El documento analiza las perspectivas del sector inmobiliario español de cara a 2021 a pesar de la crisis del Covid-19. Expertos del sector creen que el mercado muestra solidez y se está adaptando bien a los cambios, con datos como el aumento de operaciones de obra nueva en septiembre. Aunque hay incertidumbre, se espera estabilidad en los precios de la vivienda usada y una continuada bajada en los alquileres. El presupuesto para vivienda en 2021 también da un impulso positivo al sector. En general, los
1. coapimadrid.org
aimasociacion.es
Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de MadridColegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid
Nº 63 segunda época Octubre-Diciembre 2020 www.coapimadrid.org
José Merino, Asesor
Jurídico del COAPI:
INCIDENCIA DEL COVID-19
EN EL CUMPLIMIENTO Y
EFICACIA DE LOS CONTRATOS
INMOBILIARIOS
+
Colegiado
El sector
inmobiliario
se adapta a la
crisis y mira con
buena perspectiva
a 2021
3. COLEGIADO
5 Carta del Presidente
6 Reportaje
El sector inmobiliario se adapta a la crisis y mira con buena
perspectiva a 2021
15 Análisis
Incidencia del covid-19 en el cumplimiento y eficacia de los
Contratos inmobiliarios. Por José Merino Tapia
18 Actividad
El Covid19 introduce las nuevas tecnologías en la actividad de
los profesionales
19 Jurisprudencia
SENTENCIA AP Barcelona, Secc. 19ª, de 17-07-2013, nº 259/2013,
rec. 404/2012
23 Consultorio Inmobiliario
Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid.
24 Actividad
Los agentes inmobiliarios apuestan por los consumidores en la
sostenibilidad durante el IV Día de las Profesiones
28 Actualidad
ElSupremomantieneenviloalmercadoconlospronunciamientos
sobre hipotecas
30 Sector al día
Sostenibilidad para el sector de la vivienda en Madrid capital
34 Escrito queda
Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del
COAPI y del sector inmobiliario.
38 Libros
El dominio mental, la geopolítica de la mente
Autor: Pedro Baños
En este número ...
SUMARIOColegiado
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5. Carta del Presidente
Queridos compañeros
E
l año que ha terminado se puede considerar sin
lugar a dudas que ha entrado en la historia del
mundo por la aparición y difusión de una de
las pandemias más letales y de más amplitud geográfica
que se recuerdan. La enfermedad por coronavirus
2019, causada por el virus SARS-CoV-2, ha modificado
costumbres sociales, ha impactado en la economía, está
provocando la pérdida de numerosas vidas y nos seguirá
acompañando, al menos, en los próximos meses. Ante lo
que se ha denominado la segunda ola, es necesario seguir
haciendo un esfuerzo para tratar de superarla en cuanto
sea posible y estar pendientes para seguir atendiendo a
quienes más están sufriendo.
Si habíamos observado que el sector inmobiliario está
mostrando una destacada solidez ante el brusco cambio
y los efectos que está experimentando la economía desde
el mes de abril, afortunadamente volvemos a comprobar
la misma tendencia positiva conforme los resultados
del mes de septiembre. Respecto al INE, ha detectado
que las compraventas descendieron un 1,1% anual y
la tasa mensual experimentó un notable crecimiento,
situado en el 20,5%. Los registradores apuntan que las
compraventas de vivienda descendieron ligeramente en
septiembre, situándose en el – 0,7% anual, un descenso
inferior al experimentado en agosto (– 12,7%), mostrando
una recuperación importante sobre las caídas de meses
anteriores. Y los notarios han apreciado un incremento
interanual del 5,4%. El sector sigue activo y el ritmo
de las operaciones – aunque ha sufrido en los meses
precedentes, especialmente durante la primavera – quiere
mantener su buen espíritu. La actividad de tasaciones
parece confirmarlo, ya que en el tercer trimestre del año
ha experimentado un 40% de incremento, según datos
del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda
Urbana (Mitma).
Sí es cierto que existen algunas incertidumbres en lo
que se refiere a los aspectos regulatorios, como son las
anunciadas medidas de la limitación de los precios del
alquiler o la prohibición de los desahucios sin solución
habitacional. Igualmente, el fenómeno de la ocupación
ilegal es otra de las cuestiones pendientes que deberá
abordarse en los próximos meses. Esperemos que todas
ellas cuenten con el mayor de los consensos posibles entre
los agentes del sector y que el Gobierno central escuche a
las voces especializadas.
Lo que es sin duda positivo es que la vivienda en
el proyecto de Presupuestos Generales del Estado ha
adquirido mayor protagonismo, ya que se ha incluido
una dotación de 2.250 millones de euros previstos, entre
otras partidas, a la rehabilitación, las ayudas a la vivienda
social o a la construcción de nuevas viviendas destinadas
al alquiler social. El presupuesto destinado vivienda en
2021 equivale al de los últimos cinco años. En medio del
clima de incertidumbre que está atravesando la economía
española, es una gran noticia.
Los colegiados y asociados seguís siendo nuestra
principal atención. Mantenemos activos los servicios que
tenemos y seguimos a vuestra disposición en forma de
presencia física en la sede del Colegio – con las medidas
de seguridad establecidas –, así como con asistencia en
formato telemático si lo precisáis. El Colegio también está
presente en los medios de comunicación, redes sociales e
Internet, y ha participado en la cuarta edición del Día de
las Profesiones, jornada de puertas abiertas de los colegios
profesionales que organiza Unión Interprofesional de la
Comunidad de Madrid (UICM).
Aprovecho para desearos una Feliz Navidad en mi
nombre, en el de la Junta de Gobierno y en el de los
empleados del Colegio con la mirada puesta en un mejor
año 2021
Un fuerte abrazo
6. 6
REPORTAJE
El impacto del Covid19 y la complicada situación económica no impiden
un buen posicionamiento para disponer de un marco sostenible en la
compraventa y el alquiler
El sector inmobiliario
se adapta a la crisis
y mira con buena
perspectiva a 2021
El sector inmobiliario no solo está mostrando solidez frente a los desafíos que ha introducido
el Covid19 en la economía – tal y como se explicaba en el anterior número de COLEGIADO (Nº
62) – es posible ir más allá y apostar por la sostenibilidad de cara a 2021, ya que las diferen-
tes variables que miden la evolución del mercado muestran buenas perspectivas motivadas
por la facilidad de adaptación ante los cambios. Todo ello dibuja un horizonte positivo en el
que se maneja un escenario de estabilidad, a pesar de las incertidumbres. El mercado del
alquiler se encuentra en un escenario esperado desde hace tiempo, en el que el aumento de
la oferta está haciendo posible una bajada de los precios. Otra buena noticia es la previsión
presupuestaria para la vivienda, en la que se ha contemplado que reciba una buena parte de
la tarta de los fondos que se reparten a cada uno de los ministerios del Gobierno central. Los
expertos, a pesar de las incertidumbres que se mantienen en la evolución de la economía,
son optimistas de cara a 2021.
7. José María L. Agundez
Los expertos consultados por CO-
LEGIADO – todos ellos con una dilatada
experiencia técnica en el sector inmobi-
liario – son conscientes de que la eco-
nomía está atravesando un momento
complicado y que el Covid19 está pro-
vocando cambios y nuevas tendencias
que generan oportunidades. El sector
ya tiene experiencia en remontar crisis,
la última fue la que siguió a la denomi-
nada burbuja inmobiliaria y que surgió
en 2007. En 2015 se inició una senda de
recuperación que ha alcanzado inclu-
so al primer trimestre de 2020. Ahora
nos encontramos en otro escenario,
motivado por la pandemia, pero sin
duda con más fortaleza, lo que permite
afrontar 2021 con un horizonte de bue-
nas perspectivas. Los expertos explican
a COLEGIADO el por qué.
Datos esperanzadores
Como explica Anaïs López, direc-
tora de Comunicación de Fotocasa,
en lo que se refiere a la compraventa
de viviendas, a día de hoy “ya hay da-
tos esperanzadores: el pasado mes de
septiembre se cerraron un 29% más de
operaciones de obra nueva respecto a
2019”. Y es que, explica, “la obra nueva
está viviendo un boom durante esta
pandemia porque tiene las caracterís-
Con casi 10 años de experien-
cia en el sector inmobiliario,
Anaïs López se encarga del
departamento de Comunica-
ción y Contenidos de Fotoca-
sa, desde el que realiza innu-
merables informes y estudios
sobre las tendencias del
mercado inmobiliario y con
especial foco en el Índice In-
mobiliario Fotocasa, un infor-
me sobre el precio de venta y
alquiler que se publica mes a
mes desde el año 2005.
Licenciado en Derecho por
la Universidad de Navarra, es
Experto en valoración inmo-
biliaria por ICADE y Executive
MBA por IESE. En el sector in-
mobiliario ha ocupado pues-
tos de responsabilidad en
empresas como Knight Frank,
Savills y Nexity desde 1997.
En 2010 publicó Adiós, ladri-
llo, adiós (Libros libres), que
analizaba el boom inmobilia-
rio, y en 2015 publicó Vuelve,
ladrillo, vuelve (Oberon).
Lleva más de 15 años traba-
jando en el sector de la tec-
nología aplicada al sector
inmobiliario, los últimos 10
vinculado en pisos.com. Di-
plomado en Ciencias Empre-
sariales por la UPF, actual-
mente compagina su puesto
de Director de Estudios con el
de Director Comercial de la lí-
nea de negocio de Software y
herramientas de gestión para
el profesional.
Licenciado en Derecho por
la Universidad Complutense
de Madrid, especialidad Em-
presariales, ha cursado un
master en Banca y Finanzas
en AFI. Cuenta con una di-
latada carrera de más de 10
años de experiencia como
profesional de banca de in-
versión en Ahorro Corpora-
ción. Es Director General de
la Asociación de Promotores
Inmobiliarios de Madrid (AS-
PRIMA).
Anaïs López
Directora de Comunicación
de Fotocasa
José Luis Ruiz Bartolomé
Analista y experto
inmobiliario
Ferran Font
Director de Pisos.com
Daniel Cuervo
Director General de Asprima
LOS EXPERTOS CONSULTADOS
“El mercado
inmobiliario
seguirá siendo
dinámico en
2021”
“Es de
esperar que
los alquileres
continúen
bajando”
“La caída de
precios de la
vivienda será
del 10% y hasta
2022”
“La vivienda
nueva no está
registrando caída
en precio, sino al
contrario”
8. 8
REPORTAJE
ticas que buscan los nuevos deman-
dantes de vivienda: zonas comunitarias,
amplios espacios, luz natural y terraza
o patio”. Además, apunta, “el hecho
de que muchas promociones de obra
nueva se sitúen alejadas de los núcleos
urbanos ahora no es un problema y es
que las búsquedas y los contactos de
vivienda en las zonas periféricas y ale-
jadas del centro se han disparado tam-
bién después del confinamiento”.
En relación con los precios se están
produciendo las lógicas fluctuaciones,
pero con un punto de partida de la es-
tabilidad adquirida antes de la pande-
mia. Según apunta esta experta, “desde
Fotocasa podemos decir que no esta-
mos notando cambios en los precios
debido a la pandemia y los propietarios
de vivienda todavía se están resistien-
do a bajar precios”. Así, precisa, “durante
2020 hemos visto leves descensos de
la vivienda en venta, cercanos al – 2%,
pero ya era una tendencia de conten-
Los datos publicados por el INE, regis-
tradores y notarios correspondientes
a agosto y septiembre muestran que la
caída de los meses anteriores en número
de operaciones podría volver a niveles
anteriores a la pandemia ¿Cuál es su
pronóstico para final de este año (tercer y
cuarto trimestre)?
Según explica Anaïs López, directora de
comunicación de Fotocasa, “efectivamente,
los datos publicados recientemente mues-
tran que estamos cercanos a datos de 2019
en cuanto a número de compraventas. Desde
Fotocasa hemos visto cómo desde el princi-
pio de la desescalada y con el fin del primer
estado de alarma la demanda de vivienda se despertó muy activa
y ágil. Nunca habíamos tenido a tanta gente buscando vivienda y
contactando para ir a ver casas. Este dinamismo se está empezando
a ver en los datos oficiales y es posible que en los próximos meses
empecemos a ver datos en positivo respecto a 2019”.
De hecho, apunta, “ya hay datos esperanzadores: el pasado mes
de septiembre se cerraron un 29% más operaciones de obra nue-
va respecto a 2019. Y es que la obra nueva está viviendo un boom
durante esta pandemia porque tiene las características que buscan
los nuevos demandantes de vivienda: zonas comunitarias, amplios
espacios, luz natural y terraza o patio. Además, el hecho de que mu-
chas promociones de obra nueva se sitúen alejadas de los núcleos
urbanos ahora no es un problema y es que las búsquedas y los con-
tactos de vivienda en las zonas periféricas y alejadas del centro se
han disparado también después del confinamiento.
Muchos españoles ya no tienen la necesidad de vivir cerca del
trabajo o en el centro de la ciudad ya que muchos de ellos van a te-
letrabajar y ahora pueden dejar las ciudades para irse a vivir a zonas
más baratas y con características habitacionales diferentes (jardín,
terraza, tranquilidad…) y esto también está condicionando la búsque-
da de vivienda. Además, el dato de septiembre se acerca mucho a
las 40.000 viviendas firmadas, con un total de 37.839 compraventas,
y es un dato muy esperanzador ya que apunta a que, de momento, la
demanda de vivienda se ha despertado con fuerza y la leve caída de
este mes de septiembre nos puede hacer pensar que en breve poda-
mos empezar a recoger datos positivos en esta estadística”.
Para Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, “las tran-
sacciones son uno de los indicadores que más han notado el impacto
del Covid-19 a causa de la parálisis en el sector que provocó el con-
finamiento domiciliario. En mayo se produjo la mayor afectación con
una caída interanual que superó el 50%. A partir de ese momento,
la moderación en la caída se ha ido imponiendo y en las últimas ci-
fras del INE vemos como en septiembre prácticamente se vendieron
las mismas viviendas que el año pasado. La caída de los registros
en estos meses ha supuesto más de 80.000 transacciones perdidas
respecto al año pasado, por lo que podemos estimar que la caída de
todo el ejercicio será del 20%”.
En opinión de José Luis Ruiz Bartolomé, experto del sector in-
mobiliario, “como es bien sabido, la compraventa de viviendas está
estrechamente vinculada con la financiación inmobiliaria. Por ello,
tengo la impresión de que la puesta en marcha de nuevas promocio-
nes de viviendas se va a ralentizar en los próximos meses, dado que
el sector financiero ha vuelto a una posición de cautela -esto es más
acusado incluso en las promociones que se desarrollan vía coopera-
tiva, por las nuevas exigencias legales-.
En el mercado de Madrid además la concesión de licencias está
acumulando grandes retrasos que ralentiza la producción de vivien-
das y la oferta. Mientras tanto, la financiación a particulares sigue
siendo razonablemente fluida, si bien es posible que la situación de
crisis económica incida en una demanda menos pujante. Por tanto,
creo que en los próximos meses se cerrarán menos operaciones que
antes de la pandemia, aunque los registros puedan dar una imagen
equivocada, pues reflejan escrituraciones de operaciones compro-
metidas en el caso de obra nueva hace dos años”.
Como apunta Daniel Cuervo, Director General de Asprima, “es
importante diferenciar aquí entre la vivienda nueva escriturada, que
proviene de contratos firmados hace dos años, y la vivienda usada.
Con respecto a la primera, las escrituraciones se están firmando
con normalidad, con un escenario central a final de año en el entorno
de 90.000 viviendas escrituradas, ganando peso relativo en el total
de compraventas- ha pasado del 18,3% a finales de 2019 al 19,6%
del total en septiembre pasado-”.
“Por lo que respecta a la segunda mano si se ha visto más afec-
tada en su volumen de transacciones. Sumadas ambas, estimamos
que el número de operaciones ronde las 420.000 al final del ejerci-
cio”, señala.
Compraventa de viviendas
Entre la moderación y la esperanza
Muchos españoles ya no tienen
la necesidad de vivir cerca
del trabajo o en el centro de
la ciudad ya que muchos de
ellos van a teletrabajar y ahora
pueden dejar las ciudades
para irse a vivir a zonas más
baratas y con características
habitacionales diferentes (jardín,
terraza, tranquilidad…) y esto
también está condicionando la
búsqueda de vivienda, según
Fotocasa.
9. 9
REPORTAJE
ción de precios esperada para este
año”.
En este sentido, Ferran Font, Direc-
tor de Pisos.com, coincide en que “los
propietarios se están resistiendo a ha-
cer claras bajadas en el precio y, a día
de hoy, su evolución responde más a
su propia dinámica que a un impacto
claro del coronavirus”. No obstante, sí
aventura un descenso motivado por “la
reducción de la capacidad adquisitiva
de la demanda, mermada por ERTES o
por el aumento previsto del paro”. Es-
tas bajadas anticipadas de precio para
2020, explica, se prevé que “se trasla-
den al año próximo”, por lo que “ese 10%
de caída se repartirá entre 2021 y 2022,
periodo necesario para que se recupe-
re la economía”.
Caída del precio medio
Para el experto inmobiliario José
Luis Ruiz Bartolomé, nos encontrare-
mos con “un mercado más estrecho,
Precio de la vivienda
Se trata de uno de los indicadores que están mostrando con
más claridad tendencia a la baja, lo que se observa, por ejem-
plo, en los datos del segundo trimestre del INE. ¿Cree que el
precio de la vivienda seguirá bajando, o se contendrá, en los
próximos dos trimestres? ¿Es positivo para que siga activo el
mercado de la vivienda el que los precios se moderen? ¿En
qué porcentaje situaría el descenso? ¿Y la estimación para que
siguiera activo el mercado?
Para Anaïs López, “estamos viendo que el mercado inmobiliario
está en estos momentos muy dinámico. Y este dinamismo se está
dejando ver especialmente en el mercado de la compraventa: si an-
tes de la pandemia el 39% de las personas que buscaban vivienda lo
hacían en el mercado de la compraventa, ahora este porcentaje se
ha elevado al 43%. Es un crecimiento muy alto en tan solo 6 meses.
Este interés por la compraventa está haciendo que los precios no
bajen tanto como se esperaba. De hecho, desde Fotocasa podemos
decir que no estamos notando cambios en los precios debido a la
pandemia y los propietarios de vivienda todavía se están resistiendo
a bajar precios. Durante este 2020 hemos visto leves descensos de
la vivienda en venta, cercanos al -2%, pero ya era una tendencia de
contención de precios esperada para este año. En diciembre de 2019
detectamos el primer descenso del precio de la vivienda de segunda
mano (-1,3%) después de casi cuatro años de subidas ininterrumpi-
das del precio de la vivienda. Por tanto, 2020 iba ya a ser un año de
contención de precios. El dato sorprendente, según el Índice Inmo-
biliario Fotocasa lo encontramos en el mes de noviembre en que el
precio sube leventemente un 0,7% después de 11 meses de caídas
interanuales. Esto indica que los precios en estos momentos están
casi iguales que el pasado año y es posible que no veamos grandes
caídas si el interés por la compraventa sigue siendo tan alto”.
Además, prosigue, “un tema importante es que ahora mismo es-
tamos un -37% por debajo de los precios de los años del boom inmo-
biliario (2007-2008) y por tanto estamos lejos de los máximos alcan-
zados y esto nos indica que los precios tampoco van a caer mucho
durante 2021. No creemos que veamos caídas más altas del -10%”.
Como apunta Ferran Font, “el precio de la vivienda está evolucio-
nando más moderadamente de lo que lo hacen, por ejemplo, las tran-
sacciones o las hipotecas. Los propietarios se están resistiendo a ha-
cer claras bajadas en el precio y, a día de hoy, su evolución responde
más a su propia dinámica que a un impacto claro del coronavirus.
Las variaciones interanuales mes a mes se sitúan muy cerca del 0%,
por lo que la caída quedará lejos de los pronósticos de principio de
la pandemia que auguraban un comportamiento parecido al del PIB,
cuya caída prevista está
entre el 20% y el 12%.
La reducción de la ca-
pacidad adquisitiva de la
demanda, mermada por
ERTES o por el aumento
previsto del paro, hacen
prever que las caídas
anticipadas para este
2020 se trasladen al año
próximo, por lo que ese
10% de caída se repar-
tirá entre el 2021 y el
2022, periodo necesario
para que se recupere la
economía”.
Según José Luis Ruiz Bartolomé, “estamos en una situación de
incertidumbre que propicia que la demanda se quede en espera por
dos razones fundamentalmente: incertidumbre laboral y, en el caso
de vivienda de reposición, dudas de poder vender la vivienda actual
al precio que uno habría estimado inicialmente. En la medida en que
el escandallo de costes de una vivienda de obra nueva refleja una
situación pre-pandemia y tiene poco recorrido de ajuste, esto puede
dar lugar a una mayor paralización de las operaciones de obra nueva
y a un despegue de la segunda mano, que reflejará una mayor caída
de precio especialmente en situaciones particulares económicamen-
te complicadas. En definitiva, un mercado más estrecho, pero con
más operaciones ocasionales con fuerte descuento que provocarán
una caída del precio medio. En mi opinión los precios van a seguir
cayendo de media con moderación -más acusado en producto desti-
nado a clases medias y bajas y menos a clases altas- a un plazo de
seis meses vista. A partir de ahí, en la medida en que los tratamientos
y las vacunas puedan desactivar la amenaza económica de la pan-
demia la caída podrá frenarse, aunque no estimo recuperación dado
que se tardará aún bastante en recuperar el empleo perdido.
Daniel Cuervo, director general de Asprima, explia que “al igual
que en el volumen de transacciones, debemos distinguir entre vivien-
da nueva y usada. La primera no está registrando caída alguna, ya
que como decíamos, son viviendas vendidas hace tiempo y que se
escrituran ahora, una vez la obra ha concluido. Más bien al contrario,
si vemos las cifras interanuales (+4,2% en el 2T) que publica el INE.
La segunda mano si puede registrar alguna caída que entendemos
debiera ser coyuntural, tendiendo a un escenario de estabilidad en
los precios”.
La caída de precios no rebasará el 10%
El precio de la vivienda
está evolucionando más
moderadamente de lo que
lo hacen, por ejemplo, las
transacciones o las hipotecas.
Los propietarios se están
resistiendo a hacer claras
bajadas en el precio y, a día de
hoy, su evolución responde más
a su propia dinámica que a un
impacto claro del coronavirus,
apunta Pisos.com
10. 10
REPORTAJE
pero con más operaciones ocasionales con fuerte descuen-
to, que provocarán una caída del precio medio”. Su pronós-
tico es que “los precios van a seguir cayendo de media con
moderación – más acusado en producto destinado a clases
medias y bajas y menos a clases altas – a un plazo de seis
meses vista”.
La situación del sector financiero es otra de las claves re-
levantes para tener en cuenta en la evolución del sector en
2021.
Desde un punto de vista positivo, Anaïs López destaca
que “un dato muy importante es que actualmente los bancos
se enfrentan a esta crisis con mucha más fortaleza que en
LLa evolución del número de contratación
de hipotecas sobre vivienda acompaña al
indicador del número de compraventas y el
euríbor se mantiene en una tendencia des-
cendente. ¿Cómo cree que se comportará
hasta final de año (tercer y cuarto trimes-
tre)? ¿La evolución del sector financiero
puede influir en una restricción del crédito
a partir de 2021?
Para Anaïs López, de Fotocasa “al igual
que hemos visto con los datos de compraven-
tas, los datos de hipotecas se han ido recupe-
rando mes a mes desde el fin del primer es-
tado de alarma. Estos datos, sumado al gran
interés que hay ahora mismo por comprar
vivienda puede hacer que en los próximos meses sigamos viendo
cómo el dato de hipotecas se recupera mes a mes. Además, un dato
muy importante es que, actualmente, los bancos se enfrentan a esta
crisis con mucha más fortaleza que en la crisis anterior, saneados y
estables y esto puede beneficiar mucho al ciudadano que necesite
financiación para su nueva vivienda. Sí que es verdad que ahora
mismo perfiles estables económicamente y con buenos trabajos son
los que van a poder acceder al crédito. Será muy importante ver
cómo evoluciona la economía española en 2021 para saber si los
bancos van a ser más restrictivos en la concesión de hipoteca”.
Por otro lado, desde Pisos.com se explica que “las cifras de hi-
potecas de septiembre del INE certifican un cambio en la tendencia
desde el estallido de la pandemia del Covid-19. Después de medio
año de descensos, la comparación respecto al año anterior es de un
incremento del 20%, por lo que los meses venideros determinarán si
este cambio se consolida y la caída en 2020 se sitúa cerca del 5%.
Por otro lado, hay que valorar que el sector hipotecario viene de un
2019 complicado con la puesta en marcha de la Ley Hipotecaria a
lo que hay que sumar la situación actual. Si la incertidumbre actual
produce un endurecimiento en el acceso al crédito unida a un des-
censo de la capacidad económica de las familias, difícilmente se
repetirá la cifra de prácticamente 350.000 hipotecas concedidas en
2018 y 2019”.
Como apunta José Luis Ruiz Bartolomé, “la banca está atrave-
sando un momento muy complicado a pesar de las inyecciones del
BCE y de tener seguramente un papel relevante en la gestión de los
fondos prometidos por Europa. Esto está afectando a la financiación
de nuevos proyectos inmobiliarios. Sin embargo, la concesión de
hipotecas a corto plazo sobre producto ya en marcha no me parece
que esté en riesgo. Creo que las entregas de viviendas comprometi-
das para estos meses se harán con pocos problemas y que por tanto
los registros de la propiedad no acusarán descensos en escrituracio-
nes. Sí creo que de cara al próximo año se registrarán menos com-
praventas por esa conjunción de desempleo e inestabilidad laboral,
debilidad financiera, y ralentización de nuevas promociones”.
Según Daniel Cuervo, director general de Asprima, “por una
parte, tanto las transacciones como las hipotecas debieran tender
paulatinamente a recuperar los niveles previos a la pandemia. Ob-
servamos ya como en el mes de septiembre la cifra interanual ha au-
mentado un 18,4% según el INE y, desde una perspectiva de vuelta
a la normalidad a medida que los planes de vacunación empiecen a
dar sus frutos, pensamos que el suelo de mercado ya ha sido visto”.
Con respecto a la segunda cuestión, “es innegable que una po-
lítica de restricción del crédito-tanto por motivo precaución como por
la disminución del número de entidades- afectaría al sector, tanto
en vivienda nueva como usada. En el caso de vivienda nueva un
aumento del porcentaje de preventas necesario para conceder el
préstamo a la construcción paralizaría proyectos viables y reduciría
por tanto la inversión y el empleo”.
Mercado hipotecario
Pendientes de la evolución del sector financiero
Hay que valorar que el sector hipotecario viene de un 2019
complicado con la puesta en marcha de la Ley Hipotecaria a lo
que hay que sumar la situación actual. Si la incertidumbre actual
produce un endurecimiento en el acceso al crédito unida a un
descenso de la capacidad económica de las familias, difícilmente se
repetirá la cifra de prácticamente 350.000 hipotecas concedidas en
2018 y 2019, explica Pisos.com
11. 11
REPORTAJE
Alquiler
El mercado del alquiler es uno de los ámbitos en los que se
están observando más proyecciones. Aumenta la oferta de
alquiler residencial y los precios están ya bajando en algunas
zonas, como las grandes ciudades. ¿Qué previsión realiza
sobre este mercado en cuanto a la accesibilidad? ¿Seguirán
observándose descensos en los precios?
Para Anaïs López, “sin lugar a duda, el mercado del alquiler ha
sido uno de los grandes afectados por la pandemia. Por una par-
te, hemos visto que durante los meses de confinamiento la oferta
de vivienda en alquiler aumentó, en parte porque muchos propie-
tarios que tenían viviendas en alquiler
vacacional decidieron pasarse al al-
quiler residencial. En concreto, según
un estudio de Fotocasa, el 64% de los
propietarios que tenían una vivienda en
alquiler vacacional decidió pasarse al
alquiler residencial durante la pande-
mia. De éstos, un 49% tiene pensado
quedarse de forma indefinida. Esto es
una buena noticia para el sector ya que
con más oferta se puede conseguir que
los precios empiecen a bajar”.
Por otra parte, “estamos viendo
como la demanda de vivienda en alqui-
ler está bajando: del 49% del total que
buscaban vivienda antes de la pande-
mia, ha bajado al 44%. Esta bajada de
la demanda, en parte muy unida a que
los universitarios no están alquilando
viviendas, está haciendo que de forma
natural los precios del alquiler estén
bajando”.
“A nivel de toda España, los precios
están subiendo cerca del 5% pero ya
es una realidad que en ciertas comu-
nidades los precios del alquiler están
bajando. Nos referimos a Canarias, Baleares, Madrid o Cataluña,
comunidades que también fueron las primeras en incrementar los
precios hace unos años y se encontraban en máximos históricos.
Así, en Madrid o Barcelona estamos ya encontrando descensos im-
portantes en el precio de la vivienda en alquiler. En el caso de Barce-
lona, donde recordemos que el pasado mes de septiembre entró en
vigor la limitación del precio del alquiler por parte de la Generalitat, a
finales de año el precio está cayendo cerca del -12%. Es una caída
que hacía mucho que no veíamos en el alquiler y además de por la
limitación del precio está influenciada por la bajada de la demanda
y la puesta de más oferta en el mercado. Por su parte, la ciudad de
Madrid está cayendo a un ritmo de un -8%, por lo que las caídas son
también importantes. En este caso, no existe limitación de precios
por lo que, al igual que pasa en Barcelona es una tendencia espera-
da para 2020 que se ha visto algo acelerada por la pandemia (menos
demanda y más oferta del alquiler vacacional).
Es, por tanto, una bajada natural que ya se esperaba en unas zo-
nas en las que el precio había subido con fuerza años atrás, aunque
todavía hay zonas, como el norte de España, en que los precios aún
suben por encima del 5%. Esto es debido a que son zonas en que las
subidas años atrás no han sido muy grandes y aún no han alcanzado
máximos. Aunque no se esperan grandes subidas aún tienen algo de
recorrido al alza y quizá a mediados de 2021 podamos empezar a
ver un cambio de tendencia en estas zonas”.
Para Ferran Font, “el mercado de alquiler ya se encuentra cla-
ramente en el punto de inflexión esperado desde hace tiempo. La
accesibilidad a la vivienda de alquiler es un problema muy impor-
tante debido a la escalada de las rentas a la que hemos asistido
estos últimos tres años, sobre todo en grandes capitales. Hablamos
de una evolución que no ha venido acompañada de un crecimiento
equitativo en la riqueza de las familias.
Las últimas cifras que disponemos en
pisos.com ya muestran las primeras caí-
das moderadas en el precio de alquiler a
nivel nacional, mientras en los mercados
más tensionados como Madrid, Barce-
lona, Valencia, Sevilla o Málaga, ya se
observan caídas que superan el 10%
interanual. La evolución de la pandemia
determinará si el aumento producido en
la oferta y su efecto en el precio se con-
solidará o, por el contrario, moderará las
caídas que se están produciendo en el
cierre de 2020”.
Como explica José Luis Ruiz Barto-
lomé, “en las grandes ciudades la desa-
parición de la vivienda con destino turís-
tico ha ampliado la oferta en las zonas
más céntricas. Además, los ingresos de
las familias también han caído con fuer-
za por causa de la crisis económica. Por
tanto, es de esperar que ante una ma-
yor oferta y una demanda más débil los
precios de alquiler continúen bajando.
En la medida en que el tráfico aéreo y
el turismo se recuperen, las cosas vol-
verán a recuperar posiciones de partida. Por otro lado, los proyectos
público-privados y privados de creación de cartera en alquiler po-
drían aliviar la situación de precios y acceso a la vivienda, aunque la
creciente inseguridad jurídica del actua escenario político puede dar
al traste con muchos proyectos”.
Por otro lado, como explica Daniel Cuervo, Director General de
Asprima, “en el caso del alquiler, y como consecuencia sobrevenida
por el Covid-19, la oferta de alquiler de largo plazo ha aumentado
como consecuencia de la incorporación a este de parte de los pisos
turísticos y los ocupados por estudiantes y, por tanto, se están produ-
ciendo disminuciones en los precios. Sin embargo, en una situación
no critica, la marcada falta de oferta tanto en compra como en venta
tenderá a tensionar los precios. Es por ello, como se está compro-
bando en la situación actual, que una política decidida por parte de
las distintas administraciones que produzca aumentos en la oferta
-tanto de vivienda nueva en alquiler como en compra- es necesaria
para dar respuesta a los problemas sociales de accesibilidad, más
allá de políticas de control de precios máximos, que, como se ha
comprobado en países de nuestro entorno, no funcionan”.
En el punto de inflexión que se esperaba desde hace tiempo
“A nivel de toda España, los precios están subiendo cerca del 5%
pero ya es una realidad que en ciertas comunidades los precios del
alquiler están bajando. Nos referimos a Canarias, Baleares, Madrid
o Cataluña, comunidades que también fueron las primeras en
incrementar los precios hace unos años y se encontraban en máximos
históricos. Así, en Madrid o Barcelona estamos ya encontrando
descensos importantes en el precio de la vivienda en alquiler”, según
Fotocasa
12. 12
REPORTAJE
la crisis anterior, saneados y estables, y
esto puede beneficiar mucho al ciuda-
dano que necesite financiación para su
nueva vivienda”.
Sin embargo, hay que tener en
cuenta como señala el experto José
Luis Ruiz Bartolomé, que “la banca
está atravesando un momento muy
complicado a pesar de las inyecciones
del Banco Central Europeo y de tener
seguramente un papel relevante en la
gestión de los fondos permitidos por
Europa”. Ello, puntualiza, no pone en
riesgo “la concesión de hipotecas a
corto plazo sobre producto ya en mar-
cha”.
En el aire está pues cómo van a ser
de restrictivos los bancos en la conce-
sión de hipotecas a medio y largo plazo.
La vivienda en los Presupuestos Generales del Estado
La vivienda en el proyecto de Presupuestos Generales del Es-
tado ha adquirido mayor protagonismo previendo una dotación
de 2.250 millones de euros, que estarían destinados, entre
otras partidas, a rehabilitación, ayudas a la vivienda social o
construcción de nuevas viviendas destinadas al alquiler social
¿Cómo valora estas partidas de cara a su influencia en la
reactivación real del mercado inmobiliario para los próximos
meses?
Para Fotocasa, “La vivienda va a ser uno de los protagonistas en
2021. Tanto por la dotación prevista como por el proyecto de limitar
el precio del alquiler en un plazo de 4 meses en qué se ha compro-
metido el Gobierno. Desde Fotocasa valoramos muy positivamente
que el Gobierno destine parte de los presupuestos a la vivienda, que
lleva muchos años de retraso en muchos aspectos, como puede ser
la vivienda social. En España tenemos muy poca vivienda social y es
necesaria la construcción de un parque de vivienda social asequible
que ayude a los más desfavorecidos y a los jóvenes a poder tener
acceso a la vivienda.
Además, es muy importante la apuesta que está haciendo el Go-
bierno por la rehabilitación de viviendas. Dotar de más ayudas para
conseguir tener un parque de viviendas eficiente es muy importante
y posibilitará sacar al mercado viviendas vacías que ahora mismo no
están en condiciones de ser alquiladas o vendidas.
Todas estas partidas ayudarán a que el mercado inmobiliario siga
siendo dinámico en 2021 y serán muy importantes para tirar adelante
la reactivación del sector y, por tanto, su recuperación después de
unos meses en los que la actividad se ha parado en 2020 debido a la
pandemia, pero que, en general, ha sido un sector que no se ha visto
muy afectado ya que ahora mismo son muchos los españoles que
quieren cambiarse de vivienda”.
Pisos.com hace notar que “el mercado inmobiliario necesita no
sólo de inversión, sino también de política de vivienda. Las medidas
de los últimos años han causado, por ejemplo, que la representación
de la vivienda social en España se sitúe en el 1,5%, mientras en
Europa se coloca en el 15% de media. Una apuesta decidida por
incrementar el parque de viviendas a través de la ayuda a la finan-
ciación de la promoción, la compra de edificios para destinarlos a
vivienda social, las ayudas fiscales para los más jóvenes, etc. son
políticas que la administración pública debe valorar. La dotación de
2.250 millones previstos en los PGE va en esa dirección. Significan
un cambio importante, ya que equivalen a los últimos cinco años pre-
cedentes juntos”.
Para Ruiz Bartolomé, “una gran parte de esa dotación está desti-
nada a rehabilitación y regeneración urbana, lo que puede tener una
incidencia positiva en el mercado laboral y también en la mejora de
la accesibilidad y el coste energético del parque de viviendas me-
nos adaptado
-alrededor de
un 50% del
total del par-
que-, ambos
aspectos muy
positivos. En
todo caso, la
mayor parte
de los re-
cursos que
se quieren
destinar a
vivienda des-
cansan en la
obtención de
los fondos
europeos de
recuperación,
cuya llegada
todavía no
está asegu-
rada en tiem-
po y forma.
Además, los
presupuestos
están basados en una previsión de ingresos muy poco realista por
la caída de la actividad económica. El recurso a la deuda para com-
pletar las partidas puede ser dificultoso en la medida en que está
cayendo el prestigio de la calidad crediticia de España”.
Según Daniel Cuervo, director general de Asprima, “el proyec-
to de PGE para el año 2021 sin las ayudas del Mecanismo de Re-
cuperación y Resiliencia (que asciende a 1.651 mm) aumenta con
respecto a 2020 en 120 millones de euros, cifra insuficiente para dar
solución a los problemas de accesibilidad en la vivienda -y que recor-
demos, ya arrastrábamos antes de la pandemia- y solo en la partida
de rehabilitación y ayudas de acceso a vivienda. Nada se incrementa
en la partida de fomento de la edificación, que es la clave para produ-
cir el aumento en la oferta que pueda reducir los índices de esfuerzo
de acceso a una vivienda. Dicho esto, el sector de la rehabilitación
-y por ende el de regeneración urbana en aquellas viviendas o ám-
bitos ruinosos o insalubres que no puedan ser rehabilitados- contará
con la financiación suficiente -al menos en estos años iniciales- para
cumplir los objetivos comprometidos en 2030, año en el que tenemos
que conseguir una velocidad de crucero de 300.000 viviendas/año
rehabilitadas-recordemos que en 2019 la cifra se quedo en un 10%
de esa cantidad:30.000 viviendas”.
Mayor dinamismo para el sector
Una apuesta decidida por
incrementar el parque de
viviendas a través de la ayuda a
la financiación de la promoción,
la compra de edificios para
destinarlos a vivienda social,
las ayudas fiscales para los más
jóvenes, etc. son políticas que
la administración pública debe
valorar. La dotación de 2.250
millones previstos en los PGE va
en esa dirección, valora
Pisos.com
13. 13
REPORTAJE
Bajada de precios natural en el alquiler
El mercado del alquiler es el que está sufriendo más
cambios con motivo del Covid19 y uno de los ámbitos sobre
el que está recayendo la mayor atención de los operadores.
Como explica Anaïs López, de Fotocasa, se ha producido una
bajada de precios “natural, que ya se esperaba en unas zonas
en las que el precio había subido con fuerza años atrás, aun-
que todavía hay zonas, como el norte de España, en que los
precios aún suben por encima del 5%”.
Para Ferran Font, de Pisos.com, el “alquiler ya se encuen-
tra claramente en el punto de inflexión esperado desde hace
tiempo”. En este sentido, destaca que están dejándose ver
“las primeras caídas moderadas en el precio del alquiler a
nivel nacional, mientras en los mercados más tensionados,
como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, ya se
observan caídas que superan el 10% interanual”. La evolución
de la pandemia, puntualiza, “determinará si el aumento pro-
ducido en la oferta y su efecto en el precio se consolidará o,
por el contrario, moderará las caídas que se están producien-
do en el cierre de 2020”.
Una buena noticia para el sector ha sido la previsión in-
cluida en el Proyecto de Presupuestos Generales del Estado
de una dotación para vivienda de 2.250 millones de euros,
que estarían destinados, entre otras partidas, a rehabilita-
ción, ayudas a la vivienda social o construcción de nuevas
viviendas destinadas al alquiler social. Supone un esfuerzo
que representa a cinco años de presupuesto, por lo que, de
entrada, ha sido bien recibido, aunque todavía el proyecto no
se ha aprobado y quedaría por comprobar su efectiva eje-
cución en los próximos años. En este sentido, José Luis Ruiz
Bartolomé apunta que “la mayor parte de los recursos que
se quieren destinar a vivienda descansan en la obtención de
los fondos europeos de recuperación, cuya llegada todavía
no está asegurada”.
La realidad de los presupuestos
Una apreciación similar realiza Daniel Cuervo, director ge-
neral de Asprima, para quien “el proyecto de PGE para el año
2021 sin las ayudas del Mecanismo de Recuperación y Resi-
liencia (que asciende a 1.651 mm) aumenta con respecto a
2020 en 120 millones de euros, cifra insuficiente para dar so-
lución a los problemas de accesibilidad en la vivienda -y que
recordemos, ya arrastrábamos antes de la pandemia- y solo
en la partida de rehabilitación y ayudas de acceso a vivienda”.
No obstante, desde un punto de vista global, Ferran Font
considera que los presupuestos “significan un cambio impor-
tante, ya que equivalen a los últimos cinco años preceden-
tes juntos” y ponen en valor una serie de medidas como “la
apuesta decidida por incrementar el parque de viviendas a
través de la ayuda a la financiación de la promoción, la com-
pra de edificios para destinarlos a vivienda social, las ayudas
fiscales para los más jóvenes, etc.,”.
En este contexto, todas las partidas contempladas, expli-
ca Anaïs López, “ayudarán a que el mercado inmobiliario siga
siendo dinámico en 2021 y serán muy importantes para tirar
adelante la reactivación del sector y, por tanto, su recupera-
ción, después de unos meses en los que la actividad se ha
parado en 2020 debido a la pandemia”.
Es cierto que una vez dibujado este mapa del sector de
cara a 2021 hay que hacer mención a las incertidumbres que
pueden tener una influencia negativa en las diferentes varia-
bles que se han analizado (compraventas, precios, alquileres
e hipotecas).
Política de restricción del crédito
En el plano del sector financiero, que afecta al merca-
do hipotecario, Daniel Cuervo, director general de Asprima,
apunta que “es innegable que una política de restricción del
crédito – tanto por motivo precaución, como por la disminu-
ción del número de entidades – afectaría al sector, tanto en
vivienda nueva como usada. En el caso de vivienda nueva un
aumento del porcentaje de preventas necesario para conce-
der el préstamo a la construcción paralizaría proyectos via-
bles y reduciría por tanto la inversión y el empleo”.
Las medidas de limitación de precios en el ámbito de los
alquileres no ayudan a disponer de un clima de certidumbre.
En este sentido, Daniel Cuervo recuerda que “como se está
comprobando en la situación actual, una política decidida por
parte de las distintas administraciones que produzca aumen-
tos en la oferta -tanto de vivienda nueva en alquiler como
en compra- es necesaria para dar respuesta a los problemas
sociales de accesibilidad, más allá de políticas de control de
precios máximos, que, como se ha comprobado en países de
nuestro entorno, no funcionan”.
El sector remontó la crisis surgida con motivo del boom
inmobiliario de la etapa de 2006 y ahora tiene ante sí un nue-
vo reto que superar en un entorno surgido en diferentes cir-
cunstancias.
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15. INCIDENCIA DEL COVID-19
EN EL CUMPLIMIENTO
Y EFICACIA DE LOS
CONTRATOS INMOBILIARIOS
Por: José Merino Tapia
Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
L
a distinta normativa, tanto estatal como autonómica, que se ha ido pu-
blicando desde el pasado 14 de marzo como consecuencia de la decla-
ración del estado de alarma por la pandemia del Covid-19, ha incidido
en las relaciones contractuales que se encontraban en su fase de ejecución o que
debían ser cumplidas durante este tiempo como una circunstancia no prevista por
los contratantes en el momento de perfeccionar el negocio jurídico.
Esta situación está impactando de pleno tanto en las relaciones contractua-
les de tracto sucesivo, como por ejemplo los contratos de alquiler de local de
negocio, como en los contratos de compraventa y en aquellos otros en los que
alguna de las partes contratantes tiene la consideración de consumidor o usuario,
principalmente contratos de carácter bilateral y onerosos en los que se derivan
contraprestaciones para ambas partes, por lo que sería suficiente que una de las
prestaciones vinculadas al contrato sea incumplida para que el contrato en sí de-
caiga al no tener respaldo en el contrato la contraprestación incumplida lo que
tiene indudable trascendencia en la relación contractual.
Debemos partir de la base que las normas adoptadas durante el estado de
alarma tienen carácter extraordinario y excepcional, dado que los efectos jurídicos
perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes eran imprevisibles e
inevitables por causa de fuerza mayor en el momento en que se celebró el contra-
to, salvo que se hubiera regulado la fuerza mayor de forma expresa en el contrato,
lo cual no suele ser habitual.
16. 16
ANÁLISIS
El Código Civil español no recoge
expresamente precepto alguno sobre
las situaciones de alteración sobreve-
nida de las circunstancias ni sobre la
frustración de la base del negocio al
que acogerse para sustentar la modi-
ficación o resolución de un contrato, si
bien el artículo 1.105 de dicho cuerpo
legal dispone una previsión genérica
sobre los efectos de las obligaciones
contractuales estableciendo que nadie
responderá de aquellos sucesos que
no hubieran podido preverse, o que,
previstos, fueran inevitables, estos es,
la fuerza mayor.
La fuerza mayor, se define como la
generación de una circunstancia im-
previsible o inevitable que supone una
alteración de las condiciones de una
obligación y, por ende, presupone la
imposibilidad absoluta de su ejecución,
de ahí que la cuestión a analizar sería si
esta situación de crisis por la existencia
de la pandemia del coronavirus justifi-
caría el incumplimiento contractual, ya
que la imposibilidad de cumplimiento
de un negocio jurídico, ya sea parcial
o total, por motivos de fuerza mayor,
exonera de responsabilidad a las par-
tes obligadas, pues, de lo contrario, se
colocaría a los contratantes en una po-
sición de desequilibrio desproporcio-
nado si tuvieran que restituir la situa-
ción al estado anterior a la celebración
de un determinado contrato.
Pero que sucede entonces si, por
cualquier circunstancia o motivo, no
fuera de aplicación la institución de la
fuerza mayor, ¿se podría aplicar la cláu-
sula rebus sic stantibus de construc-
ción jurisprudencial, que permite, en
los casos de imposibilidad sobrevenida
de cumplimiento del contrato con mo-
tivo de la imprevisibilidad del cambio
de circunstancias, la modificación de
los términos del mismo?.
Es principio general el mandato
del artículo 1.091 del Código Civil que
dispone que “Las obligaciones que
nacen de los contratos tienen fuerza
de ley entre las partes y deben cum-
plirse al tenor de los mismos”. Esto se
encuentra ratificado en lo dispuesto
en el artículo 1.258 que establece que
“Los contratos se perfeccionan por el
mero consentimiento y desde enton-
ces obliga no sólo al cumplimiento de
lo expresamente pactado, sino tam-
bién a todas las consecuencias que,
según su naturaleza, sean conformes a
la buena fe, el uso y a la ley”. Asimismo,
el artículo 1.256 dispone que “La validez
y el cumplimiento de los contratos no
puede dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes”.
Frente a este postulado básico y
esencial del pacta sunt servanda, pue-
den acontecer circunstancias no solo
excepcionales, sino muy extraordina-
rias que puedan afectar de tal manera
a desaparición de la base objetiva del
negocio, y que lleven, por anulación de
esa base o por una alteración tan radi-
cal e imprevisible, a que se abra paso,
por razones de fundada equidad y de
objetividad a la aplicación de la cláusu-
la rebus sic stantibus.
Por tanto, se trata de una cláusula
que solo puede ser invocada en cir-
cunstancias extraordinarias, que no se
hayan podido prever, como es el caso
del estado de alarma decretado el 14
de marzo de 2020, o el decretado el pa-
sado 25 de octubre de 2020. El Tribunal
Supremo fijó doctrina sobre la misma
en la STS Nº 333/2014 (Rec 2250/2012
de 30 de junio de 2014), y estableció lo
siguiente para poder ser aplicada se-
gún las circunstancias, destacando los
siguientes elementos:
• Acontecimiento sobrevenido,
fortuito, rigidez en su impre-
visibilidad, que comporte una
alteración de la razón o causa
económica del contrato.
• Crisis económica y excesiva
onerosidad.
En el año 2020, destacamos la
sentencia del TS Nº 156/2020, de 6
de marzo, que viene a establecer que
esta cláusula no resulta de aplicación
a los contratos de corta duración. En
“No cabe duda que, en el caso del coronavirus,
nos encontramos ante una pandemia
declarada como tal por la OMS que, en
nuestra opinión, constituye una situación
imprevisible o inevitable que no puede
asociarse a un riesgo que sea inherente a
los contratos, por lo que es previsible que
este hecho pueda permitir la revisión de las
circunstancias de cada relación contractual
al tratarse de una circunstancia ajena a lo
pactado en la que no existe ninguna culpa
del que se encuentra afectado por ella; es
sobrevenida e inesperada; no se podía prever,
tiene graves y relevantes efectos, y afecta a la
posibilidad de cumplimiento de los contratos”
17. 17
ANÁLISIS
esta sentencia, el Supremo analiza la
Nº 455/2019, pero respecto a los con-
tratos de corta duración establece la
siguiente doctrina: “El cambio de estas
características que, bajo las premisas
que establece la jurisprudencia, podría
generar un supuesto de aplicación de
la regla de la rebus sic stantibus es más
probable que se dé en un contrato de
larga duración, ordinariamente de trac-
to sucesivo. Pero no en un supuesto,
como el presente, de contrato de corta
duración, en el que difícilmente puede
acaecer algo extraordinario que afecte
a la base del contrato y no quede am-
parado dentro del riesgo propio de ese
contrato”.
Efectivamente, la aplicación de esta
cláusula supone una modificación de
las obligaciones inicialmente asumidas
por las partes, pero su aplicación no es
de forma generalizada ni de un modo
automático, y en este caso será nece-
sario evaluar el impacto real del Co-
vid-19 en la relación contractual que se
esté analizando en cada caso concreto.
Esta cláusula se aplica en mayor
medida a aquellos contratos que, por
su naturaleza, están más expuestos a
los cambios en las circunstancias so-
bre las cuales se perfeccionaron y de-
ben reunir, con carácter general, las si-
guientes características esenciales:
• Ser sinalagmáticos, esto es, bi-
laterales, recíprocos y conmu-
tativos.
• Ser de tracto sucesivo, o en
su caso, estar expuestos, en
lo que a la determinación del
contenido de sus prestaciones
se refiere, a un hecho futuro, de
modo que cuanto más se ex-
tienda en el tiempo la vigencia
de un contrato más susceptible
será de beneficiarse de la apli-
cación de la cláusula rebus sic
stantibus, en la medida en que
tendrá una exposición mayor a
hechos que puedan desequili-
brar su contenido.
En definitiva, la imprevisibilidad es
la clave para determinar hasta donde
alcanza el riesgo normal de un contrato
y, en consecuencia, determinar si pro-
cede o no la aplicación de la cláusula
rebus sic stantibus, tal y como ha de-
fendido el Tribunal Supremo en su sen-
tencia 5/2019 de 9 de enero de 2019,
si bien también existen resoluciones
del Tribunal Supremo que rechazan
la aplicación de esta cláusula de for-
ma generalizada en supuestos de cri-
sis económica. La modificación de las
obligaciones solo puede aplicarse si
la crisis cambia las circunstancias que
dieron lugar al contrato de manera con-
tundente y cuando la misma es la con-
secuencia de un evento extraordinario
e imprevisible, lo que obliga a que se
deba analizar cada caso de forma indi-
vidual.
No cabe duda que, en el caso del
coronavirus, nos encontramos ante una
pandemia declarada como tal por la
OMS, que, en nuestra opinión, constitu-
ye una situación imprevisible o inevita-
ble que no puede asociarse a un riesgo
que sea inherente a los contratos, por lo
que es previsible que este hecho pue-
da permitir la revisión de las circuns-
tancias de cada relación contractual al
tratarse de una circunstancia ajena a
lo pactado en la que no existe ninguna
culpa del que se encuentra afectado
por ella; es sobrevenida e inesperada;
no se podía prever; tiene graves y rele-
vantes efectos, y afecta a la posibilidad
de cumplimiento de los contratos (STS
nº 333/2014 de 30/6/14 por analogía).
Para evitar esta situaciones, se es-
tán incorporando nuevos anexos en
los contratos privados tanto de alquiler
como de compraventa, arras, señal, re-
serva, etc.. En concreto, los propietarios
están empezando a incluir las deno-
minadas “clausulas covid” especial-
mente para estudiantes que se que-
dan sin clases presenciales y podrían
abandonar el piso sin penalización, o
arrendatarios de locales comerciales
con fórmulas para protegerse frente
a situaciones imprevistas de impago
ante la situación de incertidumbre que
estamos viviendo, así como en contra-
tos privados de compraventa, señal o
arras en los que el plazo para escriturar
está diferido en el tiempo en evitación
que pueda ser resuelto o modificadas
las condiciones de forma unilateral por
cualquiera de las partes contratantes
como consecuencia de la imposibili-
dad de escriturar en el plazo pactado
por un hipotético nuevo confinamiento
total que haga imposible acudir a otor-
gar la escritura pública en las condicio-
nes pactadas como ya ocurrió en la pri-
mera ola de la pandemia en el periodo
comprendido entre del 14 de marzo al
4 de junio.
De esta forma, en estas nuevas
cláusulas, que, en principio, deberían
ser beneficiosas para ambas partes,
se deben especificar las condiciones a
aplicar en caso de que en los próximos
meses cambien las circunstancias por
la pandemia, si bien debemos tener en
cuenta que las “clausulas covid” son
perfectamente aplicables con la Ley de
Arrendamientos Urbanos para el alqui-
ler de viviendas siempre que beneficien
a los inquilinos, pero si esta cláusula
beneficiase al arrendador, entonces se
podría estar ante una cláusula nula al
vulnerar el artículo 6 de la LAU.
18. 18
ACTIVIDAD
El Covid19 introduce las
nuevas tecnologías en la
actividad de los profesionales
E
l 58% de los colegios profesionales han detecta-
do que se han producido cambios en la actividad
profesional con motivo del Covid19 y uno de ellos
está relacionado con la tecnología, ya que “la pandemia ha
promovido que muchos colegiados implementen el trabajo
telemático o incluso, la posibilidad de realizar trámites sin
necesidad de la personificación física”. Así lo recoge el infor-
me sobre la incidencia de la pandemia por Covid19 en los
colegios profesionales y en la actividad profesional, elabo-
rado por UICM. Los cambios en el uso de la tecnología se
han plasmado en que los profesionales “han hecho uso de
aplicaciones y distintos programas que permitieran desde
mantener reuniones hasta realizar tramitaciones telemáticas”.
Estos avances tecnológicos, explica el informe, “en muchos
casos vienen para quedarse pues están resultando efectivos
y reflejan una mejoría en el desempeño de sus labores”.
El informe también ha analizado las medidas de ayuda
para los colegiados, implantadas por los colegios profesio-
nales. Según los resultados de la encuesta, el 82% de los co-
legios han adoptado medidas de ayuda, como puede ser el
aplazamiento y/o condonación de cuotas, la formación onli-
ne, la información sobre cambios normativos o la elaboración
de guías o protocolos de actuación, entre otras.
En la misma línea, el informe ha constatado que el 88% de
los colegios profesionales ha aplicado medidas organizativas
de diverso tipo con motivo del Covid19. Así, han implementa-
do el teletrabajo, han introducido medidas de protección sa-
nitaria en sus instalaciones, servicios telemáticos o formación
online, entre otras.
En lo que se refiere a la organización del trabajo de los
empleados, el informe destaca que el 62% de los colegios
“han optado por un modelo mixto de trabajo que combina
presencial y telemático”. Y en cuanto a la reestructuración
del funcionamiento de las corporaciones, las medidas más
consignadas por los colegios han sido: teletrabajo, reuniones
telemáticas, medidas higiénicas, cita previa, adecuación de
puestos de trabajo, puesta a disposición de material higiénico
y desarrollo de protocolos, entre otras.
Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM) ha publicado un informe con mo-
tivo de la encuesta realizada a los colegios profesionales sobre diversas cuestiones que re-
flejan el impacto de la pandemia en los colegios y en la actividad profesional. De los 36 cole-
gios profesionales miembros de UICM han contestado al cuestionario 26, lo que supone una
participación del 72,2% de los miembros de UICM.
DE VENTA EN:
19. Coleccionable
Jurisprudencia I
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.
El Fallo de la Sentencia es del
tenor literal siguiente: “”Que esti-
mando parcialmente la deman-
da formulada a instancia de D. P
contra Dª A, declarado en rebel-
día procesal y Dª B, debo con-
denar y condeno al Sr. A a que
abone a la actora la cantidad de
xxx € y, a la Sra. B la cantidad de
xxx €, más el interés legal des-
de la presente resolución. Cada
parte abonará las costas causa-
das a su instancia y las comunes
por mitad. “”
SEGUNDO.
Contra la anterior Sentencia in-
terpuso recurso de apelación la
parte demandante, D. P median-
te su escrito motivado, dándose
traslado a la contraria compa-
recida, Dª B; elevándose las ac-
tuaciones a esta Superioridad y
correspondiendo a esta Sección
Decimonovena, habiendo com-
parecido en forma legal la parte
apelante.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.
Frente a la sentencia dictada
en la instancia que estima en
parte la demanda interpuesta
por D. P frente a Dª B y D. A, en
ejercicio de acción de reclama-
ción de cantidad xxx € a la Sra.
B y xxx € a la Sr. A, por la labor
de intermediación en el traspa-
so del local de negocio que gira
comercialmente como T, sito en
calle xxxxxxxx, se alza el recu-
rrente interesando la revocación
en base a una errónea valora-
ción de la prueba de lo que co-
lige la estimación íntegra de la
demanda, al no acreditarse de
la prueba que el traspaso del
negocio se hiciere por 1500Eur.
sino por 12000Eur.
SEGUNDO.
Plantea, en definitiva, el recu-
rrente, al contradecir las aseve-
raciones contenidas en la sen-
tencia de primer grado, cuestión
en torno a la prueba practicada
en el proceso, cuya decisión
presupone lograr la correcta va-
Resumen
Contrato de mediación:
comisión por el
traspaso del local de
negocio. La AP estima
el recurso de apelación
interpuesto por el mediador
demandante y condena a
los demandados a abonarle
la cantidad reclamada.
Ha quedado acreditado
que el recurrente ha
cumplido su labor de
mediador en el traspaso
del local de negocio, sin
que haya cobrado la
comisión estipulada en
el contrato de encargo de
traspaso y ratificada en el
contrato de arras (FJ 2).
SENTENCIA AP Barcelona, Secc. 19ª, de 17-07-2013, nº 259/2013, rec.
404/2012
Jurisprudencia
20. Coleccionable
JurisprudenciaII
loración de la misma en su conjunto y a la luz de
las reglas de la sana crítica, única sujeción del pro-
ceso lógico de apreciación (Setencia del Tribunal
Supremo de 22 de diciembre de 1981), mediante
un examen crítico, razonado y razonable (Senten-
cia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 1985),
y en el supuesto de que no sea suficiente para
derivar a los hechos alegados el efecto jurídico
pretendido, decidir el conflicto en función de las
reglas sobre la carga de la prueba que, en sínte-
sis, señalan al acreedor como litigante que ha de
soportar las consecuencias de la falta de demos-
tración de un hecho normalmente constitutivo de
su pretensión, Sentencia del Tribunal Supremo de
7 de mayo de 1980, 7 de marzo de 1983, 16 de
septiembre de 1986,...) y al deudor respecto de
los hechos extintivos e impeditivos.
Pues bien, analizadas
minuciosamente
las diligencias de
prueba obrantes en
autos, hemos de lle-
gar a distinta conclu-
sión que la establecida
por el órgano de primer
grado. Toda vez que ha
resultado acreditado, que
entre el actor Sr. P y la de-
mandada Sra. B existió un
contrato de mediación por el
cual la vendedora encargó a
la actora la labor de interme-
diación en el traspaso del local
de negocio dedicado a tintorería,
sito en xxxxxxx, denominado T, es-
tipulándose como precio del tras-
paso 12000Eur. y como comisión el
10% + IVA. Y de otro el encargo del Sr.
A para la adquisición en traspaso del
local de negocio, pactándose una co-
misión del 5% sobre el precio del traspaso.
Con independencia de que la Sra. B no hubiere
encargado con exclusividad al actor las gestiones
de la venta o traspaso del local de negocio dedi-
cado a tintorería para su traspaso, hemos de partir
de la base de que nos encontramos ante un con-
trato de corretaje o mediación.
Este contrato, tiene como elemento esencial, el
de facilitar la aproximación entre contratantes y
es definido por la doctrina como aquél por el que
una de las partes encomienda a otra, corredor, la
realización de las gestiones dirigidas a facilitar la
ulterior celebración con un tercero de un contrato
en el que está interesado o para que le indique la
oportunidad o la persona con quien pueda cele-
brarlo, y que como contrato atípico que aunque
tenga similitud o analogía con el de comisión,
goza de una naturaleza próximo al mandato y al
arrendamiento de servicio.
Como consecuencia de todo ello, el mediador
ha de limitarse en principio, como ya se
ha dicho, a poner en relación a los futu-
ros comprador y vendedor de un ob-
jeto determinado, pero en todo caso,
tal actividad ha de desplegarse en
lograr el cumplimiento del contrato
final, y así se entiende por la mo-
derna doctrina, en cuanto en ella
se afirma que la relación jurídica
entre el cliente y el mediador
no surge exclusivamente de un
negocio contractual de media-
ción, pues las obligaciones y
derechos exigen además el
hecho de que el interme-
diario hubiera contribui-
do eficazmente a que las
partes concluyeran el
negocio; en cuanto al
devengo de honora-
rios , reiteradamente
ha señalado el Tribu-
nal Supremo que está
supeditado a la condi-
ción suspensiva de la
celebración del con-
trato pretendido, salvo
pacto expreso ( STS de
19 de octubre y 30 de noviembre de 1993, 7 de
marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de
1996 y 30 de abril de 1998).
Dicho contrato nace a la vida jurídica por la acti-
vidad eficiente y acreditada del agente mediador,
y, en consecuencia, los derechos de éste al co-
Imagen del
contrato de alquiler
de La ///APItienda.
Se puede adquirir en:
https://coapimadrid.org/opencart-2.1.0.1/upload
21. Coleccionable
Jurisprudencia III
bro de las remuneraciones con-
venidas, los adquiere desde el
momento en que se perfeccio-
na la compraventa encargada,
que lleva consigo la actividad
previa de oferta y búsqueda de
adquirentes y puesta en con-
tacto con el vendedor, por lo
que, llevándose efectivamente
a cabo el negocio, desde este
momento el mediador ha cum-
plido y agotado su actividad,
intermediaria, que es, precisa-
mente, la de mediar y no la de
suscribir el concreto contrato de
que se trate, salvo que concurra
pacto expreso en este sentido,
o cuando se conviene que sólo
se podrían cobrar honorarios
cuando la venta se hallare to-
talmente consumada ( SSTS de
22-12-1992, 4-7-1994, 4-11-1994 y
5-2-1996).
También resulta indiscutido
que fruto de la labor de interme-
diación se celebró el contrato de
arras en fecha 16 de diciembre
de 2010 (el encargo de venta o
traspaso se hizo el 3 de noviem-
bre de 2010 con la Sra. B y el
encargo de adquisición de local
de negocio en traspaso objeto
de autos con D. A se hizo el 2 de
diciembre de 2010), por el pre-
cio en ambos de 12000Eur.en
cuya virtud el Sr. A depositó en
el API la suma de 1000Eur. para
que gestionase la compraventa
y traspaso del local de negocio
dedicado a tintorería-lavandería
sito en xxxxxxx y con un precio
máximo de 13000Eur., dedu-
ciéndose la suma entregada en
concepto de arras. Se estipu-
ló también que si la propiedad
del local y entidad arrendadora
pusieren impedimentos para el
traspaso la vendedora devolve-
ría la suma entregada en con-
cepto de reseña y señal. Y con
la misma fecha 16-12-2010 el
API recibió la suma de 1000Eur.
en concepto de arras o señal del
adquirente Sr. A, suma que fue
entregada a la Sra. B por parte
del Sr. P.
Ahora bien, la sentencia de
instancia entiende que a tenor
del documento num. 1 acom-
pañado por la codemandada el
precio del traspaso se fijó final-
mente en la suma de 1500Eur.
y no en la estipulada en el con-
trato de mediación y también de
arras de 12000Eur.. No podemos
estar de acuerdo con dicha con-
clusión.
Y eso es lo que precisamente
acontece si bien sobre el precio
de 12000Eur. en que se acordó
el traspaso del negocio dedica-
do a tintorería. Toda vez que nin-
guna virtualidad cabe otorgar al
documento num. 1 acompañado
por la codemandada. No es una
factura. Se trata de un mero do-
cumento de confección unilate-
ral extendido a fecha 03-01-2011
en el que tan siquiera se es-
tampa la firma de adquirente y
la que traspasa el negocio, sino
tan solo el membrete de la tin-
torería. De su lectura resulta tan
solo la descripción de una se-
rie de maquinaria y el precio de
1500Eur. +IVA, en total 1770Eur..
Dicho documento no fue reco-
nocido en el acto del juicio por
el adquirente de la tintorería ne-
gocio traspasado, Sr. A quién no
compareció al acto del juicio por
lo que fue declarado en rebel-
día y se formularon las pregun-
tas del interrogatorio solicitando
se le tuviera por confeso. Nada
clarificó sobre tal documento la
única testigo que depuso a ins-
tancia de la codemandada en
el acto del juicio Sra. V, admi-
nistradora del local de negocio,
la cuál se limitó a afirmar que el
local anteriormente alquilado a
la Sra. B se hallaba actualmen-
te alquilado al Sr. A, tras firmar
la renuncia al contrato locaticio
por parte de la primera arrenda-
taria.
Por ello a falta de prueba ob-
jetiva y certera que asevere la
realidad de que el local fue tras-
pasado por importe de 1500Eur.
en vez de los 12000 Eur. estipu-
lados en el contrato de encargo
de traspaso con el actor y luego
ratificada en el contrato de arras
celebrado con la intermediación
del Sr. P, en el que se volvió a es-
pecificar la suma de 130000Eur.
de las cuáles se entregaron por
el adquirente a título de señal
la suma de 1000Eur. a descon-
tar del precio por el traspaso, no
puede otorgarse ningún valor
probatorio a dicho documento
en orden de acreditar el precio
de traspaso por la cantidad pre-
tendida por la demandada.
Máxime cuando la propia Sra. B
reconoció la realidad del encar-
go conferido al actor en fecha
3.11.2010 por el precio global del
traspaso de 12000Eur. así como
la comisión pactada del 10% y
que el 16 de diciembre de 2010
solo recibió de manos del API la
suma de 1000 Eur. entregados
por el adquirente a título de se-
ñal o arras, reconociendo que
con posterioridad a dicha fecha
se convino el traspaso con el
mismo Sr. A sin nada abonarse al
actor por la labor de intermedia-
22. JurisprudenciaIV
Coleccionable
ción, si bien insiste que por un
precio muy inferior al estipulado
en los dos contratos (de media-
ción y arras) de 1500Eur. por los
graves problemas de salud que
justificó con documentos.
La versión de la demandada en
cuanto la propietaria no aceptó
eltraspaso por tratarse de un ex-
tranjero sin papeles si bien final-
mente accedió dando 6 meses
de fianza el Sr. A por el precio de
1500Eur. se halla huérfano del
mínimo atisbo probatorio. Nin-
gún documento que lo avale y
ampare. Tampoco la testifical de
la que dice era la propietaria del
local. Resulta inverosímil la ver-
sión de la demandada por falta
de acreditación, dada la nula
virtualidad del documento uni-
lateral acompañado en el que ni
tan siquiera se hace mención al
traspaso del negocio; no consta
fuera una factura, sin número, ni
la declaración del impuesto.
Tampoco nada acredita el do-
cumento num. 10 de la contes-
tación de 27-12-2010 al no ser
reconocido por el Sr. A ni tam-
poco justificase de otro modo
la supuesta devolución de las
arras entregadas.
Por todo ello debe ser estima-
do en su integridad la demanda
y condenar a los demandados a
que abonen al Sr. P la comisión
por la labor de intermediación
desplegada con éxito y sobre la
suma de 12000Eur. + IVA, esto
es 1200Eur. la Sra. Bernarda y
600Eur. + IVA el Sr. Abelardo.
TERCERO.
Lo indicado conlleva la estima-
ción del recurso y la revocación
parcial de la sentencia apelada,
con estimación de la demanda.
En cuanto a los intereses le-
gales de la cantidad reclama-
da, solicitados en atención a los
arts. 1100 y 1108 del C.Civil pro-
cede concederlos desde la in-
terpelación judicial, dándose los
requisitos exigidos legalmente
para ello.
En cuanto a las costas proce-
sales, las causadas en la pri-
mera instancia se imponen a la
parte demandada y no ha lugar
a formular pronunciamiento de
condena sobre las causadas en
esta alzada, todo ello en base a
lo establecido en los arts. 394.1 y
398.2 de la LEC.
FALLO
ESTIMAR el recurso inter-
puesto por la representa-
ción procesal de D. P, contra
la sentencia dictada por el
Juzgado Primera Instancia
número 27 Barcelona, en
autos de Juicio Verbal num.
367/2011 de fecha 20 de ju-
nio de 2011, la cuál se revoca
parcialmente; y con estima-
ción íntegra de la demanda,
se condena a Dª B al pago
de 1200Eur. más IVA al ac-
tor y D. A al pago de 600Eur.
más IVA al actor, e intereses
legales desde la interpela-
ción judicial, con imposición
de las costas de la instancia
a los demandados; y sin cos-
tas de esta alzada a la parte
recurrente.
Contra la presente resolu-
ción cabe interponerrecurso
de casación si concurrieren
los presupuestos legales (
artículo 477 Lec ).
23. 23
CONSULTORIO
Consultorio Inmobiliario
Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
I.-¿Se puede adquirir una vivienda
de protección oficial teniendo otra
vivienda en propiedad?.
Se plantea por un colegiado si
es posible comprar una VPO te-
niendo otra vivienda en propiedad.
Para dar respuesta a esta cues-
tión, hay que partir de la base que
la adquisición de una VPO es para
destinarla a vivienda habitual del
adquirente y de su familia, por lo
que no es posible adquirirla para
destinarla a una inversión o a una
segunda residencia. La vivienda
protegida es para quien la necesita
como primera residencia y está en
una situación económica que me-
rece la tutela de la Administración.
Por tanto, entre los requisitos
generales establecidos para adqui-
rir una VPO está el de que su des-
tino sea el de constituir la vivienda
habitual del propietario y su unidad
familiar, y, además, que esa vivien-
da sea usada y ocupada por el ad-
quirente, pues el hecho de utilizar
la VPO como residencia vacacional
se encuentra tipificado como in-
fracción muy grave.
En consecuencia, el adquirente
de la VPO no puede ser propietario
de otra vivienda, ni libre, ni VPO, y
no haber sido, tampoco, propietario
de otra VPO anteriormente, aun-
que esa se haya vendido. Se debe
acreditar que ni el solicitante ni los
miembros de la unidad familiar son
propietarios de otra vivienda, y para
cumplir este requisito lo mejor es
adjuntar un certificado del registro
de índices del Registro de la Pro-
piedad.
En este sentido, el Decreto
74/2009, de 30 de julio, por el que
se aprueba el Reglamento de Vi-
viendas con Protección Pública de
la Comunidad de Madrid, estable-
ce, entre otros requisitos, que nin-
guno de los miembros de la unidad
familiar puede ser titular del pleno
dominio o de un derecho real de
uso o disfrute sobre otra vivienda
en todo el territorio nacional, salvo
las excepciones contempladas en
el artículo 3.3.3 del citado Decreto
(cuando el derecho recaiga única-
mente sobre una parte alícuota de
la vivienda no superior al 50 por 100
y se haya adquirido la misma por tí-
tulo de herencia, y en los casos de
sentencia judicial de separación o
divorcio cuando, como consecuen-
cia de esta, no se le haya adjudica-
do el uso de la vivienda que consti-
tuía la residencia familiar).
II.- ¿Hay que pagar el impuesto
de plusvalía a partir de ahora en
transmisiones con pérdidas?
El Impuesto sobre el Incremento
de Valor de los Terrenos de Natu-
raleza Urbana (IIVTNU), también
conocido como plusvalía, es un
impuesto municipal que grava el
incremento de valor de los terrenos
urbanos puesto de manifiesto en el
momento de la transmisión y des-
de la fecha de adquisición.
El Tribunal Constitucional (S.
59/2017, de 11 de mayo de 2017)
declaró nulos no sólo los artícu-
los 107.1 y 107.2.a) del texto refun-
dido de la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales (los preceptos
que determinan la base imponible
del impuesto en la transmisión de
terrenos), únicamente en la me-
dida que sometan a tributación
situaciones de inexistencia de in-
crementos de valor, sino también
el artículo 110.4 que establece que
los Ayuntamientos si bien quedan
facultados para establecer el siste-
ma de autoliquidación por el suje-
to pasivo, sólo podrán comprobar
que se han efectuado mediante la
aplicación correcta de las normas
reguladoras del impuesto, sin que
puedan atribuirse valores, bases o
cuotas diferentes de las resultantes
de tales normas, es decir, los Ayun-
tamientos no tienen por qué acep-
tar autoliquidaciones con valores o
bases diferentes de las resultantes
de las normas reguladoras del im-
puesto.
De esta forma, en transmisiones
con pérdidas en cuanto al valor del
terreno (en ventas, herencias, do-
naciones, etc.), los contribuyentes
pueden presentar autoliquidación
sin pagar cuota alguna, aportando
un informe pericial que acredite la
inexistencia de incremento de valor.
En tales casos lo normal y deseable
sería que por parte de los Ayunta-
mientos, con el objeto de evitar-
les posteriormente devoluciones
de ingresos indebidos con intere-
ses de demora, sería aceptar tales
autoliquidaciones, sin perjuicio de
girar posteriormente una liquida-
ción provisional si comprueba los
valores declarados y acreditados y
resulta que sí existió incremento de
valor.
24. 24
ACTIVIDAD
Los agentes inmobiliarios
apuestan por los consumidores
en la sostenibilidad durante
el IV Día de las Profesiones
COAPIMADRID – AIM participó en el IV Día de las
Profesiones,jornadadepuertasabiertasdeloscolegios
profesionales, organizada por Unión Interprofesional
de la Comunidad de Madrid
El Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID
– AIM) participó junto a otros colegios profesionales en el IV Día de las Profesiones, jornada
organizada por Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid, en la mesa redonda La
ciudad frente a la pandemia. Presente y futuro. Durante su participación, COAPIMADRID
– AIM destacó la creciente importancia del acceso a la vivienda y las nuevas tecnologías,
reclamando una normativa homogénea que ofrezca más seguridad jurídica en la actividad
profesional hacia los consumidores y usuarios. La intervención fue recogida por los medios
de comunicación. Durante la inauguración, José Luis Martínez Almeida, alcalde de Madrid,
aseguró que “las profesiones madrileñas suponen un sector determinante para superar la
pandemia y recuperar el futuro de la ciudad”. Las jornadas fueron clausuradas por Enrique
López, Consejero de Justicia, Interior y Víctimas del Terrorismo de la Comunidad de Madrid,
quien apostó por la actualización de la Ley 19/1997, de 11 de julio, de Colegios Profesionales
de la Comunidad de Madrid, algo para lo que pretende contar con el apoyo de los Colegios
Profesionales
25. 25
ACTIVIDAD
J.M.L. Agundez
“Las profesiones madrileñas suponen un sector deter-
minante para superar la pandemia y recuperar el futuro de
la ciudad y, para conseguirlo deberán continuar demostran-
do el vigor y la capacidad de adaptación y resiliencia en un
contexto como el actual”, así lo manifestó José Luis Martínez
Almeida, alcalde de Madrid, a través de un vídeo que fue
proyectado en el acto de inauguración del IV Día de las Pro-
fesiones, jornadas que se celebraron el martes 27 de otubre
en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) y que
se pudieron seguir toda la jornada a través de streaming en
https://www.diaprofesionesuicm.es/
El encuentro, organizado por Unión Interprofesional de la
Comunidad de Madrid (UICM), tiene como objetivo servir de
punto de encuentro e información de las profesiones madri-
leñas con la ciudadanía para dar a conocer la función social
que los Colegios Profesionales desempeñan.
De esta manera, durante la inauguración de la jornada,
el presidente de Unión Interprofesional de la Comunidad de
Madrid (UICM) y decano del Colegio de Abogados de Madrid,
José María Alonso, quiso recalcar la “especial relevancia” que
tienen las profesiones madrileñas en la lucha contra la pan-
demia y recordó que suponen casi 25% del PIB de la región.
COAPIMADRID – AIM participó en la mesa redonda La
ciudad frente a la pandemia. Presente y futuro, en la que
destacó la creciente importancia del acceso a la vivienda y
de las nuevas tecnologías como elementos de la sostenibi-
lidad y reclamó una normativa homogénea que ofrezca más
seguridad jurídica en la actividad profesional hacia los con-
sumidores y usuarios.
Durante su intervención en la mesa redonda La ciudad
frente a la pandemia. Presente y futuro, en la que participaron
expertos del Colegio Oficial de Arquitectos, el Colegio Oficial
de Aparejadores y Arquitectos Técnicos y el Decanato del Co-
legio de Registradores, todos ellos de Madrid, COAPIMADRID
– AIM apuntó que “la Covid19 ha puesto a los consumidores
en el epicentro de la sostenibilidad de las ciudades”. Por ello,
los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y aso-
ciados han contado con “toda la información para transmitir
correctamente qué medidas de seguridad son de obligado
cumplimiento para preservar la salud y poder facilitar las ne-
cesidades vitales de acceso a la vivienda”. Medidas aplicadas
al acceso a los inmuebles y oficinas, como son el distancia-
miento, mascarillas, geles, limpieza de objetos, etc.,
A su vez COAPIMADRID – AIM precisó que “en la medida
que el uso e implantación de la tecnología y la digitalización
cada vez está siendo más predominante, sería interesante re-
flexionar acerca de los retos que se nos presentan para avan-
zar hacia un entorno más confortable de las relaciones entre
profesionales y consumidores”. Así, “parece lógico pensar
que seremos cada vez más sostenibles, sobre todo teniendo
en cuenta el surgimiento de diversas tecnologías enfocadas
hacia ese mismo objetivo”. De esta forma, puntualizó que
“todos los factores que entran en juego para el acceso a la
vivienda se han convertido ahora en un vector principal en
el que los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y
asociados juegan un papel esencial”.
En este contexto, la entidad que aglutina a los profesiona-
les inmobiliarios colegiados y asociados en la Comunidad de
Madrid, resaltó que para aumentar la seguridad jurídica en el
sector inmobiliario “hay que regular de forma homogénea las
prácticas de actuación profesional hacia los consumidores”.
Por otra parte, COAPIMADRID – AIM destacó que “el im-
José Luis Martínez Almeida,
alcalde de Madrid, aseguró en
el IV Día de las Profesiones que
“las profesiones madrileñas
suponen un sector determinante
para superar la pandemia y
recuperar el futuro de la ciudad
y que, para conseguirlo deberán
continuar demostrando el vigor
y la capacidad de adaptación y
resiliencia en un contexto como el
actual”
26. 26
ACTIVIDAD
pacto que está provocando la pande-
mia en la sociedad y en la economía
también ha puesto el acento en la
importancia que tienen las Adminis-
traciones Públicas en situaciones de
emergencia, ya que se han configurado
como un aliado necesario de los pro-
fesionales, que con ese apoyo podrán
encauzar sus objetivos hacia la soste-
nibilidad, abriéndose nuevos cauces de
colaboración”.
El consejero de Justicia, Interior y
Víctimas del Terrorismo de la Comuni-
dad de Madrid, Enrique López, apostó
por la actualización de la ley 19/1997
de 11 de julio de Colegios Profesiona-
les de la Comunidad de Madrid, algo
para lo que López quiere contar con el
apoyo de los Colegios Profesionales,
durante la clausura de la IV Edición del
Día de las Profesiones.
La clausura contó además con el
presidente de Unión Interprofesional
de la Comunidad de Madrid (UICM) y
decano del Colegio de Abogados, José
María Alonso, y con el decano del Co-
legio Oficial de Arquitectos de Madrid
(COAM), Pedro Antonio Alonso Miguel
y la vicepresidenta de UICM y decana
del Colegio de Ingenieros de Caminos,
Canales y Puertos de Madrid, Lola Ortiz.
Organizado por Unión Interprofesional
de la Comunidad de Madrid (UICM), el
evento se celebró en el Colegio Oficial
de Arquitectos de Madrid (COAM).
De esta manera, Enrique López ten-
dió la mano a Unión Interprofesional
de la Comunidad de Madrid (UICM),
asociación que agrupa a los Colegios
Profesionales de esta región, para con-
tar con su apoyo en la reforma de esta
legislación con el objetivo de escuchar
propuestas para que el futuro texto
normativo tenga en cuenta la voz de
los profesionales y se fundamente en
el compromiso de optimizar los servi-
cios que se prestan a los madrileños.
Asimismo, López aseguró que se trata
de elaborar una “regulación regional
moderna que sirva de palanca para
reforzar los ámbitos que ya funcionan
como la colaboración público-privada”.
En este sentido, el presidente de
Unión Interprofesional de la Comuni-
dad de Madrid (UICM) y decano del
Colegio de Abogados, José María Alon-
so, aseguró que “es la primera vez que
una administración llama a los Colegios
Profesionales antes de empezar el pro-
yecto de ley, lo cual es especialmente
gratificante”. Además, también hizo alu-
sión a la colaboración público privada,
“tan necesaria para el entendimiento
mutuo”. Durante el acto de clausura,
Enrique López entregó del V Premio
UICM, que reconoce a instituciones o
personalidades que hayan destacado
por la defensa de los Colegios Profe-
sionales y las profesiones al doctor en
psicología y doctor en ciencias de la sa-
lud, Javier Urra, especialmente por su
vocación de servicio a las profesiones,
por su trayectoria profesional y por su
gran implicación con los colegios pro-
fesionales, promocionando el valor de
los mismos en conferencias y ponen-
cias a nivel nacional e internacional tra-
yectoria profesional.
Además, el presidente de UICM
otorgó el I Premio UICM de Buenas
Prácticas de Innovación en el ámbito de
las Profesiones qué reconoce las expe-
riencias y proyectos desarrollados en el
ámbito de las profesiones al vicedeca-
no del Colegio Profesional de Fisiote-
rapeutas de la Comunidad de Madrid,
Pablo Herrera, por el proyecto titulado
‘Obtención Identificativos Garantía Ma-
drid. Medidas adoptadas para minimi-
zar los efectos de la pandemia en el
colectivo/personal de la institución’.
Igualmente, se otorgó el IV Premio
UICM, que galardona a profesionales
colegiados que hayan publicado un ar-
tículo, ensayo o libro que verse sobre
los Colegios Profesionales y el ejercicio
Enrique López, Consejero de Justicia, Interior y Víctimas del
Terrorismo de la Comunidad de Madrid, tendió la mano a Unión
Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM), asociación que
agrupa a los Colegios Profesionales de esta región, para contar con
su apoyo en la reforma de esta legislación con el objetivo de escuchar
propuestas para que el futuro texto normativo tenga en cuenta la voz
de los profesionales y se fundamente en el compromiso de optimizar
los servicios que se prestan a los madrileños. Asimismo, López aseguró
que se trata de elaborar una “regulación regional moderna que sirva
de palanca para reforzar los ámbitos que ya funcionan como la
colaboración público-privada”
27. 27
ACTIVIDAD
de las profesiones a la serie de artícu-
los: “La España vacía y las profesiones”
(serie de 4 artículos publicados durante
el 2019), del economista Eugenio Sán-
chez Gallego. La Mención especial de
este premio ha recaído sobre el Ensayo
“El arquitecto en perspectiva. Prólogo
a una historia ética de la profesión”, del
arquitecto Carlos Irisarri.
COAPIMADRID
– AIM destacó que
“el impacto que
está provocando
la pandemia en la
sociedad y en la
economía también
ha puesto el acento
en la importancia
que tienen las
Administraciones
Públicas en
situaciones de
emergencia, ya que
se han configurado
como un aliado
necesario de los
profesionales,
que con ese apoyo
podrán encauzar
sus objetivos hacia
la sostenibilidad,
abriéndose
nuevos cauces de
colaboración”
28. 28
ACTUALIDAD
El Supremo mantiene
en vilo al mercado con
los pronunciamientos
sobre hipotecas
Sigue añadiendo nueva jurisprudencia interpretando
la normativa comunitaria en cláusulas suelo e índices
de referencia
El sector bancario y los consumidores siguen pendientes de los pronunciamientos del Tribu-
nal Supremo que afectan al mercado hipotecario y en los que el protagonismo de las cláusu-
las suelo y de los índices de referencia lideran la actualidad. En el último trimestre, la Sala de
lo Civil ha dictado sentencias relevantes que marcarán una pauta para el futuro
E
l Tribunal Supremo mantie-
ne en vilo al mercado con
los pronunciamientos sobre
hipotecas, encontrándose el sector
bancario y los consumidores pendien-
tes de las resoluciones que van apare-
ciendo y que interpretan la normativa
comunitaria. Las cláusulas suelo y los
índices de referencia hipotecarios han
sido los protagonistas del último tri-
mestre.
Uno de los posicionamientos más
relevantes que se han conocido re-
cientemente ha sido el que abordó la
validez de un documento en el que se
contenía una reducción de la cláusula
suelo con la contrapartida de renuncia
al ejercicio de acciones por el consumi-
dor. En dos sentencias, el Pleno de la
Sala Primera del Tribunal Supremo se
pronunció sobre la validez de la modifi-
cación de la cláusula suelo de un prés-
tamo hipotecario, consistente en redu-
cir el tipo de interés mínimo, y también
sobre la validez de la renuncia genérica
al ejercicio de cualesquiera acciones
que traigan causa del contrato de prés-
tamo, o de liquidaciones y pagos ante-
riores a tal acuerdo.
En una nota del Gabinete Técnico
de la Sala Civil, explica que la Sala re-
itera la jurisprudencia de la sentencia
de Pleno nº 205/2018, de 11 de abril,
conforme a la doctrina de la Sentencia
del Tribunal de Justicia de la Unión Eu-
ropea de 9 de julio de 2020 (C452/28).
En primer lugar, se declara que una
cláusula potencialmente nula puede
ser modificada. Si no se hace de forma
negociada individualmente y ha sido
predispuesta por el banco es necesario
que se cumpla el requisito de la trans-
parencia.
Pautas de transparencia
En los casos de las sentencias, al
tratarse de cláusulas predispuestas,
el TS aplica las pautas de transparen-
cia contenidas en la doctrina del TJUE.
Toma en consideración principalmen-
te el contexto en que se suscribió la
novación, unos meses después de la
sentencia de pleno nº 241/2013, de 9
de mayo, cuando ya existía un conoci-
miento generalizado de la posible nuli-
dad de las cláusulas suelo.
Considera asimismo que la nota
manuscrita del cliente en la que mani-
festaba ser consciente de la limitación
a la baja del tipo de interés, si bien no
es indicio de que haya habido negocia-
ción, sí puede contribuir, junto con otros
elementos, a apreciar la transparencia.
El requisito de la transparencia
exige que el prestatario esté en
condiciones de conocer las con-
secuencias económicas derivadas
de la modificación (reducción del
suelo), especialmente mediante la
información de la evolución pasa-
da del índice a partir del cual se
calcula el tipo de interés.
En los casos examinados, la sala
considera que la exigencia de tal infor-
mación se cumplía teniendo en cuenta
el conocimiento por el consumidor de
la cuota periódica que había venido pa-
gando, sobre la que incidía la evolución
del índice; por el propio documento
que especifica el valor del índice en el
momento del acuerdo; y por la publi-
cación oficial y periódica de los índices
de referencia oficiales por el Banco de
España.
La renuncia al ejercicio de acciones,
también predispuesta por el banco,
debe ser sometida al mismo examen
de transparencia, a fin de comprobar si
el consumidor dispuso de la informa-
ción pertinente para conocer las con-
secuencias jurídicas de la suscripción
de la cláusula.
29. 29
ACTUALIDAD
Al respecto, siguiendo la doctri-
na del TJUE, la sala declara la no
vinculación del consumidor a la re-
nuncia a controversias futuras so-
bre acciones basadas en derechos
reconocidos por la Directiva 93/13
y, en consecuencia, la nulidad de
las renuncias en estos casos por
exceder de las acciones relativas a
la validez del suelo y de pagos rea-
lizados hasta la fecha, extendiéndo-
se a cuestiones ajenas a la controversia
objeto de transacción.
En consecuencia, estimando solo
en parte el recurso de casación inter-
puesto por la entidad financiera, el
Pleno declara la validez de la es-
tipulación que modifica la cláusu-
la suelo originaria, de manera que
solo será válida la cláusula suelo
rebajada en beneficio del consumi-
dor, no la original. Confirma la nulidad
de la renuncia genérica de acciones
que ya declaró la sentencia recurrida.
(Sentencia de pleno nº 580/2020, Re-
curso CAS 4025/2016; Sentencia de pleno
nº 581/2020, Recurso CAS 71/2017, de 5 de
noviembre).
Índices de referencia del mercado
En relación con el índice IRPH de
las hipotecas, la Sala Civil también
notificó en noviembre cuatro senten-
cias que resolvían cuatro recursos de
casación. En estas sentencias, según
explica el Gabinete Técnico de la Sala
Civil, el Pleno analiza la sentencia del
Tribunal de Justicia de la Unión Europea
(TJUE) de 3 de marzo de 2020 y consta-
ta que la cuestión prejudicial plantea-
da por el Juzgado de Primera Instancia
38 de Barcelona, que dio lugar a dicha
sentencia, trasladó erróneamente al
TJUE el sentido de la jurisprudencia de
la Sala Primera. A diferencia de lo que
sostenía el auto de planteamiento, esta
sala había mantenido tanto la contrac-
tualidad de la cláusula que establece
el IRPH como índice de referencia del
préstamo, como la necesidad de apli-
car a dicha cláusula el control de trans-
parencia. Por tanto, que el TJUE afirme
que la cláusula en cuestión no está ex-
cluida de la Directiva 93/13 no supone
que deba modificarse la jurisprudencia
de la sala, que era concorde con dicho
pronunciamiento.
En el análisis de la repercusión de la
sentencia del TJUE sobre el control de
transparencia de las cláusulas en cues-
tión, el Pleno parte de que el TJUE
ha considerado que la publicación
del IRPH en el BOE permitía al con-
sumidor medio comprender que el
referido índice se calculaba según
el tipo medio de los préstamos hi-
potecarios a más de tres años para
la adquisición de vivienda, inclu-
yendo así los diferenciales y gastos
aplicados por tales entidades, de modo
que esa publicación salva, para todos
los casos, las exigencias de transpa-
rencia en cuanto a la composición y
cálculo del IRPH. Por ello, se pueden
considerar excluidos de los parámetros
de la transparencia tanto la compren-
sibilidad del funcionamiento matemá-
tico/financiero del índice IRPH (ningún
índice, tampoco el Euribor, resistiría di-
cha prueba) como la información com-
parativa con otros índices oficiales.
El segundo parámetro de transpa-
rencia establecido por el TJUE es la
información que la entidad prestamista
facilitó al consumidor sobre la evolu-
ción pasada del índice. En caso de que
la falta de información directa sobre
la evolución del IRPH en los dos años
anteriores determine la falta de trans-
parencia de la cláusula cuestionada,
tal falta de transparencia no determina
necesariamente su nulidad. Según rei-
terada jurisprudencia del TJUE, el efec-
to de la falta de transparencia de las
cláusulas que definen el objeto princi-
pal del contrato no es su nulidad, sino
la posibilidad de realizar el juicio de
abusividad, esto es, permite valorar si
se trata de una cláusula que, en contra
de las exigencias de la buena fe, causa,
en perjuicio del consumidor y usuario,
un desequilibrio importante de los de-
rechos y obligaciones de las partes que
se deriven del contrato.
La Sala, al realizar ese juicio de
abusividad de acuerdo con los pa-
rámetros del TJUE, considera que
el ofrecimiento por la entidad ban-
caria de un índice oficial, aprobado
por la autoridad bancaria, no pue-
de vulnerar por sí mismo la buena
fe. Además, el Gobierno Central y va-
rios Gobiernos autonómicos han veni-
do considerando, a través de normas
reglamentarias, que el índice IRPH era
el más adecuado para utilizarlo como
índice de referencia en el ámbito de la
financiación de viviendas de protec-
ción oficial, por lo que resulta ilógico
considerar como actuación contraria
a la buena fe la incorporación de ese
mismo índice a préstamos concertados
fuera de ese ámbito de financiación ofi-
cial.
Desde el punto de vista del des-
equilibrio de los derechos y obligacio-
nes de las partes, que debe ser valo-
rado en el momento de suscripción del
contrato, la evolución más o menos
favorable del índice durante la vida del
préstamo no puede ser determinante.
Que en su desenvolvimiento posterior
el préstamo resulte más caro que otros,
no supone desequilibrio determinante
de abusividad, puesto que el control
de contenido no puede derivar en un
control de precios y el TJUE ha descar-
tado que las entidades bancarias tuvie-
ran obligación de facilitar información
comparativa sobre los distintos índices
oficiales, sobre su evolución futura o de
asesorar a sus clientes sobre el mejor
préstamo posible.
Por último, no se ha justificado
que el índice IRPH, que está fisca-
lizado, en todo caso, por la admi-
nistración pública, sea más fácil-
mente manipulable que el resto de
los índices oficiales y, de hecho, el
Euribor, que es el índice cuya apli-
cación solicitan los prestatarios, se
calcula por una entidad privada
(EMMI) y en los últimos años la Co-
misión Europea ha impuesto fuer-
tes sanciones por la manipulación
tanto del Euribor como del Libor.
En aplicación de estos criterios, las
sentencias hacen los pronunciamien-
tos pertinentes sobre los recursos ana-
lizados en cada caso.
Las sentencias cuentan con el voto
particular del magistrado D. Francisco
Javier Arroyo Fiestas, que considera
que las cláusulas enjuiciadas son nulas,
por no superar el control de abusividad,
y que procedería la sustitución del IRPH
por el Euribor.
(Sentencias 595, 596, 597 y 598/2020,
de 12 de noviembre, Sala Civil).
Fuente: Comunicación Poder Judicial
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SECTORALDIA
EL SECTOR
INMOBILIARIO
AL DÍA
Sostenibilidad para el
sector de la vivienda
en Madrid capital
Los proyectos urbanísticos, las previsiones de los presupuestos
municipales, la rehabilitación y la vivienda social dibujan un escenario
positivo en el contexto del Covid19
Los proyectos urbanísticos que están en marcha en Madrid capital, como Ribera del Calde-
rón, entre otros; las previsiones que contemplan los presupuestos municipales, como pueden
ser la rebaja del IBI y la ampliación del parque de vivienda social, en el que juega un papel
fundamental la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo; así como los planes municipales
de rehabilitación, dibujan un escenario positivo para el sector inmobiliario en Madrid capital
en un momento en el que el Covid19 está marcando la pauta de la evolución de la economía.
