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Revista Colegiado del Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid

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Colegiado63

  1. 1. coapimadrid.org aimasociacion.es Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de MadridColegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid Nº 63 segunda época Octubre-Diciembre 2020 www.coapimadrid.org José Merino, Asesor Jurídico del COAPI: INCIDENCIA DEL COVID-19 EN EL CUMPLIMIENTO Y EFICACIA DE LOS CONTRATOS INMOBILIARIOS + Colegiado El sector inmobiliario se adapta a la crisis y mira con buena perspectiva a 2021
  2. 2. La profesión ahora a domicilio www.coapimadrid.org Contratos, imprenta, libreria, merchandising, servicios y productos para particulares y profesionales
  3. 3. COLEGIADO 5 Carta del Presidente 6 Reportaje El sector inmobiliario se adapta a la crisis y mira con buena perspectiva a 2021 15 Análisis Incidencia del covid-19 en el cumplimiento y eficacia de los Contratos inmobiliarios. Por José Merino Tapia 18 Actividad El Covid19 introduce las nuevas tecnologías en la actividad de los profesionales 19 Jurisprudencia SENTENCIA AP Barcelona, Secc. 19ª, de 17-07-2013, nº 259/2013, rec. 404/2012 23 Consultorio Inmobiliario Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid. 24 Actividad Los agentes inmobiliarios apuestan por los consumidores en la sostenibilidad durante el IV Día de las Profesiones 28 Actualidad ElSupremomantieneenviloalmercadoconlospronunciamientos sobre hipotecas 30 Sector al día Sostenibilidad para el sector de la vivienda en Madrid capital 34 Escrito queda Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del COAPI y del sector inmobiliario. 38 Libros El dominio mental, la geopolítica de la mente Autor: Pedro Baños En este número ... SUMARIOColegiado Edita Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid Gran Vía, 59 - 5ª planta 28013 Madrid Tel: 91 542 35 35 fax: 91 542 05 23 coapi@coapimadrid.org www.coapimadrid.org Junta de Gobierno Presidente Jaime Cabrero García Vicepresidente Raúl Cruz Castro Secretario Roberto Fernández de frutos Tesorera Rosa Mª. Murillo Merino Contador Francisco Carrillo Pérez Vocal 1º Pedro Pablo Fernández Grau Vocal 2º Carlos de la Cruz Calzas Vocal 3º Lucila E. Jauregui Martínez Vocal 4º Francisco José González Díez Vocal 5º Carmen Carmona Pla Vocal 6º Juan Manuel Martínez Erdoiza Asesor Jurídico José Merino Tapia Redacción de colaboraciones periodísticas José Mª López Agundez Diseño y maquetación Alberto M. Oter Villamarín Imprime Gramadosa, s.l. Publicidad 91 542 35 35 Deposito Legal: M-380-1991 Todos los derechos reservados, COAPI2007. El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid no comparte necesariamente las opiniones ni los artículos publicados en esta revista. Fotografia portada: Alberto Oter. Todos los derechos reservados
  4. 4. UNA SOLA PIEZA NO MUESTRA NADA UNA ASOCIACIÓN MUESTRA UNA IMAGEN CLARA BIENVENIDO A TÚ PROFESIÓN Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid www.aimasociacion.es 2019©COAPIdeMadrid ¡ASOCIATE! 91 542 35 35 AHORA CON BONIFICACIoN EN LAS CUOTAS!!!
  5. 5. Carta del Presidente Queridos compañeros E l año que ha terminado se puede considerar sin lugar a dudas que ha entrado en la historia del mundo por la aparición y difusión de una de las pandemias más letales y de más amplitud geográfica que se recuerdan. La enfermedad por coronavirus 2019, causada por el virus SARS-CoV-2, ha modificado costumbres sociales, ha impactado en la economía, está provocando la pérdida de numerosas vidas y nos seguirá acompañando, al menos, en los próximos meses. Ante lo que se ha denominado la segunda ola, es necesario seguir haciendo un esfuerzo para tratar de superarla en cuanto sea posible y estar pendientes para seguir atendiendo a quienes más están sufriendo. Si habíamos observado que el sector inmobiliario está mostrando una destacada solidez ante el brusco cambio y los efectos que está experimentando la economía desde el mes de abril, afortunadamente volvemos a comprobar la misma tendencia positiva conforme los resultados del mes de septiembre. Respecto al INE, ha detectado que las compraventas descendieron un 1,1% anual y la tasa mensual experimentó un notable crecimiento, situado en el 20,5%. Los registradores apuntan que las compraventas de vivienda descendieron ligeramente en septiembre, situándose en el – 0,7% anual, un descenso inferior al experimentado en agosto (– 12,7%), mostrando una recuperación importante sobre las caídas de meses anteriores. Y los notarios han apreciado un incremento interanual del 5,4%. El sector sigue activo y el ritmo de las operaciones – aunque ha sufrido en los meses precedentes, especialmente durante la primavera – quiere mantener su buen espíritu. La actividad de tasaciones parece confirmarlo, ya que en el tercer trimestre del año ha experimentado un 40% de incremento, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). Sí es cierto que existen algunas incertidumbres en lo que se refiere a los aspectos regulatorios, como son las anunciadas medidas de la limitación de los precios del alquiler o la prohibición de los desahucios sin solución habitacional. Igualmente, el fenómeno de la ocupación ilegal es otra de las cuestiones pendientes que deberá abordarse en los próximos meses. Esperemos que todas ellas cuenten con el mayor de los consensos posibles entre los agentes del sector y que el Gobierno central escuche a las voces especializadas. Lo que es sin duda positivo es que la vivienda en el proyecto de Presupuestos Generales del Estado ha adquirido mayor protagonismo, ya que se ha incluido una dotación de 2.250 millones de euros previstos, entre otras partidas, a la rehabilitación, las ayudas a la vivienda social o a la construcción de nuevas viviendas destinadas al alquiler social. El presupuesto destinado vivienda en 2021 equivale al de los últimos cinco años. En medio del clima de incertidumbre que está atravesando la economía española, es una gran noticia. Los colegiados y asociados seguís siendo nuestra principal atención. Mantenemos activos los servicios que tenemos y seguimos a vuestra disposición en forma de presencia física en la sede del Colegio – con las medidas de seguridad establecidas –, así como con asistencia en formato telemático si lo precisáis. El Colegio también está presente en los medios de comunicación, redes sociales e Internet, y ha participado en la cuarta edición del Día de las Profesiones, jornada de puertas abiertas de los colegios profesionales que organiza Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM). Aprovecho para desearos una Feliz Navidad en mi nombre, en el de la Junta de Gobierno y en el de los empleados del Colegio con la mirada puesta en un mejor año 2021 Un fuerte abrazo
  6. 6. 6 REPORTAJE El impacto del Covid19 y la complicada situación económica no impiden un buen posicionamiento para disponer de un marco sostenible en la compraventa y el alquiler El sector inmobiliario se adapta a la crisis y mira con buena perspectiva a 2021 El sector inmobiliario no solo está mostrando solidez frente a los desafíos que ha introducido el Covid19 en la economía – tal y como se explicaba en el anterior número de COLEGIADO (Nº 62) – es posible ir más allá y apostar por la sostenibilidad de cara a 2021, ya que las diferen- tes variables que miden la evolución del mercado muestran buenas perspectivas motivadas por la facilidad de adaptación ante los cambios. Todo ello dibuja un horizonte positivo en el que se maneja un escenario de estabilidad, a pesar de las incertidumbres. El mercado del alquiler se encuentra en un escenario esperado desde hace tiempo, en el que el aumento de la oferta está haciendo posible una bajada de los precios. Otra buena noticia es la previsión presupuestaria para la vivienda, en la que se ha contemplado que reciba una buena parte de la tarta de los fondos que se reparten a cada uno de los ministerios del Gobierno central. Los expertos, a pesar de las incertidumbres que se mantienen en la evolución de la economía, son optimistas de cara a 2021.
  7. 7. José María L. Agundez Los expertos consultados por CO- LEGIADO – todos ellos con una dilatada experiencia técnica en el sector inmobi- liario – son conscientes de que la eco- nomía está atravesando un momento complicado y que el Covid19 está pro- vocando cambios y nuevas tendencias que generan oportunidades. El sector ya tiene experiencia en remontar crisis, la última fue la que siguió a la denomi- nada burbuja inmobiliaria y que surgió en 2007. En 2015 se inició una senda de recuperación que ha alcanzado inclu- so al primer trimestre de 2020. Ahora nos encontramos en otro escenario, motivado por la pandemia, pero sin duda con más fortaleza, lo que permite afrontar 2021 con un horizonte de bue- nas perspectivas. Los expertos explican a COLEGIADO el por qué. Datos esperanzadores Como explica Anaïs López, direc- tora de Comunicación de Fotocasa, en lo que se refiere a la compraventa de viviendas, a día de hoy “ya hay da- tos esperanzadores: el pasado mes de septiembre se cerraron un 29% más de operaciones de obra nueva respecto a 2019”. Y es que, explica, “la obra nueva está viviendo un boom durante esta pandemia porque tiene las caracterís- Con casi 10 años de experien- cia en el sector inmobiliario, Anaïs López se encarga del departamento de Comunica- ción y Contenidos de Fotoca- sa, desde el que realiza innu- merables informes y estudios sobre las tendencias del mercado inmobiliario y con especial foco en el Índice In- mobiliario Fotocasa, un infor- me sobre el precio de venta y alquiler que se publica mes a mes desde el año 2005. Licenciado en Derecho por la Universidad de Navarra, es Experto en valoración inmo- biliaria por ICADE y Executive MBA por IESE. En el sector in- mobiliario ha ocupado pues- tos de responsabilidad en empresas como Knight Frank, Savills y Nexity desde 1997. En 2010 publicó Adiós, ladri- llo, adiós (Libros libres), que analizaba el boom inmobilia- rio, y en 2015 publicó Vuelve, ladrillo, vuelve (Oberon). Lleva más de 15 años traba- jando en el sector de la tec- nología aplicada al sector inmobiliario, los últimos 10 vinculado en pisos.com. Di- plomado en Ciencias Empre- sariales por la UPF, actual- mente compagina su puesto de Director de Estudios con el de Director Comercial de la lí- nea de negocio de Software y herramientas de gestión para el profesional. Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid, especialidad Em- presariales, ha cursado un master en Banca y Finanzas en AFI. Cuenta con una di- latada carrera de más de 10 años de experiencia como profesional de banca de in- versión en Ahorro Corpora- ción. Es Director General de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (AS- PRIMA). Anaïs López Directora de Comunicación de Fotocasa José Luis Ruiz Bartolomé Analista y experto inmobiliario Ferran Font Director de Pisos.com Daniel Cuervo Director General de Asprima LOS EXPERTOS CONSULTADOS “El mercado inmobiliario seguirá siendo dinámico en 2021” “Es de esperar que los alquileres continúen bajando” “La caída de precios de la vivienda será del 10% y hasta 2022” “La vivienda nueva no está registrando caída en precio, sino al contrario”
  8. 8. 8 REPORTAJE ticas que buscan los nuevos deman- dantes de vivienda: zonas comunitarias, amplios espacios, luz natural y terraza o patio”. Además, apunta, “el hecho de que muchas promociones de obra nueva se sitúen alejadas de los núcleos urbanos ahora no es un problema y es que las búsquedas y los contactos de vivienda en las zonas periféricas y ale- jadas del centro se han disparado tam- bién después del confinamiento”. En relación con los precios se están produciendo las lógicas fluctuaciones, pero con un punto de partida de la es- tabilidad adquirida antes de la pande- mia. Según apunta esta experta, “desde Fotocasa podemos decir que no esta- mos notando cambios en los precios debido a la pandemia y los propietarios de vivienda todavía se están resistien- do a bajar precios”. Así, precisa, “durante 2020 hemos visto leves descensos de la vivienda en venta, cercanos al – 2%, pero ya era una tendencia de conten- Los datos publicados por el INE, regis- tradores y notarios correspondientes a agosto y septiembre muestran que la caída de los meses anteriores en número de operaciones podría volver a niveles anteriores a la pandemia ¿Cuál es su pronóstico para final de este año (tercer y cuarto trimestre)? Según explica Anaïs López, directora de comunicación de Fotocasa, “efectivamente, los datos publicados recientemente mues- tran que estamos cercanos a datos de 2019 en cuanto a número de compraventas. Desde Fotocasa hemos visto cómo desde el princi- pio de la desescalada y con el fin del primer estado de alarma la demanda de vivienda se despertó muy activa y ágil. Nunca habíamos tenido a tanta gente buscando vivienda y contactando para ir a ver casas. Este dinamismo se está empezando a ver en los datos oficiales y es posible que en los próximos meses empecemos a ver datos en positivo respecto a 2019”. De hecho, apunta, “ya hay datos esperanzadores: el pasado mes de septiembre se cerraron un 29% más operaciones de obra nue- va respecto a 2019. Y es que la obra nueva está viviendo un boom durante esta pandemia porque tiene las características que buscan los nuevos demandantes de vivienda: zonas comunitarias, amplios espacios, luz natural y terraza o patio. Además, el hecho de que mu- chas promociones de obra nueva se sitúen alejadas de los núcleos urbanos ahora no es un problema y es que las búsquedas y los con- tactos de vivienda en las zonas periféricas y alejadas del centro se han disparado también después del confinamiento. Muchos españoles ya no tienen la necesidad de vivir cerca del trabajo o en el centro de la ciudad ya que muchos de ellos van a te- letrabajar y ahora pueden dejar las ciudades para irse a vivir a zonas más baratas y con características habitacionales diferentes (jardín, terraza, tranquilidad…) y esto también está condicionando la búsque- da de vivienda. Además, el dato de septiembre se acerca mucho a las 40.000 viviendas firmadas, con un total de 37.839 compraventas, y es un dato muy esperanzador ya que apunta a que, de momento, la demanda de vivienda se ha despertado con fuerza y la leve caída de este mes de septiembre nos puede hacer pensar que en breve poda- mos empezar a recoger datos positivos en esta estadística”. Para Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, “las tran- sacciones son uno de los indicadores que más han notado el impacto del Covid-19 a causa de la parálisis en el sector que provocó el con- finamiento domiciliario. En mayo se produjo la mayor afectación con una caída interanual que superó el 50%. A partir de ese momento, la moderación en la caída se ha ido imponiendo y en las últimas ci- fras del INE vemos como en septiembre prácticamente se vendieron las mismas viviendas que el año pasado. La caída de los registros en estos meses ha supuesto más de 80.000 transacciones perdidas respecto al año pasado, por lo que podemos estimar que la caída de todo el ejercicio será del 20%”. En opinión de José Luis Ruiz Bartolomé, experto del sector in- mobiliario, “como es bien sabido, la compraventa de viviendas está estrechamente vinculada con la financiación inmobiliaria. Por ello, tengo la impresión de que la puesta en marcha de nuevas promocio- nes de viviendas se va a ralentizar en los próximos meses, dado que el sector financiero ha vuelto a una posición de cautela -esto es más acusado incluso en las promociones que se desarrollan vía coopera- tiva, por las nuevas exigencias legales-. En el mercado de Madrid además la concesión de licencias está acumulando grandes retrasos que ralentiza la producción de vivien- das y la oferta. Mientras tanto, la financiación a particulares sigue siendo razonablemente fluida, si bien es posible que la situación de crisis económica incida en una demanda menos pujante. Por tanto, creo que en los próximos meses se cerrarán menos operaciones que antes de la pandemia, aunque los registros puedan dar una imagen equivocada, pues reflejan escrituraciones de operaciones compro- metidas en el caso de obra nueva hace dos años”. Como apunta Daniel Cuervo, Director General de Asprima, “es importante diferenciar aquí entre la vivienda nueva escriturada, que proviene de contratos firmados hace dos años, y la vivienda usada. Con respecto a la primera, las escrituraciones se están firmando con normalidad, con un escenario central a final de año en el entorno de 90.000 viviendas escrituradas, ganando peso relativo en el total de compraventas- ha pasado del 18,3% a finales de 2019 al 19,6% del total en septiembre pasado-”. “Por lo que respecta a la segunda mano si se ha visto más afec- tada en su volumen de transacciones. Sumadas ambas, estimamos que el número de operaciones ronde las 420.000 al final del ejerci- cio”, señala. Compraventa de viviendas Entre la moderación y la esperanza Muchos españoles ya no tienen la necesidad de vivir cerca del trabajo o en el centro de la ciudad ya que muchos de ellos van a teletrabajar y ahora pueden dejar las ciudades para irse a vivir a zonas más baratas y con características habitacionales diferentes (jardín, terraza, tranquilidad…) y esto también está condicionando la búsqueda de vivienda, según Fotocasa.
  9. 9. 9 REPORTAJE ción de precios esperada para este año”. En este sentido, Ferran Font, Direc- tor de Pisos.com, coincide en que “los propietarios se están resistiendo a ha- cer claras bajadas en el precio y, a día de hoy, su evolución responde más a su propia dinámica que a un impacto claro del coronavirus”. No obstante, sí aventura un descenso motivado por “la reducción de la capacidad adquisitiva de la demanda, mermada por ERTES o por el aumento previsto del paro”. Es- tas bajadas anticipadas de precio para 2020, explica, se prevé que “se trasla- den al año próximo”, por lo que “ese 10% de caída se repartirá entre 2021 y 2022, periodo necesario para que se recupe- re la economía”. Caída del precio medio Para el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, nos encontrare- mos con “un mercado más estrecho, Precio de la vivienda Se trata de uno de los indicadores que están mostrando con más claridad tendencia a la baja, lo que se observa, por ejem- plo, en los datos del segundo trimestre del INE. ¿Cree que el precio de la vivienda seguirá bajando, o se contendrá, en los próximos dos trimestres? ¿Es positivo para que siga activo el mercado de la vivienda el que los precios se moderen? ¿En qué porcentaje situaría el descenso? ¿Y la estimación para que siguiera activo el mercado? Para Anaïs López, “estamos viendo que el mercado inmobiliario está en estos momentos muy dinámico. Y este dinamismo se está dejando ver especialmente en el mercado de la compraventa: si an- tes de la pandemia el 39% de las personas que buscaban vivienda lo hacían en el mercado de la compraventa, ahora este porcentaje se ha elevado al 43%. Es un crecimiento muy alto en tan solo 6 meses. Este interés por la compraventa está haciendo que los precios no bajen tanto como se esperaba. De hecho, desde Fotocasa podemos decir que no estamos notando cambios en los precios debido a la pandemia y los propietarios de vivienda todavía se están resistiendo a bajar precios. Durante este 2020 hemos visto leves descensos de la vivienda en venta, cercanos al -2%, pero ya era una tendencia de contención de precios esperada para este año. En diciembre de 2019 detectamos el primer descenso del precio de la vivienda de segunda mano (-1,3%) después de casi cuatro años de subidas ininterrumpi- das del precio de la vivienda. Por tanto, 2020 iba ya a ser un año de contención de precios. El dato sorprendente, según el Índice Inmo- biliario Fotocasa lo encontramos en el mes de noviembre en que el precio sube leventemente un 0,7% después de 11 meses de caídas interanuales. Esto indica que los precios en estos momentos están casi iguales que el pasado año y es posible que no veamos grandes caídas si el interés por la compraventa sigue siendo tan alto”. Además, prosigue, “un tema importante es que ahora mismo es- tamos un -37% por debajo de los precios de los años del boom inmo- biliario (2007-2008) y por tanto estamos lejos de los máximos alcan- zados y esto nos indica que los precios tampoco van a caer mucho durante 2021. No creemos que veamos caídas más altas del -10%”. Como apunta Ferran Font, “el precio de la vivienda está evolucio- nando más moderadamente de lo que lo hacen, por ejemplo, las tran- sacciones o las hipotecas. Los propietarios se están resistiendo a ha- cer claras bajadas en el precio y, a día de hoy, su evolución responde más a su propia dinámica que a un impacto claro del coronavirus. Las variaciones interanuales mes a mes se sitúan muy cerca del 0%, por lo que la caída quedará lejos de los pronósticos de principio de la pandemia que auguraban un comportamiento parecido al del PIB, cuya caída prevista está entre el 20% y el 12%. La reducción de la ca- pacidad adquisitiva de la demanda, mermada por ERTES o por el aumento previsto del paro, hacen prever que las caídas anticipadas para este 2020 se trasladen al año próximo, por lo que ese 10% de caída se repar- tirá entre el 2021 y el 2022, periodo necesario para que se recupere la economía”. Según José Luis Ruiz Bartolomé, “estamos en una situación de incertidumbre que propicia que la demanda se quede en espera por dos razones fundamentalmente: incertidumbre laboral y, en el caso de vivienda de reposición, dudas de poder vender la vivienda actual al precio que uno habría estimado inicialmente. En la medida en que el escandallo de costes de una vivienda de obra nueva refleja una situación pre-pandemia y tiene poco recorrido de ajuste, esto puede dar lugar a una mayor paralización de las operaciones de obra nueva y a un despegue de la segunda mano, que reflejará una mayor caída de precio especialmente en situaciones particulares económicamen- te complicadas. En definitiva, un mercado más estrecho, pero con más operaciones ocasionales con fuerte descuento que provocarán una caída del precio medio. En mi opinión los precios van a seguir cayendo de media con moderación -más acusado en producto desti- nado a clases medias y bajas y menos a clases altas- a un plazo de seis meses vista. A partir de ahí, en la medida en que los tratamientos y las vacunas puedan desactivar la amenaza económica de la pan- demia la caída podrá frenarse, aunque no estimo recuperación dado que se tardará aún bastante en recuperar el empleo perdido. Daniel Cuervo, director general de Asprima, explia que “al igual que en el volumen de transacciones, debemos distinguir entre vivien- da nueva y usada. La primera no está registrando caída alguna, ya que como decíamos, son viviendas vendidas hace tiempo y que se escrituran ahora, una vez la obra ha concluido. Más bien al contrario, si vemos las cifras interanuales (+4,2% en el 2T) que publica el INE. La segunda mano si puede registrar alguna caída que entendemos debiera ser coyuntural, tendiendo a un escenario de estabilidad en los precios”. La caída de precios no rebasará el 10% El precio de la vivienda está evolucionando más moderadamente de lo que lo hacen, por ejemplo, las transacciones o las hipotecas. Los propietarios se están resistiendo a hacer claras bajadas en el precio y, a día de hoy, su evolución responde más a su propia dinámica que a un impacto claro del coronavirus, apunta Pisos.com
  10. 10. 10 REPORTAJE pero con más operaciones ocasionales con fuerte descuen- to, que provocarán una caída del precio medio”. Su pronós- tico es que “los precios van a seguir cayendo de media con moderación – más acusado en producto destinado a clases medias y bajas y menos a clases altas – a un plazo de seis meses vista”. La situación del sector financiero es otra de las claves re- levantes para tener en cuenta en la evolución del sector en 2021. Desde un punto de vista positivo, Anaïs López destaca que “un dato muy importante es que actualmente los bancos se enfrentan a esta crisis con mucha más fortaleza que en LLa evolución del número de contratación de hipotecas sobre vivienda acompaña al indicador del número de compraventas y el euríbor se mantiene en una tendencia des- cendente. ¿Cómo cree que se comportará hasta final de año (tercer y cuarto trimes- tre)? ¿La evolución del sector financiero puede influir en una restricción del crédito a partir de 2021? Para Anaïs López, de Fotocasa “al igual que hemos visto con los datos de compraven- tas, los datos de hipotecas se han ido recupe- rando mes a mes desde el fin del primer es- tado de alarma. Estos datos, sumado al gran interés que hay ahora mismo por comprar vivienda puede hacer que en los próximos meses sigamos viendo cómo el dato de hipotecas se recupera mes a mes. Además, un dato muy importante es que, actualmente, los bancos se enfrentan a esta crisis con mucha más fortaleza que en la crisis anterior, saneados y estables y esto puede beneficiar mucho al ciudadano que necesite financiación para su nueva vivienda. Sí que es verdad que ahora mismo perfiles estables económicamente y con buenos trabajos son los que van a poder acceder al crédito. Será muy importante ver cómo evoluciona la economía española en 2021 para saber si los bancos van a ser más restrictivos en la concesión de hipoteca”. Por otro lado, desde Pisos.com se explica que “las cifras de hi- potecas de septiembre del INE certifican un cambio en la tendencia desde el estallido de la pandemia del Covid-19. Después de medio año de descensos, la comparación respecto al año anterior es de un incremento del 20%, por lo que los meses venideros determinarán si este cambio se consolida y la caída en 2020 se sitúa cerca del 5%. Por otro lado, hay que valorar que el sector hipotecario viene de un 2019 complicado con la puesta en marcha de la Ley Hipotecaria a lo que hay que sumar la situación actual. Si la incertidumbre actual produce un endurecimiento en el acceso al crédito unida a un des- censo de la capacidad económica de las familias, difícilmente se repetirá la cifra de prácticamente 350.000 hipotecas concedidas en 2018 y 2019”. Como apunta José Luis Ruiz Bartolomé, “la banca está atrave- sando un momento muy complicado a pesar de las inyecciones del BCE y de tener seguramente un papel relevante en la gestión de los fondos prometidos por Europa. Esto está afectando a la financiación de nuevos proyectos inmobiliarios. Sin embargo, la concesión de hipotecas a corto plazo sobre producto ya en marcha no me parece que esté en riesgo. Creo que las entregas de viviendas comprometi- das para estos meses se harán con pocos problemas y que por tanto los registros de la propiedad no acusarán descensos en escrituracio- nes. Sí creo que de cara al próximo año se registrarán menos com- praventas por esa conjunción de desempleo e inestabilidad laboral, debilidad financiera, y ralentización de nuevas promociones”. Según Daniel Cuervo, director general de Asprima, “por una parte, tanto las transacciones como las hipotecas debieran tender paulatinamente a recuperar los niveles previos a la pandemia. Ob- servamos ya como en el mes de septiembre la cifra interanual ha au- mentado un 18,4% según el INE y, desde una perspectiva de vuelta a la normalidad a medida que los planes de vacunación empiecen a dar sus frutos, pensamos que el suelo de mercado ya ha sido visto”. Con respecto a la segunda cuestión, “es innegable que una po- lítica de restricción del crédito-tanto por motivo precaución como por la disminución del número de entidades- afectaría al sector, tanto en vivienda nueva como usada. En el caso de vivienda nueva un aumento del porcentaje de preventas necesario para conceder el préstamo a la construcción paralizaría proyectos viables y reduciría por tanto la inversión y el empleo”. Mercado hipotecario Pendientes de la evolución del sector financiero Hay que valorar que el sector hipotecario viene de un 2019 complicado con la puesta en marcha de la Ley Hipotecaria a lo que hay que sumar la situación actual. Si la incertidumbre actual produce un endurecimiento en el acceso al crédito unida a un descenso de la capacidad económica de las familias, difícilmente se repetirá la cifra de prácticamente 350.000 hipotecas concedidas en 2018 y 2019, explica Pisos.com
  11. 11. 11 REPORTAJE Alquiler El mercado del alquiler es uno de los ámbitos en los que se están observando más proyecciones. Aumenta la oferta de alquiler residencial y los precios están ya bajando en algunas zonas, como las grandes ciudades. ¿Qué previsión realiza sobre este mercado en cuanto a la accesibilidad? ¿Seguirán observándose descensos en los precios? Para Anaïs López, “sin lugar a duda, el mercado del alquiler ha sido uno de los grandes afectados por la pandemia. Por una par- te, hemos visto que durante los meses de confinamiento la oferta de vivienda en alquiler aumentó, en parte porque muchos propie- tarios que tenían viviendas en alquiler vacacional decidieron pasarse al al- quiler residencial. En concreto, según un estudio de Fotocasa, el 64% de los propietarios que tenían una vivienda en alquiler vacacional decidió pasarse al alquiler residencial durante la pande- mia. De éstos, un 49% tiene pensado quedarse de forma indefinida. Esto es una buena noticia para el sector ya que con más oferta se puede conseguir que los precios empiecen a bajar”. Por otra parte, “estamos viendo como la demanda de vivienda en alqui- ler está bajando: del 49% del total que buscaban vivienda antes de la pande- mia, ha bajado al 44%. Esta bajada de la demanda, en parte muy unida a que los universitarios no están alquilando viviendas, está haciendo que de forma natural los precios del alquiler estén bajando”. “A nivel de toda España, los precios están subiendo cerca del 5% pero ya es una realidad que en ciertas comu- nidades los precios del alquiler están bajando. Nos referimos a Canarias, Baleares, Madrid o Cataluña, comunidades que también fueron las primeras en incrementar los precios hace unos años y se encontraban en máximos históricos. Así, en Madrid o Barcelona estamos ya encontrando descensos im- portantes en el precio de la vivienda en alquiler. En el caso de Barce- lona, donde recordemos que el pasado mes de septiembre entró en vigor la limitación del precio del alquiler por parte de la Generalitat, a finales de año el precio está cayendo cerca del -12%. Es una caída que hacía mucho que no veíamos en el alquiler y además de por la limitación del precio está influenciada por la bajada de la demanda y la puesta de más oferta en el mercado. Por su parte, la ciudad de Madrid está cayendo a un ritmo de un -8%, por lo que las caídas son también importantes. En este caso, no existe limitación de precios por lo que, al igual que pasa en Barcelona es una tendencia espera- da para 2020 que se ha visto algo acelerada por la pandemia (menos demanda y más oferta del alquiler vacacional). Es, por tanto, una bajada natural que ya se esperaba en unas zo- nas en las que el precio había subido con fuerza años atrás, aunque todavía hay zonas, como el norte de España, en que los precios aún suben por encima del 5%. Esto es debido a que son zonas en que las subidas años atrás no han sido muy grandes y aún no han alcanzado máximos. Aunque no se esperan grandes subidas aún tienen algo de recorrido al alza y quizá a mediados de 2021 podamos empezar a ver un cambio de tendencia en estas zonas”. Para Ferran Font, “el mercado de alquiler ya se encuentra cla- ramente en el punto de inflexión esperado desde hace tiempo. La accesibilidad a la vivienda de alquiler es un problema muy impor- tante debido a la escalada de las rentas a la que hemos asistido estos últimos tres años, sobre todo en grandes capitales. Hablamos de una evolución que no ha venido acompañada de un crecimiento equitativo en la riqueza de las familias. Las últimas cifras que disponemos en pisos.com ya muestran las primeras caí- das moderadas en el precio de alquiler a nivel nacional, mientras en los mercados más tensionados como Madrid, Barce- lona, Valencia, Sevilla o Málaga, ya se observan caídas que superan el 10% interanual. La evolución de la pandemia determinará si el aumento producido en la oferta y su efecto en el precio se con- solidará o, por el contrario, moderará las caídas que se están produciendo en el cierre de 2020”. Como explica José Luis Ruiz Barto- lomé, “en las grandes ciudades la desa- parición de la vivienda con destino turís- tico ha ampliado la oferta en las zonas más céntricas. Además, los ingresos de las familias también han caído con fuer- za por causa de la crisis económica. Por tanto, es de esperar que ante una ma- yor oferta y una demanda más débil los precios de alquiler continúen bajando. En la medida en que el tráfico aéreo y el turismo se recuperen, las cosas vol- verán a recuperar posiciones de partida. Por otro lado, los proyectos público-privados y privados de creación de cartera en alquiler po- drían aliviar la situación de precios y acceso a la vivienda, aunque la creciente inseguridad jurídica del actua escenario político puede dar al traste con muchos proyectos”. Por otro lado, como explica Daniel Cuervo, Director General de Asprima, “en el caso del alquiler, y como consecuencia sobrevenida por el Covid-19, la oferta de alquiler de largo plazo ha aumentado como consecuencia de la incorporación a este de parte de los pisos turísticos y los ocupados por estudiantes y, por tanto, se están produ- ciendo disminuciones en los precios. Sin embargo, en una situación no critica, la marcada falta de oferta tanto en compra como en venta tenderá a tensionar los precios. Es por ello, como se está compro- bando en la situación actual, que una política decidida por parte de las distintas administraciones que produzca aumentos en la oferta -tanto de vivienda nueva en alquiler como en compra- es necesaria para dar respuesta a los problemas sociales de accesibilidad, más allá de políticas de control de precios máximos, que, como se ha comprobado en países de nuestro entorno, no funcionan”. En el punto de inflexión que se esperaba desde hace tiempo “A nivel de toda España, los precios están subiendo cerca del 5% pero ya es una realidad que en ciertas comunidades los precios del alquiler están bajando. Nos referimos a Canarias, Baleares, Madrid o Cataluña, comunidades que también fueron las primeras en incrementar los precios hace unos años y se encontraban en máximos históricos. Así, en Madrid o Barcelona estamos ya encontrando descensos importantes en el precio de la vivienda en alquiler”, según Fotocasa
  12. 12. 12 REPORTAJE la crisis anterior, saneados y estables, y esto puede beneficiar mucho al ciuda- dano que necesite financiación para su nueva vivienda”. Sin embargo, hay que tener en cuenta como señala el experto José Luis Ruiz Bartolomé, que “la banca está atravesando un momento muy complicado a pesar de las inyecciones del Banco Central Europeo y de tener seguramente un papel relevante en la gestión de los fondos permitidos por Europa”. Ello, puntualiza, no pone en riesgo “la concesión de hipotecas a corto plazo sobre producto ya en mar- cha”. En el aire está pues cómo van a ser de restrictivos los bancos en la conce- sión de hipotecas a medio y largo plazo. La vivienda en los Presupuestos Generales del Estado La vivienda en el proyecto de Presupuestos Generales del Es- tado ha adquirido mayor protagonismo previendo una dotación de 2.250 millones de euros, que estarían destinados, entre otras partidas, a rehabilitación, ayudas a la vivienda social o construcción de nuevas viviendas destinadas al alquiler social ¿Cómo valora estas partidas de cara a su influencia en la reactivación real del mercado inmobiliario para los próximos meses? Para Fotocasa, “La vivienda va a ser uno de los protagonistas en 2021. Tanto por la dotación prevista como por el proyecto de limitar el precio del alquiler en un plazo de 4 meses en qué se ha compro- metido el Gobierno. Desde Fotocasa valoramos muy positivamente que el Gobierno destine parte de los presupuestos a la vivienda, que lleva muchos años de retraso en muchos aspectos, como puede ser la vivienda social. En España tenemos muy poca vivienda social y es necesaria la construcción de un parque de vivienda social asequible que ayude a los más desfavorecidos y a los jóvenes a poder tener acceso a la vivienda. Además, es muy importante la apuesta que está haciendo el Go- bierno por la rehabilitación de viviendas. Dotar de más ayudas para conseguir tener un parque de viviendas eficiente es muy importante y posibilitará sacar al mercado viviendas vacías que ahora mismo no están en condiciones de ser alquiladas o vendidas. Todas estas partidas ayudarán a que el mercado inmobiliario siga siendo dinámico en 2021 y serán muy importantes para tirar adelante la reactivación del sector y, por tanto, su recuperación después de unos meses en los que la actividad se ha parado en 2020 debido a la pandemia, pero que, en general, ha sido un sector que no se ha visto muy afectado ya que ahora mismo son muchos los españoles que quieren cambiarse de vivienda”. Pisos.com hace notar que “el mercado inmobiliario necesita no sólo de inversión, sino también de política de vivienda. Las medidas de los últimos años han causado, por ejemplo, que la representación de la vivienda social en España se sitúe en el 1,5%, mientras en Europa se coloca en el 15% de media. Una apuesta decidida por incrementar el parque de viviendas a través de la ayuda a la finan- ciación de la promoción, la compra de edificios para destinarlos a vivienda social, las ayudas fiscales para los más jóvenes, etc. son políticas que la administración pública debe valorar. La dotación de 2.250 millones previstos en los PGE va en esa dirección. Significan un cambio importante, ya que equivalen a los últimos cinco años pre- cedentes juntos”. Para Ruiz Bartolomé, “una gran parte de esa dotación está desti- nada a rehabilitación y regeneración urbana, lo que puede tener una incidencia positiva en el mercado laboral y también en la mejora de la accesibilidad y el coste energético del parque de viviendas me- nos adaptado -alrededor de un 50% del total del par- que-, ambos aspectos muy positivos. En todo caso, la mayor parte de los re- cursos que se quieren destinar a vivienda des- cansan en la obtención de los fondos europeos de recuperación, cuya llegada todavía no está asegu- rada en tiem- po y forma. Además, los presupuestos están basados en una previsión de ingresos muy poco realista por la caída de la actividad económica. El recurso a la deuda para com- pletar las partidas puede ser dificultoso en la medida en que está cayendo el prestigio de la calidad crediticia de España”. Según Daniel Cuervo, director general de Asprima, “el proyec- to de PGE para el año 2021 sin las ayudas del Mecanismo de Re- cuperación y Resiliencia (que asciende a 1.651 mm) aumenta con respecto a 2020 en 120 millones de euros, cifra insuficiente para dar solución a los problemas de accesibilidad en la vivienda -y que recor- demos, ya arrastrábamos antes de la pandemia- y solo en la partida de rehabilitación y ayudas de acceso a vivienda. Nada se incrementa en la partida de fomento de la edificación, que es la clave para produ- cir el aumento en la oferta que pueda reducir los índices de esfuerzo de acceso a una vivienda. Dicho esto, el sector de la rehabilitación -y por ende el de regeneración urbana en aquellas viviendas o ám- bitos ruinosos o insalubres que no puedan ser rehabilitados- contará con la financiación suficiente -al menos en estos años iniciales- para cumplir los objetivos comprometidos en 2030, año en el que tenemos que conseguir una velocidad de crucero de 300.000 viviendas/año rehabilitadas-recordemos que en 2019 la cifra se quedo en un 10% de esa cantidad:30.000 viviendas”. Mayor dinamismo para el sector Una apuesta decidida por incrementar el parque de viviendas a través de la ayuda a la financiación de la promoción, la compra de edificios para destinarlos a vivienda social, las ayudas fiscales para los más jóvenes, etc. son políticas que la administración pública debe valorar. La dotación de 2.250 millones previstos en los PGE va en esa dirección, valora Pisos.com
  13. 13. 13 REPORTAJE Bajada de precios natural en el alquiler El mercado del alquiler es el que está sufriendo más cambios con motivo del Covid19 y uno de los ámbitos sobre el que está recayendo la mayor atención de los operadores. Como explica Anaïs López, de Fotocasa, se ha producido una bajada de precios “natural, que ya se esperaba en unas zonas en las que el precio había subido con fuerza años atrás, aun- que todavía hay zonas, como el norte de España, en que los precios aún suben por encima del 5%”. Para Ferran Font, de Pisos.com, el “alquiler ya se encuen- tra claramente en el punto de inflexión esperado desde hace tiempo”. En este sentido, destaca que están dejándose ver “las primeras caídas moderadas en el precio del alquiler a nivel nacional, mientras en los mercados más tensionados, como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, ya se observan caídas que superan el 10% interanual”. La evolución de la pandemia, puntualiza, “determinará si el aumento pro- ducido en la oferta y su efecto en el precio se consolidará o, por el contrario, moderará las caídas que se están producien- do en el cierre de 2020”. Una buena noticia para el sector ha sido la previsión in- cluida en el Proyecto de Presupuestos Generales del Estado de una dotación para vivienda de 2.250 millones de euros, que estarían destinados, entre otras partidas, a rehabilita- ción, ayudas a la vivienda social o construcción de nuevas viviendas destinadas al alquiler social. Supone un esfuerzo que representa a cinco años de presupuesto, por lo que, de entrada, ha sido bien recibido, aunque todavía el proyecto no se ha aprobado y quedaría por comprobar su efectiva eje- cución en los próximos años. En este sentido, José Luis Ruiz Bartolomé apunta que “la mayor parte de los recursos que se quieren destinar a vivienda descansan en la obtención de los fondos europeos de recuperación, cuya llegada todavía no está asegurada”. La realidad de los presupuestos Una apreciación similar realiza Daniel Cuervo, director ge- neral de Asprima, para quien “el proyecto de PGE para el año 2021 sin las ayudas del Mecanismo de Recuperación y Resi- liencia (que asciende a 1.651 mm) aumenta con respecto a 2020 en 120 millones de euros, cifra insuficiente para dar so- lución a los problemas de accesibilidad en la vivienda -y que recordemos, ya arrastrábamos antes de la pandemia- y solo en la partida de rehabilitación y ayudas de acceso a vivienda”. No obstante, desde un punto de vista global, Ferran Font considera que los presupuestos “significan un cambio impor- tante, ya que equivalen a los últimos cinco años preceden- tes juntos” y ponen en valor una serie de medidas como “la apuesta decidida por incrementar el parque de viviendas a través de la ayuda a la financiación de la promoción, la com- pra de edificios para destinarlos a vivienda social, las ayudas fiscales para los más jóvenes, etc.,”. En este contexto, todas las partidas contempladas, expli- ca Anaïs López, “ayudarán a que el mercado inmobiliario siga siendo dinámico en 2021 y serán muy importantes para tirar adelante la reactivación del sector y, por tanto, su recupera- ción, después de unos meses en los que la actividad se ha parado en 2020 debido a la pandemia”. Es cierto que una vez dibujado este mapa del sector de cara a 2021 hay que hacer mención a las incertidumbres que pueden tener una influencia negativa en las diferentes varia- bles que se han analizado (compraventas, precios, alquileres e hipotecas). Política de restricción del crédito En el plano del sector financiero, que afecta al merca- do hipotecario, Daniel Cuervo, director general de Asprima, apunta que “es innegable que una política de restricción del crédito – tanto por motivo precaución, como por la disminu- ción del número de entidades – afectaría al sector, tanto en vivienda nueva como usada. En el caso de vivienda nueva un aumento del porcentaje de preventas necesario para conce- der el préstamo a la construcción paralizaría proyectos via- bles y reduciría por tanto la inversión y el empleo”. Las medidas de limitación de precios en el ámbito de los alquileres no ayudan a disponer de un clima de certidumbre. En este sentido, Daniel Cuervo recuerda que “como se está comprobando en la situación actual, una política decidida por parte de las distintas administraciones que produzca aumen- tos en la oferta -tanto de vivienda nueva en alquiler como en compra- es necesaria para dar respuesta a los problemas sociales de accesibilidad, más allá de políticas de control de precios máximos, que, como se ha comprobado en países de nuestro entorno, no funcionan”. El sector remontó la crisis surgida con motivo del boom inmobiliario de la etapa de 2006 y ahora tiene ante sí un nue- vo reto que superar en un entorno surgido en diferentes cir- cunstancias.
  14. 14. Aplicación online para la realización telemática de informes periciales profesionales de tasaciones de bienes inmuebles 91 542 35 35 www.tasapi.org La Junta de Gobierno, empleados y colaboradores del Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid les desean unas Felices Fiestas
  15. 15. INCIDENCIA DEL COVID-19 EN EL CUMPLIMIENTO Y EFICACIA DE LOS CONTRATOS INMOBILIARIOS Por: José Merino Tapia Asesor Jurídico del COAPI de Madrid L a distinta normativa, tanto estatal como autonómica, que se ha ido pu- blicando desde el pasado 14 de marzo como consecuencia de la decla- ración del estado de alarma por la pandemia del Covid-19, ha incidido en las relaciones contractuales que se encontraban en su fase de ejecución o que debían ser cumplidas durante este tiempo como una circunstancia no prevista por los contratantes en el momento de perfeccionar el negocio jurídico. Esta situación está impactando de pleno tanto en las relaciones contractua- les de tracto sucesivo, como por ejemplo los contratos de alquiler de local de negocio, como en los contratos de compraventa y en aquellos otros en los que alguna de las partes contratantes tiene la consideración de consumidor o usuario, principalmente contratos de carácter bilateral y onerosos en los que se derivan contraprestaciones para ambas partes, por lo que sería suficiente que una de las prestaciones vinculadas al contrato sea incumplida para que el contrato en sí de- caiga al no tener respaldo en el contrato la contraprestación incumplida lo que tiene indudable trascendencia en la relación contractual. Debemos partir de la base que las normas adoptadas durante el estado de alarma tienen carácter extraordinario y excepcional, dado que los efectos jurídicos perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes eran imprevisibles e inevitables por causa de fuerza mayor en el momento en que se celebró el contra- to, salvo que se hubiera regulado la fuerza mayor de forma expresa en el contrato, lo cual no suele ser habitual.
  16. 16. 16 ANÁLISIS El Código Civil español no recoge expresamente precepto alguno sobre las situaciones de alteración sobreve- nida de las circunstancias ni sobre la frustración de la base del negocio al que acogerse para sustentar la modi- ficación o resolución de un contrato, si bien el artículo 1.105 de dicho cuerpo legal dispone una previsión genérica sobre los efectos de las obligaciones contractuales estableciendo que nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables, estos es, la fuerza mayor. La fuerza mayor, se define como la generación de una circunstancia im- previsible o inevitable que supone una alteración de las condiciones de una obligación y, por ende, presupone la imposibilidad absoluta de su ejecución, de ahí que la cuestión a analizar sería si esta situación de crisis por la existencia de la pandemia del coronavirus justifi- caría el incumplimiento contractual, ya que la imposibilidad de cumplimiento de un negocio jurídico, ya sea parcial o total, por motivos de fuerza mayor, exonera de responsabilidad a las par- tes obligadas, pues, de lo contrario, se colocaría a los contratantes en una po- sición de desequilibrio desproporcio- nado si tuvieran que restituir la situa- ción al estado anterior a la celebración de un determinado contrato. Pero que sucede entonces si, por cualquier circunstancia o motivo, no fuera de aplicación la institución de la fuerza mayor, ¿se podría aplicar la cláu- sula rebus sic stantibus de construc- ción jurisprudencial, que permite, en los casos de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato con mo- tivo de la imprevisibilidad del cambio de circunstancias, la modificación de los términos del mismo?. Es principio general el mandato del artículo 1.091 del Código Civil que dispone que “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cum- plirse al tenor de los mismos”. Esto se encuentra ratificado en lo dispuesto en el artículo 1.258 que establece que “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde enton- ces obliga no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tam- bién a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, el uso y a la ley”. Asimismo, el artículo 1.256 dispone que “La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”. Frente a este postulado básico y esencial del pacta sunt servanda, pue- den acontecer circunstancias no solo excepcionales, sino muy extraordina- rias que puedan afectar de tal manera a desaparición de la base objetiva del negocio, y que lleven, por anulación de esa base o por una alteración tan radi- cal e imprevisible, a que se abra paso, por razones de fundada equidad y de objetividad a la aplicación de la cláusu- la rebus sic stantibus. Por tanto, se trata de una cláusula que solo puede ser invocada en cir- cunstancias extraordinarias, que no se hayan podido prever, como es el caso del estado de alarma decretado el 14 de marzo de 2020, o el decretado el pa- sado 25 de octubre de 2020. El Tribunal Supremo fijó doctrina sobre la misma en la STS Nº 333/2014 (Rec 2250/2012 de 30 de junio de 2014), y estableció lo siguiente para poder ser aplicada se- gún las circunstancias, destacando los siguientes elementos: • Acontecimiento sobrevenido, fortuito, rigidez en su impre- visibilidad, que comporte una alteración de la razón o causa económica del contrato. • Crisis económica y excesiva onerosidad. En el año 2020, destacamos la sentencia del TS Nº 156/2020, de 6 de marzo, que viene a establecer que esta cláusula no resulta de aplicación a los contratos de corta duración. En “No cabe duda que, en el caso del coronavirus, nos encontramos ante una pandemia declarada como tal por la OMS que, en nuestra opinión, constituye una situación imprevisible o inevitable que no puede asociarse a un riesgo que sea inherente a los contratos, por lo que es previsible que este hecho pueda permitir la revisión de las circunstancias de cada relación contractual al tratarse de una circunstancia ajena a lo pactado en la que no existe ninguna culpa del que se encuentra afectado por ella; es sobrevenida e inesperada; no se podía prever, tiene graves y relevantes efectos, y afecta a la posibilidad de cumplimiento de los contratos”
  17. 17. 17 ANÁLISIS esta sentencia, el Supremo analiza la Nº 455/2019, pero respecto a los con- tratos de corta duración establece la siguiente doctrina: “El cambio de estas características que, bajo las premisas que establece la jurisprudencia, podría generar un supuesto de aplicación de la regla de la rebus sic stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración, ordinariamente de trac- to sucesivo. Pero no en un supuesto, como el presente, de contrato de corta duración, en el que difícilmente puede acaecer algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede am- parado dentro del riesgo propio de ese contrato”. Efectivamente, la aplicación de esta cláusula supone una modificación de las obligaciones inicialmente asumidas por las partes, pero su aplicación no es de forma generalizada ni de un modo automático, y en este caso será nece- sario evaluar el impacto real del Co- vid-19 en la relación contractual que se esté analizando en cada caso concreto. Esta cláusula se aplica en mayor medida a aquellos contratos que, por su naturaleza, están más expuestos a los cambios en las circunstancias so- bre las cuales se perfeccionaron y de- ben reunir, con carácter general, las si- guientes características esenciales: • Ser sinalagmáticos, esto es, bi- laterales, recíprocos y conmu- tativos. • Ser de tracto sucesivo, o en su caso, estar expuestos, en lo que a la determinación del contenido de sus prestaciones se refiere, a un hecho futuro, de modo que cuanto más se ex- tienda en el tiempo la vigencia de un contrato más susceptible será de beneficiarse de la apli- cación de la cláusula rebus sic stantibus, en la medida en que tendrá una exposición mayor a hechos que puedan desequili- brar su contenido. En definitiva, la imprevisibilidad es la clave para determinar hasta donde alcanza el riesgo normal de un contrato y, en consecuencia, determinar si pro- cede o no la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, tal y como ha de- fendido el Tribunal Supremo en su sen- tencia 5/2019 de 9 de enero de 2019, si bien también existen resoluciones del Tribunal Supremo que rechazan la aplicación de esta cláusula de for- ma generalizada en supuestos de cri- sis económica. La modificación de las obligaciones solo puede aplicarse si la crisis cambia las circunstancias que dieron lugar al contrato de manera con- tundente y cuando la misma es la con- secuencia de un evento extraordinario e imprevisible, lo que obliga a que se deba analizar cada caso de forma indi- vidual. No cabe duda que, en el caso del coronavirus, nos encontramos ante una pandemia declarada como tal por la OMS, que, en nuestra opinión, constitu- ye una situación imprevisible o inevita- ble que no puede asociarse a un riesgo que sea inherente a los contratos, por lo que es previsible que este hecho pue- da permitir la revisión de las circuns- tancias de cada relación contractual al tratarse de una circunstancia ajena a lo pactado en la que no existe ninguna culpa del que se encuentra afectado por ella; es sobrevenida e inesperada; no se podía prever; tiene graves y rele- vantes efectos, y afecta a la posibilidad de cumplimiento de los contratos (STS nº 333/2014 de 30/6/14 por analogía). Para evitar esta situaciones, se es- tán incorporando nuevos anexos en los contratos privados tanto de alquiler como de compraventa, arras, señal, re- serva, etc.. En concreto, los propietarios están empezando a incluir las deno- minadas “clausulas covid” especial- mente para estudiantes que se que- dan sin clases presenciales y podrían abandonar el piso sin penalización, o arrendatarios de locales comerciales con fórmulas para protegerse frente a situaciones imprevistas de impago ante la situación de incertidumbre que estamos viviendo, así como en contra- tos privados de compraventa, señal o arras en los que el plazo para escriturar está diferido en el tiempo en evitación que pueda ser resuelto o modificadas las condiciones de forma unilateral por cualquiera de las partes contratantes como consecuencia de la imposibili- dad de escriturar en el plazo pactado por un hipotético nuevo confinamiento total que haga imposible acudir a otor- gar la escritura pública en las condicio- nes pactadas como ya ocurrió en la pri- mera ola de la pandemia en el periodo comprendido entre del 14 de marzo al 4 de junio. De esta forma, en estas nuevas cláusulas, que, en principio, deberían ser beneficiosas para ambas partes, se deben especificar las condiciones a aplicar en caso de que en los próximos meses cambien las circunstancias por la pandemia, si bien debemos tener en cuenta que las “clausulas covid” son perfectamente aplicables con la Ley de Arrendamientos Urbanos para el alqui- ler de viviendas siempre que beneficien a los inquilinos, pero si esta cláusula beneficiase al arrendador, entonces se podría estar ante una cláusula nula al vulnerar el artículo 6 de la LAU.
  18. 18. 18 ACTIVIDAD El Covid19 introduce las nuevas tecnologías en la actividad de los profesionales E l 58% de los colegios profesionales han detecta- do que se han producido cambios en la actividad profesional con motivo del Covid19 y uno de ellos está relacionado con la tecnología, ya que “la pandemia ha promovido que muchos colegiados implementen el trabajo telemático o incluso, la posibilidad de realizar trámites sin necesidad de la personificación física”. Así lo recoge el infor- me sobre la incidencia de la pandemia por Covid19 en los colegios profesionales y en la actividad profesional, elabo- rado por UICM. Los cambios en el uso de la tecnología se han plasmado en que los profesionales “han hecho uso de aplicaciones y distintos programas que permitieran desde mantener reuniones hasta realizar tramitaciones telemáticas”. Estos avances tecnológicos, explica el informe, “en muchos casos vienen para quedarse pues están resultando efectivos y reflejan una mejoría en el desempeño de sus labores”. El informe también ha analizado las medidas de ayuda para los colegiados, implantadas por los colegios profesio- nales. Según los resultados de la encuesta, el 82% de los co- legios han adoptado medidas de ayuda, como puede ser el aplazamiento y/o condonación de cuotas, la formación onli- ne, la información sobre cambios normativos o la elaboración de guías o protocolos de actuación, entre otras. En la misma línea, el informe ha constatado que el 88% de los colegios profesionales ha aplicado medidas organizativas de diverso tipo con motivo del Covid19. Así, han implementa- do el teletrabajo, han introducido medidas de protección sa- nitaria en sus instalaciones, servicios telemáticos o formación online, entre otras. En lo que se refiere a la organización del trabajo de los empleados, el informe destaca que el 62% de los colegios “han optado por un modelo mixto de trabajo que combina presencial y telemático”. Y en cuanto a la reestructuración del funcionamiento de las corporaciones, las medidas más consignadas por los colegios han sido: teletrabajo, reuniones telemáticas, medidas higiénicas, cita previa, adecuación de puestos de trabajo, puesta a disposición de material higiénico y desarrollo de protocolos, entre otras. Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM) ha publicado un informe con mo- tivo de la encuesta realizada a los colegios profesionales sobre diversas cuestiones que re- flejan el impacto de la pandemia en los colegios y en la actividad profesional. De los 36 cole- gios profesionales miembros de UICM han contestado al cuestionario 26, lo que supone una participación del 72,2% de los miembros de UICM. DE VENTA EN:
  19. 19. Coleccionable Jurisprudencia I ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO. El Fallo de la Sentencia es del tenor literal siguiente: “”Que esti- mando parcialmente la deman- da formulada a instancia de D. P contra Dª A, declarado en rebel- día procesal y Dª B, debo con- denar y condeno al Sr. A a que abone a la actora la cantidad de xxx € y, a la Sra. B la cantidad de xxx €, más el interés legal des- de la presente resolución. Cada parte abonará las costas causa- das a su instancia y las comunes por mitad. “” SEGUNDO. Contra la anterior Sentencia in- terpuso recurso de apelación la parte demandante, D. P median- te su escrito motivado, dándose traslado a la contraria compa- recida, Dª B; elevándose las ac- tuaciones a esta Superioridad y correspondiendo a esta Sección Decimonovena, habiendo com- parecido en forma legal la parte apelante. FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO. Frente a la sentencia dictada en la instancia que estima en parte la demanda interpuesta por D. P frente a Dª B y D. A, en ejercicio de acción de reclama- ción de cantidad xxx € a la Sra. B y xxx € a la Sr. A, por la labor de intermediación en el traspa- so del local de negocio que gira comercialmente como T, sito en calle xxxxxxxx, se alza el recu- rrente interesando la revocación en base a una errónea valora- ción de la prueba de lo que co- lige la estimación íntegra de la demanda, al no acreditarse de la prueba que el traspaso del negocio se hiciere por 1500Eur. sino por 12000Eur. SEGUNDO. Plantea, en definitiva, el recu- rrente, al contradecir las aseve- raciones contenidas en la sen- tencia de primer grado, cuestión en torno a la prueba practicada en el proceso, cuya decisión presupone lograr la correcta va- Resumen Contrato de mediación: comisión por el traspaso del local de negocio. La AP estima el recurso de apelación interpuesto por el mediador demandante y condena a los demandados a abonarle la cantidad reclamada. Ha quedado acreditado que el recurrente ha cumplido su labor de mediador en el traspaso del local de negocio, sin que haya cobrado la comisión estipulada en el contrato de encargo de traspaso y ratificada en el contrato de arras (FJ 2). SENTENCIA AP Barcelona, Secc. 19ª, de 17-07-2013, nº 259/2013, rec. 404/2012 Jurisprudencia
  20. 20. Coleccionable JurisprudenciaII loración de la misma en su conjunto y a la luz de las reglas de la sana crítica, única sujeción del pro- ceso lógico de apreciación (Setencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1981), mediante un examen crítico, razonado y razonable (Senten- cia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 1985), y en el supuesto de que no sea suficiente para derivar a los hechos alegados el efecto jurídico pretendido, decidir el conflicto en función de las reglas sobre la carga de la prueba que, en sínte- sis, señalan al acreedor como litigante que ha de soportar las consecuencias de la falta de demos- tración de un hecho normalmente constitutivo de su pretensión, Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de mayo de 1980, 7 de marzo de 1983, 16 de septiembre de 1986,...) y al deudor respecto de los hechos extintivos e impeditivos. Pues bien, analizadas minuciosamente las diligencias de prueba obrantes en autos, hemos de lle- gar a distinta conclu- sión que la establecida por el órgano de primer grado. Toda vez que ha resultado acreditado, que entre el actor Sr. P y la de- mandada Sra. B existió un contrato de mediación por el cual la vendedora encargó a la actora la labor de interme- diación en el traspaso del local de negocio dedicado a tintorería, sito en xxxxxxx, denominado T, es- tipulándose como precio del tras- paso 12000Eur. y como comisión el 10% + IVA. Y de otro el encargo del Sr. A para la adquisición en traspaso del local de negocio, pactándose una co- misión del 5% sobre el precio del traspaso. Con independencia de que la Sra. B no hubiere encargado con exclusividad al actor las gestiones de la venta o traspaso del local de negocio dedi- cado a tintorería para su traspaso, hemos de partir de la base de que nos encontramos ante un con- trato de corretaje o mediación. Este contrato, tiene como elemento esencial, el de facilitar la aproximación entre contratantes y es definido por la doctrina como aquél por el que una de las partes encomienda a otra, corredor, la realización de las gestiones dirigidas a facilitar la ulterior celebración con un tercero de un contrato en el que está interesado o para que le indique la oportunidad o la persona con quien pueda cele- brarlo, y que como contrato atípico que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, goza de una naturaleza próximo al mandato y al arrendamiento de servicio. Como consecuencia de todo ello, el mediador ha de limitarse en principio, como ya se ha dicho, a poner en relación a los futu- ros comprador y vendedor de un ob- jeto determinado, pero en todo caso, tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la mo- derna doctrina, en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de media- ción, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el interme- diario hubiera contribui- do eficazmente a que las partes concluyeran el negocio; en cuanto al devengo de honora- rios , reiteradamente ha señalado el Tribu- nal Supremo que está supeditado a la condi- ción suspensiva de la celebración del con- trato pretendido, salvo pacto expreso ( STS de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996 y 30 de abril de 1998). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la acti- vidad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al co- Imagen del contrato de alquiler de La ///APItienda. Se puede adquirir en: https://coapimadrid.org/opencart-2.1.0.1/upload
  21. 21. Coleccionable Jurisprudencia III bro de las remuneraciones con- venidas, los adquiere desde el momento en que se perfeccio- na la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en con- tacto con el vendedor, por lo que, llevándose efectivamente a cabo el negocio, desde este momento el mediador ha cum- plido y agotado su actividad, intermediaria, que es, precisa- mente, la de mediar y no la de suscribir el concreto contrato de que se trate, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare to- talmente consumada ( SSTS de 22-12-1992, 4-7-1994, 4-11-1994 y 5-2-1996). También resulta indiscutido que fruto de la labor de interme- diación se celebró el contrato de arras en fecha 16 de diciembre de 2010 (el encargo de venta o traspaso se hizo el 3 de noviem- bre de 2010 con la Sra. B y el encargo de adquisición de local de negocio en traspaso objeto de autos con D. A se hizo el 2 de diciembre de 2010), por el pre- cio en ambos de 12000Eur.en cuya virtud el Sr. A depositó en el API la suma de 1000Eur. para que gestionase la compraventa y traspaso del local de negocio dedicado a tintorería-lavandería sito en xxxxxxx y con un precio máximo de 13000Eur., dedu- ciéndose la suma entregada en concepto de arras. Se estipu- ló también que si la propiedad del local y entidad arrendadora pusieren impedimentos para el traspaso la vendedora devolve- ría la suma entregada en con- cepto de reseña y señal. Y con la misma fecha 16-12-2010 el API recibió la suma de 1000Eur. en concepto de arras o señal del adquirente Sr. A, suma que fue entregada a la Sra. B por parte del Sr. P. Ahora bien, la sentencia de instancia entiende que a tenor del documento num. 1 acom- pañado por la codemandada el precio del traspaso se fijó final- mente en la suma de 1500Eur. y no en la estipulada en el con- trato de mediación y también de arras de 12000Eur.. No podemos estar de acuerdo con dicha con- clusión. Y eso es lo que precisamente acontece si bien sobre el precio de 12000Eur. en que se acordó el traspaso del negocio dedica- do a tintorería. Toda vez que nin- guna virtualidad cabe otorgar al documento num. 1 acompañado por la codemandada. No es una factura. Se trata de un mero do- cumento de confección unilate- ral extendido a fecha 03-01-2011 en el que tan siquiera se es- tampa la firma de adquirente y la que traspasa el negocio, sino tan solo el membrete de la tin- torería. De su lectura resulta tan solo la descripción de una se- rie de maquinaria y el precio de 1500Eur. +IVA, en total 1770Eur.. Dicho documento no fue reco- nocido en el acto del juicio por el adquirente de la tintorería ne- gocio traspasado, Sr. A quién no compareció al acto del juicio por lo que fue declarado en rebel- día y se formularon las pregun- tas del interrogatorio solicitando se le tuviera por confeso. Nada clarificó sobre tal documento la única testigo que depuso a ins- tancia de la codemandada en el acto del juicio Sra. V, admi- nistradora del local de negocio, la cuál se limitó a afirmar que el local anteriormente alquilado a la Sra. B se hallaba actualmen- te alquilado al Sr. A, tras firmar la renuncia al contrato locaticio por parte de la primera arrenda- taria. Por ello a falta de prueba ob- jetiva y certera que asevere la realidad de que el local fue tras- pasado por importe de 1500Eur. en vez de los 12000 Eur. estipu- lados en el contrato de encargo de traspaso con el actor y luego ratificada en el contrato de arras celebrado con la intermediación del Sr. P, en el que se volvió a es- pecificar la suma de 130000Eur. de las cuáles se entregaron por el adquirente a título de señal la suma de 1000Eur. a descon- tar del precio por el traspaso, no puede otorgarse ningún valor probatorio a dicho documento en orden de acreditar el precio de traspaso por la cantidad pre- tendida por la demandada. Máxime cuando la propia Sra. B reconoció la realidad del encar- go conferido al actor en fecha 3.11.2010 por el precio global del traspaso de 12000Eur. así como la comisión pactada del 10% y que el 16 de diciembre de 2010 solo recibió de manos del API la suma de 1000 Eur. entregados por el adquirente a título de se- ñal o arras, reconociendo que con posterioridad a dicha fecha se convino el traspaso con el mismo Sr. A sin nada abonarse al actor por la labor de intermedia-
  22. 22. JurisprudenciaIV Coleccionable ción, si bien insiste que por un precio muy inferior al estipulado en los dos contratos (de media- ción y arras) de 1500Eur. por los graves problemas de salud que justificó con documentos. La versión de la demandada en cuanto la propietaria no aceptó eltraspaso por tratarse de un ex- tranjero sin papeles si bien final- mente accedió dando 6 meses de fianza el Sr. A por el precio de 1500Eur. se halla huérfano del mínimo atisbo probatorio. Nin- gún documento que lo avale y ampare. Tampoco la testifical de la que dice era la propietaria del local. Resulta inverosímil la ver- sión de la demandada por falta de acreditación, dada la nula virtualidad del documento uni- lateral acompañado en el que ni tan siquiera se hace mención al traspaso del negocio; no consta fuera una factura, sin número, ni la declaración del impuesto. Tampoco nada acredita el do- cumento num. 10 de la contes- tación de 27-12-2010 al no ser reconocido por el Sr. A ni tam- poco justificase de otro modo la supuesta devolución de las arras entregadas. Por todo ello debe ser estima- do en su integridad la demanda y condenar a los demandados a que abonen al Sr. P la comisión por la labor de intermediación desplegada con éxito y sobre la suma de 12000Eur. + IVA, esto es 1200Eur. la Sra. Bernarda y 600Eur. + IVA el Sr. Abelardo. TERCERO. Lo indicado conlleva la estima- ción del recurso y la revocación parcial de la sentencia apelada, con estimación de la demanda. En cuanto a los intereses le- gales de la cantidad reclama- da, solicitados en atención a los arts. 1100 y 1108 del C.Civil pro- cede concederlos desde la in- terpelación judicial, dándose los requisitos exigidos legalmente para ello. En cuanto a las costas proce- sales, las causadas en la pri- mera instancia se imponen a la parte demandada y no ha lugar a formular pronunciamiento de condena sobre las causadas en esta alzada, todo ello en base a lo establecido en los arts. 394.1 y 398.2 de la LEC. FALLO ESTIMAR el recurso inter- puesto por la representa- ción procesal de D. P, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primera Instancia número 27 Barcelona, en autos de Juicio Verbal num. 367/2011 de fecha 20 de ju- nio de 2011, la cuál se revoca parcialmente; y con estima- ción íntegra de la demanda, se condena a Dª B al pago de 1200Eur. más IVA al ac- tor y D. A al pago de 600Eur. más IVA al actor, e intereses legales desde la interpela- ción judicial, con imposición de las costas de la instancia a los demandados; y sin cos- tas de esta alzada a la parte recurrente. Contra la presente resolu- ción cabe interponerrecurso de casación si concurrieren los presupuestos legales ( artículo 477 Lec ).
  23. 23. 23 CONSULTORIO Consultorio Inmobiliario Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid I.-¿Se puede adquirir una vivienda de protección oficial teniendo otra vivienda en propiedad?. Se plantea por un colegiado si es posible comprar una VPO te- niendo otra vivienda en propiedad. Para dar respuesta a esta cues- tión, hay que partir de la base que la adquisición de una VPO es para destinarla a vivienda habitual del adquirente y de su familia, por lo que no es posible adquirirla para destinarla a una inversión o a una segunda residencia. La vivienda protegida es para quien la necesita como primera residencia y está en una situación económica que me- rece la tutela de la Administración. Por tanto, entre los requisitos generales establecidos para adqui- rir una VPO está el de que su des- tino sea el de constituir la vivienda habitual del propietario y su unidad familiar, y, además, que esa vivien- da sea usada y ocupada por el ad- quirente, pues el hecho de utilizar la VPO como residencia vacacional se encuentra tipificado como in- fracción muy grave. En consecuencia, el adquirente de la VPO no puede ser propietario de otra vivienda, ni libre, ni VPO, y no haber sido, tampoco, propietario de otra VPO anteriormente, aun- que esa se haya vendido. Se debe acreditar que ni el solicitante ni los miembros de la unidad familiar son propietarios de otra vivienda, y para cumplir este requisito lo mejor es adjuntar un certificado del registro de índices del Registro de la Pro- piedad. En este sentido, el Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Vi- viendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, estable- ce, entre otros requisitos, que nin- guno de los miembros de la unidad familiar puede ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional, salvo las excepciones contempladas en el artículo 3.3.3 del citado Decreto (cuando el derecho recaiga única- mente sobre una parte alícuota de la vivienda no superior al 50 por 100 y se haya adquirido la misma por tí- tulo de herencia, y en los casos de sentencia judicial de separación o divorcio cuando, como consecuen- cia de esta, no se le haya adjudica- do el uso de la vivienda que consti- tuía la residencia familiar). II.- ¿Hay que pagar el impuesto de plusvalía a partir de ahora en transmisiones con pérdidas? El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Natu- raleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía, es un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y des- de la fecha de adquisición. El Tribunal Constitucional (S. 59/2017, de 11 de mayo de 2017) declaró nulos no sólo los artícu- los 107.1 y 107.2.a) del texto refun- dido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (los preceptos que determinan la base imponible del impuesto en la transmisión de terrenos), únicamente en la me- dida que sometan a tributación situaciones de inexistencia de in- crementos de valor, sino también el artículo 110.4 que establece que los Ayuntamientos si bien quedan facultados para establecer el siste- ma de autoliquidación por el suje- to pasivo, sólo podrán comprobar que se han efectuado mediante la aplicación correcta de las normas reguladoras del impuesto, sin que puedan atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales normas, es decir, los Ayun- tamientos no tienen por qué acep- tar autoliquidaciones con valores o bases diferentes de las resultantes de las normas reguladoras del im- puesto. De esta forma, en transmisiones con pérdidas en cuanto al valor del terreno (en ventas, herencias, do- naciones, etc.), los contribuyentes pueden presentar autoliquidación sin pagar cuota alguna, aportando un informe pericial que acredite la inexistencia de incremento de valor. En tales casos lo normal y deseable sería que por parte de los Ayunta- mientos, con el objeto de evitar- les posteriormente devoluciones de ingresos indebidos con intere- ses de demora, sería aceptar tales autoliquidaciones, sin perjuicio de girar posteriormente una liquida- ción provisional si comprueba los valores declarados y acreditados y resulta que sí existió incremento de valor.
  24. 24. 24 ACTIVIDAD Los agentes inmobiliarios apuestan por los consumidores en la sostenibilidad durante el IV Día de las Profesiones COAPIMADRID – AIM participó en el IV Día de las Profesiones,jornadadepuertasabiertasdeloscolegios profesionales, organizada por Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid El Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM) participó junto a otros colegios profesionales en el IV Día de las Profesiones, jornada organizada por Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid, en la mesa redonda La ciudad frente a la pandemia. Presente y futuro. Durante su participación, COAPIMADRID – AIM destacó la creciente importancia del acceso a la vivienda y las nuevas tecnologías, reclamando una normativa homogénea que ofrezca más seguridad jurídica en la actividad profesional hacia los consumidores y usuarios. La intervención fue recogida por los medios de comunicación. Durante la inauguración, José Luis Martínez Almeida, alcalde de Madrid, aseguró que “las profesiones madrileñas suponen un sector determinante para superar la pandemia y recuperar el futuro de la ciudad”. Las jornadas fueron clausuradas por Enrique López, Consejero de Justicia, Interior y Víctimas del Terrorismo de la Comunidad de Madrid, quien apostó por la actualización de la Ley 19/1997, de 11 de julio, de Colegios Profesionales de la Comunidad de Madrid, algo para lo que pretende contar con el apoyo de los Colegios Profesionales
  25. 25. 25 ACTIVIDAD J.M.L. Agundez “Las profesiones madrileñas suponen un sector deter- minante para superar la pandemia y recuperar el futuro de la ciudad y, para conseguirlo deberán continuar demostran- do el vigor y la capacidad de adaptación y resiliencia en un contexto como el actual”, así lo manifestó José Luis Martínez Almeida, alcalde de Madrid, a través de un vídeo que fue proyectado en el acto de inauguración del IV Día de las Pro- fesiones, jornadas que se celebraron el martes 27 de otubre en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) y que se pudieron seguir toda la jornada a través de streaming en https://www.diaprofesionesuicm.es/ El encuentro, organizado por Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM), tiene como objetivo servir de punto de encuentro e información de las profesiones madri- leñas con la ciudadanía para dar a conocer la función social que los Colegios Profesionales desempeñan. De esta manera, durante la inauguración de la jornada, el presidente de Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM) y decano del Colegio de Abogados de Madrid, José María Alonso, quiso recalcar la “especial relevancia” que tienen las profesiones madrileñas en la lucha contra la pan- demia y recordó que suponen casi 25% del PIB de la región. COAPIMADRID – AIM participó en la mesa redonda La ciudad frente a la pandemia. Presente y futuro, en la que destacó la creciente importancia del acceso a la vivienda y de las nuevas tecnologías como elementos de la sostenibi- lidad y reclamó una normativa homogénea que ofrezca más seguridad jurídica en la actividad profesional hacia los con- sumidores y usuarios. Durante su intervención en la mesa redonda La ciudad frente a la pandemia. Presente y futuro, en la que participaron expertos del Colegio Oficial de Arquitectos, el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos y el Decanato del Co- legio de Registradores, todos ellos de Madrid, COAPIMADRID – AIM apuntó que “la Covid19 ha puesto a los consumidores en el epicentro de la sostenibilidad de las ciudades”. Por ello, los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y aso- ciados han contado con “toda la información para transmitir correctamente qué medidas de seguridad son de obligado cumplimiento para preservar la salud y poder facilitar las ne- cesidades vitales de acceso a la vivienda”. Medidas aplicadas al acceso a los inmuebles y oficinas, como son el distancia- miento, mascarillas, geles, limpieza de objetos, etc., A su vez COAPIMADRID – AIM precisó que “en la medida que el uso e implantación de la tecnología y la digitalización cada vez está siendo más predominante, sería interesante re- flexionar acerca de los retos que se nos presentan para avan- zar hacia un entorno más confortable de las relaciones entre profesionales y consumidores”. Así, “parece lógico pensar que seremos cada vez más sostenibles, sobre todo teniendo en cuenta el surgimiento de diversas tecnologías enfocadas hacia ese mismo objetivo”. De esta forma, puntualizó que “todos los factores que entran en juego para el acceso a la vivienda se han convertido ahora en un vector principal en el que los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y asociados juegan un papel esencial”. En este contexto, la entidad que aglutina a los profesiona- les inmobiliarios colegiados y asociados en la Comunidad de Madrid, resaltó que para aumentar la seguridad jurídica en el sector inmobiliario “hay que regular de forma homogénea las prácticas de actuación profesional hacia los consumidores”. Por otra parte, COAPIMADRID – AIM destacó que “el im- José Luis Martínez Almeida, alcalde de Madrid, aseguró en el IV Día de las Profesiones que “las profesiones madrileñas suponen un sector determinante para superar la pandemia y recuperar el futuro de la ciudad y que, para conseguirlo deberán continuar demostrando el vigor y la capacidad de adaptación y resiliencia en un contexto como el actual”
  26. 26. 26 ACTIVIDAD pacto que está provocando la pande- mia en la sociedad y en la economía también ha puesto el acento en la importancia que tienen las Adminis- traciones Públicas en situaciones de emergencia, ya que se han configurado como un aliado necesario de los pro- fesionales, que con ese apoyo podrán encauzar sus objetivos hacia la soste- nibilidad, abriéndose nuevos cauces de colaboración”. El consejero de Justicia, Interior y Víctimas del Terrorismo de la Comuni- dad de Madrid, Enrique López, apostó por la actualización de la ley 19/1997 de 11 de julio de Colegios Profesiona- les de la Comunidad de Madrid, algo para lo que López quiere contar con el apoyo de los Colegios Profesionales, durante la clausura de la IV Edición del Día de las Profesiones. La clausura contó además con el presidente de Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM) y decano del Colegio de Abogados, José María Alonso, y con el decano del Co- legio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), Pedro Antonio Alonso Miguel y la vicepresidenta de UICM y decana del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos de Madrid, Lola Ortiz. Organizado por Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM), el evento se celebró en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM). De esta manera, Enrique López ten- dió la mano a Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM), asociación que agrupa a los Colegios Profesionales de esta región, para con- tar con su apoyo en la reforma de esta legislación con el objetivo de escuchar propuestas para que el futuro texto normativo tenga en cuenta la voz de los profesionales y se fundamente en el compromiso de optimizar los servi- cios que se prestan a los madrileños. Asimismo, López aseguró que se trata de elaborar una “regulación regional moderna que sirva de palanca para reforzar los ámbitos que ya funcionan como la colaboración público-privada”. En este sentido, el presidente de Unión Interprofesional de la Comuni- dad de Madrid (UICM) y decano del Colegio de Abogados, José María Alon- so, aseguró que “es la primera vez que una administración llama a los Colegios Profesionales antes de empezar el pro- yecto de ley, lo cual es especialmente gratificante”. Además, también hizo alu- sión a la colaboración público privada, “tan necesaria para el entendimiento mutuo”. Durante el acto de clausura, Enrique López entregó del V Premio UICM, que reconoce a instituciones o personalidades que hayan destacado por la defensa de los Colegios Profe- sionales y las profesiones al doctor en psicología y doctor en ciencias de la sa- lud, Javier Urra, especialmente por su vocación de servicio a las profesiones, por su trayectoria profesional y por su gran implicación con los colegios pro- fesionales, promocionando el valor de los mismos en conferencias y ponen- cias a nivel nacional e internacional tra- yectoria profesional. Además, el presidente de UICM otorgó el I Premio UICM de Buenas Prácticas de Innovación en el ámbito de las Profesiones qué reconoce las expe- riencias y proyectos desarrollados en el ámbito de las profesiones al vicedeca- no del Colegio Profesional de Fisiote- rapeutas de la Comunidad de Madrid, Pablo Herrera, por el proyecto titulado ‘Obtención Identificativos Garantía Ma- drid. Medidas adoptadas para minimi- zar los efectos de la pandemia en el colectivo/personal de la institución’. Igualmente, se otorgó el IV Premio UICM, que galardona a profesionales colegiados que hayan publicado un ar- tículo, ensayo o libro que verse sobre los Colegios Profesionales y el ejercicio Enrique López, Consejero de Justicia, Interior y Víctimas del Terrorismo de la Comunidad de Madrid, tendió la mano a Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM), asociación que agrupa a los Colegios Profesionales de esta región, para contar con su apoyo en la reforma de esta legislación con el objetivo de escuchar propuestas para que el futuro texto normativo tenga en cuenta la voz de los profesionales y se fundamente en el compromiso de optimizar los servicios que se prestan a los madrileños. Asimismo, López aseguró que se trata de elaborar una “regulación regional moderna que sirva de palanca para reforzar los ámbitos que ya funcionan como la colaboración público-privada”
  27. 27. 27 ACTIVIDAD de las profesiones a la serie de artícu- los: “La España vacía y las profesiones” (serie de 4 artículos publicados durante el 2019), del economista Eugenio Sán- chez Gallego. La Mención especial de este premio ha recaído sobre el Ensayo “El arquitecto en perspectiva. Prólogo a una historia ética de la profesión”, del arquitecto Carlos Irisarri. COAPIMADRID – AIM destacó que “el impacto que está provocando la pandemia en la sociedad y en la economía también ha puesto el acento en la importancia que tienen las Administraciones Públicas en situaciones de emergencia, ya que se han configurado como un aliado necesario de los profesionales, que con ese apoyo podrán encauzar sus objetivos hacia la sostenibilidad, abriéndose nuevos cauces de colaboración”
  28. 28. 28 ACTUALIDAD El Supremo mantiene en vilo al mercado con los pronunciamientos sobre hipotecas Sigue añadiendo nueva jurisprudencia interpretando la normativa comunitaria en cláusulas suelo e índices de referencia El sector bancario y los consumidores siguen pendientes de los pronunciamientos del Tribu- nal Supremo que afectan al mercado hipotecario y en los que el protagonismo de las cláusu- las suelo y de los índices de referencia lideran la actualidad. En el último trimestre, la Sala de lo Civil ha dictado sentencias relevantes que marcarán una pauta para el futuro E l Tribunal Supremo mantie- ne en vilo al mercado con los pronunciamientos sobre hipotecas, encontrándose el sector bancario y los consumidores pendien- tes de las resoluciones que van apare- ciendo y que interpretan la normativa comunitaria. Las cláusulas suelo y los índices de referencia hipotecarios han sido los protagonistas del último tri- mestre. Uno de los posicionamientos más relevantes que se han conocido re- cientemente ha sido el que abordó la validez de un documento en el que se contenía una reducción de la cláusula suelo con la contrapartida de renuncia al ejercicio de acciones por el consumi- dor. En dos sentencias, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo se pronunció sobre la validez de la modifi- cación de la cláusula suelo de un prés- tamo hipotecario, consistente en redu- cir el tipo de interés mínimo, y también sobre la validez de la renuncia genérica al ejercicio de cualesquiera acciones que traigan causa del contrato de prés- tamo, o de liquidaciones y pagos ante- riores a tal acuerdo. En una nota del Gabinete Técnico de la Sala Civil, explica que la Sala re- itera la jurisprudencia de la sentencia de Pleno nº 205/2018, de 11 de abril, conforme a la doctrina de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Eu- ropea de 9 de julio de 2020 (C452/28). En primer lugar, se declara que una cláusula potencialmente nula puede ser modificada. Si no se hace de forma negociada individualmente y ha sido predispuesta por el banco es necesario que se cumpla el requisito de la trans- parencia. Pautas de transparencia En los casos de las sentencias, al tratarse de cláusulas predispuestas, el TS aplica las pautas de transparen- cia contenidas en la doctrina del TJUE. Toma en consideración principalmen- te el contexto en que se suscribió la novación, unos meses después de la sentencia de pleno nº 241/2013, de 9 de mayo, cuando ya existía un conoci- miento generalizado de la posible nuli- dad de las cláusulas suelo. Considera asimismo que la nota manuscrita del cliente en la que mani- festaba ser consciente de la limitación a la baja del tipo de interés, si bien no es indicio de que haya habido negocia- ción, sí puede contribuir, junto con otros elementos, a apreciar la transparencia. El requisito de la transparencia exige que el prestatario esté en condiciones de conocer las con- secuencias económicas derivadas de la modificación (reducción del suelo), especialmente mediante la información de la evolución pasa- da del índice a partir del cual se calcula el tipo de interés. En los casos examinados, la sala considera que la exigencia de tal infor- mación se cumplía teniendo en cuenta el conocimiento por el consumidor de la cuota periódica que había venido pa- gando, sobre la que incidía la evolución del índice; por el propio documento que especifica el valor del índice en el momento del acuerdo; y por la publi- cación oficial y periódica de los índices de referencia oficiales por el Banco de España. La renuncia al ejercicio de acciones, también predispuesta por el banco, debe ser sometida al mismo examen de transparencia, a fin de comprobar si el consumidor dispuso de la informa- ción pertinente para conocer las con- secuencias jurídicas de la suscripción de la cláusula.
  29. 29. 29 ACTUALIDAD Al respecto, siguiendo la doctri- na del TJUE, la sala declara la no vinculación del consumidor a la re- nuncia a controversias futuras so- bre acciones basadas en derechos reconocidos por la Directiva 93/13 y, en consecuencia, la nulidad de las renuncias en estos casos por exceder de las acciones relativas a la validez del suelo y de pagos rea- lizados hasta la fecha, extendiéndo- se a cuestiones ajenas a la controversia objeto de transacción. En consecuencia, estimando solo en parte el recurso de casación inter- puesto por la entidad financiera, el Pleno declara la validez de la es- tipulación que modifica la cláusu- la suelo originaria, de manera que solo será válida la cláusula suelo rebajada en beneficio del consumi- dor, no la original. Confirma la nulidad de la renuncia genérica de acciones que ya declaró la sentencia recurrida. (Sentencia de pleno nº 580/2020, Re- curso CAS 4025/2016; Sentencia de pleno nº 581/2020, Recurso CAS 71/2017, de 5 de noviembre). Índices de referencia del mercado En relación con el índice IRPH de las hipotecas, la Sala Civil también notificó en noviembre cuatro senten- cias que resolvían cuatro recursos de casación. En estas sentencias, según explica el Gabinete Técnico de la Sala Civil, el Pleno analiza la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 3 de marzo de 2020 y consta- ta que la cuestión prejudicial plantea- da por el Juzgado de Primera Instancia 38 de Barcelona, que dio lugar a dicha sentencia, trasladó erróneamente al TJUE el sentido de la jurisprudencia de la Sala Primera. A diferencia de lo que sostenía el auto de planteamiento, esta sala había mantenido tanto la contrac- tualidad de la cláusula que establece el IRPH como índice de referencia del préstamo, como la necesidad de apli- car a dicha cláusula el control de trans- parencia. Por tanto, que el TJUE afirme que la cláusula en cuestión no está ex- cluida de la Directiva 93/13 no supone que deba modificarse la jurisprudencia de la sala, que era concorde con dicho pronunciamiento. En el análisis de la repercusión de la sentencia del TJUE sobre el control de transparencia de las cláusulas en cues- tión, el Pleno parte de que el TJUE ha considerado que la publicación del IRPH en el BOE permitía al con- sumidor medio comprender que el referido índice se calculaba según el tipo medio de los préstamos hi- potecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda, inclu- yendo así los diferenciales y gastos aplicados por tales entidades, de modo que esa publicación salva, para todos los casos, las exigencias de transpa- rencia en cuanto a la composición y cálculo del IRPH. Por ello, se pueden considerar excluidos de los parámetros de la transparencia tanto la compren- sibilidad del funcionamiento matemá- tico/financiero del índice IRPH (ningún índice, tampoco el Euribor, resistiría di- cha prueba) como la información com- parativa con otros índices oficiales. El segundo parámetro de transpa- rencia establecido por el TJUE es la información que la entidad prestamista facilitó al consumidor sobre la evolu- ción pasada del índice. En caso de que la falta de información directa sobre la evolución del IRPH en los dos años anteriores determine la falta de trans- parencia de la cláusula cuestionada, tal falta de transparencia no determina necesariamente su nulidad. Según rei- terada jurisprudencia del TJUE, el efec- to de la falta de transparencia de las cláusulas que definen el objeto princi- pal del contrato no es su nulidad, sino la posibilidad de realizar el juicio de abusividad, esto es, permite valorar si se trata de una cláusula que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los de- rechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. La Sala, al realizar ese juicio de abusividad de acuerdo con los pa- rámetros del TJUE, considera que el ofrecimiento por la entidad ban- caria de un índice oficial, aprobado por la autoridad bancaria, no pue- de vulnerar por sí mismo la buena fe. Además, el Gobierno Central y va- rios Gobiernos autonómicos han veni- do considerando, a través de normas reglamentarias, que el índice IRPH era el más adecuado para utilizarlo como índice de referencia en el ámbito de la financiación de viviendas de protec- ción oficial, por lo que resulta ilógico considerar como actuación contraria a la buena fe la incorporación de ese mismo índice a préstamos concertados fuera de ese ámbito de financiación ofi- cial. Desde el punto de vista del des- equilibrio de los derechos y obligacio- nes de las partes, que debe ser valo- rado en el momento de suscripción del contrato, la evolución más o menos favorable del índice durante la vida del préstamo no puede ser determinante. Que en su desenvolvimiento posterior el préstamo resulte más caro que otros, no supone desequilibrio determinante de abusividad, puesto que el control de contenido no puede derivar en un control de precios y el TJUE ha descar- tado que las entidades bancarias tuvie- ran obligación de facilitar información comparativa sobre los distintos índices oficiales, sobre su evolución futura o de asesorar a sus clientes sobre el mejor préstamo posible. Por último, no se ha justificado que el índice IRPH, que está fisca- lizado, en todo caso, por la admi- nistración pública, sea más fácil- mente manipulable que el resto de los índices oficiales y, de hecho, el Euribor, que es el índice cuya apli- cación solicitan los prestatarios, se calcula por una entidad privada (EMMI) y en los últimos años la Co- misión Europea ha impuesto fuer- tes sanciones por la manipulación tanto del Euribor como del Libor. En aplicación de estos criterios, las sentencias hacen los pronunciamien- tos pertinentes sobre los recursos ana- lizados en cada caso. Las sentencias cuentan con el voto particular del magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas, que considera que las cláusulas enjuiciadas son nulas, por no superar el control de abusividad, y que procedería la sustitución del IRPH por el Euribor. (Sentencias 595, 596, 597 y 598/2020, de 12 de noviembre, Sala Civil). Fuente: Comunicación Poder Judicial
  30. 30. 30 SECTORALDIA EL SECTOR INMOBILIARIO AL DÍA Sostenibilidad para el sector de la vivienda en Madrid capital Los proyectos urbanísticos, las previsiones de los presupuestos municipales, la rehabilitación y la vivienda social dibujan un escenario positivo en el contexto del Covid19 Los proyectos urbanísticos que están en marcha en Madrid capital, como Ribera del Calde- rón, entre otros; las previsiones que contemplan los presupuestos municipales, como pueden ser la rebaja del IBI y la ampliación del parque de vivienda social, en el que juega un papel fundamental la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo; así como los planes municipales de rehabilitación, dibujan un escenario positivo para el sector inmobiliario en Madrid capital en un momento en el que el Covid19 está marcando la pauta de la evolución de la economía.

Revista Colegiado del Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid

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