédito inmobiliario, incumben al banco y no al consumidor. Según expli- ca el Gabinete Técnico de la Sala Civil,
  16. 16. 16 ANÁLISIS “con esta sentencia quedan resueltas por la Sala de lo Civil todas las conse- cuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario”. A ello añade que “esta doctrina su- pone que los consumidores tienen de- recho a la restitución de todos los gas- tos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notaria- les”. Y concluye que “solo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en el que las normas tributarias esta- blecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corre a cargo de los consumidores”. Las costas las paga el banco por re- chazar la reclamación extrajudicial en una cláusula suelo, así lo ha declara- do el Tribunal Supremo En otra sentencia, el Pleno de la Sala Civil ha estimado el recurso de un consumidor y ha impuesto las costas procesales de un pleito por cláusu- la suelo abusiva a la entidad bancaria que, pese a allanarse a la demanda judicial, había rechazado previamente una reclamación extrajudicial que tenía el mismo contenido. Como apunta el Gabinete Técnico de la Sala Civil, la Sala Primera ha te- nido en cuenta que, “aunque la recla- mación extrajudicial del consumidor tuvo lugar antes de la entrada en vi- gor del RDL 1/2017, esa actuación fue justamente la prevista en esta norma: efectuar una reclamación a la entidad financiera para que dejara de aplicar la cláusula suelo y le devolviera lo inde- bidamente cobrado por su aplicación”. Así, precisa, “la entidad financiera alegó la solicitud alegando que su actuación había sido correcta y que la cláusu- la suelo no era abusiva”. Sin embargo, concluye, “interpuesta la demanda, se allanó a la misma” y por ello el Tribunal Supremo ha entendido que las costas deben imponerse a la entidad bancaria. Así lo informa el servicio de comu- nicación del Consejo General del Poder Judicial. Novedades en la jurisprudencia sobre el IRPH de las hipotecas Por otra parte, también se han pro- ducido novedades sobre los proce- dimientos que tienen que ver con el índice IRPH. Según informa el diario Cinco Días, la judicialización de las hi- potecas españolas ha vuelto a quedar en suspenso hasta que se pronuncie la justicia europea. El Tribunal Supremo ha decidido paralizar todos los asuntos pendientes de resolución sobre cré- ditos inmobiliarios ligados al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) hasta que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) vuelva a pronunciarse sobre ello. El origen de esta decisión es que el Juzgado Número 38 de Barcelona ha planteado una nueva cuestión preju- dicial ante el TJUE después de que el Tribunal Supremo determinara recien- temente que las hipotecas ligadas a este índice se comercializaron de for- ma opaca, pero se negara a anular su vinculación a este índice (diario Cinco Días, “El Supremo paraliza los casos de hipotecas ligadas al IRPH ante una nueva consulta al TJUE”, de 5 de marzo de 2021). Este mismo juzgado fue el que planteó otra cuestión prejudicial y que motivó que se dictara una sentencia por parte del TJUE en la que (ver revista COLEGIADO Nº61 número electró- nico) en la que establecía que debían ser los tribunales españoles quienes decidan si el índice de referencia de- nominado IRPH se puede sustituir por El Tribunal Constitucional ha respaldado el sistema de arbitraje español en una sentencia en la que destaca que el control de los tribunales sobre los laudos “tiene un contenido muy limitado y no permite una revisión del fondo de la cuestión decidida por el árbitro”. En este sentido, el TC sostiene que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid “entró en el fondo del asunto sobrepasando los límites constitucionales de deber de motivación y congruencia”
  17. 17. 17 ANÁLISIS otro en los supuestos en que conside- ren que las cláusulas del contrato de préstamo hipotecario no eran claras ni comprensibles. Según explicaba el Tribunal europeo en un comunicado, si los tribunales españoles llegaran a la conclusión de que las cláusulas “son abusivas”, “podrán sustituirlas por un índice legal aplicable de manera suple- toria, para proteger a los consumidores en cuestión de las consecuencias es- pecialmente perjudiciales que podrían derivarse de la anulación del contrato de préstamo”. La sentencia fue dictada en el Asunto C-125/18, con fecha 3 de marzo de 2020. Sin embargo, hay que recordar que cuando los tribunales españoles em- pezaron a aplicar la sentencia europea, comenzaron a emitir sentencias discre- pantes, ya que si bien los juzgados de primera instancia dictaron sentencias en las que anulaban el índice IRPH y los sustituían por la aplicación del Euríbor, más favorable al consumidor, cuando han tenido que pronunciarse posterior- mente las audiencias provinciales, en segunda instancia, estos tribunales se han inclinado a favor de los bancos, ya que sí respaldan el IRPH. Así, la cues- tión de la legalidad del IRPH sigue a la espera de una solución definitiva. La actualidad de la cláusula ‘rebus sic stantibus’ Otra de las cuestiones que ha pro- tagonizado la actualidad durante este trimestre ha sido la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en el con- texto de la marcha de los negocios y del impacto que está sufriendo la eco- nomía con motivo de la pandemia del Covid19. (ver también sección Juris- prudencia páginas 19 a 23. Uno de los pronunciamientos que se han conocido ha sido un auto de la Audiencia Provincial de Valencia de 10 de febrero de 2021. Según informa el diario Confilegal, el auto “va en direc- ción contraria a la reciente jurispruden- cia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (sentencia 19/2019 de 15 de enero) rígida y restrictiva en lo que a la aplicación de la cláusula rebus se refie- re, a diferencia del criterio más flexible de las de 30 de junio y 15 de octubre de 2014”. La información de Confilegal relata que el Juzgado de Primera Instancia 1 de Valencia había fallado a favor de una empresa que gestionaba en alquiler un hotel en Palma de Mallorca, propiedad de una compañía hotelera, acordando “el aplazamiento durante la tramitación del procedimiento del pago del 50% de la renta mínima mensual pactada desde la mensualidad de junio de 2020 hasta el dictado de la Sentencia, man- teniéndose el aplazamiento de las ren- tas que se generen a partir del próximo El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía acaba de sumarse al criterio ya defendido por el alto tribunal valenciano o el madrileño declarando que el uso de la tasación hipotecaria no es adecuado como referencia para estimar la tributación correspondiente por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o el de Sucesiones y Donaciones. En su lugar, dictamina, la Administración tributaria debe de basarse en el “valor real”, aproximándose al precio de mercado de la vivienda.
  18. 18. 18 ANÁLISIS El Tribunal Supremo ha dictaminado que los gastos de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incumben al banco y no al consumidor. Según explica el Gabinete Técnico de la Sala Civil, “con esta sentencia quedan resueltas por la Sala de lo Civil todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario”. A ello añade que “esta doctrina supone que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales”. Y concluye que “solo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en el que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corre a cargo de los consumidores”. mes de marzo de 2021, en que comen- zará la nueva temporada hotelera, úni- camente en el caso de que subsistan las actuales restricciones legales de aforo y de acceso en frontera a turistas europeos”. El hotel se ha visto afectado por el confinamiento y las restriccio- nes, lo que ha afectado al turismo. El juzgado entendió que la aplicación de la cláusula rebus sic stan- tibus era conforme a dere- cho porque permite revisar cualquier contrato cuyo cumplimiento se haya vis- to afectado por un hecho imprevisible. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación de la sociedad dueña del hotel argumentando que “nunca en relación con una circuns- tancia tan excepcional, imprevisible y extraordinariamente grave (catastrófi- ca podríamos añadir) y con efectos tan nocivos como la que ha tenido lugar a consecuencia de la pandemia del Co- vid19, por lo que puede decirse que se trata de un supuesto que prima facie podría justificar la aplicación de la alu- dida doctrina de la ‘rebus sic stantibus’”. Los tres magistrados reconocen, destaca Confilegal, que la “tempora- da 2020 ha quedado profundamen- te afectada dado que el hotel estuvo cerrado y sin ingreso alguno durante los tres meses de confinamiento”. Por tanto, quedó confirmada la resolución de primera instancia. (diario Confilegal, “La AP de Valencia aplica en un auto la “rebus sic stantibus” por primera vez en España, a contracorriente del Supre- mo”, de 14 de febrero de 2021). DE VENTA EN:
  19. 19. Coleccionable Jurisprudencia I FUNDAMENTOS DE DERECHO CUESTIONES A ANALIZAR PRIMERO. 19. De las alegaciones indicadas por las partes y de la fijación de hechos controver- tidos lo que hay que resolver en este proce- dimiento es, en primer lugar, si la existencia del RDL 15/2020 impide al arrendatario que no se acoge a las modificaciones del contra- to que allí se prevén, instar una modificación objetiva diferente a la allí recogida en apli- cación de la cláusula rebus sic stantibus. Si esto último es posible habrá que ver si por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus se puede en este caso rebajar la renta y, en su caso, en qué importe. Si se desestima la petición principal de rebajar la renta habrá que analizar si es posible la resolución con- tractual y sus consecuencias. No obstante, y para centrar el objeto del debate expondré, en primer lugar, el objeto y requisitos de la cláusula rebus sic stantibus . 20. También es necesario indicar que la parte demandada introdujo en la audiencia previa como hecho controvertido la cuantía de la renta por entender que era una anuali- dad de la renta vigente, y no lo indicado por la actora. Esta juzgadora no se va a pronun- ciar en esta sentencia sobre la cuantía del procedimiento porque solo me corresponde pronunciarme cuando, conforme al artículo 255.1 LEC, “ de haberse determinado de for- ma correcta, el procedimiento a seguir sería otro, o resultaría procedente el recurso de casación “, circunstancias que no concurren en este caso. Entiendo que el interés puede estar en una hipotética tasación de cosas sin que el juez pueda imponer, ex ante , al Letrado de la Adminsitración de Justicia que es quien realiza la tasación y resuelve en un inicio su importe qué cuantía tiene que tener en cuenta para realizar la tasación si es que eso se llega a discutir. SEGUNDO: CONCEPTO Y REQUISITOS PARA APLICAR LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS 21. La cláusula « rebus sic stantibus » que literalmente significa “mientras duren las cosas” es una moderación del principio “ pacta sunt servanda “ (los contratos están para cumplirse) que permite modificar el contenido del contrato o resolverlo cuan- do concurren determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevistas para las partes en el momento de establecer las condiciones del contrato, y que implican una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó la voluntad contractual. El fundamento de esta cláusula, que es de creación jurisprudencial, es el artículo 7.1 Cc que establece que los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe y el artículo 1.258 Cc que, al fijar las obligaciones de los con- tratos, establece que obligan, no solo “ al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley “ 22. La posibilidad de alterar la regla “ pacta sunt servanda “ ante una modifica- ción excepcional de las circunstancies es admitida en el derecho comparado ( ges- hfätsgrundlage , en el derecho alemán -§ 313 BGB-; eccesiva onerosità sopravenuta en el Código civil italiano -LEG 1889, 27-; o frustration o hardship del derecho anglo- sajón), y también en la normativa interna- cional que pretende establecer una cierta armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos, en especial en el artículo 6.2.2 . de los Principios Unidroit, en el artículo 6.111 de los Principios Europeos de Derecho de los Contratos (de ahora en adelante PEDC) e incluso en el art. Resumen CArrendamiento de inmueble para uso turístico. Cláusula “rebus sic stantibus”. Alteración imprevisible de las circunstancias por la pandemia. El Juzgado aprecia que, a consecuencia de la pandemia, se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial que ha generado un desequilibrio de las prestaciones haciendo el contrato excesivamente oneroso para el arrendatario de un inmueble para uso turístico, por lo que acuerda una rebaja en la renta. Nada impide que se solicite una consecuencia diferente a la moratoria prevista legalmente si con ella no se produce el equilibrio contractual ni se restablece la base del negocio, pues la moratoria puede no ser suficiente cuando se trata del arrendamiento para realizar una actividad que se ve frecuentemente sometida a diferentes regulaciones que aumentan o disminuyen las restricciones para su ejercicio y que, seguramente, seguirá sufriendo restricciones hasta que se acabe con esta situación, lo que puede dificultar que la renta se pueda abonar en el periodo moratorio fijado por dicha normativa. Por ello, la buena fe y el principio de equidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” (FJ 3 y 4) SENTENCIA DEFINITIVA Nº 1/2021 DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 20 BARCELONA DE 8 ENERO 2021, Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 444/2020 Jurisprudencia
  20. 20. Coleccionable Jurisprudencia II 1213 de la Propuesta para la modernización del Derecho de las obli- gaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codifi- cación. De entre esta normativa conviene destacar el art. 6.111 PEDC puesto que aunque tales principios no tengan carácter vinculante se utilizan como criterios interpretativos de nuestro ordenamiento, tal y como ha declarado el TS en muchas ocasiones, entre otras en la STS 5/2019, de 9 de enero de 2019, que, con citación de más jurispru- dencia señala que “ el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil “. Dicho principio señala: Artículo 6:111: Cambio de circunstancias (1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la con- traprestación que se recibe. (2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cum- plimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que: (a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un mo- mento posterior a la conclusión del contrato. (b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido. (c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias. (3) Si en un plazo razonable las partes no alcanzan un acuerdo al respecto, el juez o tribunal podrá: (a) Poner fin al contrato en los términos y fecha que considere adecuado. (b) O adaptarlo, de manera que las pérdidas y ganancias resul- tantes de ese cambio de circunstancias se distribuyan entre las par- tes de forma equitativa y justa. En cualquiera de los casos, el juez o tribunal podrá ordenar que la parte que se negó a negociar o que rompió dicha negociación de mala fe, proceda a reparar los daños causados a la parte que sufrió dicha negativa o dicha ruptura. 23. La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es una ex- cepción al principio de pacta sunt servanda , por lo que se tiene que aplicar de manera excepcional y teniendo que concurrir una serie de requisitos que se extraen del artículo 6.111 PEDC anteriormente citado y de la jurisprudencia del TS que ha analizado esta figura, en especial, la STS 333/2014, de 30 de junio de 2014; la STS 64/2015, de 24 de febrero de 2015; la STS 5/2019 de 9 de enero de 2019; STS 455/2019, de 18 de julio de 2019 ROJ: STS 2831/2019 o la STS 156/2020, de 6 de marzo de 2020. Estos requisitos son los siguien- tes: 1- Que se haya producido una alteración extraordinaria e impre- visible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manea que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio. Por ello se excluye la aplicación de esta cláusula cuando el contrato ya prevé una consecuencia ante una futura alte- ración o cuando el propio contrato ya lleva inherente la asunción del riesgo como puede ser un contrato de inversión. 2- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes. 3- Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión. 4- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o mo- dificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa TERCERO: RELACIÓN ENTRE EL REAL DECRETO LEY 15/2020 Y LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS 24. El demandado considera que, con independencia de que se den los presupuestos o no para aplicar la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, esta no se puede aplicar en este caso porque el legislador ya ha previsto las consecuencias concretas de un con- trato de arrendamiento de industria con un gran tenedor que se ve afectado por la situación de pandemia en el RDL 15/2020. 25. Señala la parte demandada que el sistema de fuentes es el que establece el artículo 1 Cc costumbre y principios generales del derecho), sirviendo la jurisprudencia para complementar el ordena- miento jurídico ( art. 1.4 Cc). Por ello, si una ley como es el RDLey 15/2020 ha recogido la cláusula rebus sic stantibus de una manera concreta ante una situación excepcional, como es la pandemia del Coronavirus, esa es la norma a tener en cuenta sin que se puedan exigir al arrendador aceptar otras consecuencias no previstas en la ley en base a una doctrina de creación jurisprudencial. 26. Teniendo en cuenta lo manifestado por el letrado, hay que indicar que la cláusula rebus sic stantibus no es solo una creación jurisprudencial, sino que es la plasmación de un principio general del derecho en materia de obligaciones y contratos como se constata en el hecho de estar recogida la posibilidad de modificar el contrato ante un cambio sobrevenido e imprevisible de las circunstancias en el artículo 6:111 PEDC. Por ello, como principio general de las obliga- ciones también es fuente del derecho destacando que el artículo 1.4 Cc prevé que los principios generales del derecho se aplicarán en defecto de ley o costumbre, “ sin perjuicio de su carácter informador del ordenamiento jurídico “. Este carácter informador que se le atri- buye a los principios generales del derecho hace que se tengan que tener en cuenta para interpretar la legislación, tanto la regulación del Código civil en materia de contratos como el RDLey 15/2020. Además, dicha normativa se tiene que interpretar también teniendo en cuenta los criterios de interpretación que recoge el artículo 3 Cc y que se remite al sentido propio de sus palabras “ en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo funda- mentalmente al espíritu y finalidad de aquellas” 27. Tomando todos estos elementos en su conjunto y haciendo una interpretación finalista y conforme a los principios de buena fe y de equidad que son la base de las relaciones contractuales, en- tiendo que el RDL 15/2020 no impide que una parte, en este caso el arrendatario, solicite otra consecuencia jurídica distinta de la mora en el pago de la renta que establece el citado texto normativo, si
  21. 21. Coleccionable Jurisprudencia III entiende que con esa consecuencia no se produce el equilibrio con- tractual ni se restablece la base del negocio. En apoyo de esta con- clusión indicaré los siguientes argumentos. 28. En primer lugar, tanto la jurisprudencia del TS que ha con- figurado la doctrina sobre la cláusula “ rebus sic stantibus “ como la legislación que la regula (ver, por ejemplo, Ley 498 de la Com- pilación Navarra, o el artículo 6:111 de los PEDC) no establecen una consecuencia única ante la alteración extraordinaria de las circuns- tancias que se tuvieron en cuenta al firmar el contrato. Todas ellas prevén como consecuencia la resolución del contrato o su modifica- ción acudiendo a términos de equidad, equidad que no es siempre la misma en todos los contratos con independencia de que el hecho que permita la aplicación de la cláusula pueda ser el mismo como sería en este caso la pandemia del Coronavirus. El RDLey 15/2020 regula una consecuencia que entiende que es idónea para evitar ciertas dificultades económicas de los contratantes, en especial del arrendatario, pero si se hace una interpretación sistemática con la regulación y jurisprudencia que permite aplicar la cláusula rebus sic stantibus, hay que entender que no excluye que se pueda aplicar otra consecuencia conforme a los principios que inspiran la cláu- sula rebus sic stantibus dado que es la única forma de garantizar los principios de buena fe, de equidad y de conmutabilidad de las prestaciones. 29. En segundo lugar por la propia dicción y finalidad del RDL 15/2020 se constata que la intención del legislador no es eliminar la posibilidad de dar otra solución a la situación creada por la pan- demia. Si se lee la Exposición de Motivos que es un elemento esen- cial para interpretar la voluntad del legislador, hace referencia en su apartado II a “ medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos “. De ahí se deduce que su finalidad no se buscar el reequilibrio contractual que es la finalidad de la rebus, sino reducir los costes que tienen que asumir los empresarios. También es rele- vante que en este apartado de la Exposición de Motivos se hace re- ferencia a la normativa que se podía aplicar como es la LAU y el Cc y considera que no es suficiente para reducir el riesgo de incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento total o parcial de sus obligaciones, entre ellas, el pago de la renta de locales. Por tanto, no excluye la aplicación de estas normas, sino que establece una solución más diciendo de manera expresa en dicha Exposición de Motivos que: “Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus» , de elaboración juris- prudencial, que permite la modulación o modificación de las obli- gaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: impre- visibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual”. (subrayado propio) 30. Como se observa de esa dicción lo que hace el legislador es establecer una solución más “ en línea con la cláusula rebus sic stan- tibus “, sin que en ningún momento manifieste que esa es la única consecuencia que se puede atribuir a esta situación, sino que es una más inspirada en dicha cláusula. 31. En tercer lugar porque hay otras normas que permiten aplicar la cláusula rebus sic stantibus y conferir al arrendador una conse- cuencia diferente a la de moratoria en el plazo por un máximo de cuatro meses. En este sentido se puede citar la Ley 498 de la Com- pilación Navarra o el Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados elaborada por la Generalitat de Catalunya. Esta última norma también en su Exposición de Motivos hace referencia a la excesiva onerosidad de algunas de las pres- taciones, al carácter imprevisible e inevitable del riesgo de donde deriva y a la necesidad de restablecer el equilibrio contractual para aplicar “ con fundamento en la cláusula rebus sic stantibus “ unas consecuencias de rebaja de la renta ligada a determinadas circuns- tancias que se enumeran en el artículo segundo si no se llega a un acuerdo entre las partes. 32. En base a todo lo manifestado, la interpretación más adecua- da de dicho RDLey 15/2020 es que las consecuencias que fija no son excluyentes de otras modificaciones, sino que es una alteración del contrato que se puede aplicar por mor de la cláusula rebus sic stantibus. No obstante no impide que atendiendo a las circunstan- cias del caso se puede solicitar otra consecuencia diferente, como realiza el actor, en aplicación de la citada cláusula. La medida de es- tablecer una moratoria en el contrato puede ser suficiente en deter- minados contratos para conseguir el equilibrio en las prestaciones pero puede no serlo en otros, más cuando se trata del arrendamien- to para realizar una actividad que se ve frecuentemente sometida a diferentes regulaciones que aumentan o disminuyen las restriccio- nes para su ejercicio y que, seguramente, seguirá sufriendo restric- ciones hasta que se acabe con esta situación, lo que puede dificultar que la renta se pueda abonar en el periodo de moratorio fijado por dicha normativa. 33. Por todo ello, considero que la promulgación del RDLey 15/2020 no impide acudir a la cláusula rebus sic stantibus como complemento del ordenamiento jurídico en aras a solicitar una me- dida que restablezca la equidad en el contrato si se considera que la moratoria que prevé dicha normativa no lo hace de una manera adecuada en el contrato en concreto de que se trate. CUARTO: ANÁLISIS DE LA APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS EN ESTE PROCEDIMIENTO. 34. De los cuatro requisitos que he indicado en el fundamento jurídico segundo que se exigen para aplicar la cláusula rebus sic stantibus , el primero de ellos se cumple sin necesidad de detener- me en excesivas justificaciones. La pandemia del coronavirus pro- vocó que el 14 de marzo se dictara el Real Decreto 463/2020 que declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, y estableció el confinamiento domiciliario de toda la población salvo para casos muy concretos y justificados, suspendiéndose, por tanto, y entre otras, el ejercicio de la actividad de alquiler turístico. Esta suspensión se levantó el 9 de mayo, manteniéndose limitaciones en cuanto a la movilidad tanto a nivel nacional como internacional, situación que sigue en la actuali- dad. Las partes, al celebrar el contrato no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria y de gran impacto en la economía mundial dado que no había sucedido con anterioridad, pudiéndose remontar, como situación análoga a la denominada gripe española de principios del s. XX. Por ello, se cumple, sin duda, el primer requi- sitos para poder aplicar la cláusula rebus sic stantibus . 35. El segundo de los requisitos que he mencionado es que esta
  22. 22. Jurisprudencia IV Coleccionable situación extraordinaria e imprevisible altere la base del negocio produciendo o bien la frustración de la finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso para una de las partes. 36. Si se leen los contratos firmados entre las partes (documen- tos 1 a 27 de la demanda), el objeto del contrato es el arrendamien- to de un inmueble para que sea destinado a arrendamiento de tipo turístico y/o temporada, con exclusión expresa de que se pueda arrendar como vivienda habitual y sin que el cliente se pueda empa- dronar en dicho inmueble. Todos los contratos finalizan el 31 de mar- zo de 2021 y empiezan entre julio y diciembre de 2018 y en marzo de 2019, dependiendo del contrato. Se establece un precio mensual de 1.000 € al mes más IVA hasta el 30 de junio de 2019 y de 1.200 € a partir de esa fecha. Como cualquier contrato de arrendamiento de inmuebles de uso turístico la base del negocio es que el arrendador cobre la renta, en los importes que he indicado, y que el arrendatario obtenga un beneficio con dicho arrendamiento. 37. El beneficio del arrendatario, como en cualquier negocio es variable y depende de muchas circunstancias, no obstante para sa- ber si se ha producido una alteración de la base del negocio res- pecto a lo que racionalmente se podía pretender es necesario ana- lizar los ingresos obtenidos en el 2019 y los tenidos en el 2020. Del cuadro comparativo que de estos dos años hay en la página 11 del informe pericial de la actora se acredita que con el arrendamien- to de estos 27 inmuebles, la parte actora obtuvo en el año 2019 un beneficio neto de 173.151,68 €, mientras que de enero a septiembre de 2020, contando como gasto el importe íntegro de la renta aun- que se ha abonado solo el 50%, se han producido unas pérdidas de 212.784,71 €, previendo que a final del 2020 las pérdidas serán de 273.369,01 € (p. 12 del informe pericial). Cifras similares de descenso de los ingresos se obtienen de la pericial judicial solicitada por la demandada que concluye que la facturación, sin tener en cuenta por tanto los gastos, se ha reducido de Septiembre 2019 a Septiembre 2020 un 72%, pasando de un acumulado a septiembre del 2019 de 618.210 € a 174.634 € en Septiembre 2020, lo que representa una disminución de 443.576 € (p. 45 del informe pericial). La parte de- mandada argumentaba que las pérdidas o disminución del volumen del negocio no era tal porque las reservas se habían pasado a otros inmuebles que también tenía la arrendataria, extremo totalmente descartado por la pericial judicial quien concluye también que todos los negocios de arrendamientos de inmuebles que tiene la actora, más allá de los 27 inmueble alquilados a la demandada, han sufrido igualmente pérdidas indicando como cifra global de las pérdidas de los negocios de V SL a septiembre de 2020 la de 924.661 € frente a los beneficios de 1.022.512 del año 2019 (p. 8 del informe pericial). 38. Estas cifras que sirven para justificar cuál era la base del ne- gocio para una de las partes y su grado de alteración ha sido acre- ditado igualmente por las manifestaciones del perito de la actora respecto al porcentaje que implica el alquiler frente a las ganancias. Así ha explicado que la tasa de esfuerzo, que es el índice porcentual entre el gasto de alquiler y la facturación de los inmuebles, en el 2019 era del 53%, de manera que el 53% de los ingresos se destina- ban a pagar los alquileres. Sin embargo, en el 2020 esta tasa de es- fuerzo ha aumentado un 144.04% ya que asciende al 197,04 % siendo, por tanto, los alquileres superiores a los ingresos. Como previsiones del 2021 ha manifestado que durante el primer trimestre de dicho año, se prevé que la tasa de esfuerzo sea de 151.27% 39. Que esta situación es derivada de la pandemia, aunque po- día ser deducible, ha sido igualmente acreditada por la pericial de la parte actora. En este sentido ha indicado como causas de la dismi- nución de ingresos la caída en picado del turismo por las restriccio- nes a la movilidad, dificultades de desplazamientos, disminución de los vuelos, recomendaciones de no viajar a Barcelona, exigibilidad de cuarentena en algunos supuestos, restricciones de los aforos, o el cierre de determinados negocios o actividades ligados al turismo. Se ha explicado que se intentó mitigar el daño haciendo alquileres de temporada a estudiantes de posgrado y a trabajadores tempo- rales de menos de un año, pero estos también se vieron afectados por la situación por la modificación de los planes de estudios y por el teletrabajo. 40. Por ello entiendo que esto ha producido una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy eleva- da los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, aunque en dicha onerosidad no haya intervenido nin- guna actuación culpable por parte del arrendador. Esta situación de crisis global ha afectado, en términos generales, no solo al arrenda- tario sino también al arrendador como persona que tiene un negocio que se dedica a alquilar inmuebles para que otros los dediquen a pisos turísticos. No obstante, el arrendador no se ha visto perjudica- do respecto a lo que pretendía obtener con estos inmuebles porque ya los tenía alquilados, pero si no los hubiese tenido arrendados o si el contrato hubiese expirado en marzo de 2020, hubiese sufrido también perjuicios al no encontrar arrendatarios que le alquilasen los 27 inmuebles para uso turístico y que le proporcionasen la renta que hay pactada en el contrato. Por ello, la buena fe y el principio de equidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus . 41. El tercer requisito que he indicado y que también afecta a la cláusula rebus sic stantibus y, en especial a las consecuencias que se pueden aplicar, es que haya habido una negociación entre las partes comunicando el perjudicado esta situación de desequilibrio para intentar llegar a una solución, puesto que si la buena fe es uno de los presupuestos de aplicación de esta cláusula, si no se actúa con buena fe, difícilmente se puede justificar su aplicación. En este caso, del documento 33 de la demanda se acredita que la parte ac- tora, el 14 de mayo de 2020, cuando se empezaban a suavizar un poco las restricciones, comunicó al arrendador su situación y ofreció reducir la renta al 50%, petición que no fue aceptada por el deman- dado quien solo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en el pago de la renta. Igualmente, del documento 34 y 35 y de los aportados el día de la audiencia previa se acredita que hasta la fecha se está abonando el 50% del alquiler, sin que se hayan dejado de abonar las mensualidades, lo que acredita igualmente la existencia de buena fe en las negociaciones. 42. Por último, se exige que la solución que se persiga, ya sea poner fin al contrato o modificarlo sea una decisión equitativa y justa de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cam- bio se distribuya entre las partes. La actora propone como solución
  23. 23. Coleccionable Jurisprudencia V equitativa una disminución del 50% de la renta o la que se considere adecuada y si esto no se estima pertinente la resolución del contrato sin indemnización y recuperando las rentas que ha estado pagan- do desde abril de 2020. Para que la decisión sea equitativa hay que tener en cuenta que el arrendatario tiene que asumir un porcenta- je más elevado de pérdidas porque el que realiza un contrato de arrendamiento para explotar una industria como es el arrendamiento de piso turístico lo hace como empresario y sin unas ganancias fi- jas, estando sometido a los vaivenes del sector y a unas eventuales pérdidas aunque, evidentemente, no a uno de tal magnitud como la pandemia que nos ocupa. Por el contrario, el arrendador, cuando realiza el negocio percibe siempre la renta que ha pactado estando solamente sometido a la incertidumbre de que el arrendatario no le pague la renta, entre otras cosas, por ser declarado en concurso ante la mala evolución del negocio. 43. Partiendo de esta premisa, entiendo que la petición que rea- liza la actora es justa y equitativa porque si abona el 50% de la renta, está asumiendo unas pérdidas en su negocio superiores a este 50% como he indicado. Así, si se toman las cifras del cuadro de la pági- na 11 y 12 del dictamen de la actora y se rebaja a la mitad el precio del arrendamiento, de abril a agosto de 2020 la actora habría tenido unas pérdidas de 66.237,23 €, en septiembre de 2020 habría tenido un beneficio de 3.483,63 € y según las previsiones de octubre a di- ciembre obtendría un beneficio de 9.909,65 € y de enero a marzo que es cuando finaliza el contrato perdería 36.765 €. 44. La parte demandada manifiesta que si las pérdidas son ta- les puede resolver el contrato siendo esta otra manera de reducir la onerosidad. Sin perjuicio de que objetivamente se pudiera entender así, lo cierto es que al ser un contrato de industria, hay otros gastos ligados al contrato que van más allá del arrendamiento y que, segu- ramente se tienen que seguir abonando aunque el contrato se haya extinguido como puede ser los salarios de los empleados, la segu- ridad social, el seguro o aquellas inversiones iniciales que se hayan realizado, por lo que si el arrendatario considera adecuado mantener el contrato por los beneficios que algún mes puede obtener como ha sido en septiembre, entiendo que debe primar esta decisión que implica igualmente el mantenimiento de otros contratos relaciona- dos. Por otro lado, el arrendatario no ha manifestado por qué la re- solución del contrato le podría ser más favorable que la reducción de la renta o por qué dicha resolución sería más equitativa. A falta de estas explicaciones entiendo que esta decisión que propone la arrendataria tampoco perjudica al arrendador ya que si se resuelve el contrato no se obtendría ninguna penalización porque en los mis- mos no hay ninguna penalización prevista salvo que el arrendatario se mantenga en la posesión de los inmuebles más allá del 31 de marzo y le sería bastante complicado arrendar como piso turístico o de temporada estos inmuebles ya fuese él directamente o mediante otro contrato de arrendamiento. 45. Por todo ello considero que la modificación propuesta por la parte actora es justa y equitativa sin que el demandado en las ne- gociaciones haya ofrecido ninguna otra alternativa más allá de una moratoria en el pago de la renta que, por las cifras que se indican en las periciales y a las que he hecho referencia, considero que es inviable para mantener la viabilidad de la mercantil actora. QUINTO: COSTAS 46. En materia de costas, el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el Tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. En el caso de estimación parcial cada parte abonará sus costas a no ser que hubiera méritos para imponérselas a una de ellas por temeridad. 47. En este caso, dado que hago una estimación de la demanda sin que concurran las excepciones indicadas, procede imponer las costas al demandado. FALLO ESTIMO la demanda de juicio ordinario presentada por la procuradora Mª en representación de la mercantil V SL contra M y: 1- Declaro que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la forma- ción de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora 2- Declaro que la nueva renta en vigor de los contratos de arrendamiento de industria sobre las 27 Unidades es de SEISCIENTOS EUROS (600 €) más IVA y el resto de canti- dades mensuales a cargo del arrendatario ascienden a un total de OCHO EUROS CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS DE EURO (8,81 €), con efectos desde el 1 de abril de 2020 has- ta 31 de marzo de 2021 3- Impongo las costas del procedimiento a la demandada Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber que la misma no es firme y que contra ella cabe interponer recurso de apelación en el plazo de veinte días desde su notificación, recurso que, en su caso, se presentará ante este Tribunal y será resuelto por la Audiencia Provincial de Barcelona. Para recurrir, salvo que se disponga del benefi- cio de justicia gratuita se tendrán que consignar 50 € en la cuenta del Juzgado.
  24. 24. 24 CONSULTORIO Consultorio Inmobiliario Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid I.-Nos consulta una colegiada sí la renta en un alquiler de vivienda se puede pactar libremente en el con- trato; y para el supuesto de que no existiera pacto qué sucedería en este caso. En primer término debemos indicar que el pago de la renta es la obligación esencial del arrendatario cuyo incum- plimiento es causa legal de resolución del contrato. La resolución alcanza al impago, no solo de la renta, sino de cualquier otra cantidad asimilada cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario -suministros, gastos gene- rales, IBI-, tal como vienen declarando de forma pacífica los tribunales (STS de 12 de enero de 2.007) Por su parte, el art. 17 de Ley de Arren- damientos Urbanos (LAU) establece que la renta será la que libremente estipulen las partes. Es decir, respecto al precio, la forma de pago y el lugar, existe plena libertad de pactos toda vez que se trata de libre mercado y, na- turalmente, de precio, de las condicio- nes del piso, etc., y eso será lo que lle- ve al arrendatario a firmar un contrato u otro de forma totalmente voluntaria. Lo que no se puede hacer es exigir al arrendatario el pago anticipado de más de una mensualidad de renta, pues en caso de hacerlo, sería un pacto nulo de pleno derecho y se tendrá por no pues- to, conforme a lo dispuesto en el art. 6 de la LAU. En caso de que no exista pacto en tal sentido, el pago de la renta será men- sual y deberá realizarse dentro de los siete (7) primeros días de mes. Asimismo, podrá acordarse libremen- te por las partes que, durante un pla- zo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en nin- gún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. II.- ¿Cuáles son los gastos de una compraventa de un inmueble para el adquirente? Los gastos fijos que debe asumir el comprador a la hora de comprar una vi- vienda, a parte del importe pactado por la adquisición de la vivienda, son varios: Si es necesario obtener financiación para pagar el precio, la nueva Ley Hipo- tecaria ha reducido considerablemen- te los gastos de la hipoteca que debe costear el comprador. Deberá hacerse cargo de la tasación de la vivienda, la comisión por apertura del préstamo hi- potecario, las copias de la escritura (si se piden) y el seguro obligatorio del ho- gar, ya que la entidad bancaria asumirá los gastos de notaría, la inscripción de la escritura en el Registro de la Propie- dad, los honorarios de la gestoría que realiza todas las gestiones y el Impues- to de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En cualquier caso, con financiación o no, los gastos de la compraventa para el comprador serían los siguientes: • Gastos Notario por otorgar la escritura pública de compraventa, cu- yos honorarios, llamados aranceles, re- gulados por la Administración, depen- den del precio del inmueble y de otros factores como el número de avalistas o la extensión de la escritura. Si se com- pra mediante crédito hipotecario y no se produce subrogación, hay que reali- zar dos escrituras: la de compraventa y la de la hipoteca. • El IVA y Actos Jurídicos Docu- mentados (IAJD): sólo se tienen que pa- gar cuando se trate de una vivienda de obra nueva y se compre directamente al promotor. En este caso, los compra- dores tienen que pagar el 10% de IVA del valor de compraventa (en Canarias está al 6,5%, es el IGIC-Impuesto Gene- ral Indirecto Canario). El IVA es del 4% cuando se trata de viviendas de pro- tección oficial. • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): sólo se paga si se trata de vivienda usada (segundas y posteriores transmisiones). Supone en- tre un 5 y un 8% del precio escriturado, dependiendo de la comunidad autóno- ma. Este porcentaje puede variar si se es familia numerosa, por minusvalías o si se tiene menos de 32 años, entre otros factores. En Madrid las familias numerosas que compren una vivien- da libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado siempre que la vi- vienda que se compre sea la habitual. • Gastos de gestoría la gestoría tramita la liquidación de los impues- tos y el papeleo para la inscripción de la vivienda en el Registro, tanto de la escritura de compraventa, como de la hipotecaria, si la hay. La tarifa varía en función de la empresa y lo normal es que se pida una provisión de fondos para el pago de estos trámites y, una vez inscrita la compra y la hipoteca en el registro, se devuelva el dinero que sobre a través de la liquidación corres- pondiente. • Inscripción en el Registro de la Propiedad: los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad varían según el valor del inmueble, en función de su ubicación y sus características. Las tasas son aprobadas por el Gobier- no, pueden consultarse en el Boletín Oficial del Estado y no suelen su- perar el 1%.
  25. 25. 25 ACTIVIDAD El sector inmobiliario ‘salva los muebles’ pero mira con incertidumbre a 2021 Las operaciones, el mercado hipotecario y los precios aguantan el difícil ejercicio 2020 aunque acusan las dificultades de la crisis económica El sector inmobiliario ha salvado los muebles al término de 2020, ya que si bien los meses de abril a junio, el segundo trimestre del año, sufrieron las consecuencias del confinamiento motivado por el Covid19 que paralizó la actividad económica, la evolución en el segundo semestre del año se situó en mejores parámetros observándose una remontada que sorprendió a los expertos. Ello se puede observar muy bien, por ejemplo, en la evolución que han tenido las operaciones de compraventa de vivienda. Los precios de la vivienda, aunque han sufrido ya los primeros embates y han registrado movimientos a la baja, han resistido bien y lo mismo cabe decir de cómo se ha comportado el mercado hipotecario, que ha vuelto a experimentar un descenso titubeante al final del año, pero también se ha visto cómo mantenía el pulso desde julio, una vez que terminó el confinamiento. En resumen, el impacto del Covid19 ha sido menor de lo esperado en 2020. Sí es cierto que se abre un escenario de incertidumbre de cara a 2021, ya que los efectos económicos de la pandemia en la economía está previsto que perduren al menos a medio plazo
  26. 26. 26 ACTIVIDAD J.M.L. Agundez 2020 será un año que pase a la historia y también será histórico para el sector inmobiliario. No tanto por sus resul- tados en las principales magnitudes, como son el número de operaciones, precios o contratación de hipotecas, sino por la aparición de un amplio abanico de nuevas tendencias que han hecho su aparición, motivadas en gran parte por los cambios sociales que se han producido en un contexto de restricciones y normas de salud pública. El aumento de la demanda de viviendas situadas fuera de los núcleos urba- nos o de grandes ciudades, la transformación que se está produciendo en el mercado del alquiler o la disminución de la oferta de inmuebles turísticos son algunas de ellas. Pero 2020 también pasará a la historia por las grandes incertidum- bres que han surgido durante su curso y que ahora acechan la evolución de los próximos meses. Incertidumbres para la futura evolución del mercado in- mobiliario son la situación del mercado laboral, las medidas legislativas anunciadas acerca de la intervención en los pre- cios del alquiler, la propia evolución del mercado hipotecario por el impacto que sufra el sector financiero, la realidad de la ejecución de los presupuestos aprobados para la vivienda, la duración de las medidas restrictivas motivadas por el Co- vid19 y la velocidad de crecimiento de la población vacuna- da. Con todo, el primer semestre de este año será clave para prever qué ocurrirá con tales incertidumbres. Descenso menor de lo esperado en compraventas El número de compraventas de vivienda descendió un 17,7% anual y se situó en 415.748 operaciones, según los da- tos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) referidos al año 2020 y que recogen la evolución del número de compraventas durante todo el año. Los expertos de los portales inmobiliarios Idealista, Foto- casa y Pisos.com han analizado estos resultados y han con- cluido que el descenso de las compraventas en 2020 ha sido inferior al que se esperaba y esperan subidas en los próxi- mos meses. Así se desprende de una información publicada por Europa Press. En efecto, según destacan los expertos consultados el descenso observado en 2020 es inferior a lo que se esperaba en el sector e incluso el volumen de operaciones ha supera- do al resultado de 2016, por lo que las previsiones más nega- tivas no se han cumplido. Hay que tener en cuenta además que los dos últimos meses del año el número de ventas ha superado al registrado en 2019. Por otra parte, estos expertos también resaltan que, aun- que durante el confinamiento las compras descendieran, con la desescalada la compra de vivienda volvió a resurgir. Así, los resultados observados en el segundo semestre del año muestran que permanece el interés por la compra de vivienda. Así, es destacable que el número de compraventas de vivienda superara las 36.000 transmisiones en el mes de diciembre. Lo que sí dejan abierto los expertos es si esta tendencia de recuperación observada en los últimos meses de 2020 se mantendrá o no en el transcurso de 2021 (Europa Press, 15 de Febrero de 2021, “Los portales afirman que el descenso de las compraventas ha sido inferior al previsto y esperan incrementos”). Es interesante observar (ver gráfico de la variación anual del número de compraventas de vivienda cada mes de 2020) cómo ha impactado el Covid19 en la actividad propia de la transmisión de vivienda. Abril, mayo y junio, los meses en que transcurrió el periodo de confinamiento, reflejan un brusco El año del Covid ha puesto fin a cinco ejercicios consecutivos de subidas en el precio de la vivienda libre en España, ya que, según los datos actualizados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), 2020 cerró con una caída interanual del 1,8% en el cuarto trimestre, hasta los 1.622,3 euros por metro cuadrado. Con este descenso, atendiendo a la serie histórica del Mitma, los precios rompen una racha de cinco años de aumentos consecutivos: desde los 1.490,1 euros por metro cuadrado registrados a cierre de 2015, el valor de los inmuebles siempre había subido en el último periodo del año (Cinco Días).
  27. 27. 27 ACTIVIDAD descenso de la actividad para irse pos- teriormente recuperando los siguien- tes meses hasta septiembre, momento que coincidió con la puesta en marcha de la desescalada. Posteriormente, excepto el mes de octubre donde se produce una bajada, en noviembre y diciembre las compras vuelven a recu- perar el pulso. En una valoración global, se consi- dera positivo que el número de com- praventas se haya situado por encima de las 400.000. En lo que se refiere al mercado hipotecario de la vivienda, los exper- tos realizan una valoración similar a la correspondiente al mercado de com- praventas, en cierto sentido es lógico, pues ambos aspectos van muy unidos al cerrarse muchas operaciones gra- cias a la financiación hipotecaria. El mercado hipotecario sigue activo a pesar del impacto del – 7,6% anual Y es que el descenso del número de hipotecas sobre viviendas en 2020, situado en un 7,6%, es destacable, pero inferior a lo que anunciaban los expertos, tal y como se analiza en una información de Europa Press. En otras palabras, los datos muestran que el mercado sigue activo, aunque en 2020 haya estado protagonizado por el im- pacto del Covid19. Igualmente, la evo- lución de cada a 2021 dependerá de cómo se despejen las incertidumbres anteriormente señaladas, como puede ser la evolución del mercado laboral (Europa Press, 26 de febrero de 2021 “Los portales constatan que el impacto del Covid en las hipotecas ha sido me- nor de lo esperado”). No obstante, de los resultados pu- blicados por el INE se pueden extraer conclusiones positivas. Como se ex- plica en una información de El País, “la crisis del coronavirus frenó en seco la progresión del mercado hipotecario, pero el impacto fue mucho menor que en otros ámbitos relacionados con el sector inmobiliario. El capital que pres- taron los bancos y otros tipos de enti- dades para comprar vivienda se situó el año pasado ligeramente por encima de los 45.020 millones de euros, lo que su- pone solo un 0,8% menos que en 2019”. A ello hay que añadir que “la caída del número de hipotecas constituidas sobre vivienda fue muy inferior a la de las compras que se registraron, que según detalló el INE retrocedieron un 17,7% el año pasado. Esto se asocia con Es interesante observar (ver gráfico de la variación anual del número de compraventas de vivienda cada mes de 2020) cómo ha impactado el Covid19 en la actividad propia de la transmisión de vivienda. Abril, mayo y junio, los meses en que transcurrió el periodo de confinamiento, reflejan un brusco descenso de la actividad para irse posteriormente recuperando los siguientes meses hasta septiembre, momento que coincidió con la puesta en marcha de la desescalada. Posteriormente, excepto el mes de octubre donde se produce una bajada, en noviembre y diciembre las compras vuelven a recuperar el pulso.
  28. 28. 28 ACTIVIDAD Según destacan los expertos el descenso en las compraventas de vivienda en 2020 es inferior a lo que se esperaba en el sector e incluso el volumen de operaciones ha superado al resultado de 2016, por lo que las previsiones más negativas no se han cumplido. Hay que tener en cuenta además que los dos últimos meses del año el número de ventas ha superado al registrado en 2019. Por otra parte, también resaltan que, aunque durante el confinamiento las compras descendieran, con la desescalada la compra de vivienda volvió a resurgir. Así, los resultados del segundo semestre del año muestran que permanece el interés por la compra de vivienda. Así, es destacable que el número de compraventas de vivienda superara las 36.000 transmisiones en el mes de diciembre (Europa Press). el hecho de que la pandemia, y la cri- sis que desencadenó, habría afectado más a la inversión que a las compras por necesidad” (“Las hipotecas de vi- vienda resisten el coronavirus: el capi- tal prestado solo cayó un 0,8%”, El País 25 de febrero de 2021). Evolución mensual en 2020 de las hipotecas sobre vivienda Por otra parte, la evolución mes a mes de la contratación hipoteca- ria para vivienda también permite ver cuál ha sido el impacto del Covid19 en este mercado. Tiene similitudes con la evolución de las compraventas, aun- que también algunas diferencias. Es coincidente el impacto producido en el periodo de confinamiento, corres- pondiente a los meses de abril, mayo y junio, etapa en la que se produce una brusca caída de la contratación de hi- potecas. Efectivamente, con la desescala- da se produce una clara recuperación, cuyo momento álgido es en septiem- bre. La diferencia con las compraven- tas es que, comparativamente a 2019, el final del año no consiguió aguantar, ya que en diciembre se produjo un descenso del 9,1%. Estabilidad en los precios de la vivienda El comportamiento de los precios de la vivienda ha sido más estable a lo largo de 2020 y se puede decir que es la magnitud que menos impacto ha sufrido. De hecho, ha cerrado el año con una caída del 1,8% y ha supuesto un cambio de tendencia respecto a los cinco años anteriores. Como se recoge en el diario Cinco Días, “el año del Covid ha puesto fin a cinco ejercicios consecutivos de subi- das en el precio de la vivienda libre en España”, ya que, según los datos actua- lizados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), “2020 cerró con una caída interanual del 1,8% en el cuarto trimestre, hasta los 1.622,3 euros por metro cuadrado”. Con este descenso, precisa, “atendiendo a la serie histórica del Mitma, los precios rompen una racha de cinco años de au- mentos consecutivos: desde los 1.490,1 euros por metro cuadrado registrados a cierre de 2015, el valor de los inmue- bles siempre había subido en el último periodo del año”. Otro apunte interesante es que “con los datos de cierre de 2020, el precio de la vivienda es un 23% más bara- to que el máximo registrado en 2008, cuando el primer trimestre superaba los 2.100 euros por metro cuadrado en pleno auge del sector inmobiliario, in- mediatamente antes del estallido de la crisis financiera”. En lo que se refiere a los resultados por autonomías, precisa que “los valo- res cedieron en la mayoría de comu- nidades autónomas”, aunque las que más descenso sufrieron en tasa inte- ranual fueron Madrid (– 3,7%) y Catalu- ña (– 2,2%). (“El precio de la vivienda cierra 2020 con una caída del 1,8% tras cinco años al alza, Cinco Días 24 de febrero de 2021). El mercado del alquiler, protagonista de 2020 La crisis social y económica surgida con motivo del Covid19 han convertido al mercado del alquiler en protagonis- ta durante 2020. El impacto económi- co que ha tenido la pandemia sobre el turismo ha motivado que muchos inmuebles pasen de ser turísticos a re-
  29. 29. 29 ACTIVIDAD sidenciales, motivando que aumente la oferta. Este nuevo escenario motiva también que los precios se estén mo- derando. El auge del teletrabajo y la búsqueda de lugares más tranquilos para vivir también están influyendo en la transformación del alquiler. Según un estudio de Servihabitat, gestor inmobiliario del fondo Lone Star y CaixaBank, recogido por Cinco Días, la oferta de viviendas en alquiler en España se ha disparado un 52% entre septiembre de 2019 y el mismo mes de 2020 con motivo de la crisis del Co- vid19. Según los datos del estudio, el tercer trimestre del pasado ejercicio cerró con más de 134.000 inmuebles ofertados por todo el país frente a los 67.700 registrados justo un año antes. Uno de los principales motivos, explica Servihabitat, “lo podemos encontrar en el traslado de propiedades turísticas y de alquiler a corto plazo al mercado residencial, así como en el cambio de venta a alquiler en propietarios que no consiguen alcanzar sus expectativas en precio”. A ello, precisa, “habría que añadirle que las rentas no han des- cendido tanto como se esperaba ante la crisis sanitaria, por lo que se han di- latado los plazos de comercialización de los arrendamientos, y que muchos inquilinos en las grandes ciudades han regresado a sus lugares de origen ante el teletrabajo y las restricciones de movilidad, aumentando así el stock de vivienda disponible en las grandes ur- bes”. (“La oferta de inmuebles en alqui- ler se dispara un 50% en la pandemia”, Cinco Días, 3 de Marzo de 2021) El aumento de la oferta de vivien- das en alquiler ya está influyendo en la evolución de los precios. Así lo explica un estudio de Fotocasa: “El precio de la vivienda en alquiler empieza a dar sig- nos de moderación después de años de intensas subidas en nuestro país. Durante los últimos meses el merca- do cuenta con más oferta de vivienda en alquiler y, en cambio, la demanda ha descendido ligeramente y éste es uno de los motivos que están haciendo que los precios se estén moderando y en grandes ciudades como Madrid y Barcelona las caídas ya sean cercanas al – 10%” (Se paran los incrementos in- teranuales del precio del alquiler des- pués de cinco años de subidas en ca- dena, Fotocasa, 9 de Febrero de 2021). Las incertidumbres que afectarán al sector inmobiliario • La evolución del mercado laboral: actualmente con 4 millones de parados, las perspectivas son inciertas en cuanto que actualmente hay además 900.000 trabajadores en situación de ERTE (dato del mes de febrero). • La intervención de precios en el mercado del alquiler: el Gobierno central tiene en proceso de elaboración la futura Ley Estatal de Vivienda, normativa en la que se introduciría los límites a los precios de los alquileres, cuestión que está siendo debatida en el seno del Gobierno. • La evolución del sector financiero y su impacto en el mercado hipotecario: el sector financiero está viviendo una situación difícil, lo que puede motivar un endurecimiento del crédito en el futuro. Además, las entidades financieras están pendientes de cómo se producirá la llegada de los fondos de la Unión Euro- pea. • El proceso de vacunación y la duración de las medidas restrictivas por el Covid19: la marcha del proceso de vacunación que lleva varios meses en funcionamiento es importante para conocer cómo crece el porcentaje de población vacunada, lo que redundará en un entorno más favorable para la salida de la crisis. Igualmente, se desconoce todavía hasta cuándo durarán las medidas restrictivas de movilidad adoptadas con motivo de la pandemia.
  30. 30. 30 SECTOR AL DIA EL SECTOR INMOBILIARIO AL DÍA La campaña de la Renta será la protagonista del tercer trimestre del año El sector sigue pendiente de la evolución del euríbor, compraventa de viviendas e hipotecas La campaña de Renta y Patrimonio de 2020 será la protagonista del tercer trimestre del año, ya que comenzará el 7 de abril y terminará el 30 de junio. Los contribuyentes tienen toda la información disponible sobre la campaña en la web de la Agencia Tributaria www.agencia- tributaria.es Por otra parte, el sector sigue pendiente de la evolución del euríbor, y de los resultados estadísticos de la compraventa de viviendas, los precios y las hipotecas, que han seguido marcando la actualidad en el primer trimestre del año
  31. 31. 31 SECTOR AL DIA El euríbor rompe la tendencia des- cendente y sube hasta el – 0,501% en febrero El índice euríbor a un año, que es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los prés- tamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, subió en febrero hasta el – 0,501% desde el – 0,505% del mes anterior, lo que refleja una ruptura con la tendencia descen- dente que se había observado en los últimos seis meses. Más información en www.bde.es La Campaña de la Renta 2020 em- pezará el 7 de abril y concluirá el 30 de junio La Campaña de la Renta y Patrimo- nio de 2020 comenzará el miércoles 7 de abril de 2021 para la presentación de declaraciones por Internet, y el 2 de junio para la presentación en las ofici- nas, prolongándose hasta el miércoles 30 de junio de ese año, según el calen- dario del contribuyente elaborado por la Agencia Tributaria para el próximo ejercicio. Asimismo, los contribuyentes que opten por la presentación presen- cial en las oficinas de la AEAT de la de- claración anual de Renta 2020 podrán hacerlo a partir del miércoles 2 de ju- nio, en torno a medio mes más tarde de la fecha en que habitualmente solía iniciarse (ver páginas 6 a 12 de esta edición). Los intereses de demora abona- dos por Hacienda no están sujetos a IRPF en la devolución de ingresos in- debidos El TS declara que los intereses de demora abonados por la Agencia Tri- butaria al efectuar una devolución de ingresos indebidos no están sujetos al IRPF, pues cuando se devuelven al contribuyente unos intereses soporta- dos por el mismo indebidamente, com- pensándolos, no existe una ganancia patrimonial, sino que se produce un reequilibrio, anulando la perdida antes sufrida. Se emite voto particular con- trario. Los autónomos no pueden deducirse los gastos del teletrabajo derivado de la pandemia, según Tributos La Dirección General de Tributos ha respondido negativamente a la con- sulta de una autónoma que solicitó la deducción de los gastos de suministros (internet o luz, entre otros) de su domi- cilio particular al tener que desarrollar en su vivienda un trabajo que general- mente desarrolla en su local, al que ya no acude a diario por el confinamiento derivado de la pandemia. De acuerdo con la respuesta de la Dirección Ge- neral de Tributos, recogida por la Aso- ciación de Trabajadores Autónomos (ATA), no podrán deducirse los gastos extra en suministros ocasionados por trabajar desde casa al tratarse de una circunstancia ocasional y excepcional. Sin embargo, la organización de autó- nomos asegura que según la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Perso- nas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre Socie- dades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, los trabajadores autónomos pueden deducirse el 30% de los gastos de la vivienda cuando ésta se utiliza como espacio de trabajo. Además, ATA añade que sí son deduci- bles por parte de las empresas, en este caso concreto por confinamiento, los gastos extras producidos en el domici- lio de los trabajadores asalariados. Por ello, desde ATA solicitan una “rectifica- ción urgente” por parte de la Agencia Tributaria. El Ayuntamiento de Madrid inspeccio- nó 932 pisos turísticos en 2020 En el distrito Centro se han detec- tado 25 edificios con la mitad o más de sus viviendas destinados a uso turísti- co. A lo largo de 2020, pese a los meses de parón obligado en la labor inspecto- ra debido al estado de alarma decreta- do por el Gobierno para hacer frente a la COVID-19, la Agencia de Actividades del Ayuntamiento de Madrid, depen- diente del Área de Desarrollo Urbano que dirige Mariano Fuentes, inspec- cionó 502 edificios, lo que supone un total de 10.483 viviendas. De ellas, los técnicos comprobaron que 932 se de- dicaban a uso turístico mientras que el resto se destinaban a uso residencial tradicional. Respecto a los edificios, de los 502 mencionados, 25 son inmue- bles que tienen la mitad o más de sus viviendas destinadas a uso turístico (VUT) mientras que otros nueve (que suponen 50 viviendas) están destina- dos por completo a ese uso.

Revista del Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid

Views

Total views

44

On Slideshare

0

From embeds

0

Number of embeds

0

Actions

Downloads

3

Shares

0

Comments

0

Likes

0

×