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Colegiado61 - COVID19 - electrónico

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Revista del Colegio y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid

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Colegiado61 - COVID19 - electrónico

  1. 1. coapimadrid.org aimasociacion.es Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de MadridColegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid Nº 61 - COVID19 - electrónico Enero- Abril 2020 coapimadrid.org Colegiado Entrevista al Consejero de Vivienda, DAVID PÉREZ GARCÍA pág. 6 + LOS API-AIM APUESTAN POR LA PRONTA REACTIVACIÓN DEL MERCADO Y EL IMPULSO DEL TRABAJO ONLINE
  2. 2. La profesión ahora a domicilio www.coapimadrid.org Contratos, imprenta, libreria, merchandising, servicios y productos para particulares y profesionales
  3. 3. COLEGIADO 5 Carta del Presidente 6 Entrevista Entrevista a David Pérez García, consejero de Vivienda y Administración Local de la Comunidad de Madrid 10 Análisis Los API apuestan por la pronta reactivación del mercado y el impulso del trabajo online 20 Jurisprudencia SENTENCIA AP Madrid, Secc. 12ª, de fecha 29-05-2018, nº 209/2018, rec. 776/2017 23 Consultorio Inmobiliario Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid. 24 Actividad Los tribunales españoles emiten fallos discrepantes sobre la aplicación del IRPH en las hipotecas tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo 27 Actualidad COAPIMADRID - AIM mantiene puntualmente informados a los profesionales durante el confinamiento 30 Sector al día La entrada en el escenario del COVID 19 modifica las tendencias del sector inmobiliario y se espera una recuperación gradual 34 Escrito queda Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del COAPI y del sector inmobiliario. 38 Libros Ideas y poder 30 biografías del siglo XX En este número ... SUMARIOColegiado Edita Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid Gran Vía, 59 - 5ª planta 28013 Madrid Tel: 91 542 35 35 fax: 91 542 05 23 coapi@coapimadrid.org www.coapimadrid.org Junta de Gobierno Presidente Jaime Cabrero García Vicepresidente Raúl Cruz Castro Secretario Roberto Fernández de frutos Tesorera Rosa Mª. Murillo Merino Contador Francisco Carrillo Pérez Vocal 1º Pedro Pablo Fernández Grau Vocal 2º Carlos de la Cruz Calzas Vocal 3º Lucila E. Jauregui Martínez Vocal 4º Francisco José González Díez Vocal 5º Carmen Carmona Pla Vocal 6º Juan Manuel Martínez Erdoiza Asesor Jurídico José Merino Tapia Redacción de colaboraciones periodísticas José Mª López Agundez Diseño y maquetación Alberto M. Oter Villamarín Imprime Gramadosa, s.l. Publicidad 91 542 35 35 Deposito Legal: M-380-1991 Todos los derechos reservados, COAPI2007. El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid no comparte necesariamente las opiniones ni los artículos publicados en esta revista.
  4. 4. UNA SOLA PIEZA NO MUESTRA NADA UNA ASOCIACIÓN MUESTRA UNA IMAGEN CLARA BIENVENIDO A TÚ PROFESIÓN Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid www.aimasociacion.es 2019©COAPIdeMadrid ¡ASOCIATE! 91 542 35 35 AHORA CON BONIFICACIoN EN LAS CUOTAS!!!
  5. 5. Carta del Presidente Queridos compañeros E n primer lugar, mi más fuerte abrazo a las victimas de esta pandemia y un sentido pésame con un emotivo D.E.P. a los que ya no están con nosotros debido a esta pesadilla de días que nos ha tocado vivir. La situación de confinamiento y de restricciones a la movilidad que estamos viviendo en los últimos tres meses con motivo del COVID–19 se ha convertido en un acontecimiento histórico de dimensión internacional que muy probablemente marcará nuestras vidas para el futuro, si es que no lo ha hecho ya. Los cambios sociales, sanitarios y económicos que se están produciendo ahora nos están afectando a cada una de las respectivas facetas que nos toca vivir y es el momento de adaptarse a la vez que nos preparamos para los nuevos escenarios que se están dibujando. El sector inmobiliario sigue activo a pesar de que efectivamente está notando el impacto de la paralización de la actividad económica en los últimos tres meses con motivo de las limitaciones asociadas al estado de alarma. El descenso de un 14,6% en el número de hipotecas constituidas sobre viviendas durante el mes de marzo (datos del Instituto Nacional de Estadística) aventura que nos adentramos en una etapa difícil, en la que habrá que hacer frente a una menor actividad. Pero siendo este dato sintomático, no podemos olvidar la importancia de mantener el optimismo y de que los clientes y los consumidores deben ser nuestra prioridad, ya que ellos también están atravesando este momento tan complicado. La actividad de los profesionales inmobiliarios durante estos meses se ha caracterizado por un aumento de trabajo del entorno digital. Internet y las redes sociales han propiciado una multitud de sinergias que han sabido sustituir a la tradicional presencia física, limitada por razones sanitarias. Gracias a las herramientas digitales se ha mantenido activo el interés por las operaciones. También hemos podido aprovechar el tiempo para ganar en nuestra formación a través de los canales online. Desde el Colegio y la Asociación hemos querido estar cerca de vosotros y nos hemos volcado en comunicar puntualmente todos los cambios legislativos y las medidas que se han ido aprobando desde el Gobierno. Igualmente, gracias al teletrabajo, hemos estado disponibles para solucionar todas las incidencias y necesidades que os iban surgiendo. Aprovecho para agradeceros vuestra paciencia y comprensión. Como ya sabéis se ha producido la reapertura de la sede desde el día 25 de mayo, cumpliendo con las medidas de prevención establecidas. Espero que tanto vosotros como vuestros familiares os encontréis bien de salud y os deseo todo el ánimo para volver a la normalidad cuanto antes. Un fuerte abrazo
  6. 6. “El Pacto Regional por la vivienda quiere ofrecer una respuesta transversal e inmediata a la situación creada por el COVID 19” COLEGIADO entrevista a David Pérez García, consejero de Vivienda y Administración Local de la Comunidad de Madrid, quien desgrana los principales retos para esta legislatura, que estará marcada por el impacto del COVID 19
  7. 7. 7 ACTIVIDAD 7 ENTREVISTA “La compleja situación actual, debe de servir de acicate y convertirse en un momento de verdadera oportunidad, para llevar a cabo la tan necesaria transformación que demanda el sector, que está llamado a ser uno de los principales soportes no solo en la economía madrileña, sino en la nacional, a la hora de paliar los efectos de esta crisis” J. López Agundez ¿Podría explicar los prime- ros pasos que pretende dar el Pacto Regional por la Vi- vienda para dar respuesta y paliar los efectos económicos que ha provocado el COVID – 19, pacto del que forma parte COAPIMADRID? Efectivamente, con los principales agentes inmobiliarios del sector en la región, de los que forma parte COAPI MADRID, hemos analizado la situación del mercado económico derivado de la pandemia, así como la necesidad de ofrecer una respuesta transversal e in- mediata, que revierta, en la medida de lo posible, esta delicada situación. El Gobierno de la Comunidad de Madrid pone en valor la fortaleza, la unidad y la elevada capacidad de ini- ciativas y propuestas que han aportado todos los agentes inmobiliarios, para tratar de revertir esta situación. Aspectos tales como la mejora y flexibilización de la fiscalidad y las condiciones de financiación, tanto en la compra como en el mercado del alquiler; la necesaria colaboración pú- blico-privada, y la movilización de sue- los y sus correspondientes usos; una mayor seguridad jurídica que genere confianza, dando mayor estabilidad y claridad normativa; el apoyo a la eco- nomía social, donde la vivienda es un pilar básico en el desarrollo personal y profesional, que contribuya a vertebrar el futuro de la política de vivienda, han sido algunos de los elementos claves que apuntalarán este gran Pacto Re- gional por la Vivienda. La compleja situación actual, debe de servir de acicate y convertirse en un momento de verdadera oportuni- dad, para llevar a cabo la tan necesaria transformación que demanda el sector, que está llamado a ser uno de los prin- cipales soportes no solo en la econo- mía madrileña, sino en la nacional, a la hora de paliar los efectos de esta crisis. Otro de los asuntos tratados ha sido la necesaria flexibilidad y agilidad administrativa que impida que el mer- cado se ralentice, permitiendo avanzar y concluir en su caso, todas aquellas actuaciones puestas en marcha y que La recuperación del sector inmobiliario y el Pacto Regional por la Vivienda con motivo del COVID 19, el Plan Vive, el Plan Alquila o la ampliación del sistema arbitral a todas las opera- ciones del sector inmobiliario son algunas de las cuestiones que aborda el consejero de Vivienda y Administración Local de la Comunidad de Madrid, David Pérez, al responder a las preguntas que le ha planteado la revista COLEGIADO, publi- cación de COAPIMADRID – AIM. Según explica David Pérez, “con los principales agentes del sector en la región, de los que forma parte COAPIMADRID, hemos analizado la situación del mercado económico derivado de la pandemia, así como la necesidad de ofrecer una respuesta transversal e inmedia- ta que revierta esta delicada situación” Entrevista Consejero de Vivienda para la revista COLEGIADO
  8. 8. 8 ENTREVISTA amenazan con quedar en suspenso con motivo de la pandemia, así como establecer la necesaria definición de los modos de acceso a la vivienda. Contar con un modelo de financia- ción suficiente y estable, y recordar la necesidad de seguir trabajando en ma- teria de rehabilitación y regeneración urbana, como modelo sostenible de mejora del parque inmobiliario madri- leño, estrechamente ligado al I+D+I, han sido otros aspectos reseñables. Al inicio de esta legislatura fue anunciado el Plan Vive, que prevé construir 15.000 vi- viendas nuevas en régimen de alquiler durante la legislatu- ra. ¿Puede adelantar la pre- visión de cuántas viviendas nuevas se pondrán en alqui- ler gracias a este plan para este año 2020? En este año se están tramitando todos los preparativos previos de ads- cripción de los suelos al proyecto, los pliegos para su licitación y la norma que servirá de base para su adjudicación. Los suelos ya asignados a este fin con- siderados solares ya llegan para desa- rrollar unas diez mil viviendas. En este momento también estamos trabajando en el estudio de viabilidad económica de los proyectos de concesiones para garantizar la concurrencia de licitado- res. Trataremos que a final de este año las licitaciones ya estén en marcha. En lo que se refiere al Plan Alquila ¿Puede actualizar los datos de efectividad disponi- bles desde su creación hasta ahora en relación al número de contratos, soluciones de conflictos, etc.? Ya se han superado los 91.000 con- tratos suscritos a una media de 12 euros por metro cuadrado, lo que es significa- tivamente inferior a algo más de 14 eu- ros de media en el resto de contratos en la Comunidad de Madrid. Asimismo, presenta una conflictividad y una mo- rosidad inferior al 1% que, además, se resuelve satisfactoriamente en apenas 40 días, mediante arbitraje. En relación con la generación de mayor de oferta de suelo, también se ha comprometi- do a simplificar y agilizar los trámites administrativos y a flexibilizar las condiciones de acceso a las viviendas dotadas de protección pública básica, en el contexto de la colabora- ción pública – privada ¿Puede explicar los puntos esenciales que se introducirán en la nue- va Ley de Urbanismo y suelo? Este es un ámbito competencia de otra Consejería, pero el objetivo del Gobierno, sin duda, será la seguridad jurídica, pero simplificando los trámites de planeamiento para ayudar a generar una mayor oferta de suelo, la materia prima para producir viviendas, en me- nor tiempo y, por tanto, a menor coste. Así lo ha anunciado recientemente la Presidenta, con el inicio de la tramita- ción del proyecto de modificación de la Ley del Suelo, que en este momento de crisis provocada por la Covid-19 ha de encaminarse a mejorar la regulación generando normas eficientes, trámites simplificados e instituciones eficaces, que faciliten el buen funcionamiento de las actividades productivas y, por tanto, del crecimiento y del desarrollo económico. Es nuestra responsabilidad y pro- pugnaremos un nuevo Reglamento de Vivienda Protegida, la más asequible, que evita duplicidades entre adminis- traciones, simplificará las calificaciones provisionales, se apoyará en la genera- lización de declaraciones responsables por los administrados, creando nuevas figuras de protección pública. La extensión del sistema ar- bitral a todas las operacio- nes del sector inmobiliario: ¿Cuándo está previsto que se apruebe? ¿Tiene prevista una dotación presupuestaria? ¿En qué supuestos será aplicable? ¿Se tendrá en cuenta un im- pulso de la colaboración en el sistema por parte de los colegios profesionales que en el caso de COAPIMADRID se refleja en la Institución Arbi- tral Inmobiliaria? El Consejo Arbitral Inmobiliario de la Comunidad de Madrid es un órgano colegiado adscrito a la Consejería con “El Consejo Arbitral Inmobiliario de la Comunidad de Madrid es un órgano colegiado adscrito a la Consejería con competencia en materia de vivienda, de carácter técnico y consultivo, para promover y apoyar la implantación del sistema arbitral, para la solución extrajudicial de los conflictos que puedan surgir en el tráfico jurídico inmobiliario a partir de esta reforma, que esperamos se apruebe este verano”
  9. 9. 9 ENTREVISTA competencia en materia de vivienda, de carácter técnico y consultivo, para promover y apoyar la implantación del sistema arbitral, para la solución extra- judicial de los conflictos que puedan surgir en el tráfico jurídico inmobiliario a partir de esta reforma, que espera- mos se apruebe este verano. No tiene dotación presupuestaria directa, si bien la Comunidad de Ma- drid da el soporte administrativo y de personal técnico para su funciona- miento. Se aplicará a aquellas controversias inmobiliarias en el ámbito territorial de la Comunidad de Madrid en las que exista una cláusula en la que se so- metan a la resolución por el Consejo y en el caso que se refiera a un arrenda- miento, que la fianza se haya deposita- do en nuestro depósito de fianzas. Se apoyará en las instituciones ar- bitrales de prestigio que lo componen, entre ellas el COAPIMADRID, y traba- jará en una mayor especialización por materias para prestar un servicio de absoluta calidad. Se cumplen dos años de la creación del Registro de Agentes Inmobiliarios (RAIN) de la Comunidad de Madrid ¿Cree que es el mo- mento para hacer una re- flexión de cara a dar un paso más y establecer su obligato- riedad para que la actividad de intermediación ofrezca una mayor seguridad jurídi- ca a los consumidores y usua- rios? El Registro está sirviendo para identificar a los buenos profesionales de la intermediación inmobiliaria que aportan capacidad técnica y solvencia profesional y económica, como meca- nismo de conocimiento y ayuda al con- sumidor. Es posible que haya que dar un im- pulso mayor al conocimiento de este sello de calidad y en esta cuestión trabajamos para así mejorar asuntos como los mencionados, si bien sin re- gular el acceso a la profesión. Plan Alquila: “Ya se han superado los 91.000 contratos suscritos a una media de 12 euros por metro cuadrado, lo que es significativamente inferior a algo más de 14 euros de media en el resto de contratos en la Comunidad de Madrid. Asimismo, presenta una conflictividad y una morosidad inferior al 1% que, además, se resuelve satisfactoriamente en apenas 40 días, mediante arbitraje”
  10. 10. 10 ANÁLISIS Una encuesta con entrevistas personalizadas realizadas a agentes colegiados con motivo del COVID 19 analiza y descubre las principales tendencias que activarán el sector en los próximos años Los API apuestan por la pronta reactivación del mercado y el impulso del trabajo online Digitalización en los procesos de información y venta, nuevas tendencias como la búsqueda de opciones de vivienda con formatos más saludables, así como una adecuación de la oferta y la demanda hacia una mayor sostenibilidad para el sector son algunos de los cambios más relevantes que ha provocado la irrupción a mediados de marzo de la crisis del COVID 19 y la situación de confinamiento. Los profesionales han seguido trabajando online y han tenido la oportunidad de analizar con detenimiento sus procesos de relación con los clientes y la transformación que ha sufrido el mercado. El optimismo ante las situaciones complicadas y la profesionalidad con los clientes son la tónica general ante la incertidumbre, ya que el 68% creen que habrá una pronta reactivación y un 75% aventuran que el trabajo online será cada vez más determinante en su actividad. José María L. Agundez L a crisis provocada por la pan- demia del COVID – 19 ha pro- vocado un gran impacto en el sector inmobiliario, al igual que en otros sectores de la economía. El principal activo, la vivienda, emerge en medio de las restricciones y el confinamien- to como bien esencial para la vida de los ciudadanos, pero la parada de ac- tividad en su formato tradicional, como puede ser la visita con presencia física en los inmuebles, así como las restric- ciones de movilidad, han generado una serie de transformaciones que los pro- fesionales ya están incorporando a su forma habitual de trabajo. La revista COLEGIADO ha entrevis- tado entre los meses de marzo y mayo a treinta y cuatro APIS, que han expli- cado su visión de esta crisis y las pers- pectivas para los próximos meses. El aumento exponencial de la utilización de herramientas digitales, el escenario de una nueva oleada de interés por la inversión, la reactivación de la activi- dad y su posible efecto denominado ‘rebote’ tras el confinamiento y las res- tricciones, así como las necesidades de un aseguramiento público o privado de este tipo de situaciones, son las cues- tiones principales que han analizado los profesionales. La visión que aportan los agentes de la propiedad inmobiliaria en un mo- mento tan relevante para el mercado constituye una auténtica visión sobre el terreno que puede ser muy útil para tener un conocimiento de cómo evo- lucionará el mercado en una situación histórica que ha tenido como desen- cadenante una crisis sanitaria, la pan- demia del COVID 19, y que a su vez ha provocado un cambio en el escenario de otras esferas de la vida social y eco- nómica de los países. La economía ya está sufriendo el impacto del COVID 19 y el sector inmo- biliario ha recibido atención por par- te del Estado a través de una serie de medidas que afectan a los desahucios, moratoria hipotecaria y alquileres para paliar las consecuencias económicas y sociales de la paralización de la activi- dad económica con motivo del confina- miento. Pero el sector inmobiliario se ha mantenido activo en medio del parón de la economía porque la vivienda es un bien esencial, clave en la vida de los ciudadanos, y ello a pesar del impedi- mento para realizar visitas presenciales a los inmuebles y a las restricciones a la movilidad. El crecimiento exponencial y rotun- do de la utilización de herramientas digitales ha permitido mantener viva la actividad en el sector en el marco de una incómoda situación de limita- ciones porque fórmulas como las visi- tas virtuales, la video llamada, la firma electrónica o los recursos que ofrece Internet (web, correo electrónico, re- des sociales) han permitido mantener el contacto entre los profesionales y
  11. 11. 11 ANÁLISIS los clientes, propietarios o potenciales compradores. De hecho, el 75% de los agentes de la propiedad entrevistados han manifestado que la continuidad de su actividad ha sido posible gracias a la utilización de la tecnología. Además, considera que la utilización de herra- mientas online será fundamental para su actividad en el futuro. Un 68,75% de entrevistados creen que una vez termine el confinamiento y las restricciones habrá reactivación de las operaciones, tanto en compraventa como en alquiler, si bien es cierto que discrepan en cómo será la reanudación de la actividad; hay profesionales que son más partidarios de confiar en una pronta recuperación, en el último tri- mestre de este año, etapa que vendría precedida de un ritmo paulatino hasta alcanzar la normalidad. Sin embargo, otros agentes creen que la recupera- ción será más tardía, fiándola a media- dos de 2021. No hay tanta coincidencia de opi- niones en lo que se refiere a la supues- ta oleada de inversores que puede entrar en el sector acudiendo a la vi- vienda como refugio ante la previsible inestabilidad financiera o ante la posi- ble agudización de la crisis económica. Una de las características de esta crisis, que ha sido motivada por un elemen- to relacionado con la salud y no por una situación económica previa, deja abierta la puerta a un mayor horizonte de incertidumbre. Un 50% de entrevis- tados cree que este entorno de dudas generado por el COVID19 sí es propicio para que resurja una oleada de inver- sores que acudan al sector inmobiliario en busca de un valor ‘refugio’ ante una perspectiva económica complicada, e incluso que se puedan aprovechar de las bajadas de precio que puedan pro- ducirse en el valor de los inmuebles, especialmente en los casos de opera- ciones que se realicen por necesidad. Sin embargo, otro 50% de profesio- nales aprecia que los inversores van a esperar a que exista un marco de ma- yor certidumbre, es decir, están a la ex- pectativa a que se aclare y despeje la evolución de la economía. Por último, un 56,25% de los profe- sionales creen que este tipo de situa- ciones de restricciones y confinamiento deberían tener algún tipo de cobertura de aseguramiento, pública o privada, ya que les produce un quebranto eco- nómico relevante para poder continuar con la actividad, y teniendo en cuenta la posibilidad de que pueda volver a repetirse una situación similar. Sin em- bargo, al 43,75% de los entrevistados entiende que es una eventualidad muy difícil de incluir en un seguro, ya que al ser una situación tan novedosa creen que todavía es pronto para que o bien el Estado o bien una entidad privada se hagan cargo de esta cobertura. “El precio de la vivienda no se verá tan afectado” Jesús Ruiz Botrán “Ahora los clientes tienen más tiempo y cuando pase esta situación comprarán viviendas. Estamos intentando que el posicionamiento en Internet esté lo más alto posible para cuando termine. Los propietarios siguen interesados y todos los días tenemos pedidos a través de Internet. Vamos a llamar también a las notas de compra que tenemos. Nuestro sector está en auge y ahora tienen más tiempo para compa- rar. Hay que seguir teniendo visibilidad porque esto tendrá que pasar. Respecto al posible efecto rebote que pueda producir- se después de la etapa de restricciones, el precio de la vi- vienda no se verá tan afectado como la gente piensa, dependerá del entorno laboral y de la estabilidad. Estamos ofreciendo tranquilidad a los comerciales. No creo que la ba- jada sea tan pronunciada porque tenemos un sistema finan- ciero fuerte”. “El confinamiento nos ha cambiado totalmente y hemos recurrido a un soporte más digital” José Luis Pérez Collazo “Quiero pensar que es un paréntesis. Hasta que surgió la crisis, las operaciones se estaban realizando con normalidad. El confinamiento nos ha cambiado totalmente y he tenido que recurrir a un soporte más digital, hay que triplicar los anuncios en este entorno. No obstante, es una situación momentánea porque los clientes siguen queriendo la visita personal. Trabajo con personas que vienen de fuera de Es- paña y siempre terminan visitando el inmueble. Lo que tene- mos ahora son solicitudes y visitas acordadas para después. También hay solicitudes de bajada de precios por el entorno económico, tanto en venta como en alquiler. No creo que los precios bajen tanto, y volverán a la estabilidad sin los picos que hasta ahora tenían. Las nuevas tecnologías se van a ir asentando cada vez más. La caída de precios puede provocar que el inversor bus- que refugio especulativo y si tenemos en cuenta que los precios no tienen por qué caer de forma pronunciada, esto supondrá una mayor actividad”. “Después de esta etapa de restricciones las notas de encargo se reactivarán y habrá actividad” Marta Talayero “Después de esta etapa de restricciones, el sector se reactivará, porque habrá muchas herencias y aumentará el número de operaciones de venta. Crecerá la oferta, pero no la demanda, por lo que el precio bajará. No obstante, seguirá habiendo actividad porque, por ejemplo, las notas de encar- go actuales se reactivarán. Sigue habiendo inversores dispo- nibles, y esta tendencia puede reactivarse, aunque existe un poco de incertidumbre por la inestabilidad política”. “Una aplicación móvil nos informa de potencia- les clientes” Francisco José Sanz Cardiel “Tenemos una aplicación que podemos utilizar desde el
  12. 12. 12 ANÁLISIS móvil y que nos da una valoración de la visita y nos informa de potenciales clientes. Ha bajado la actividad y se han caído operaciones. Nos encontramos ante un parón artificial, pero que habrá que empezar desde cero, la recupe- ración será lenta. Hay propietarios que actualmente tenían inmuebles en alquiler y que están pensando en sa- carlos a la venta por temor a la incer- tidumbre por las medidas aprobadas; esto ya surgió el año pasado con la aprobación del Real Decreto de alqui- leres. En este supuesto subiría la ofer- ta de vivienda, pero en el alquiler la oferta se retraería”. “Es una situación muy comple- ja, muy diferente a la crisis de 2008” Fco. Javier Cordero Díaz “Trabajamos con activos adquiridos a los bancos que comercializamos en venta o los ponemos en arrendamiento. Las firmas preparadas para este trimes- tre están paradas. Las medidas del Go- bierno nos perjudican porque nos con- sideran grandes tenedores de vivienda. Es una situación muy compleja, también viví la crisis de 2008 y ahora no tiene nada que ver. Estas medidas tam- bién perjudican a los inversores porque están más inclinadas hacia el arrenda- tario que al arrendador. Todo esto habrá que recuperarlo de alguna forma, hay que salir adelante”. “Hay que preocuparse del lado humano de los clientes, tran- quilizándoles” Mencía C. Mazon Born “Actualmente hay operaciones pen- dientes de escriturar aplazadas, no sa- bemos para cuándo. Lo que estoy ha- ciendo ahora es mejorar lo que tengo, como el CRM y la web. Envío newsle- tters durante cierto tiempo, actualizo las bases de datos y me preocupo de los clientes cuidando el lado humano, tranquilizándoles. Los in- versores van a esperar al menos hasta después del verano para decidir si in- vierten o no. Otro tipo de clientes, como son los compradores, van a esperar. En los alquileres y en las compraventas los precios se van a ajustar y eso es positivo, antes de que se produjera esta situación estaban un poco desor- bitados. Este ajuste será positivo para que se reactive el sector después de la crisis, ya que no tiene por qué descen- der el número de operaciones, aunque se pueda tardar más en cerrarlas”. “Se reactivarán las operaciones porque tras una experiencia así las personas quieren volver a retomar sus proyectos” José María Andrés Cervera “La reactivación dependerá de cuánto dure esta situación; por ejem- plo, en las medidas del Gobierno se ha- bla de cuatro meses respecto a la mo- ratoria de las rentas. Puede producirse el salto definitivo al teletrabajo y la for- mación online. El teletrabajo es positivo porque ahorra costes de producción y se puede controlar mejor. Los porta- les inmobiliarios siguen recibiendo visitas y consultas, los clientes tienen tiempo para buscar, así como pensar las decisiones sobre las operaciones. Llamadas podemos recibir y también podemos apalabrar. El mercado está latente pero la intención de la gente es que se reactive, porque cuando se sale de una experiencia traumática se quie- re vivir intensamente, abordar aquellos proyectos que había tenido, etc., por lo que se reactivarán las operaciones. Es cierto que hay elementos de incerti- dumbre, ya que está pendiente de en- contrarse la vacuna o la situación que se produce con el cierre de fronteras. Es una situación distinta porque no sa- bes el alcance del mal y hasta cuándo llegará la factura. Este tipo de situaciones requiere una solución política, a cargo de los Estados.El mercado no se puede parar. Por ejemplo, el estado de alarma no se puede cumplir en todo su calendario, ya que se producirán excepciones. No podemos enseñar fincas. Como eco- nómicamente no es sostenible la situa- ción, habrán de introducirse medidas de protección laboral”. “Esta crisis es una oportunidad para profesionalizarse en la tec- nología” Julia Sánchez Hidalgo “En este periodo hay personas inte- resadas, pero en el apartado del precio. Desde junio de 2018 a septiembre de 2019 he observado que han ido bajan- do las ventas y que el mercado ha entrado en una fase de especiali- zación de la demanda, por ejemplo, se dejaron de vender chalets y se ven- dían más pisos en altura y zonas urba- nas; la comercialización de locales ha sido más estable. Cuando acabe esta situación de restricciones, los primeros días quienes estaban esperando reto- marán las operaciones y habrá una su- bida momentánea en el mercado que luego caerá, y esa caída será más sua- ve si coincide entre abril y junio, porque este trimestre suele ser uno de los más intensos de actividad del año. Desde el punto de vista de los inversores, creo que van a esperar, porque hasta ahora solo hacían las operaciones que veían muy claras, ya que tienen en cuenta el escenario y la estabilidad a futuro. Esta crisis es una oportunidad por- que hasta ahora en el sector había muchas inmobiliarias poco profesiona- lizadas, con mucha rotación de perso- nal, existía una saturación de agencias asesorando a propietarios, pero con un descenso de la calidad. Ahora, cuando pase esta situación de espera, se redu- cirá el número de actores o agencias y es una oportunidad para profesiona- lizarse tecnológicamente y ofrecer un servicio de calidad, con profesionales más formados. Es el momento en que los propietarios vuelvan a confiar en los agentes, en ese proceso de ayuda en la venta en un momento en el que pue- den bajar los precios. Este tipo de situaciones sí debería tener algún tipo de cobertura de ase- guramiento, de alguna forma hay que ayudar a las agencias en estas even- tualidades y contemplar más escena- rios, que de alguna forma tengamos una protección ante la inestabilidad retributiva”.
  13. 13. 13 ANÁLISIS “Durante este tiempo se han preparado operaciones para los próximos seis meses” Ignacio Espiniella Tendero Durante este tiempo de espera se han preparado operaciones, pero a medio plazo, para los próximos seis meses, porque el efecto rebote no será inmediato. La inversión se re- activará en función del alcance de las medidas que se han adoptado y ahora no se sabe qué pasará cuando termine la alerta. “El aumento de visitas virtua- les facilita que no se paren las operaciones” María J. Miguélez Álvarez “Esta crisis todavía no se ve pero se notará posteriormente, servirá para que todo el sector pueda buscar inmuebles en el mercado con el uso de las tec- nologías. Las visitas virtuales están en auge y se utilizarán más, sin tener que desplazarse. Es una herramienta más porque visitar una vivienda siempre se hará excepto en las viviendas turísticas. El aumento de visitas virtuales sir- ve para que no se paren las opera- ciones. Creo que los inversores no se están fijando mucho en el sector inmobiliario ahora; en 2008 sí se conocía que la cri- sis se originó en el sector inmobiliario y se levantaría adoptando una previsión a largo plazo, pero ahora están afectados más sectores, por lo que las decisiones de inversión se dispersarán más, esta crisis es diferente, afecta a todo. Hay clientes y empresas con ope- raciones pendientes que se van a re- trasar, no creo que se active de un día para otro. Hasta que no se recupere la actividad económica nadie se va a arriesgar a reactivar las operaciones. Con esta crisis hemos descubierto que las pequeñas empresas y autóno- mos están abandonados. El asegura- miento de este tipo de situaciones es complejo porque es un gasto más, ten- dría que haber una cobertura pública u otro tipo de seguros privados. El COAPI ha reducido la cuota, pero no otras en- tidades, que las han prorrateado”. “Habrá demanda de producto de calidad” Alejandro Izquierdo Busteros “La utilización de herramientas digi- tales crecerá algo más de lo que está suponiendo ahora, como puede ser a través de la visita virtual. Los precios van a tender a la baja, porque se van a poner más inmue- bles en stock y no se va a cubrir la demanda. Sí habrá repunte de la acti- vidad, operaciones, pero con descuen- tos importantes. Parar no se va a parar, porque no estamos como en 2007. Ha- brá demanda de producto de calidad, y se parará en activos de menos calidad. Planteamiento que se puede aplicar a los inversores. Donde sí habrá descala- bro en las ventas será en el denomina- do retail, comercial, tiendas, etc., Este tipo de situaciones es dudoso que se pueda asegurar por el sector privado, sería más propio del ámbito estatal, por ejemplo, una cobertura por desempleo para autónomos”. “El mercado se trasladará a municipios de la Comunidad donde hay precios más asequi- bles” Juan Luis Angulo Cerro “No queda más remedio que acudir a la digitalización para preparar- nos y diferenciarnos de ese tipo de empresas lowcost, de relaciones públi- cas o de publicidad, que también ope- ran en el mercado inmobiliario, y diluir ese efecto o distorsión motivado por la liberalización del sector a través de la visita virtual y del perfeccionamiento de la web. Es decir, para profesionalizarse más, más digitalización. Sí se reactivarán operaciones que se han quedado en espera, ya que la banca está agilizando las que estaban aprobadas o incluso en estudio, se es- tán firmando. Sí es posible que bajen los precios de las operaciones aproba- das, pero no firmadas. La reactivación del mercado es di- fícil por la situación económica, pero sí es posible que las operaciones, tanto en alquiler y venta, se trasladen hacia municipios de fuera de la capital dentro de la Comunidad de Madrid y limítrofes con otras autonomías, a distancia entre 30 y 40 minutos de Madrid, son zonas en las que se pueden aprovechar los precios que ya existen el extrarradio, más asequibles. La cobertura de este tipo de situa- ciones de confinamiento debería correr a cargo del Estado a través de un fon- do de contingencia especial para empresas y autónomos”. “Aumentarán las soluciones digitales para agilizar el proce- so de venta, no por mejora sino por necesidad” Eduardo Pérez Vázquez “Sí, aumentarán las soluciones digi- tales para agilizar el proceso de venta, ahora ya no será por mejora sino por necesidad. Ante la reducción de visitas personales, hay herramientas que pue- den ayudar, a través de medios audio- visuales online con reportajes que te permiten interactuar. En Estados Uni- dos está más extendido debido a que las distancias son largas. Aquí todavía el consumidor no está acostumbrado y quiere tocar más el producto. Por ejemplo, se utilizan en promociones de obra nueva terminada y segunda vi- vienda, así como en desarrolladores de obra sobre plano. Las visitas personalizadas se van a resentir un 80% por la situación ac- tual y en los próximos meses. También existen reportajes virtuales, a través de previsualizaciones para seleccionar las operaciones posibles, ajustando las vi- sitas para convertir mejor la operación. Actualmente ha bajado la de- manda por la situación del merca- do y los expertos manejan diferentes escenarios, los medios telemáticos van a ganar uso después de esta crisis, por obligación. Sobre el efecto rebote, el mercado es muy estacional y la crisis ha coin- cidido con los mejores meses del año (marzo – junio). Para el comprador ins- titucional, fondos de inversión, van a tener que seguir comprando residen- cial, logística y retail, aunque en menor medida, ya que van a invertir parte de la
  14. 14. 14 ANÁLISIS liquidez que han obtenido en el primer trimestre. En lo que se refiere a los particula- res, primero tiene que venir la con- fianza en el mercado. Creo que sólo se cubrirá el cliente de reposición, es decir, quien necesite comprar una vi- vienda más grande para vivir. Actual- mente los clientes están solicitando un 30% de descuento. Respecto a los demandantes de vivienda con precio entre 100.000 y 300.000 €, que representan un 80% del mercado, habrá que ver cómo evolu- cionan los diferentes escenarios: el más optimista maneja un repunte espontá- neo de la actividad en los próximos tres meses; otro menos optimista cree que habrá una bajada de precios más sos- tenida con una recuperación constante que durará 9 meses y finalmente el más pesimista se sitúa en un escenario simi- lar a 2008 en el que la demanda cae en picado y se produce una ralentización que tardará 18 meses en recuperarse. Sobre el aseguramiento, deberían contemplarse desde el ámbito público una serie de mejoras, como una regu- lación de condiciones para pymes y autónomos en los ámbitos, fiscal, seguridad social y que pueda haber li- quidez en la fase de preconcurso de las empresas”. “Los clientes buscan profesio- nales más especializados y que ofrezcan asesoramiento inte- gral” Marta Alonso Carmona “El entorno digital será fundamen- tal, porque si es cierto que en muchos sectores cada vez se necesitan espa- cios más flexibles, más aún en el ámbi- to inmobiliario, porque las inmobiliarias tradicionales al uso a las que acuden los clientes tienen un recorrido compli- cado en el contexto actual. Ahora no hay tantas llamadas de teléfono, pero las visitas online a través de los portales inmobilia- rios han aumentado un 80% y los clientes tienen más tiempo para mirar viviendas. Están planteando otras ne- cesidades, como viviendas que tengan jardín, previendo situaciones como la que hemos vivido actualmente. Los clientes ahora buscan profesio- nales más especializados, un asesora- miento en vivienda habitual o locales, pero más sofisticado y enfocado al pa- trimonio. Notamos una avalancha de consultas de este tipo, que pretenden un asesoramiento integral y que ya ve- níamos haciendo. Por ejemplo, explicar el alcance de las medidas del Gobierno es un nuevo campo de negocio para los profesionales inmobiliarios, que se tienen que reciclar con nuevas tecno- logías y más asesoramiento especiali- zado. Durante el estado de alarma hemos firmado hojas de encargo, incluso una firma electrónica. Trabajamos con sky- pe y zoom, no solo quieren ver la vivien- da sino contactar con el profesional. Quiero ser optimista; sí puede haber efecto rebote porque es positivo que nos estén preguntando ahora en este momento. Por ello creo que se va a ajustar la oferta y la demanda en precio, ya que últimamente los precios habían empezado a subir con una so- brevaloración creada a través de publi- cidad que luego se ajustaba a la hora de firmar. Los inversores que ven en el inmo- biliario un valor refugio siguen ahí, no han desaparecido nunca del sector in- mobiliario, a pesar de la crisis”. “El mercado inmobiliario siem- pre es atractivo para la inver- sión” Alberto Corral Pérez “Es una tendencia que está surgien- do en el mercado, cada vez más agen- cias que trabajan exclusivamente onli- ne en captación o bien en captación y venta, debido a la crisis habrá particula- res que opten por este trato y no por el tradicional. Sin embargo, hay personas – como las que tienen una edad avan- zada – que no se identifican con los medios digitales, por lo que el mercado seguirá funcionando como hasta ahora. Aunque quien no se actualice con herramientas digitales se puede quedar atrás. Ahora en los portales inmobiliarios se utilizan recursos como reportajes 360º o vídeos de inmuebles. El mercado inmobiliario siempre es atractivo para la inversión. El momen- to es bueno, porque bajan los precios y habrá quien quiera vender antes, pero hay que saber hacerlo con cabe- za. Ahora no es tanto un valor seguro porque fluctúa bastante. Por ejemplo, nadie se esperaba que a partir de 2014 subieran los precios hasta 2018. Para un particular el inmueble es un valor segu- ro, pero si es una inversión se busca una rentabilidad. Depende de la dura- ción de la crisis y de cómo se compor- ten los precios. Sí habrá un efecto rebote porque ya en estos días de alarma esta- mos teniendo mucha demanda de los pisos que tenemos online, piden información sobre ellos, por lo que he- mos seguido trabajando en el entorno digital. La gente seguirá comprando y vendiendo. De hecho, en estos días de alarma hemos notado más actividad que en el periodo electoral del último trimestre de 2019”. “El valor añadido se encuentra en el trato con el cliente y con un asesoramiento más especia- lizado” José María Delgado Teran “La crisis está afectando al merca- do de locales comerciales, trasteros y vivienda. En el alquiler también, debido a la legislación que se ha aprobado re- cientemente. Ahora estamos trabajan- do digitalmente buscando inversores e inquilinos. Lo que hacemos es tratar de llegar a acuerdos y cuadrar opera- ciones, como sería encajar las salidas y entradas en los contratos de arren- damiento, por ejemplo, adelantando la salida de un inmueble. Por otra parte, ya el anuncio de la limitación de los precios del alquiler va a incremen- tar la oferta de viviendas para ven- ta. Por este motivo, nos estamos plan- teando la estrategia de la adquisición para reforma y posterior salida para venta, ya que el impacto de los precios será en la vivienda usada (la nueva ya está presupuestada). El efecto rebote ahora no se va a producir, el consumo se detraerá, por- que los tipos no incitan a la inversión y
  15. 15. 15 ANÁLISIS se va a esperar un año hasta que el ac- tivo refleje el valor de la inversión. El entorno digital nos está ayudando a mantener la carga de trabajo, aunque hay que apuntar que un aspecto nega- tivo de la digitalización es que impacta en los precios, porque siempre se bus- ca un descuento en la gestión por In- ternet y siempre encuentras a alguien que lo hace más económico. El valor añadido se encuentra en el trato con el cliente y con un asesoramiento más especializado, con proyección. Respecto a abordar un seguro de impagos para este tipo de situaciones, es muy difícil, ya que las aseguradoras no están preparadas para esto y lo ten- drían que hacer a través de una socie- dad específica. También debería existir un respaldo del Estado, a través de cuotas públicas, y una sociedad en la que participara el Estado. Tendría que haber una regulación que ponga en co- mún aspectos públicos y privados”. “Los precios se van a mantener” Gonzalo Martín Borregón García de la Chica “No queda más remedio que actua- lizarnos a través de conferencias onli- ne, utilizando medios digitales, como wattsapp o la llamada telefónica por imagen; hasta ahora no se hacía pero ahora se ha puesto de moda, incluso con los clientes. En el entorno web, hay que facilitar al comprador las visi- tas virtuales a los inmuebles. Este tipo de cambios vendrán bien para etapas como las de descanso, que servirá para generar actividad. Se nota que se pue- de trabajar, pero el público tampoco está acostumbrado. Sí habrá efecto rebote, porque los que se quedaron sin hacer la operación querrán comprar más barato, aunque no les quedará más remedio que volver a la situación anterior, es decir, que los precios se van a mantener. Desde aho- ra hasta el verano se realizarán ofer- tas a la baja, pero después del vera- no los precios volverán a los niveles de antes de producirse esta crisis porque surgirán nuevas necesidades de vivien- da (un formato, por ejemplo, más gran- de o con otras prestaciones) y se que- rrá cambiar. Es posible que los precios únicamente bajen en caso de que se tenga que vender por necesidad (por ejemplo, con motivo de una herencia). Sí, los inversores acudirán al sector inmobiliario como valor re- fugio teniendo en cuenta que la bolsa ha caído mucho. Este tipo de eventualidades sí se puede asegurar porque afecta a todo el mundo, por lo que los profesionales buscarán una fórmula de ahorro o bien aseguramiento. Habrá una tendencia a prever este tipo de situaciones. Las compañías de seguros también busca- rán soluciones, porque no solo se trata de una eventualidad sanitaria, también afecta a la situación económica”. “Durante el confinamiento hemos adelantado trabajo de forma online” María José Díaz Chicote “Estamos haciendo todo online, como enviar documentación a los clientes, que la devuelven firmada. Estamos manteniendo la actividad, aunque no como antes de la crisis, ya que las visitas son fundamentales y no se han podido realizar. Hemos prepa- rado operaciones online para tenerlas a punto cuando terminara el confina- miento, de alguna forma hemos adelantado el trabajo. En cuanto al efecto rebote, habrá inversores que busquen un buen pre- cio y el vendedor tendrá que bajarlo. La actividad en el alquiler sí se va a mante- ner, pero no habrá tanta actividad en la compra; el mercado se retraerá. Sería deseable tener una cierta ga- rantía ante este tipo de situaciones, en- contrar un seguro con esta garantía”. “Existirá la necesidad de acudir al valor inmobiliario para ase- gurarse una pensión futura” Manuel E. Moyano Campos “Esta crisis nos ha cogido a todos por sorpresa. La digitalización de los procedimientos cada vez se implantará más, incluida la contratación. A través de la web estamos encontrando opor- tunidades de trabajo en diferentes zo- nas, así como en la búsqueda de clien- tes. Es decir, que cada vez los clientes se inclinarán más a solicitar operacio- nes online. Es algo a lo que no estamos acostumbrados, pero es un punto de partida. Tanto en la compraventa como en el alquiler los precios se armonizarán porque antes de esta crisis se produ- jo un repunte exagerado, por lo que los inversores encontrarán un ni- cho por el abaratamiento de los precios. El inversor nacional se abrirá paso – en detrimento del inversor in- ternacional que será más conservador por la situación global y que motivó esa subida de precios – ya que, por un lado, surgirá la necesidad de acudir al valor inmobiliario como una fórmula de ase- gurarse una pensión futura y, por otro, el inversor ahorrador que ahora paga- ba un alquiler optará por comprar ante la moderación de los precios. En este sentido, la banca facilitará este tipo de operaciones, haciendo más asequibles las condiciones de los préstamos para atenuar el problema de la liquidez. Sí habrá un efecto rebote, por la mayor tasa de mortalidad que genera- rá una tendencia de venta de viviendas y por quien necesite vender el inmue- ble por necesidad económica. Ello nos generará un trabajo mayor en las tasaciones, para poner el valor en el mercado. Es cierto que se reactivará más lentamente, pero poco a poco irá mejorando el ritmo. La moderación de los precios se producirá porque el inversor ha tenido un año difícil para comprar – con moti- vo de las subidas de precios observa- das – pero después de esta crisis una bajada del 3% en los precios encenderá la alarma para comprar antes de que vuelva a producirse otra subida. Este tipo de eventualidades se van a producir cada cierto tiempo. A partir de ahora los Estados tendrán que rea- lizar coberturas para autónomos, pero no solo para el cese de actividad, sino con una cobertura mínima más amplia referida a gastos que son continuos (alquiler de local o los suministros). Fa- cilidades como la que ha dado el COAPI de reducir las cuotas, permi-
  16. 16. 16 ANÁLISIS te que los profesionales nos podamos incorporar al mercado”. “En nuestra actividad es esen- cial el trato directo y la visita” Violeta Rivilla Contreras “Tenemos mucha tecnología a nuestro alcance y nos permite estar en contacto con los clientes, pero en nues- tra actividad es esencial el trato directo y la visita, por eso creo que ahora está parado y los clientes están esperando. Respecto a un posible nuevo esce- nario inversor, al tradicional inversor le gusta comprar bien y conocer qué te- rreno pisa, por lo que los anuncios de determinadas medidas como la ocu- pación de inmuebles – que se ha aso- ciado con la expropiación de vivienda y la propiedad privada – que en realidad cuestionan la seguridad jurídica, moti- varán que no quiera invertir. Además, también perderá atractivo la inversión inmobiliaria vacacional, debido a la pérdida de visitantes a la ciudad por la duración del confinamiento. Por todo ello creo que se retraerá totalmente el inversor. Habrá quien necesite vender por necesidad, por ejemplo, por las he- rencias, lo que moverá el mercado a la baja, pero hasta que el Estado no ofrezca más seguridad jurídica, no habrá movimiento o muy escaso. Están apareciendo inversores opor- tunistas que hacen ofertas de precios muy a la baja. Se prevé una bajada de precios general tanto en alquiler y ven- ta de entre el 5-15%, e incluso hasta un 25% en el sector retail; es posible que surjan oportunidades buenas de ad- quisición en determinadas zonas con una reducción de precio de hasta el 30% por la necesidad económica de los vendedores de sacar el inmueble al mercado. Todo esto está motivado por el entorno económico en el que se va a producir una retracción del consumo y de la actividad comercial, con el con- siguiente cierre de locales, que hará que suba la oferta a la vez que se retrae la demanda. Regresaremos a 2012 con motivo del parón que se está produciendo. Entiendo que sí, que el Estado de- bería pensar en este tipo de contingen- cias, porque no podemos mantener los gastos y a la vez que no nos permitan trabajar. No tendría que ser un aplaza- miento de los pagos, sino una quita o cobertura o cantidades simbólicas en el marco de unas ayudas. “La inestabilidad económica afectará más a los particulares que a los inversores” Carmen Suárez Sánchez “En la compraventa y en los alquile- res habrá un repunte de la actividad. En la compraventa, será más por parte de inversores que vuelvan a buscar refu- gio, porque la inestabilidad económica afectará más a los particulares. En alquiler vamos a recuperar zo- nas que antes no eran asequibles como el centro, debido a la transforma- ción de alquiler turístico hacia alquiler residencial, los precios se van a mode- rar en el alquiler, porque subirá la ofer- ta. El alquiler turístico se va a quedar en un stand by que se prolongará todo el año, hasta que se pierda el miedo a viajar. El refugio de los inversores se hará una realidad si conseguimos mantener los alquileres a precios asequibles. Respecto al aseguramiento, tiene que ser el Estado el que prevea más ayudas para pymes y autónomos; las medidas que se han aprobado durante la crisis son solo inmediatas, necesita- mos a más largo plazo”. “Muchas de las nuevas tecnolo- gías nos quedaremos con ellas para el futuro” Esther Miguel Vallejo “El aumento del trabajo online ha sido total, hemos tenido que adaptar- nos y hemos ido cerrando operaciones online que teníamos pendientes para luego firmarlas. También utilizamos la videollamada. Esta situación de con- finamiento nos ha hecho cambiar la forma de trabajar y habrá muchas de estas nuevas tecnologías que nos quedaremos con ellas para el fu- turo, ya que son útiles para conseguir una firma en la que tengan que inter- venir personas que no están presentes físicamente. Esto será una situación a largo plazo y las personas serán reacias a estar cerca y por eso se utilizará la presencia física para lo imprescindible, como las visitas, pero para el resto se utilizará el entorno digital. Los inversores aparecerán en el sector inmobiliario buscando oportuni- dades, pero no se producirá una bajada brusca de precios, sino razonable, no habrá un desplome. El sector se reactivará, pero poco a poco, porque las relaciones perso- nales se van a retraer. Habrá más demanda que oferta hasta septiembre por el miedo a las visitas, por eso se mantendrá el equilibrio de oferta y de- manda en el mercado. Las operaciones que teníamos pendientes se realizarán, una vez se acaben las restricciones”. “La mayoría de la demanda quiere un producto tipo que seguirá buscando” Livia Castillo Pascual “El entorno digital nos está sirviendo a día de hoy para mejorar los vídeos, las fotos, los textos de los portales inmobi- liarios y de la web. Estamos preparando todo para mejorar el producto, la pre- sentación, para atender a los clientes el día después en que terminen las res- tricciones. Habrá reactivación para los inmue- bles de quienes estén interesados en adquirir para uso propio. En cambio, entiendo que el perfil de inversor adoptará una actitud de espera para analizar cómo se encuentra el mercado de cara a analizar la mejor rentabilidad. El comportamiento de los precios en Madrid varía en función de cada dis- trito, ya que en algunos tardará más en bajar el precio (Arganzuela), y en otros donde haya menos demanda sí bajará más (Villaverde, Vallecas), al igual que sucedió en la crisis de 2008. La mayoría de la demanda quiere un producto tipo (3 dormitorios, 2 baños, garaje, traste- ro, antigüedad hasta 30 años) y en ese producto no bajará el precio. Por ello, se seguirá buscando ese tipo de in- mueble y habrá operaciones. También
  17. 17. 17 ANÁLISIS hay que hacer diferencias en el produc- to, ya que el inmueble de alta gama po- see una demanda más estable. Sin em- bargo, los precios de locales y oficinas se verán afectados en cualquier distrito, ya que bajarán. El entorno económico que nos en- contremos es posible que retire de- manda del mercado, ya que las pre- visiones acerca del entorno laboral no son positivas, y no se sabe cómo afec- tará a las empresas. En España sí hay margen para que las compañías intenten ofrecer una cobertura para una situación de con- finamiento, lo estudiarán. Hasta ahora, solo existe una cobertura pública, pero el cese temporal de actividad no cubre los gastos comunes (como la publici- dad o el alquiler del local), por lo que hay un margen para que los seguros puedan ofrecer una cobertura para complementar la cobertura pública y poder así pagar gastos comunes”. “Habrá reactivación con ope- raciones que se quedaron sin cerrar y nuevas” Luis Palencia Pérez “Estamos trabajando muchísimo más en el entorno digital. La firma elec- trónica se ha impuesto, incluso en la actividad de valoraciones. Esto provo- cará que nos acostumbremos y quede abierta la puerta a la peritación digital – aunque la visita sigua siendo presen- cial – para después de esta situación de confinamiento. Están surgiendo inversores con una intención especulativa, aprovechándo- se de la necesidad, intentando poner precios a la baja, pero esto es una si- tuación temporal. La actividad en el sector se reactiva- rá como estábamos antes de esta etapa de restricciones. Las operaciones de vivienda usada se van a mantener, porque tanto los vendedores como los compradores mantendrán el interés. A partir del tercer o cuarto mes de que salgamos de esta situación de confi- namiento se producirá la reactivación. Esto lo estamos comprobando ahora porque además de mantener el interés, incluso se están solicitando valoracio- nes, por lo que volverán a realizarse, tanto operaciones que se quedaron sin cerrar como operaciones nuevas. Debería existir algún tipo de co- bertura pública para esta situación de confinamiento, con cargo a impues- tos, especialmente para cubrir los gas- tos como el alquiler del local, luz, agua, ... gastos básicos, imprescindibles, e incluso eliminar el pago de impuestos como el IBI o la tasa de la certificación de eficiencia energética”. “La toma de decisiones de- penderá de cómo responda la economía” Mª Isabel Vilanova Casas “Antes de la situación del confina- miento ya se observaba el interés de pequeños ahorradores, y los grandes estaban a la espera de ver cómo se clarificaba la regulación que afecta a la vivienda – limitación del precio de los alquileres, por ejemplo –, por lo que no se tomarán decisiones hasta ver cómo responde la economía. Soy escéptica respecto a la reactivación, ojalá sea así, pero la crisis está afectando a muchos sectores de la economía – como el tu- rismo o la restauración –. Es difícil asegurar una situación de confinamiento, por lo que creo que sería más eficaz la reincorporación progresiva a la actividad, avalada científicamente, a través de los test masivos. Hay que dar soluciones para empezar a trabajar”. “Esta parada ha generado in- certidumbre, pero el que quería comprar lo hará” Ruth Prieto Geisser “El entorno digital se mantiene en el volumen que tenía antes de iniciarse esta crisis, pero ahora lo que estamos haciendo es aprovechar y hablar con los clientes, tranquilizarles y abordar en los alquileres búsqueda de soluciones con las partes, incluidas las situaciones de vulnerabilidad. Estamos en contac- to con todos los clientes y les ofrece- mos nuestra colaboración y ayuda para asesorarles y conseguir las ayudas que necesiten. También se aprovecha para ampliar la información de los inmue- bles que habían visto anteriormente. Los inversores grandes van a apro- vechar para bajar los precios e intentar adquisiciones, aunque en el otro lado, los pequeños ahorradores o potencia- les adquirentes de vivienda habitual, son un tipo de comprador que va a es- perar. Preveo una zona ‘valle’ en la que se va a mantener la actividad por los inversores y luego empezará a recuperarse el sector. Esta parada ha generado incertidumbre, pero el que quería comprar lo va a hacer, se cerra- rán operaciones, aunque sea en otras condiciones. Este periodo ‘valle’ será de entre cuatro y cinco meses cuando termine esta situación y una vez pasada esa zona ‘valle’ se empezará recuperar el sector. Esto sucederá, la recupera- ción, porque la vivienda es un artículo de primera necesidad. Las aseguradoras tendrán que aca- bar contemplando estos supuestos de confinamiento, o también puede ser el Estado el que intervenga, pero nos ha cogido por sorpresa. Habrá que intro- ducir medidas de prevención laboral porque los agentes inmobiliarios tra- bajan con proximidad, ya que la visita seguirá existiendo”. “La nueva situación generará operaciones de compra y de alquiler” Octavio Carvajal Méndez “Sí, ha aumentado mucho el trabajo en el entorno digital. Como no hemos podido abrir las oficinas, la atención es telefónica y por internet. Esto va a sig- nificar un antes y un después en la im- plantación de la tecnología para el tra- bajo en el sector inmobiliario, ya que es posible disponer de más información, a través de vídeos y de cámara con tres dimensiones, lo que permitirá comple- mentar la información si hay reducción de la actividad presencial. Los clientes filtrarán más los anuncios y selecciona- rán más la visita. Especialmente a corto plazo, ya que a medio plazo hay más incertidumbre. La tendencia de los inversores de- penderá de cómo evolucionen los
  18. 18. 18 ANÁLISIS precios, ya que hasta el 12 de marzo estábamos en un momento alto, y el margen era mínimo para la inversión. Si con motivo del parón de la actividad y de la situación del mercado laboral los precios bajan, sí entrarán los inversores. Es lógico que eso suceda ya que ha- brá más oferta y menos demanda. Lo normal es que el inversor entre nue- vamente en el mercado con más fuerza que antes. La bajada de los precios ya es una realidad, ya se está notando la moderación. Sí habrá efecto rebote, porque los problemas laborales están generan- do movimiento inmobiliario, por ejem- plo, el cambio de vivienda buscando un alquiler más económico; la bolsa nueva de inmuebles que salen al mer- cado para la venta que antes eran de alquiler; los locales comerciales; la necesidad de cambiar de vivienda por necesidades vitales … Entramos en una situación novedosa respecto al 12 de marzo. Además del trabajo acumulado, se cerrarán nuevas operaciones, por- que la nueva situación generará opera- ciones de compra y alquiler. La bajada de los precios también será una opor- tunidad para estos cambios. Se van a acelerar decisiones de propietarios y de inquilinos. Otra tendencia es el cambio que se producirá en las zonas céntricas, donde saldrán inmuebles del alquiler turístico a la venta o al alquiler residencial. Todo esto compensará el parón que se ha producido, aunque se mire con cautela. Que haya un aseguramiento para estas situaciones de confinamiento es positivo y las aseguradoras deberían potenciarlo y comercializarlo. En el ám- bito público es más complicado, ya que el cese de la actividad o el desempleo se tendrán que adaptar”. “Este tipo de situaciones de- berían incluirse en los seguros privados” César Barrero Pérez “El mercado está paralizado, en un año puede resurgir. Los inversores pueden entrar, pero esperarán, ya que son conscientes de que la crisis vendrá dentro de seis me- ses: Existe incertidumbre para el mer- cado laboral y muchas empresas no volverán a abrir. Los precios no bajarán de inme- diato. El efecto rebote no se producirá ahora, sino a largo plazo, será lento. Unas operaciones saldrán y otras no. En cuatro meses se va a producir un efecto dominó – causado por el impacto de la crisis en la economía – y cuando esté más clarificado el horizonte sí será propicio para los inversores – entre cuatro y seis meses –. Este tipo de situaciones de confina- miento deberían estar incluidas en los seguros privados, igual que por ejem- plo la Responsabilidad Civil para terce- ros. Debería existir como una cobertura más para no tener quebranto económi- co, por ejemplo, al igual que hace unos años se ha introducido el seguro para el administrador de sociedades (con motivo de haber surgido la responsabi- lidad de las personas jurídicas)”. “La demanda buscará vivienda fuera de la capital por el temor a que se repita la situación de confinamiento” Juan José Santana Asensio La web funciona, pero lo esencial es la visita. Durante este tiempo he recibido de varios clientes que están esperando y tienen interés para el día que podamos volver a la actividad, por lo que nos hemos estado preparando. Tenemos menos actividad, estimamos un 80% menos. Ahora la crisis sanitaria ha sido prioritaria, a medida que han ido pasando los días sí se ha notado más actividad. En cuanto a los inversores, no creo que aprovechen ahora la situación por- que los precios del alquiler no van a bajar, porque no hay oferta; los precios de la vivienda usada para compraventa solo van a bajar entre un 5 y un 10% y en la obra nueva no bajarán. Es decir, no habrá chollos como hubo en 2008, porque se producirá un éxodo de la de- manda hacia los municipios de fuera de la capital por el temor a que se repita la situación que vivimos ahora de con- finamiento. Esto es un argumento que nos pue- de favorecer de cara a la reactivación, ya que las personas están deseando salir a la calle y buscar inmuebles, por lo que sí habrá un efecto de reac- tivación repentino, ya que durante el confinamiento hemos tenido llamadas que están en espera. En los próximos meses el mercado se irá reactivando y en un año volveremos a estar al nivel de como estábamos antes del COVID – 19. Sería bueno que los seguros se plantearan una cobertura de asegura- miento si a partir de ahora este tipo de situaciones de confinamiento es pre- visible que se pueda volver a repetir. Además, teniendo en cuenta y al igual que en otros ámbitos se adoptarán otras medidas, como la prevención sa- nitaria en el trabajo”. “La vivienda es una necesidad, no solo una inversión” José C. Linares Bermúdez “Sí, el trabajo en el entorno digital ha aumentado bastante, hemos adaptado nuestros sistemas para ofrecer forma- ción a través de zoom; hemos realizado mucha captación online, también he- mos utilizado la firma digital (por ejem- plo, en los contratos de arras). Antes de producirse esta situación era todo presencial, y era poco frecuente la ac- tividad digital. Durante estos primeros meses se mantendrá esta tendencia, al igual que si se produce un rebrote. Cuando se producen situaciones de crisis favorece que muchos inversores- busquen oportunidades y ya está suce- diendo que hay operaciones en las que se oferta un precio de adquisición más bajo antes de visitar el inmueble. Esti- mamos que el descenso de precios se situará entre un 15% y un 20% y que se reducirá el número de transac- ciones entre un 40%-50%. Las tasacio- nes, después del anuncio del Banco de España, entendemos que también resultarán con un valor inferior. La actividad sí se reactivará a partir de mayo, con más operaciones porque ya podremos hacer visitas. La vivienda es una necesidad, no solo una inver- sión. A más largo plazo, en primavera – verano de 2021 habrá una reactivación
  19. 19. 19 ANÁLISIS de las operaciones no muy alcista una vez recuperada la economía. Se produ- cirá una bajada sostenida de pre- cios durante dos o tres años y pos- teriormente se producirá una subida en torno al 5%. Nuestra mentalidad está cambian- do y tener cualquier tipo de seguro que cubra algunos ingresos para este tipo de situaciones de confinamiento sería recomendable, si existiera, al menos entre dos o tres meses. No sabemos si se aparecerá otra situación similar. Los seguros tendrían que estudiarlo y te- nerlo en cuenta”. “En la obra nueva no habrá bajada de precios” Juan C. Martínez Muñoz “Todo ha cambiado, hemos notado un incremento del 300% en solicitudes de información sobre vivienda nueva con más metros cuadrados y parce- la, sobre viviendas que están fuera de Madrid capital. La implantación del te- letrabajo y la previsión de que este tipo de situaciones de restricción se repitan hace que exista ese interés. Las zonas de fuera de Madrid se van a ver bene- ficiadas. El sector inmobiliario siempre ha sido un sector refugio y los precios de la obra nueva actualmente son com- petitivos todavía, que estén situados en no más de 500.000 €. Habrá inversores interesados en adquirir vivienda nueva y luego alquilar a quien esté interesa- do en ese tipo de viviendas que per- mitan vivir en mejores condiciones. En los precios de la obra nueva no habrá bajada de precios porque hay más demanda que oferta y los precios son competitivos, por lo que no hay riesgo de impagos. Actualmente hay una situación de espera, se solicita mucha información y ahora los propietarios no quieren malvender. Y quien quiere vender es porque quiere mejorar las condicio- nes de vida, no lo hará si no puede. A su vez, quien quiera comprar ahora lo tiene que tener claro y a buen precio. Hay personas que no han sufrido el im- pacto económico de la crisis y pueden decidir cambiar de vivienda. Habrá un repunte de visitas y de solicitud de información y cuando el mercado se estabilice, se reactivará. Lo que suce- derá en la primavera de 2021. Sería interesante disponer de un se- guro porque este nuevo escenario no se resolverá a corto plazo, el temor a que se repita está ahí”. “Las operaciones se realizarán a medida que se produzca la re- cuperación en el último trimes- tre del año” Fco. Javier Huguet Pérez “Sí, ha aumentado la utilización de las medidas telemáticas para poder contactar y formalizar acuerdos, a tra- vés de la firma digital, la video llamada y la video conferencia, estas últimas herramientas para no perder el lengua- je corporal, que es importante. No creo que haya un cambio o ten- dencia respecto a la inversión. Excepto en el alquiler estacional, que sí se verá afectado, en el resto del merca- do siempre existirá la necesidad de vi- vienda. Se producirá una corrección de las rentabilidades a la baja en ciudades como Madrid o Barcelona, donde exis- tía más tensión de precios y el impacto del COVID 19 ha sido mayor. Las operaciones se seguirán ha- ciendo a medida que se produzca la recuperación, en el último trimestre de este año. Es cierto que uno de los sectores que más se verá beneficiado con esta situación será el de los seguros, por- que se tratará de resolver este tipo de situaciones de confinamiento, aunque creo que es una situación coyuntural, no creo que se repita en el futuro. Será fundamental la aparición de una vacu- na, con el tiempo se resolverá, aunque no se sabe cuándo, y se volverá a la normalidad”. “Esta situación es diferente a la crisis financiera de 2008, ya que nos encontramos ante una crisis sanitaria” Daniel Alonso Gómez “Teniendo en cuenta que en un con- texto de normalidad lo que se capta en el segundo trimestre se firma en el úl- timo trimestre del año, todo sufrirá un retraso de, al menos, tres meses. Es muy posible que sea un año malo, pero tampoco sabemos con exactitud cómo va a reaccionar la economía. El proble- ma es qué porcentaje de vendedores se puede retraer, por ejemplo, porque no tiene necesidad de hacer la opera- ción, eso es lo que puede hacer polvo al sector. Es posible que haya un efecto rebo- te después de la crisis. Esta situación es diferente a la de 2008 pues nos en- contramos ante una crisis sanitaria y la de hace diez años la motivó un crack financiero. A corto plazo, puede ser peor, pero a más largo plazo no tiene por qué, ya que una vez pasada la crisis sanitaria es factible que se reactive el mercado y la economía empiece a recuperarse, así que dependiendo de cómo sea ese efecto rebote será el alcance del impacto de la crisis en el sector. Si hay un efecto rebote fuerte, será mejor para la economía, si entre todos somos conscientes de que hay que volver a la normalidad. No pode- mos permitirnos el lujo de que esté pa- rada la economía un año”. “En el alquiler la crisis abre una vía de negocio, que son los servicios de gestión del patri- monio inmobiliario” Elia Sánchez Vales “En captación porque hay propie- tarios que reaccionarán rápidamente y tratarán de tener disponibles inmue- bles y posicionarse para darles salida en cuanto se pueda. Por un lado, lo que es más difícil es la propia venta de una vivienda, y, por otro, una compra para un comprador joven. En elalquiler, la crisis abre unavía de negocio, que son los servicios de gestión del patrimonio inmobilia- rio, para estudiar cada situación. Ello permitirá abordar la renegociación del alquiler de viviendas y locales. Es el momento de aprovechar y po- tenciar que somos grandes profesiona- les, estar más cerca del cliente y saber analizar los mercados y la economía”.
  20. 20. Coleccionable JurisprudenciaI ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de he- cho de la sentencia apelada. SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 61 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 28 de julio de 2017 , cuya parte dispositiva dice: “Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. C, en nombre y repre- sentación de M , declarando resuelto el contrato de mediación suscrito en- tre las partes y condenando a A S.L. a abonar a la actora la cantidad de 7.950 euros, con los intereses legales desde la fecha de la interpelación extrajudicial de 30 de enero de 2015, imponiéndole asimismo el pago de las costas causa- das” Notificada dicha resolución a las par- tes, por la representación procesal A SL se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitie- ron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 23 de mayo de 2018, en que ha tenido lugar lo acordado. TERCERO.- En la tramitación de este procedi- miento se han observado las prescrip- ciones legales. FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Frente a la Sentencia estimatoria de las pretensiones deducidas por DÑA. M contra A S.L. se presenta recurso de apelación por parte de la condenada en la que se impugnan los pronuncia- mientos de la Sentencia, sin concretar ni citar precepto alguno que hubiere sido infringido por la Juzgadora de Ins- tancia. De la lectura del recurso debemos considerar que lo que alega es el error en la valoración probatoria de los docu- mentos 7 y 15 de la demanda, y 1 y 2 de la contestación de la demanda. La parte apelada se opone al recurso. SEGUNDO.- Recordemos que la demandante re- clamaba el reintegro del importe satis- fecho a la entidad demandada, quien se había obligado frente a la actora a la gestión de la venta del negocio de far- macia que regenta la Sra. M . La Sentencia declara acreditado que las gestiones de mediación resultaron infructuosas, no llevándose a cabo la venta, por lo que los honorarios y can- tidades percibidas por la entidad de- mandada carecían de causa, puesto que, como jurisprudencialmente se ha declarado, hasta que no se perfeccio- Resumen Contrato de mediación inmobiliaria. Cobro de honorarios. La AP declara no haber lugar al cobro de honorarios por el mediador, ya que ello está supeditado a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, debiendo acreditar la contribución eficaz a que las partes concluyan el negocio (FJ 2). SENTENCIA AP Madrid, Secc. 12ª, de fecha 29-05-2018, nº 209/2018, rec. 776/2017 Jurisprudencia
  21. 21. Coleccionable Jurisprudencia II na la venta no nace el derecho del mediador a cobrar sus honorarios . Se alega por la parte apelante que en el documento 7 de la demanda, carta propuesta de inversión de farmacia talavera, por la que la demandada se obligaba a la búsqueda de un inversor para la compraventa de la farmacia por importe de 1.500.000 Euros, se distinguen por una parte los honorarios por la inversión, y un fee consistentes en 6000 Euros para auditoría. Sin embargo, la demandante no solo satisfizo esos 6.000 Euros, sino que también hizo entrega de 1.200 Euros y 750 Euros, negándose a realizar un siguiente pago de 2.500 Euros más IVA para cierre de la auditoría para acometer la inver- sión. A lo que debe añadirse, como acertadamente declara la Juzgadora de Instancia, que la factura obrante al folio 22 por 6.000 euros se emite por concepto de inter- mediación financiera. Peticiones de pago que se realizaban comunicando la inmediata firma de la operación -documentos al folio 38 y 39. La ven- ta de la farmacia no salió adelante. A la vista de ello, ningún de- recho asiste a la apelante para cobrar unos honorarios por una intermediación fallida, aun cuan- do pudieran responder a gestiones efectivamente realizadas -supues- tos estudios de mercado-, aunque ello no conste acreditado. Tampoco sirve que ahora se diga que los 1.200 Euros respondieron al IVA de la factura de 6.000 Euros, cuando dicho importe ni está bien calculado, ni fue en tal concepto como fueron reclamados a la demandante. Y ello conforme a la doctrina jurispruden- cial que cita acertadamente la Juzgadora de Instancia, y como ha puesto de manifiesto esta Au- diencia Provincial en casos similares, (SAP Madrid Sección 8ª de 28 de julio de 2017 ) el contrato de mediación o corretaje en el que “el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el media- dor no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficaz- mente a que las partes concluyeran el negocio (Sentencia de 2 de octubre de 1999); y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios , a la condición suspensiva de la ce- lebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sen- tencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 » ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2014 ). No solo no se acreditan las supuestas gestiones realiza- das, sino que tampoco se acredita que existiese el inversor al que hacen continuas referencias en los correos electrónicos que remitían a la propietaria o a su marido, sin que se visitase nunca la farmacia por este supuesto in- teresado, según declaración de la demandante. No apreciamos, consecuentemente, error alguno en la valoración de la prueba. TERCERO.- En relación a los documentos 1 y 2 de la contestación a la demanda, que se denominan “informe previo auditoría” e “informe final”, no entiende la recu- rrente porqué la resolución recurrida entra a valorar si dicha auditoría tie- ne o no entidad suficiente para jus- tificar el importe de 6.000 Euros. Bien, con independencia de ello, lo que si debe examinar- se, como defiende la apela- da, es si dichos documentos pueden o no considerarse informes de auditoría, dada la impugnación documen- tal de la actora. Y resulta evidente que no pueden ser así considerados, ni con carácter previo, ni definitivo, porque ni aparecen firma- dos por su emisor, ni éste ha sido llamado a ratificarlo en juicio, ni su contenido responde a un “informe de auditoría” cumpliendo la normativa sectorial que le es de aplicación. Frente a ello, la parte actora acreditó en el acto del juicio, a través de la testifical prestada por su gestor, que dicho in- forme partía de datos erróneos, mostrando una confusión e ignorancia patentes sobre la llevanza de las declaraciones fiscales y las cuentas de la farmacia, como persona física, Imagen del contrato de alquiler de La ///APItienda. Se puede adquirir en: https://coapimadrid.org/opencart-2.1.0.1/upload
  22. 22. JurisprudenciaIII Coleccionable negando que existiesen las irregula- ridades o desviaciones que se mani- festaban en tales documentos. Falta de conocimientos que se extendían a los requisitos previos administrativos requeridos para poder transmitir un ne- gocio de farmacia. Por tanto, no se justifica en absoluto el cobro de los citados 6.000 Euros en tal concepto, ni se acredita prestado ser- vicio alguno que justifique los importes cobrados por la parte apelante. Lo que conlleva el rechazo de todos los motivos del recurso, debiendo des- estimarse el mismo, confirmando ínte- gramente la Sentencia apelada. CUARTO.- Costas. A tenor del artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas deven- gadas en esta alzada se imponen a la parte apelante. Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre de S.M. el Rey. FALLO DEBEMOS DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación pro- cesal de A S.L. contra la Sen- tencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 61 de Madrid, de fecha 28 de julio de 2017 , en el proce- dimiento ordinario 175/15, que SE CONFIRMA en todos sus extremos, imponiendo a la parte apelante las costas devengadas en esta alzada, con pérdida del depósito constituido para recurrir.
  23. 23. 23 CONSULTORIO Consultorio Inmobiliario Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid I.- Ayudas para contribuir a minimi- zar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivien- da en el ámbito de la Comunidad de Madrid. El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbi- to social y económico para hacer frente al COVID-19 establece determinadas medidas encaminadas a minimizar el fuerte impacto económico y social que, entre otros ámbitos, está afectando a los ingresos de muchos ciudadanos que, en calidad de arrendatarios, vie- nen ocupando sus viviendas habituales y con los que hacían frente al pago de sus alquileres. Posteriormente, se promulgó la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, por la que se incorpora de forma inmediata al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, re- gulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, el nuevo programa de ayu- das para contribuir a minimizar el im- pacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual, programa que tiene por objeto la con- cesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto eco- nómico y social del COVID–19 tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler. Específicamente, el programa incluye en su objeto la concesión de ayudas para hacer frente a la devolución de las ayudas transitorias de financiación re- cogidas en el artículo 9 del Real Decre- to-ley 11/2020. Estas ayudas tendrán carácter finalista, y por tanto no podrán aplicarse a otro destino que el pago de la renta del alquiler, o la cancelación, total o parcial, de las ayudas transitorias de financiación citadas. La Consejería de Vivienda y Administra- ción Local de la Comunidad de Madrid ha aprobado con fecha 11 de mayo de 2020 la Orden por la que se convocan las subvenciones para contribuir a mi- nimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vi- vienda (BOCM 113, de 12 de mayo de 2.020). Estas ayudas adoptan la forma de subvenciones de concesión directa sobre los gastos que resulten subven- cionables hasta el agotamiento de los fondos. El plazo de presentación de solicitu- des para la obtención de la ayuda, será desde el día 12 de mayo de 2.020, hasta el 30 de septiembre de 2020, inclusive, y podrán acogerse a estas ayudas la personas físicas que sean arrendatarias de vivienda habitual en la Comunidad de Madrid y que se encuentren en si- tuación de vulnerabilidad económica y social a consecuencia del COVID-19. II.- ¿Se puede vender una vivienda en nuda propiedad? La nuda propiedad se refiere a la pro- piedad de la vivienda, es decir a quién es el dueño efectivo de ésta, que pasa a denominarse nudo propietario con la limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute. Por tanto, la otra parte del pleno dominio de la vivienda quedaría en usufructo que faculta al usufructuario al use y disfrute de la vi- vienda mientras viva o decida transmitir ese derecho en cuyos casos quedaría extinguido el usufructo. Por tanto, la nuda propiedad de una vivienda puede ser vendida sin ningún problema y sin la firma o consentimien- to del usufructuario, pero teniendo en cuenta que el usufructo no se ve afec- tado por esa transmisión, es decir, la persona que disfruta de la propiedad (usufructuario) puede seguir hacién- dolo a pesar de que haya cambiado el nudo propietario y no se le puede echar. Por ello y para evitar problemas con el nuevo propietario, debe quedar muy claro antes de proceder a la venta que existe un usufructo sobre la pro- piedad. Si no se hace así, la venta po- dría ser declarada nula. III.- ¿Qué diferencias hay entre metros útiles y metros construidos en un in- mueble? • Metros cuadrados útiles: es la me- dición, una vez terminada la vivien- da, es decir, lo que tenemos dentro de ella, lo que medimos en cual- quier habitáculo de la casa, inclui- dos los armarios. Es la denominada superficie útil. • Metros cuadrados construidos: engloba toda la construcción de la vivienda. tabiquería, aislamientos, conductos ventilación, instalacio- nes, etc. Todo lo que es compu- table en la construcción, es decir, todo lo que tengamos cubierto es construido. Todo lo que tengamos sin cubrir pero terminado, como terrazas descubiertas, porches descubiertos, son mejoras a la vi- vienda pero no se le considera me- tro construido. Tampoco contabili- za como superficie construida los huecos del ascensor. Por ejemplo, si se quiere saber los me- tros útiles de una vivienda, siempre hay que restarle alrededor de un 15% a los metros construidos. Es decir, si un apar- tamento tiene 100m² construidos, ten- drá 85m² útiles. En el Catastro se pueden consultar de forma gratuita los metros útiles o cons- truidos de una casa de manera pública a través de Internet (entrar en la página web del catastro y buscar el inmueble en el localizador de viviendas).
  24. 24. 24 ACTIVIDAD El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con sede en Luxemburgo, dejó en manos de la justicia española la decisión de los pleitos que se están sustanciando por el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH). Los tribunales españoles emiten fallos discrepantes sobre la aplicación del IRPH en las hipotecas tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con sede en Luxemburgo, ha dictado una sen- tencia – Asunto C-125/18, con fecha 3 de marzo de 2020 – por la que declara que deberán ser los tribunales españoles quienes decidan si el índice de referencia denominado IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) se puede sustituir por otro en los supues- tos en que consideren que las cláusulas del contrato de préstamo hipotecario no eran claras ni comprensibles. Si los tribunales españoles llegaran a la conclusión de que las cláusulas “son abusivas”, “podrán sustituirlas por un índice legal aplicable de manera supletoria, para proteger a los consumidores en cuestión de las consecuencias especialmente perjudiciales que podrían derivarse de la anulación del contrato de préstamo”, según explica el Tribunal en un comunicado. Cuando los tribunales españoles han empezado a posicionarse, han emitido sentencias discrepantes hasta tal punto que se reclama una nueva aclaración por parte del Tribunal Europeo J.M.L. Agundez E l Tribunal de Justicia, en su composición de Gran Sala, declaró que la cláusula de un contrato de préstamo hipotecario celebrado entre un consumidor y un profesional, en virtud de la que el tipo de interés que pagará el consumidor, varía en función del índice de referen- cia basado en los préstamos hipoteca- rios de las cajas de ahorros (en lo su- cesivo, «índice de referencia»), índice que está previsto por el Derecho espa- ñol, está comprendido en el ámbito de aplicación de la Directiva sobre cláusu- las abusivas (Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores). Ello se explica porque esa cláusula no refleja disposiciones legales o reglamentarias de carácter imperativo, a efectos del ar- tículo 1, apartado 2, de la mencionada Directiva, según hizo público el propio Tribunal a través de un comunicado de prensa. El Tribunal de Justicia precisó que los tribunales españoles deberán com- probar que las cláusulas de esas ca- racterísticas sean de carácter claro y comprensible, con independencia de
  25. 25. 25 ACTIVIDAD si el Derecho español ha hecho uso de la facultad que se otorga a los Estados miembros en el artículo 4, apartado 2, de la Directiva para establecer que la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se refiera, entre otros, a la definición del objeto principal del con- trato. Si dichos tribunales llegaran a la conclusión de que esas cláusulas son abusivas, podrán sustituirlas por un ín- dice legal aplicable de manera suple- toria, para proteger a los consumidores en cuestión de las consecuencias es- pecialmente perjudiciales que podrían derivarse de la anulación del contrato de préstamo. Sin embargo, cuando los tribuna- les españoles han empezado a aplicar la sentencia de 3 de marzo, comenza- ron a emitir sentencias discrepantes, ya que si bien los juzgados de prime- ra instancia dictaron sentencias en las que anulaban el índice IRPH y lo susti- tuían por la aplicación del Euríbor, más favorable al consumidor, pero cuando han tenido que pronunciarse posterior- mente las audiencias provinciales, en segunda instancia, estos tribunales se han inclinado a favor de los bancos, ya que sí están respaldando el IRPH. No obstante, todavía falta el pro- nunciamiento del Tribunal Supremo y se ha planteado, por otro lado, a Europa una nueva aclaración de la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Análisis de la sentencia del Tribunal de Luxemburgo de 3 de marzo de 2020 La sentencia dictada en Europa procedía de una petición de decisión prejudicial remitida por el Juzgado de Primera Instancia n.º 38 de Barcelona, en el que se presentó una demanda en relación con el carácter presuntamente abusivo de una cláusula referida al tipo de interés remuneratorio variable que figuraba en el contrato de préstamo hi- potecario que se había celebrado con una entidad bancaria. En virtud de esa cláusula el tipo de interés que pagará el consumidor varía en función del ín- dice de referencia. Dicho índice venía establecido por la normativa nacional y podía ser aplicado por las entidades de crédito a los préstamos hipoteca- rios. No obstante, el Juzgado señala que, como referencia para la revisión de los intereses variables, ese índice era menos ventajoso que el tipo me- dio del mercado interbancario europeo (“euríbor”), que, según indica, se utiliza en el 90 % de los préstamos hipoteca- rios suscritos en España, situación que representa un coste adicional de entre 18.000 y 21.000 euros por préstamo. En primer lugar, el Tribunal de Justi- cia recordó que las cláusulas que refle- jen disposiciones legales o reglamen- tarias imperativas estarán excluidas del ámbito de aplicación de la Directiva (Artículo 1, apartado 2 Directiva 93/13/ CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993). No obstante, observó que, sin per- juicio de la comprobación que realice el Juzgado, la normativa nacional apli- cable al presente asunto no obligaba Cuando los tribunales españoles han empezado a aplicar la sentencia de 3 de marzo del Tribunal de la UE, comenzaron a emitir sentencias discrepantes, ya que si bien los juzgados de primera instancia dictaron sentencias en las que anulaban el índice IRPH y lo sustituían por la aplicación del Euríbor, más favorable al consumidor, pero cuando han tenido que pronunciarse posteriormente las audiencias provinciales, en segunda instancia, estos tribunales se han inclinado a favor de los bancos, ya que sí están respaldando el IRPH.
  26. 26. 26 ACTIVIDAD a utilizar en los préstamos con tipo de interés variable un índice de referencia oficial, sino que se limitaba a fijar los requisitos que debían cumplir los “índices o tipos de inte- rés de referencia” para que las entidades de crédito pu- dieran utilizarlos. Por consiguiente, el Tribunal de Justicia ha llegado a la conclusión de que sí están comprendidas en el ámbito de aplicación de la Directiva las cláusulas de con- tratos de préstamo hipotecario que estipulen que el tipo de interés aplicable al préstamo se basará en uno de los índices de referencia oficiales establecidos por la normativa nacional y que las entidades de crédito pueden aplicar a los présta- mos hipotecarios, cuando esa normativa no establezca ni la aplicación imperativa del índice en cuestión con independencia de la elección de las partes del contrato ni su aplicación suple- toria en el supuesto de que las partes no hayan pactado otra cosa. En segundo lugar, el Tribu- nal de Justicia abordó la cues- tión de las facultades de los jueces nacionales a la hora de comprobar la transparencia de una cláusula que se refiera al objeto principal del contrato. Y apuntó que los tribunales de los Estados miembros deben siempre asegurarse de que las cláusulas que se refieran al objeto principal de los contratos son claras y compren- sibles. En tercer lugar, el Tribunal de Justicia declaró que, para cumplir con el requisito de la transparencia que impone la Directiva (artículos 4, apartado 2, y 5 de la Directiva), las cláu- sulas que fijen en los contratos de préstamo hipotecario un tipo de interés variable no solo deberán ser comprensibles en un plano formal y gramatical, sino también permitir que el consumidor medio, normalmente informado y razonable- mente atento y perspicaz, esté en condiciones de compren- der el funcionamiento concreto del modo de cálculo del re- ferido tipo de interés y de valorar así, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dichas cláusulas para sus obligaciones financieras. En cuarto lugar, por lo que se refiere a las facultades de los jueces nacionales al declarar el posible carácter abusivo de una cláusula contractual a efectos de la Directiva, el Tribunal de Justicia recordó que la Directiva (artículo 6, apartado 1) no se opone a que, en aplicación de principios del Derecho de los contratos, los jueces nacionales supriman las cláusulas abusivas de los contractos celebrados entre profesionales y consumidores y las sustituyan por una disposición supletoria de Derecho nacional en aquellos casos en que la declara- ción de nulidad de las cláusulas abusivas obligaría al juez a anular el contrato en su totalidad, quedando expuestos así los consumidores a con- secuencias especialmen- te perjudiciales, ya que tal anulación del contrato podría en principio tener el efecto de hacer inmedia- tamente exigible el pago del importe del préstamo pendiente de devolución, en una cuantía que llegue incluso a exceder de la capacidad económica del consumidor en cuestión, y, por esa razón, penalizaría a este más que al prestamista, a quien, como consecuencia, no se disuadiría de insertar cláu- sulas de ese tipo en los contratos que ofrezca. En el caso estudiado por el Tribunal Europeo, después de la celebración del contrato controvertido de préstamo el legislador español ha introducido un índice “sustitutivo” que, sin perjuicio de las comprobaciones oportunas que realice el Juez remitente, tiene carácter supletorio. Siendo ello así, el Tribunal de Justicia consideró que la Directiva no se opone a que, en caso de declaración de nulidad de una cláusula contractual abusiva que fija un índice de referencia para el cálculo de los intereses variables de un préstamo, el juez nacional lo sustituya por un índice legal aplicable a falta de acuerdo en contrario de las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario no pudiera sub- sistir tras la supresión de la cláusula abusiva y que la anu- lación del contrato en su totalidad dejara al consumidor expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales. El Tribunal de Justicia declara que, para cumplir con el requisito de la transparencia que impone la Directiva (artículos 4, apartado 2, y 5 de la Directiva 93/13), las cláusulas que fijen en los contratos de préstamo hipotecario un tipo de interés variable no solo deberán ser comprensibles en un plano formal y gramatical, sino también permitir que el consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del referido tipo de interés y de valorar así, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dichas cláusulas para sus obligaciones financieras.
  27. 27. 27 ACTUALIDAD COAPIMADRID - AIM mantiene puntualmente informados a los profesionales durante el confinamiento COAPIMADRID - AIM ha ido informando a los colegiados/asociados de la actualidad legisla- tiva durante el confinamiento a través de más de 50 comunicaciones. Además, desde el De- partamento de Comunicación del Colegio se ha realizado una serie de entrevistas con APIS para pulsar la actualidad del sector y su proyección con motivo del COVID 19. (ver páginas 10 a 19) C OAPIMADRID - AIM ha acompañado a los colegia- dos/asociados durante los días de confinamien- to obligado con motivo del COVID 19 a través de un amplio catálogo de comunicaciones, más de 50, en las que se han ido informando de las novedades legislativas y la actualidad profesional más relevante para mantener in- formados a los profesionales de forma puntual. Además de reforzar la newsletter del COAPIMADRID-AIM “1’ Minuto API” que se ha remitido cada vez que se generaba una noticia importante para los colegiados/asociados. Además, desde el Departamento de Comunicación del Colegio se ha realizado una serie de entrevistas con APIS para pulsar la actualidad del sector y su proyección con mo- tivo del COVID 19, reportaje que se publica en el número de esta revista. (ver páginas 10 a 19) Por último, se ha realizado un vídeo para la web oficial y las redes sociales con motivo de la realización de visitas a inmuebles por los colegiados/asociados que se puede vi- sualizar en: https://www.youtube.com/watch?v=CFeAv_LwP3Et=9s
  28. 28. 28 ACTUALIDAD Es relevante destacar algunas de las comunicaciones más importantes: 1.- Recomendaciones crisis CO- VID-19: con motivo de la declaración del estado de alarma por el Real Decre- to 463/2020 se apuntaban una serie de recomendaciones en el ámbito laboral, Seguridad Social y jurídico, este último aspecto referido a la suspensión de los plazos judiciales y administrativos (18 de marzo 2020). 2.- Acuerdos adoptados por Con- sejo de Ministros de 24/3/20yaplaza- miento de pago de tributos municipa- les en Madrid capital: fueron incluidos los acuerdos aprobados en el Consejo de Ministros, tales como la prórroga del Estado de Alarma y el acuerdo con las características del primer tramo de la Línea de Avales del ICO para empresas y autónomos (25 de marzo de 2020). 3.- Nota Informativa del SEPE en relación al servicio prestado por este Organismo ante la situación provocada por el COVID - 19: ante las dudas que se estaban planteando en relación al ser- vicio prestado por el Servicio Público de Empleo Estatal se incluyó un enlace web que informaba sobre las vías de comunicación y de presentación de so- licitudes y otra información general (28 de marzo de 2020). 4.- Bases de la Comunidad de Ma- drid para sufragar las cuotas de marzo y abril a los autónomos de la región: se informó de la aprobación de las bases que regulan la concesión de las ayudas del Plan Continua, con una dotación de 38,2 millones de euros para sufragar el coste de las cuotas a la Seguridad So- cial correspondientes a marzo y abril (16 de abril de 2020). 5.- Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes com- plementarias para apoyar la econo- mía y el empleo: la comunicación infor- maba del mecanismo para renegociar y aplazar el abono de alquileres de lo- cales; de la ampliación de la cobertura de la prestación por desempleo a más trabajadores; del incremento del ámbi- to de aplicación de los ERTE por causa Aplicación online para la realización telemática de informes periciales profesionales de tasaciones de bienes inmuebles 91 542 35 35 www.tasapi.org
  29. 29. 29 ACTUALIDAD de fuerza mayor; de las medidas económicas para ajustar los pagos fraccionados de los impuestos; de los pagos fraccio- nados del IRPF e IVA para los autónomos y de la reducción en el pago fraccionado del IRPF y del IVA (22 de abril de 2020) 6.- Órdenes Ministerio Sanidad SND/385/2020, de 2 de mayo, y SND/388/2020, de 3 de mayo: referida al plan de desescalada, la comunicación incluía la información de am- bas órdenes, la primera incluía la suspensión de determina- das actividades relacionadas con obras de intervención en edificios y la segunda las condiciones de apertura al público de determinados comercios y servicios, así como la apertura de archivos (4 de mayo de 2020). 7.- Criterios a aplicar a la fase 1 del Plan de Desescalada para la transición hacia una nueva normalidad: esta comuni- cación, junto a otras, fueron aclarando el alcance las fases 0 y 1 (11 de mayo de 2020).

Revista del Colegio y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid

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