Colegiado61 - COVID19 - electrónico

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Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de MadridColegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid
Nº 61 - COVID19 - electrónico Enero- Abril 2020 coapimadrid.org
Colegiado
Entrevista al Consejero
de Vivienda, DAVID
PÉREZ GARCÍA pág. 6
+
LOS API-AIM APUESTAN POR LA
PRONTA REACTIVACIÓN DEL MERCADO
Y EL IMPULSO DEL TRABAJO ONLINE

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COLEGIADO
5 Carta del Presidente
6 Entrevista
Entrevista a David Pérez García, consejero de Vivienda y
Administración Local de la Comunidad de Madrid
10 Análisis
Los API apuestan por la pronta reactivación del mercado y el
impulso del trabajo online
20 Jurisprudencia
SENTENCIA AP Madrid, Secc. 12ª, de fecha 29-05-2018, nº
209/2018, rec. 776/2017
23 Consultorio Inmobiliario
Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid.
24 Actividad
Los tribunales españoles emiten fallos discrepantes sobre la
aplicación del IRPH en las hipotecas tras la sentencia del Tribunal
de Luxemburgo
27 Actualidad
COAPIMADRID - AIM mantiene puntualmente informados a los
profesionales durante el confinamiento
30 Sector al día
La entrada en el escenario del COVID 19 modifica las tendencias
del sector inmobiliario y se espera una recuperación gradual
34 Escrito queda
Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del
COAPI y del sector inmobiliario.
38 Libros
Ideas y poder 30 biografías del siglo XX
En este número ...
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Carta del Presidente
Queridos compañeros
E
n primer lugar, mi más fuerte abrazo
a las victimas de esta pandemia y un
sentido pésame con un emotivo D.E.P.
a los que ya no están con nosotros debido a esta
pesadilla de días que nos ha tocado vivir.
La situación de confinamiento y de
restricciones a la movilidad que estamos
viviendo en los últimos tres meses con
motivo del COVID–19 se ha convertido en
un acontecimiento histórico de dimensión
internacional que muy probablemente marcará
nuestras vidas para el futuro, si es que no lo
ha hecho ya. Los cambios sociales, sanitarios y
económicos que se están produciendo ahora nos
están afectando a cada una de las respectivas
facetas que nos toca vivir y es el momento de
adaptarse a la vez que nos preparamos para los
nuevos escenarios que se están dibujando.
El sector inmobiliario sigue activo a pesar
de que efectivamente está notando el impacto
de la paralización de la actividad económica
en los últimos tres meses con motivo de las
limitaciones asociadas al estado de alarma.
El descenso de un 14,6% en el número de
hipotecas constituidas sobre viviendas durante
el mes de marzo (datos del Instituto Nacional
de Estadística) aventura que nos adentramos
en una etapa difícil, en la que habrá que hacer
frente a una menor actividad. Pero siendo
este dato sintomático, no podemos olvidar la
importancia de mantener el optimismo y de
que los clientes y los consumidores deben ser
nuestra prioridad, ya que ellos también están
atravesando este momento tan complicado.
La actividad de los profesionales
inmobiliarios durante estos meses se ha
caracterizado por un aumento de trabajo del
entorno digital. Internet y las redes sociales
han propiciado una multitud de sinergias que
han sabido sustituir a la tradicional presencia
física, limitada por razones sanitarias. Gracias
a las herramientas digitales se ha mantenido
activo el interés por las operaciones. También
hemos podido aprovechar el tiempo para ganar
en nuestra formación a través de los canales
online.
Desde el Colegio y la Asociación hemos
querido estar cerca de vosotros y nos hemos
volcado en comunicar puntualmente todos los
cambios legislativos y las medidas que se han
ido aprobando desde el Gobierno. Igualmente,
gracias al teletrabajo, hemos estado disponibles
para solucionar todas las incidencias y
necesidades que os iban surgiendo. Aprovecho
para agradeceros vuestra paciencia y
comprensión. Como ya sabéis se ha producido
la reapertura de la sede desde el día 25 de mayo,
cumpliendo con las medidas de prevención
establecidas. Espero que tanto vosotros como
vuestros familiares os encontréis bien de
salud y os deseo todo el ánimo para volver a la
normalidad cuanto antes.
Un fuerte abrazo

“El Pacto Regional
por la vivienda
quiere ofrecer una
respuesta transversal
e inmediata a la
situación creada
por el COVID 19”
COLEGIADO entrevista a David Pérez García,
consejero de Vivienda y Administración Local de la
Comunidad de Madrid, quien desgrana los principales
retos para esta legislatura, que estará marcada por el
impacto del COVID 19

7
ACTIVIDAD
7
ENTREVISTA
“La compleja
situación actual,
debe de servir de
acicate y convertirse
en un momento
de verdadera
oportunidad,
para llevar a cabo
la tan necesaria
transformación que
demanda el sector,
que está llamado a ser
uno de los principales
soportes no solo en la
economía madrileña,
sino en la nacional, a
la hora de paliar los
efectos de esta crisis”
J. López Agundez
¿Podría explicar los prime-
ros pasos que pretende dar
el Pacto Regional por la Vi-
vienda para dar respuesta y
paliar los efectos económicos
que ha provocado el COVID –
19, pacto del que forma parte
COAPIMADRID?
Efectivamente, con los principales
agentes inmobiliarios del sector en la
región, de los que forma parte COAPI
MADRID, hemos analizado la situación
del mercado económico derivado de
la pandemia, así como la necesidad de
ofrecer una respuesta transversal e in-
mediata, que revierta, en la medida de
lo posible, esta delicada situación.
El Gobierno de la Comunidad de
Madrid pone en valor la fortaleza, la
unidad y la elevada capacidad de ini-
ciativas y propuestas que han aportado
todos los agentes inmobiliarios, para
tratar de revertir esta situación.
Aspectos tales como la mejora
y flexibilización de la fiscalidad y las
condiciones de financiación, tanto en
la compra como en el mercado del
alquiler; la necesaria colaboración pú-
blico-privada, y la movilización de sue-
los y sus correspondientes usos; una
mayor seguridad jurídica que genere
confianza, dando mayor estabilidad y
claridad normativa; el apoyo a la eco-
nomía social, donde la vivienda es un
pilar básico en el desarrollo personal y
profesional, que contribuya a vertebrar
el futuro de la política de vivienda, han
sido algunos de los elementos claves
que apuntalarán este gran Pacto Re-
gional por la Vivienda.
La compleja situación actual, debe
de servir de acicate y convertirse en
un momento de verdadera oportuni-
dad, para llevar a cabo la tan necesaria
transformación que demanda el sector,
que está llamado a ser uno de los prin-
cipales soportes no solo en la econo-
mía madrileña, sino en la nacional, a la
hora de paliar los efectos de esta crisis.
Otro de los asuntos tratados ha
sido la necesaria flexibilidad y agilidad
administrativa que impida que el mer-
cado se ralentice, permitiendo avanzar
y concluir en su caso, todas aquellas
actuaciones puestas en marcha y que
La recuperación del sector inmobiliario y el Pacto Regional
por la Vivienda con motivo del COVID 19, el Plan Vive, el Plan
Alquila o la ampliación del sistema arbitral a todas las opera-
ciones del sector inmobiliario son algunas de las cuestiones
que aborda el consejero de Vivienda y Administración Local
de la Comunidad de Madrid, David Pérez, al responder a las
preguntas que le ha planteado la revista COLEGIADO, publi-
cación de COAPIMADRID – AIM. Según explica David Pérez,
“con los principales agentes del sector en la región, de los
que forma parte COAPIMADRID, hemos analizado la situación
del mercado económico derivado de la pandemia, así como
la necesidad de ofrecer una respuesta transversal e inmedia-
ta que revierta esta delicada situación”
Entrevista Consejero de Vivienda para la revista COLEGIADO

8
ENTREVISTA
amenazan con quedar en suspenso
con motivo de la pandemia, así como
establecer la necesaria definición de
los modos de acceso a la vivienda.
Contar con un modelo de financia-
ción suficiente y estable, y recordar la
necesidad de seguir trabajando en ma-
teria de rehabilitación y regeneración
urbana, como modelo sostenible de
mejora del parque inmobiliario madri-
leño, estrechamente ligado al I+D+I, han
sido otros aspectos reseñables.
Al inicio de esta legislatura
fue anunciado el Plan Vive,
que prevé construir 15.000 vi-
viendas nuevas en régimen de
alquiler durante la legislatu-
ra. ¿Puede adelantar la pre-
visión de cuántas viviendas
nuevas se pondrán en alqui-
ler gracias a este plan para
este año 2020?
En este año se están tramitando
todos los preparativos previos de ads-
cripción de los suelos al proyecto, los
pliegos para su licitación y la norma que
servirá de base para su adjudicación.
Los suelos ya asignados a este fin con-
siderados solares ya llegan para desa-
rrollar unas diez mil viviendas. En este
momento también estamos trabajando
en el estudio de viabilidad económica
de los proyectos de concesiones para
garantizar la concurrencia de licitado-
res. Trataremos que a final de este año
las licitaciones ya estén en marcha.
En lo que se refiere al Plan
Alquila ¿Puede actualizar los
datos de efectividad disponi-
bles desde su creación hasta
ahora en relación al número
de contratos, soluciones de
conflictos, etc.?
Ya se han superado los 91.000 con-
tratos suscritos a una media de 12 euros
por metro cuadrado, lo que es significa-
tivamente inferior a algo más de 14 eu-
ros de media en el resto de contratos
en la Comunidad de Madrid. Asimismo,
presenta una conflictividad y una mo-
rosidad inferior al 1% que, además, se
resuelve satisfactoriamente en apenas
40 días, mediante arbitraje.
En relación con la generación
de mayor de oferta de suelo,
también se ha comprometi-
do a simplificar y agilizar los
trámites administrativos y a
flexibilizar las condiciones de
acceso a las viviendas dotadas
de protección pública básica,
en el contexto de la colabora-
ción pública – privada ¿Puede
explicar los puntos esenciales
que se introducirán en la nue-
va Ley de Urbanismo y suelo?
Este es un ámbito competencia de
otra Consejería, pero el objetivo del
Gobierno, sin duda, será la seguridad
jurídica, pero simplificando los trámites
de planeamiento para ayudar a generar
una mayor oferta de suelo, la materia
prima para producir viviendas, en me-
nor tiempo y, por tanto, a menor coste.
Así lo ha anunciado recientemente la
Presidenta, con el inicio de la tramita-
ción del proyecto de modificación de
la Ley del Suelo, que en este momento
de crisis provocada por la Covid-19 ha
de encaminarse a mejorar la regulación
generando normas eficientes, trámites
simplificados e instituciones eficaces,
que faciliten el buen funcionamiento
de las actividades productivas y, por
tanto, del crecimiento y del desarrollo
económico.
Es nuestra responsabilidad y pro-
pugnaremos un nuevo Reglamento de
Vivienda Protegida, la más asequible,
que evita duplicidades entre adminis-
traciones, simplificará las calificaciones
provisionales, se apoyará en la genera-
lización de declaraciones responsables
por los administrados, creando nuevas
figuras de protección pública.
La extensión del sistema ar-
bitral a todas las operacio-
nes del sector inmobiliario:
¿Cuándo está previsto que se
apruebe? ¿Tiene prevista una
dotación presupuestaria? ¿En
qué supuestos será aplicable?
¿Se tendrá en cuenta un im-
pulso de la colaboración en
el sistema por parte de los
colegios profesionales que en
el caso de COAPIMADRID se
refleja en la Institución Arbi-
tral Inmobiliaria?
El Consejo Arbitral Inmobiliario de
la Comunidad de Madrid es un órgano
colegiado adscrito a la Consejería con
“El Consejo Arbitral
Inmobiliario de
la Comunidad de
Madrid es un órgano
colegiado adscrito
a la Consejería con
competencia en
materia de vivienda,
de carácter técnico
y consultivo, para
promover y apoyar
la implantación del
sistema arbitral,
para la solución
extrajudicial de
los conflictos que
puedan surgir en
el tráfico jurídico
inmobiliario a partir
de esta reforma, que
esperamos se apruebe
este verano”

9
ENTREVISTA
competencia en materia de vivienda,
de carácter técnico y consultivo, para
promover y apoyar la implantación del
sistema arbitral, para la solución extra-
judicial de los conflictos que puedan
surgir en el tráfico jurídico inmobiliario
a partir de esta reforma, que espera-
mos se apruebe este verano.
No tiene dotación presupuestaria
directa, si bien la Comunidad de Ma-
drid da el soporte administrativo y de
personal técnico para su funciona-
miento.
Se aplicará a aquellas controversias
inmobiliarias en el ámbito territorial de
la Comunidad de Madrid en las que
exista una cláusula en la que se so-
metan a la resolución por el Consejo y
en el caso que se refiera a un arrenda-
miento, que la fianza se haya deposita-
do en nuestro depósito de fianzas.
Se apoyará en las instituciones ar-
bitrales de prestigio que lo componen,
entre ellas el COAPIMADRID, y traba-
jará en una mayor especialización por
materias para prestar un servicio de
absoluta calidad.
Se cumplen dos años de
la creación del Registro
de Agentes Inmobiliarios
(RAIN) de la Comunidad de
Madrid ¿Cree que es el mo-
mento para hacer una re-
flexión de cara a dar un paso
más y establecer su obligato-
riedad para que la actividad
de intermediación ofrezca
una mayor seguridad jurídi-
ca a los consumidores y usua-
rios?
El Registro está sirviendo para
identificar a los buenos profesionales
de la intermediación inmobiliaria que
aportan capacidad técnica y solvencia
profesional y económica, como meca-
nismo de conocimiento y ayuda al con-
sumidor.
Es posible que haya que dar un im-
pulso mayor al conocimiento de este
sello de calidad y en esta cuestión
trabajamos para así mejorar asuntos
como los mencionados, si bien sin re-
gular el acceso a la profesión.
Plan Alquila: “Ya
se han superado los
91.000 contratos
suscritos a una media
de 12 euros por metro
cuadrado, lo que es
significativamente
inferior a algo más de
14 euros de media en
el resto de contratos
en la Comunidad de
Madrid. Asimismo,
presenta una
conflictividad y
una morosidad
inferior al 1% que,
además, se resuelve
satisfactoriamente
en apenas 40 días,
mediante arbitraje”

10
ANÁLISIS
Una encuesta con entrevistas personalizadas realizadas a agentes
colegiados con motivo del COVID 19 analiza y descubre las principales
tendencias que activarán el sector en los próximos años
Los API apuestan por la pronta
reactivación del mercado y el
impulso del trabajo online
Digitalización en los procesos de información y venta, nuevas tendencias como la búsqueda
de opciones de vivienda con formatos más saludables, así como una adecuación de la oferta
y la demanda hacia una mayor sostenibilidad para el sector son algunos de los cambios más
relevantes que ha provocado la irrupción a mediados de marzo de la crisis del COVID 19 y
la situación de confinamiento. Los profesionales han seguido trabajando online y han tenido
la oportunidad de analizar con detenimiento sus procesos de relación con los clientes y la
transformación que ha sufrido el mercado. El optimismo ante las situaciones complicadas y
la profesionalidad con los clientes son la tónica general ante la incertidumbre, ya que el 68%
creen que habrá una pronta reactivación y un 75% aventuran que el trabajo online será cada
vez más determinante en su actividad.
José María L. Agundez
L
a crisis provocada por la pan-
demia del COVID – 19 ha pro-
vocado un gran impacto en el
sector inmobiliario, al igual que en otros
sectores de la economía. El principal
activo, la vivienda, emerge en medio
de las restricciones y el confinamien-
to como bien esencial para la vida de
los ciudadanos, pero la parada de ac-
tividad en su formato tradicional, como
puede ser la visita con presencia física
en los inmuebles, así como las restric-
ciones de movilidad, han generado una
serie de transformaciones que los pro-
fesionales ya están incorporando a su
forma habitual de trabajo.
La revista COLEGIADO ha entrevis-
tado entre los meses de marzo y mayo
a treinta y cuatro APIS, que han expli-
cado su visión de esta crisis y las pers-
pectivas para los próximos meses. El
aumento exponencial de la utilización
de herramientas digitales, el escenario
de una nueva oleada de interés por la
inversión, la reactivación de la activi-
dad y su posible efecto denominado
‘rebote’ tras el confinamiento y las res-
tricciones, así como las necesidades de
un aseguramiento público o privado de
este tipo de situaciones, son las cues-
tiones principales que han analizado
los profesionales.
La visión que aportan los agentes
de la propiedad inmobiliaria en un mo-
mento tan relevante para el mercado
constituye una auténtica visión sobre
el terreno que puede ser muy útil para
tener un conocimiento de cómo evo-
lucionará el mercado en una situación
histórica que ha tenido como desen-
cadenante una crisis sanitaria, la pan-
demia del COVID 19, y que a su vez ha
provocado un cambio en el escenario
de otras esferas de la vida social y eco-
nómica de los países.
La economía ya está sufriendo el
impacto del COVID 19 y el sector inmo-
biliario ha recibido atención por par-
te del Estado a través de una serie de
medidas que afectan a los desahucios,
moratoria hipotecaria y alquileres para
paliar las consecuencias económicas y
sociales de la paralización de la activi-
dad económica con motivo del confina-
miento.
Pero el sector inmobiliario se ha
mantenido activo en medio del parón
de la economía porque la vivienda es
un bien esencial, clave en la vida de los
ciudadanos, y ello a pesar del impedi-
mento para realizar visitas presenciales
a los inmuebles y a las restricciones a
la movilidad.
El crecimiento exponencial y rotun-
do de la utilización de herramientas
digitales ha permitido mantener viva
la actividad en el sector en el marco
de una incómoda situación de limita-
ciones porque fórmulas como las visi-
tas virtuales, la video llamada, la firma
electrónica o los recursos que ofrece
Internet (web, correo electrónico, re-
des sociales) han permitido mantener
el contacto entre los profesionales y

11
ANÁLISIS
los clientes, propietarios o potenciales
compradores. De hecho, el 75% de los
agentes de la propiedad entrevistados
han manifestado que la continuidad de
su actividad ha sido posible gracias a
la utilización de la tecnología. Además,
considera que la utilización de herra-
mientas online será fundamental para
su actividad en el futuro.
Un 68,75% de entrevistados creen
que una vez termine el confinamiento y
las restricciones habrá reactivación de
las operaciones, tanto en compraventa
como en alquiler, si bien es cierto que
discrepan en cómo será la reanudación
de la actividad; hay profesionales que
son más partidarios de confiar en una
pronta recuperación, en el último tri-
mestre de este año, etapa que vendría
precedida de un ritmo paulatino hasta
alcanzar la normalidad. Sin embargo,
otros agentes creen que la recupera-
ción será más tardía, fiándola a media-
dos de 2021.
No hay tanta coincidencia de opi-
niones en lo que se refiere a la supues-
ta oleada de inversores que puede
entrar en el sector acudiendo a la vi-
vienda como refugio ante la previsible
inestabilidad financiera o ante la posi-
ble agudización de la crisis económica.
Una de las características de esta crisis,
que ha sido motivada por un elemen-
to relacionado con la salud y no por
una situación económica previa, deja
abierta la puerta a un mayor horizonte
de incertidumbre. Un 50% de entrevis-
tados cree que este entorno de dudas
generado por el COVID19 sí es propicio
para que resurja una oleada de inver-
sores que acudan al sector inmobiliario
en busca de un valor ‘refugio’ ante una
perspectiva económica complicada, e
incluso que se puedan aprovechar de
las bajadas de precio que puedan pro-
ducirse en el valor de los inmuebles,
especialmente en los casos de opera-
ciones que se realicen por necesidad.
Sin embargo, otro 50% de profesio-
nales aprecia que los inversores van a
esperar a que exista un marco de ma-
yor certidumbre, es decir, están a la ex-
pectativa a que se aclare y despeje la
evolución de la economía.
Por último, un 56,25% de los profe-
sionales creen que este tipo de situa-
ciones de restricciones y confinamiento
deberían tener algún tipo de cobertura
de aseguramiento, pública o privada,
ya que les produce un quebranto eco-
nómico relevante para poder continuar
con la actividad, y teniendo en cuenta
la posibilidad de que pueda volver a
repetirse una situación similar. Sin em-
bargo, al 43,75% de los entrevistados
entiende que es una eventualidad muy
difícil de incluir en un seguro, ya que al
ser una situación tan novedosa creen
que todavía es pronto para que o bien
el Estado o bien una entidad privada se
hagan cargo de esta cobertura.
“El precio de la vivienda no se verá tan afectado”
Jesús Ruiz Botrán
“Ahora los clientes tienen más tiempo y cuando pase
esta situación comprarán viviendas. Estamos intentando
que el posicionamiento en Internet esté lo más alto posible
para cuando termine. Los propietarios siguen interesados y
todos los días tenemos pedidos a través de Internet. Vamos a
llamar también a las notas de compra que tenemos. Nuestro
sector está en auge y ahora tienen más tiempo para compa-
rar. Hay que seguir teniendo visibilidad porque esto tendrá
que pasar.
Respecto al posible efecto rebote que pueda producir-
se después de la etapa de restricciones, el precio de la vi-
vienda no se verá tan afectado como la gente piensa,
dependerá del entorno laboral y de la estabilidad. Estamos
ofreciendo tranquilidad a los comerciales. No creo que la ba-
jada sea tan pronunciada porque tenemos un sistema finan-
ciero fuerte”.
“El confinamiento nos ha cambiado totalmente y
hemos recurrido a un soporte más digital”
José Luis Pérez Collazo
“Quiero pensar que es un paréntesis. Hasta que surgió la
crisis, las operaciones se estaban realizando con normalidad.
El confinamiento nos ha cambiado totalmente y he tenido
que recurrir a un soporte más digital, hay que triplicar los
anuncios en este entorno. No obstante, es una situación
momentánea porque los clientes siguen queriendo la visita
personal. Trabajo con personas que vienen de fuera de Es-
paña y siempre terminan visitando el inmueble. Lo que tene-
mos ahora son solicitudes y visitas acordadas para después.
También hay solicitudes de bajada de precios por el entorno
económico, tanto en venta como en alquiler.
No creo que los precios bajen tanto, y volverán a la
estabilidad sin los picos que hasta ahora tenían. Las nuevas
tecnologías se van a ir asentando cada vez más.
La caída de precios puede provocar que el inversor bus-
que refugio especulativo y si tenemos en cuenta que los
precios no tienen por qué caer de forma pronunciada, esto
supondrá una mayor actividad”.
“Después de esta etapa de restricciones las notas
de encargo se reactivarán y habrá actividad”
Marta Talayero
“Después de esta etapa de restricciones, el sector se
reactivará, porque habrá muchas herencias y aumentará el
número de operaciones de venta. Crecerá la oferta, pero no
la demanda, por lo que el precio bajará. No obstante, seguirá
habiendo actividad porque, por ejemplo, las notas de encar-
go actuales se reactivarán. Sigue habiendo inversores dispo-
nibles, y esta tendencia puede reactivarse, aunque existe un
poco de incertidumbre por la inestabilidad política”.
“Una aplicación móvil nos informa de potencia-
les clientes”
Francisco José Sanz Cardiel
“Tenemos una aplicación que podemos utilizar desde el

12
ANÁLISIS
móvil y que nos da una valoración de
la visita y nos informa de potenciales
clientes. Ha bajado la actividad y se han
caído operaciones. Nos encontramos
ante un parón artificial, pero que habrá
que empezar desde cero, la recupe-
ración será lenta. Hay propietarios
que actualmente tenían inmuebles en
alquiler y que están pensando en sa-
carlos a la venta por temor a la incer-
tidumbre por las medidas aprobadas;
esto ya surgió el año pasado con la
aprobación del Real Decreto de alqui-
leres. En este supuesto subiría la ofer-
ta de vivienda, pero en el alquiler la
oferta se retraería”.
“Es una situación muy comple-
ja, muy diferente a la crisis de
2008”
Fco. Javier Cordero Díaz
“Trabajamos con activos adquiridos
a los bancos que comercializamos en
venta o los ponemos en arrendamiento.
Las firmas preparadas para este trimes-
tre están paradas. Las medidas del Go-
bierno nos perjudican porque nos con-
sideran grandes tenedores de vivienda.
Es una situación muy compleja,
también viví la crisis de 2008 y ahora no
tiene nada que ver. Estas medidas tam-
bién perjudican a los inversores porque
están más inclinadas hacia el arrenda-
tario que al arrendador. Todo esto habrá
que recuperarlo de alguna forma, hay
que salir adelante”.
“Hay que preocuparse del lado
humano de los clientes, tran-
quilizándoles”
Mencía C. Mazon Born
“Actualmente hay operaciones pen-
dientes de escriturar aplazadas, no sa-
bemos para cuándo. Lo que estoy ha-
ciendo ahora es mejorar lo que tengo,
como el CRM y la web. Envío newsle-
tters durante cierto tiempo, actualizo
las bases de datos y me preocupo
de los clientes cuidando el lado
humano, tranquilizándoles. Los in-
versores van a esperar al menos hasta
después del verano para decidir si in-
vierten o no. Otro tipo de clientes, como
son los compradores, van a esperar. En
los alquileres y en las compraventas
los precios se van a ajustar y eso
es positivo, antes de que se produjera
esta situación estaban un poco desor-
bitados. Este ajuste será positivo para
que se reactive el sector después de la
crisis, ya que no tiene por qué descen-
der el número de operaciones, aunque
se pueda tardar más en cerrarlas”.
“Se reactivarán las operaciones
porque tras una experiencia así
las personas quieren volver a
retomar sus proyectos”
José María Andrés Cervera
“La reactivación dependerá de
cuánto dure esta situación; por ejem-
plo, en las medidas del Gobierno se ha-
bla de cuatro meses respecto a la mo-
ratoria de las rentas. Puede producirse
el salto definitivo al teletrabajo y la for-
mación online. El teletrabajo es positivo
porque ahorra costes de producción y
se puede controlar mejor. Los porta-
les inmobiliarios siguen recibiendo
visitas y consultas, los clientes tienen
tiempo para buscar, así como pensar
las decisiones sobre las operaciones.
Llamadas podemos recibir y también
podemos apalabrar. El mercado está
latente pero la intención de la gente es
que se reactive, porque cuando se sale
de una experiencia traumática se quie-
re vivir intensamente, abordar aquellos
proyectos que había tenido, etc., por lo
que se reactivarán las operaciones. Es
cierto que hay elementos de incerti-
dumbre, ya que está pendiente de en-
contrarse la vacuna o la situación que
se produce con el cierre de fronteras.
Es una situación distinta porque no sa-
bes el alcance del mal y hasta cuándo
llegará la factura.
Este tipo de situaciones requiere
una solución política, a cargo de los
Estados.El mercado no se puede parar.
Por ejemplo, el estado de alarma no se
puede cumplir en todo su calendario,
ya que se producirán excepciones. No
podemos enseñar fincas. Como eco-
nómicamente no es sostenible la situa-
ción, habrán de introducirse medidas
de protección laboral”.
“Esta crisis es una oportunidad
para profesionalizarse en la tec-
nología”
Julia Sánchez Hidalgo
“En este periodo hay personas inte-
resadas, pero en el apartado del precio.
Desde junio de 2018 a septiembre de
2019 he observado que han ido bajan-
do las ventas y que el mercado ha
entrado en una fase de especiali-
zación de la demanda, por ejemplo,
se dejaron de vender chalets y se ven-
dían más pisos en altura y zonas urba-
nas; la comercialización de locales ha
sido más estable. Cuando acabe esta
situación de restricciones, los primeros
días quienes estaban esperando reto-
marán las operaciones y habrá una su-
bida momentánea en el mercado que
luego caerá, y esa caída será más sua-
ve si coincide entre abril y junio, porque
este trimestre suele ser uno de los más
intensos de actividad del año. Desde el
punto de vista de los inversores, creo
que van a esperar, porque hasta ahora
solo hacían las operaciones que veían
muy claras, ya que tienen en cuenta el
escenario y la estabilidad a futuro.
Esta crisis es una oportunidad por-
que hasta ahora en el sector había
muchas inmobiliarias poco profesiona-
lizadas, con mucha rotación de perso-
nal, existía una saturación de agencias
asesorando a propietarios, pero con un
descenso de la calidad. Ahora, cuando
pase esta situación de espera, se redu-
cirá el número de actores o agencias
y es una oportunidad para profesiona-
lizarse tecnológicamente y ofrecer un
servicio de calidad, con profesionales
más formados. Es el momento en que
los propietarios vuelvan a confiar en los
agentes, en ese proceso de ayuda en la
venta en un momento en el que pue-
den bajar los precios.
Este tipo de situaciones sí debería
tener algún tipo de cobertura de ase-
guramiento, de alguna forma hay que
ayudar a las agencias en estas even-
tualidades y contemplar más escena-
rios, que de alguna forma tengamos
una protección ante la inestabilidad
retributiva”.

13
ANÁLISIS
“Durante este tiempo se han
preparado operaciones para los
próximos seis meses”
Ignacio Espiniella Tendero
Durante este tiempo de espera
se han preparado operaciones, pero
a medio plazo, para los próximos seis
meses, porque el efecto rebote no
será inmediato. La inversión se re-
activará en función del alcance de las
medidas que se han adoptado y ahora
no se sabe qué pasará cuando termine
la alerta.
“El aumento de visitas virtua-
les facilita que no se paren las
operaciones”
María J. Miguélez Álvarez
“Esta crisis todavía no se ve pero se
notará posteriormente, servirá para que
todo el sector pueda buscar inmuebles
en el mercado con el uso de las tec-
nologías. Las visitas virtuales están en
auge y se utilizarán más, sin tener que
desplazarse. Es una herramienta más
porque visitar una vivienda siempre se
hará excepto en las viviendas turísticas.
El aumento de visitas virtuales sir-
ve para que no se paren las opera-
ciones.
Creo que los inversores no se están
fijando mucho en el sector inmobiliario
ahora; en 2008 sí se conocía que la cri-
sis se originó en el sector inmobiliario y
se levantaría adoptando una previsión a
largo plazo, pero ahora están afectados
más sectores, por lo que las decisiones
de inversión se dispersarán más, esta
crisis es diferente, afecta a todo.
Hay clientes y empresas con ope-
raciones pendientes que se van a re-
trasar, no creo que se active de un día
para otro. Hasta que no se recupere
la actividad económica nadie se va a
arriesgar a reactivar las operaciones.
Con esta crisis hemos descubierto
que las pequeñas empresas y autóno-
mos están abandonados. El asegura-
miento de este tipo de situaciones es
complejo porque es un gasto más, ten-
dría que haber una cobertura pública u
otro tipo de seguros privados. El COAPI
ha reducido la cuota, pero no otras en-
tidades, que las han prorrateado”.
“Habrá demanda de producto
de calidad”
Alejandro Izquierdo
Busteros
“La utilización de herramientas digi-
tales crecerá algo más de lo que está
suponiendo ahora, como puede ser a
través de la visita virtual.
Los precios van a tender a la baja,
porque se van a poner más inmue-
bles en stock y no se va a cubrir la
demanda. Sí habrá repunte de la acti-
vidad, operaciones, pero con descuen-
tos importantes. Parar no se va a parar,
porque no estamos como en 2007. Ha-
brá demanda de producto de calidad, y
se parará en activos de menos calidad.
Planteamiento que se puede aplicar a
los inversores. Donde sí habrá descala-
bro en las ventas será en el denomina-
do retail, comercial, tiendas, etc.,
Este tipo de situaciones es dudoso
que se pueda asegurar por el sector
privado, sería más propio del ámbito
estatal, por ejemplo, una cobertura
por desempleo para autónomos”.
“El mercado se trasladará a
municipios de la Comunidad
donde hay precios más asequi-
bles”
Juan Luis Angulo Cerro
“No queda más remedio que acudir
a la digitalización para preparar-
nos y diferenciarnos de ese tipo de
empresas lowcost, de relaciones públi-
cas o de publicidad, que también ope-
ran en el mercado inmobiliario, y diluir
ese efecto o distorsión motivado por la
liberalización del sector a través de la
visita virtual y del perfeccionamiento de
la web. Es decir, para profesionalizarse
más, más digitalización.
Sí se reactivarán operaciones que
se han quedado en espera, ya que la
banca está agilizando las que estaban
aprobadas o incluso en estudio, se es-
tán firmando. Sí es posible que bajen
los precios de las operaciones aproba-
das, pero no firmadas.
La reactivación del mercado es di-
fícil por la situación económica, pero sí
es posible que las operaciones, tanto
en alquiler y venta, se trasladen hacia
municipios de fuera de la capital dentro
de la Comunidad de Madrid y limítrofes
con otras autonomías, a distancia entre
30 y 40 minutos de Madrid, son zonas
en las que se pueden aprovechar los
precios que ya existen el extrarradio,
más asequibles.
La cobertura de este tipo de situa-
ciones de confinamiento debería correr
a cargo del Estado a través de un fon-
do de contingencia especial para
empresas y autónomos”.
“Aumentarán las soluciones
digitales para agilizar el proce-
so de venta, no por mejora sino
por necesidad”
Eduardo Pérez Vázquez
“Sí, aumentarán las soluciones digi-
tales para agilizar el proceso de venta,
ahora ya no será por mejora sino por
necesidad. Ante la reducción de visitas
personales, hay herramientas que pue-
den ayudar, a través de medios audio-
visuales online con reportajes que te
permiten interactuar. En Estados Uni-
dos está más extendido debido a que
las distancias son largas. Aquí todavía el
consumidor no está acostumbrado
y quiere tocar más el producto. Por
ejemplo, se utilizan en promociones de
obra nueva terminada y segunda vi-
vienda, así como en desarrolladores de
obra sobre plano.
Las visitas personalizadas se van
a resentir un 80% por la situación ac-
tual y en los próximos meses. También
existen reportajes virtuales, a través de
previsualizaciones para seleccionar las
operaciones posibles, ajustando las vi-
sitas para convertir mejor la operación.
Actualmente ha bajado la de-
manda por la situación del merca-
do y los expertos manejan diferentes
escenarios, los medios telemáticos van
a ganar uso después de esta crisis, por
obligación.
Sobre el efecto rebote, el mercado
es muy estacional y la crisis ha coin-
cidido con los mejores meses del año
(marzo – junio). Para el comprador ins-
titucional, fondos de inversión, van a
tener que seguir comprando residen-
cial, logística y retail, aunque en menor
medida, ya que van a invertir parte de la

14
ANÁLISIS
liquidez que han obtenido en el primer
trimestre.
En lo que se refiere a los particula-
res, primero tiene que venir la con-
fianza en el mercado. Creo que sólo
se cubrirá el cliente de reposición, es
decir, quien necesite comprar una vi-
vienda más grande para vivir. Actual-
mente los clientes están solicitando un
30% de descuento.
Respecto a los demandantes de
vivienda con precio entre 100.000 y
300.000 €, que representan un 80% del
mercado, habrá que ver cómo evolu-
cionan los diferentes escenarios: el más
optimista maneja un repunte espontá-
neo de la actividad en los próximos tres
meses; otro menos optimista cree que
habrá una bajada de precios más sos-
tenida con una recuperación constante
que durará 9 meses y finalmente el más
pesimista se sitúa en un escenario simi-
lar a 2008 en el que la demanda cae en
picado y se produce una ralentización
que tardará 18 meses en recuperarse.
Sobre el aseguramiento, deberían
contemplarse desde el ámbito público
una serie de mejoras, como una regu-
lación de condiciones para pymes
y autónomos en los ámbitos, fiscal,
seguridad social y que pueda haber li-
quidez en la fase de preconcurso de las
empresas”.
“Los clientes buscan profesio-
nales más especializados y que
ofrezcan asesoramiento inte-
gral”
Marta Alonso Carmona
“El entorno digital será fundamen-
tal, porque si es cierto que en muchos
sectores cada vez se necesitan espa-
cios más flexibles, más aún en el ámbi-
to inmobiliario, porque las inmobiliarias
tradicionales al uso a las que acuden
los clientes tienen un recorrido compli-
cado en el contexto actual.
Ahora no hay tantas llamadas de
teléfono, pero las visitas online a
través de los portales inmobilia-
rios han aumentado un 80% y los
clientes tienen más tiempo para mirar
viviendas. Están planteando otras ne-
cesidades, como viviendas que tengan
jardín, previendo situaciones como la
que hemos vivido actualmente.
Los clientes ahora buscan profesio-
nales más especializados, un asesora-
miento en vivienda habitual o locales,
pero más sofisticado y enfocado al pa-
trimonio. Notamos una avalancha de
consultas de este tipo, que pretenden
un asesoramiento integral y que ya ve-
níamos haciendo. Por ejemplo, explicar
el alcance de las medidas del Gobierno
es un nuevo campo de negocio para
los profesionales inmobiliarios, que se
tienen que reciclar con nuevas tecno-
logías y más asesoramiento especiali-
zado.
Durante el estado de alarma hemos
firmado hojas de encargo, incluso una
firma electrónica. Trabajamos con sky-
pe y zoom, no solo quieren ver la vivien-
da sino contactar con el profesional.
Quiero ser optimista; sí puede haber
efecto rebote porque es positivo que
nos estén preguntando ahora en este
momento. Por ello creo que se va a
ajustar la oferta y la demanda en
precio, ya que últimamente los precios
habían empezado a subir con una so-
brevaloración creada a través de publi-
cidad que luego se ajustaba a la hora
de firmar.
Los inversores que ven en el inmo-
biliario un valor refugio siguen ahí, no
han desaparecido nunca del sector in-
mobiliario, a pesar de la crisis”.
“El mercado inmobiliario siem-
pre es atractivo para la inver-
sión”
Alberto Corral Pérez
“Es una tendencia que está surgien-
do en el mercado, cada vez más agen-
cias que trabajan exclusivamente onli-
ne en captación o bien en captación y
venta, debido a la crisis habrá particula-
res que opten por este trato y no por el
tradicional. Sin embargo, hay personas
– como las que tienen una edad avan-
zada – que no se identifican con los
medios digitales, por lo que el mercado
seguirá funcionando como hasta ahora.
Aunque quien no se actualice con
herramientas digitales se puede
quedar atrás. Ahora en los portales
inmobiliarios se utilizan recursos como
reportajes 360º o vídeos de inmuebles.
El mercado inmobiliario siempre es
atractivo para la inversión. El momen-
to es bueno, porque bajan los precios
y habrá quien quiera vender antes,
pero hay que saber hacerlo con cabe-
za. Ahora no es tanto un valor seguro
porque fluctúa bastante. Por ejemplo,
nadie se esperaba que a partir de 2014
subieran los precios hasta 2018. Para un
particular el inmueble es un valor segu-
ro, pero si es una inversión se busca
una rentabilidad. Depende de la dura-
ción de la crisis y de cómo se compor-
ten los precios.
Sí habrá un efecto rebote porque
ya en estos días de alarma esta-
mos teniendo mucha demanda de
los pisos que tenemos online, piden
información sobre ellos, por lo que he-
mos seguido trabajando en el entorno
digital. La gente seguirá comprando y
vendiendo. De hecho, en estos días de
alarma hemos notado más actividad
que en el periodo electoral del último
trimestre de 2019”.
“El valor añadido se encuentra
en el trato con el cliente y con
un asesoramiento más especia-
lizado”
José María Delgado Teran
“La crisis está afectando al merca-
do de locales comerciales, trasteros y
vivienda. En el alquiler también, debido
a la legislación que se ha aprobado re-
cientemente. Ahora estamos trabajan-
do digitalmente buscando inversores
e inquilinos. Lo que hacemos es tratar
de llegar a acuerdos y cuadrar opera-
ciones, como sería encajar las salidas
y entradas en los contratos de arren-
damiento, por ejemplo, adelantando la
salida de un inmueble. Por otra parte,
ya el anuncio de la limitación de los
precios del alquiler va a incremen-
tar la oferta de viviendas para ven-
ta. Por este motivo, nos estamos plan-
teando la estrategia de la adquisición
para reforma y posterior salida para
venta, ya que el impacto de los precios
será en la vivienda usada (la nueva ya
está presupuestada).
El efecto rebote ahora no se va a
producir, el consumo se detraerá, por-
que los tipos no incitan a la inversión y

15
ANÁLISIS
se va a esperar un año hasta que el ac-
tivo refleje el valor de la inversión.
El entorno digital nos está ayudando
a mantener la carga de trabajo, aunque
hay que apuntar que un aspecto nega-
tivo de la digitalización es que impacta
en los precios, porque siempre se bus-
ca un descuento en la gestión por In-
ternet y siempre encuentras a alguien
que lo hace más económico.
El valor añadido se encuentra
en el trato con el cliente y con un
asesoramiento más especializado, con
proyección.
Respecto a abordar un seguro de
impagos para este tipo de situaciones,
es muy difícil, ya que las aseguradoras
no están preparadas para esto y lo ten-
drían que hacer a través de una socie-
dad específica. También debería existir
un respaldo del Estado, a través de
cuotas públicas, y una sociedad en la
que participara el Estado. Tendría que
haber una regulación que ponga en co-
mún aspectos públicos y privados”.
“Los precios se van a mantener”
Gonzalo Martín Borregón
García de la Chica
“No queda más remedio que actua-
lizarnos a través de conferencias onli-
ne, utilizando medios digitales, como
wattsapp o la llamada telefónica por
imagen; hasta ahora no se hacía pero
ahora se ha puesto de moda, incluso
con los clientes. En el entorno web,
hay que facilitar al comprador las visi-
tas virtuales a los inmuebles. Este tipo
de cambios vendrán bien para etapas
como las de descanso, que servirá para
generar actividad. Se nota que se pue-
de trabajar, pero el público tampoco
está acostumbrado.
Sí habrá efecto rebote, porque los
que se quedaron sin hacer la operación
querrán comprar más barato, aunque
no les quedará más remedio que volver
a la situación anterior, es decir, que los
precios se van a mantener. Desde aho-
ra hasta el verano se realizarán ofer-
tas a la baja, pero después del vera-
no los precios volverán a los niveles de
antes de producirse esta crisis porque
surgirán nuevas necesidades de vivien-
da (un formato, por ejemplo, más gran-
de o con otras prestaciones) y se que-
rrá cambiar. Es posible que los precios
únicamente bajen en caso de que se
tenga que vender por necesidad (por
ejemplo, con motivo de una herencia).
Sí, los inversores acudirán al
sector inmobiliario como valor re-
fugio teniendo en cuenta que la bolsa
ha caído mucho.
Este tipo de eventualidades sí se
puede asegurar porque afecta a todo
el mundo, por lo que los profesionales
buscarán una fórmula de ahorro o bien
aseguramiento. Habrá una tendencia
a prever este tipo de situaciones. Las
compañías de seguros también busca-
rán soluciones, porque no solo se trata
de una eventualidad sanitaria, también
afecta a la situación económica”.
“Durante el confinamiento
hemos adelantado trabajo de
forma online”
María José Díaz Chicote
“Estamos haciendo todo online,
como enviar documentación a los
clientes, que la devuelven firmada.
Estamos manteniendo la actividad,
aunque no como antes de la crisis, ya
que las visitas son fundamentales y no
se han podido realizar. Hemos prepa-
rado operaciones online para tenerlas
a punto cuando terminara el confina-
miento, de alguna forma hemos
adelantado el trabajo.
En cuanto al efecto rebote, habrá
inversores que busquen un buen pre-
cio y el vendedor tendrá que bajarlo. La
actividad en el alquiler sí se va a mante-
ner, pero no habrá tanta actividad en la
compra; el mercado se retraerá.
Sería deseable tener una cierta ga-
rantía ante este tipo de situaciones, en-
contrar un seguro con esta garantía”.
“Existirá la necesidad de acudir
al valor inmobiliario para ase-
gurarse una pensión futura”
Manuel E. Moyano Campos
“Esta crisis nos ha cogido a todos
por sorpresa. La digitalización de los
procedimientos cada vez se implantará
más, incluida la contratación. A través
de la web estamos encontrando opor-
tunidades de trabajo en diferentes zo-
nas, así como en la búsqueda de clien-
tes. Es decir, que cada vez los clientes
se inclinarán más a solicitar operacio-
nes online. Es algo a lo que no estamos
acostumbrados, pero es un punto de
partida.
Tanto en la compraventa como en
el alquiler los precios se armonizarán
porque antes de esta crisis se produ-
jo un repunte exagerado, por lo que
los inversores encontrarán un ni-
cho por el abaratamiento de los
precios. El inversor nacional se abrirá
paso – en detrimento del inversor in-
ternacional que será más conservador
por la situación global y que motivó esa
subida de precios – ya que, por un lado,
surgirá la necesidad de acudir al valor
inmobiliario como una fórmula de ase-
gurarse una pensión futura y, por otro,
el inversor ahorrador que ahora paga-
ba un alquiler optará por comprar ante
la moderación de los precios. En este
sentido, la banca facilitará este tipo de
operaciones, haciendo más asequibles
las condiciones de los préstamos para
atenuar el problema de la liquidez.
Sí habrá un efecto rebote, por la
mayor tasa de mortalidad que genera-
rá una tendencia de venta de viviendas
y por quien necesite vender el inmue-
ble por necesidad económica. Ello nos
generará un trabajo mayor en las
tasaciones, para poner el valor en el
mercado. Es cierto que se reactivará
más lentamente, pero poco a poco irá
mejorando el ritmo.
La moderación de los precios se
producirá porque el inversor ha tenido
un año difícil para comprar – con moti-
vo de las subidas de precios observa-
das – pero después de esta crisis una
bajada del 3% en los precios encenderá
la alarma para comprar antes de que
vuelva a producirse otra subida.
Este tipo de eventualidades se van
a producir cada cierto tiempo. A partir
de ahora los Estados tendrán que rea-
lizar coberturas para autónomos, pero
no solo para el cese de actividad, sino
con una cobertura mínima más amplia
referida a gastos que son continuos
(alquiler de local o los suministros). Fa-
cilidades como la que ha dado el
COAPI de reducir las cuotas, permi-

16
ANÁLISIS
te que los profesionales nos podamos
incorporar al mercado”.
“En nuestra actividad es esen-
cial el trato directo y la visita”
Violeta Rivilla Contreras
“Tenemos mucha tecnología a
nuestro alcance y nos permite estar en
contacto con los clientes, pero en nues-
tra actividad es esencial el trato directo
y la visita, por eso creo que ahora está
parado y los clientes están esperando.
Respecto a un posible nuevo esce-
nario inversor, al tradicional inversor le
gusta comprar bien y conocer qué te-
rreno pisa, por lo que los anuncios de
determinadas medidas como la ocu-
pación de inmuebles – que se ha aso-
ciado con la expropiación de vivienda y
la propiedad privada – que en realidad
cuestionan la seguridad jurídica, moti-
varán que no quiera invertir. Además,
también perderá atractivo la inversión
inmobiliaria vacacional, debido a la
pérdida de visitantes a la ciudad por la
duración del confinamiento. Por todo
ello creo que se retraerá totalmente el
inversor.
Habrá quien necesite vender por
necesidad, por ejemplo, por las he-
rencias, lo que moverá el mercado a
la baja, pero hasta que el Estado no
ofrezca más seguridad jurídica, no
habrá movimiento o muy escaso.
Están apareciendo inversores opor-
tunistas que hacen ofertas de precios
muy a la baja. Se prevé una bajada de
precios general tanto en alquiler y ven-
ta de entre el 5-15%, e incluso hasta un
25% en el sector retail; es posible que
surjan oportunidades buenas de ad-
quisición en determinadas zonas con
una reducción de precio de hasta el
30% por la necesidad económica de
los vendedores de sacar el inmueble al
mercado. Todo esto está motivado por
el entorno económico en el que se va a
producir una retracción del consumo y
de la actividad comercial, con el con-
siguiente cierre de locales, que hará
que suba la oferta a la vez que se
retrae la demanda. Regresaremos a
2012 con motivo del parón que se está
produciendo.
Entiendo que sí, que el Estado de-
bería pensar en este tipo de contingen-
cias, porque no podemos mantener los
gastos y a la vez que no nos permitan
trabajar. No tendría que ser un aplaza-
miento de los pagos, sino una quita o
cobertura o cantidades simbólicas en
el marco de unas ayudas.
“La inestabilidad económica
afectará más a los particulares
que a los inversores”
Carmen Suárez Sánchez
“En la compraventa y en los alquile-
res habrá un repunte de la actividad. En
la compraventa, será más por parte de
inversores que vuelvan a buscar refu-
gio, porque la inestabilidad económica
afectará más a los particulares.
En alquiler vamos a recuperar zo-
nas que antes no eran asequibles
como el centro, debido a la transforma-
ción de alquiler turístico hacia alquiler
residencial, los precios se van a mode-
rar en el alquiler, porque subirá la ofer-
ta. El alquiler turístico se va a quedar
en un stand by que se prolongará todo
el año, hasta que se pierda el miedo a
viajar.
El refugio de los inversores se hará
una realidad si conseguimos mantener
los alquileres a precios asequibles.
Respecto al aseguramiento, tiene
que ser el Estado el que prevea más
ayudas para pymes y autónomos; las
medidas que se han aprobado durante
la crisis son solo inmediatas, necesita-
mos a más largo plazo”.
“Muchas de las nuevas tecnolo-
gías nos quedaremos con ellas
para el futuro”
Esther Miguel Vallejo
“El aumento del trabajo online ha
sido total, hemos tenido que adaptar-
nos y hemos ido cerrando operaciones
online que teníamos pendientes para
luego firmarlas. También utilizamos la
videollamada. Esta situación de con-
finamiento nos ha hecho cambiar la
forma de trabajar y habrá muchas de
estas nuevas tecnologías que nos
quedaremos con ellas para el fu-
turo, ya que son útiles para conseguir
una firma en la que tengan que inter-
venir personas que no están presentes
físicamente. Esto será una situación a
largo plazo y las personas serán reacias
a estar cerca y por eso se utilizará la
presencia física para lo imprescindible,
como las visitas, pero para el resto se
utilizará el entorno digital.
Los inversores aparecerán en el
sector inmobiliario buscando oportuni-
dades, pero no se producirá una bajada
brusca de precios, sino razonable, no
habrá un desplome.
El sector se reactivará, pero poco a
poco, porque las relaciones perso-
nales se van a retraer. Habrá más
demanda que oferta hasta septiembre
por el miedo a las visitas, por eso se
mantendrá el equilibrio de oferta y de-
manda en el mercado. Las operaciones
que teníamos pendientes se realizarán,
una vez se acaben las restricciones”.
“La mayoría de la demanda
quiere un producto tipo que
seguirá buscando”
Livia Castillo Pascual
“El entorno digital nos está sirviendo
a día de hoy para mejorar los vídeos, las
fotos, los textos de los portales inmobi-
liarios y de la web. Estamos preparando
todo para mejorar el producto, la pre-
sentación, para atender a los clientes el
día después en que terminen las res-
tricciones.
Habrá reactivación para los inmue-
bles de quienes estén interesados en
adquirir para uso propio. En cambio,
entiendo que el perfil de inversor
adoptará una actitud de espera
para analizar cómo se encuentra el
mercado de cara a analizar la mejor
rentabilidad.
El comportamiento de los precios
en Madrid varía en función de cada dis-
trito, ya que en algunos tardará más en
bajar el precio (Arganzuela), y en otros
donde haya menos demanda sí bajará
más (Villaverde, Vallecas), al igual que
sucedió en la crisis de 2008. La mayoría
de la demanda quiere un producto tipo
(3 dormitorios, 2 baños, garaje, traste-
ro, antigüedad hasta 30 años) y en ese
producto no bajará el precio. Por ello,
se seguirá buscando ese tipo de in-
mueble y habrá operaciones. También

17
ANÁLISIS
hay que hacer diferencias en el produc-
to, ya que el inmueble de alta gama po-
see una demanda más estable. Sin em-
bargo, los precios de locales y oficinas
se verán afectados en cualquier distrito,
ya que bajarán.
El entorno económico que nos en-
contremos es posible que retire de-
manda del mercado, ya que las pre-
visiones acerca del entorno laboral no
son positivas, y no se sabe cómo afec-
tará a las empresas.
En España sí hay margen para que
las compañías intenten ofrecer una
cobertura para una situación de con-
finamiento, lo estudiarán. Hasta ahora,
solo existe una cobertura pública, pero
el cese temporal de actividad no cubre
los gastos comunes (como la publici-
dad o el alquiler del local), por lo que
hay un margen para que los seguros
puedan ofrecer una cobertura para
complementar la cobertura pública y
poder así pagar gastos comunes”.
“Habrá reactivación con ope-
raciones que se quedaron sin
cerrar y nuevas”
Luis Palencia Pérez
“Estamos trabajando muchísimo
más en el entorno digital. La firma elec-
trónica se ha impuesto, incluso en la
actividad de valoraciones. Esto provo-
cará que nos acostumbremos y quede
abierta la puerta a la peritación digital
– aunque la visita sigua siendo presen-
cial – para después de esta situación
de confinamiento.
Están surgiendo inversores con una
intención especulativa, aprovechándo-
se de la necesidad, intentando poner
precios a la baja, pero esto es una si-
tuación temporal.
La actividad en el sector se reactiva-
rá como estábamos antes de esta etapa
de restricciones. Las operaciones de
vivienda usada se van a mantener,
porque tanto los vendedores como los
compradores mantendrán el interés. A
partir del tercer o cuarto mes de que
salgamos de esta situación de confi-
namiento se producirá la reactivación.
Esto lo estamos comprobando ahora
porque además de mantener el interés,
incluso se están solicitando valoracio-
nes, por lo que volverán a realizarse,
tanto operaciones que se quedaron sin
cerrar como operaciones nuevas.
Debería existir algún tipo de co-
bertura pública para esta situación
de confinamiento, con cargo a impues-
tos, especialmente para cubrir los gas-
tos como el alquiler del local, luz, agua,
... gastos básicos, imprescindibles, e
incluso eliminar el pago de impuestos
como el IBI o la tasa de la certificación
de eficiencia energética”.
“La toma de decisiones de-
penderá de cómo responda la
economía”
Mª Isabel Vilanova Casas
“Antes de la situación del confina-
miento ya se observaba el interés de
pequeños ahorradores, y los grandes
estaban a la espera de ver cómo se
clarificaba la regulación que afecta a la
vivienda – limitación del precio de los
alquileres, por ejemplo –, por lo que no
se tomarán decisiones hasta ver cómo
responde la economía. Soy escéptica
respecto a la reactivación, ojalá sea así,
pero la crisis está afectando a muchos
sectores de la economía – como el tu-
rismo o la restauración –.
Es difícil asegurar una situación de
confinamiento, por lo que creo que
sería más eficaz la reincorporación
progresiva a la actividad, avalada
científicamente, a través de los test
masivos. Hay que dar soluciones para
empezar a trabajar”.
“Esta parada ha generado in-
certidumbre, pero el que quería
comprar lo hará”
Ruth Prieto Geisser
“El entorno digital se mantiene en
el volumen que tenía antes de iniciarse
esta crisis, pero ahora lo que estamos
haciendo es aprovechar y hablar con
los clientes, tranquilizarles y abordar en
los alquileres búsqueda de soluciones
con las partes, incluidas las situaciones
de vulnerabilidad. Estamos en contac-
to con todos los clientes y les ofrece-
mos nuestra colaboración y ayuda para
asesorarles y conseguir las ayudas que
necesiten. También se aprovecha para
ampliar la información de los inmue-
bles que habían visto anteriormente.
Los inversores grandes van a apro-
vechar para bajar los precios e intentar
adquisiciones, aunque en el otro lado,
los pequeños ahorradores o potencia-
les adquirentes de vivienda habitual,
son un tipo de comprador que va a es-
perar.
Preveo una zona ‘valle’ en la que
se va a mantener la actividad por
los inversores y luego empezará a
recuperarse el sector. Esta parada ha
generado incertidumbre, pero el que
quería comprar lo va a hacer, se cerra-
rán operaciones, aunque sea en otras
condiciones. Este periodo ‘valle’ será
de entre cuatro y cinco meses cuando
termine esta situación y una vez pasada
esa zona ‘valle’ se empezará recuperar
el sector. Esto sucederá, la recupera-
ción, porque la vivienda es un artículo
de primera necesidad.
Las aseguradoras tendrán que aca-
bar contemplando estos supuestos de
confinamiento, o también puede ser el
Estado el que intervenga, pero nos ha
cogido por sorpresa. Habrá que intro-
ducir medidas de prevención laboral
porque los agentes inmobiliarios tra-
bajan con proximidad, ya que la visita
seguirá existiendo”.
“La nueva situación generará
operaciones de compra y de
alquiler”
Octavio Carvajal Méndez
“Sí, ha aumentado mucho el trabajo
en el entorno digital. Como no hemos
podido abrir las oficinas, la atención es
telefónica y por internet. Esto va a sig-
nificar un antes y un después en la im-
plantación de la tecnología para el tra-
bajo en el sector inmobiliario, ya que es
posible disponer de más información, a
través de vídeos y de cámara con tres
dimensiones, lo que permitirá comple-
mentar la información si hay reducción
de la actividad presencial. Los clientes
filtrarán más los anuncios y selecciona-
rán más la visita. Especialmente a corto
plazo, ya que a medio plazo hay más
incertidumbre.
La tendencia de los inversores de-
penderá de cómo evolucionen los

18
ANÁLISIS
precios, ya que hasta el 12 de marzo
estábamos en un momento alto, y el
margen era mínimo para la inversión. Si
con motivo del parón de la actividad y
de la situación del mercado laboral los
precios bajan, sí entrarán los inversores.
Es lógico que eso suceda ya que ha-
brá más oferta y menos demanda.
Lo normal es que el inversor entre nue-
vamente en el mercado con más fuerza
que antes. La bajada de los precios ya
es una realidad, ya se está notando la
moderación.
Sí habrá efecto rebote, porque los
problemas laborales están generan-
do movimiento inmobiliario, por ejem-
plo, el cambio de vivienda buscando
un alquiler más económico; la bolsa
nueva de inmuebles que salen al mer-
cado para la venta que antes eran de
alquiler; los locales comerciales; la
necesidad de cambiar de vivienda por
necesidades vitales … Entramos en una
situación novedosa respecto al 12 de
marzo. Además del trabajo acumulado,
se cerrarán nuevas operaciones, por-
que la nueva situación generará opera-
ciones de compra y alquiler. La bajada
de los precios también será una opor-
tunidad para estos cambios. Se van a
acelerar decisiones de propietarios
y de inquilinos. Otra tendencia es el
cambio que se producirá en las zonas
céntricas, donde saldrán inmuebles del
alquiler turístico a la venta o al alquiler
residencial. Todo esto compensará el
parón que se ha producido, aunque se
mire con cautela.
Que haya un aseguramiento para
estas situaciones de confinamiento es
positivo y las aseguradoras deberían
potenciarlo y comercializarlo. En el ám-
bito público es más complicado, ya que
el cese de la actividad o el desempleo
se tendrán que adaptar”.
“Este tipo de situaciones de-
berían incluirse en los seguros
privados”
César Barrero Pérez
“El mercado está paralizado, en un
año puede resurgir.
Los inversores pueden entrar, pero
esperarán, ya que son conscientes de
que la crisis vendrá dentro de seis me-
ses: Existe incertidumbre para el mer-
cado laboral y muchas empresas no
volverán a abrir.
Los precios no bajarán de inme-
diato. El efecto rebote no se producirá
ahora, sino a largo plazo, será lento.
Unas operaciones saldrán y otras no. En
cuatro meses se va a producir un efecto
dominó – causado por el impacto de la
crisis en la economía – y cuando esté
más clarificado el horizonte sí será
propicio para los inversores – entre
cuatro y seis meses –.
Este tipo de situaciones de confina-
miento deberían estar incluidas en los
seguros privados, igual que por ejem-
plo la Responsabilidad Civil para terce-
ros. Debería existir como una cobertura
más para no tener quebranto económi-
co, por ejemplo, al igual que hace unos
años se ha introducido el seguro para
el administrador de sociedades (con
motivo de haber surgido la responsabi-
lidad de las personas jurídicas)”.
“La demanda buscará vivienda
fuera de la capital por el temor
a que se repita la situación de
confinamiento”
Juan José Santana Asensio
La web funciona, pero lo esencial
es la visita. Durante este tiempo he
recibido de varios clientes que están
esperando y tienen interés para el día
que podamos volver a la actividad, por
lo que nos hemos estado preparando.
Tenemos menos actividad, estimamos
un 80% menos. Ahora la crisis sanitaria
ha sido prioritaria, a medida que han ido
pasando los días sí se ha notado más
actividad.
En cuanto a los inversores, no creo
que aprovechen ahora la situación por-
que los precios del alquiler no van a
bajar, porque no hay oferta; los precios
de la vivienda usada para compraventa
solo van a bajar entre un 5 y un 10% y
en la obra nueva no bajarán. Es decir,
no habrá chollos como hubo en 2008,
porque se producirá un éxodo de la de-
manda hacia los municipios de fuera de
la capital por el temor a que se repita
la situación que vivimos ahora de con-
finamiento.
Esto es un argumento que nos pue-
de favorecer de cara a la reactivación,
ya que las personas están deseando
salir a la calle y buscar inmuebles, por
lo que sí habrá un efecto de reac-
tivación repentino, ya que durante el
confinamiento hemos tenido llamadas
que están en espera. En los próximos
meses el mercado se irá reactivando y
en un año volveremos a estar al nivel de
como estábamos antes del COVID – 19.
Sería bueno que los seguros se
plantearan una cobertura de asegura-
miento si a partir de ahora este tipo de
situaciones de confinamiento es pre-
visible que se pueda volver a repetir.
Además, teniendo en cuenta y al igual
que en otros ámbitos se adoptarán
otras medidas, como la prevención sa-
nitaria en el trabajo”.
“La vivienda es una necesidad,
no solo una inversión”
José C. Linares Bermúdez
“Sí, el trabajo en el entorno digital ha
aumentado bastante, hemos adaptado
nuestros sistemas para ofrecer forma-
ción a través de zoom; hemos realizado
mucha captación online, también he-
mos utilizado la firma digital (por ejem-
plo, en los contratos de arras). Antes
de producirse esta situación era todo
presencial, y era poco frecuente la ac-
tividad digital. Durante estos primeros
meses se mantendrá esta tendencia, al
igual que si se produce un rebrote.
Cuando se producen situaciones de
crisis favorece que muchos inversores-
busquen oportunidades y ya está suce-
diendo que hay operaciones en las que
se oferta un precio de adquisición más
bajo antes de visitar el inmueble. Esti-
mamos que el descenso de precios
se situará entre un 15% y un 20% y
que se reducirá el número de transac-
ciones entre un 40%-50%. Las tasacio-
nes, después del anuncio del Banco
de España, entendemos que también
resultarán con un valor inferior.
La actividad sí se reactivará a partir
de mayo, con más operaciones porque
ya podremos hacer visitas. La vivienda
es una necesidad, no solo una inver-
sión. A más largo plazo, en primavera –
verano de 2021 habrá una reactivación

19
ANÁLISIS
de las operaciones no muy alcista una
vez recuperada la economía. Se produ-
cirá una bajada sostenida de pre-
cios durante dos o tres años y pos-
teriormente se producirá una subida en
torno al 5%.
Nuestra mentalidad está cambian-
do y tener cualquier tipo de seguro que
cubra algunos ingresos para este tipo
de situaciones de confinamiento sería
recomendable, si existiera, al menos
entre dos o tres meses. No sabemos si
se aparecerá otra situación similar. Los
seguros tendrían que estudiarlo y te-
nerlo en cuenta”.
“En la obra nueva no habrá
bajada de precios”
Juan C. Martínez Muñoz
“Todo ha cambiado, hemos notado
un incremento del 300% en solicitudes
de información sobre vivienda nueva
con más metros cuadrados y parce-
la, sobre viviendas que están fuera de
Madrid capital. La implantación del te-
letrabajo y la previsión de que este tipo
de situaciones de restricción se repitan
hace que exista ese interés. Las zonas
de fuera de Madrid se van a ver bene-
ficiadas.
El sector inmobiliario siempre ha
sido un sector refugio y los precios de
la obra nueva actualmente son com-
petitivos todavía, que estén situados en
no más de 500.000 €. Habrá inversores
interesados en adquirir vivienda nueva
y luego alquilar a quien esté interesa-
do en ese tipo de viviendas que per-
mitan vivir en mejores condiciones. En
los precios de la obra nueva no habrá
bajada de precios porque hay más
demanda que oferta y los precios
son competitivos, por lo que no hay
riesgo de impagos.
Actualmente hay una situación de
espera, se solicita mucha información
y ahora los propietarios no quieren
malvender. Y quien quiere vender es
porque quiere mejorar las condicio-
nes de vida, no lo hará si no puede. A
su vez, quien quiera comprar ahora lo
tiene que tener claro y a buen precio.
Hay personas que no han sufrido el im-
pacto económico de la crisis y pueden
decidir cambiar de vivienda. Habrá un
repunte de visitas y de solicitud de
información y cuando el mercado se
estabilice, se reactivará. Lo que suce-
derá en la primavera de 2021.
Sería interesante disponer de un se-
guro porque este nuevo escenario no
se resolverá a corto plazo, el temor a
que se repita está ahí”.
“Las operaciones se realizarán
a medida que se produzca la re-
cuperación en el último trimes-
tre del año”
Fco. Javier Huguet Pérez
“Sí, ha aumentado la utilización de
las medidas telemáticas para poder
contactar y formalizar acuerdos, a tra-
vés de la firma digital, la video llamada
y la video conferencia, estas últimas
herramientas para no perder el lengua-
je corporal, que es importante.
No creo que haya un cambio o ten-
dencia respecto a la inversión. Excepto
en el alquiler estacional, que sí se
verá afectado, en el resto del merca-
do siempre existirá la necesidad de vi-
vienda. Se producirá una corrección de
las rentabilidades a la baja en ciudades
como Madrid o Barcelona, donde exis-
tía más tensión de precios y el impacto
del COVID 19 ha sido mayor.
Las operaciones se seguirán ha-
ciendo a medida que se produzca la
recuperación, en el último trimestre de
este año.
Es cierto que uno de los sectores
que más se verá beneficiado con esta
situación será el de los seguros, por-
que se tratará de resolver este tipo de
situaciones de confinamiento, aunque
creo que es una situación coyuntural,
no creo que se repita en el futuro. Será
fundamental la aparición de una vacu-
na, con el tiempo se resolverá, aunque
no se sabe cuándo, y se volverá a la
normalidad”.
“Esta situación es diferente a la
crisis financiera de 2008, ya que
nos encontramos ante una crisis
sanitaria”
Daniel Alonso Gómez
“Teniendo en cuenta que en un con-
texto de normalidad lo que se capta en
el segundo trimestre se firma en el úl-
timo trimestre del año, todo sufrirá un
retraso de, al menos, tres meses. Es
muy posible que sea un año malo, pero
tampoco sabemos con exactitud cómo
va a reaccionar la economía. El proble-
ma es qué porcentaje de vendedores
se puede retraer, por ejemplo, porque
no tiene necesidad de hacer la opera-
ción, eso es lo que puede hacer polvo
al sector.
Es posible que haya un efecto rebo-
te después de la crisis. Esta situación
es diferente a la de 2008 pues nos en-
contramos ante una crisis sanitaria y la
de hace diez años la motivó un crack
financiero. A corto plazo, puede ser
peor, pero a más largo plazo no tiene
por qué, ya que una vez pasada la crisis
sanitaria es factible que se reactive
el mercado y la economía empiece
a recuperarse, así que dependiendo
de cómo sea ese efecto rebote será el
alcance del impacto de la crisis en el
sector. Si hay un efecto rebote fuerte,
será mejor para la economía, si entre
todos somos conscientes de que hay
que volver a la normalidad. No pode-
mos permitirnos el lujo de que esté pa-
rada la economía un año”.
“En el alquiler la crisis abre
una vía de negocio, que son los
servicios de gestión del patri-
monio inmobiliario”
Elia Sánchez Vales
“En captación porque hay propie-
tarios que reaccionarán rápidamente
y tratarán de tener disponibles inmue-
bles y posicionarse para darles salida
en cuanto se pueda. Por un lado, lo que
es más difícil es la propia venta de una
vivienda, y, por otro, una compra para
un comprador joven.
En elalquiler, la crisis abre unavía
de negocio, que son los servicios de
gestión del patrimonio inmobilia-
rio, para estudiar cada situación. Ello
permitirá abordar la renegociación del
alquiler de viviendas y locales.
Es el momento de aprovechar y po-
tenciar que somos grandes profesiona-
les, estar más cerca del cliente y saber
analizar los mercados y la economía”.

Coleccionable
JurisprudenciaI
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-
Se aceptan los antecedentes de he-
cho de la sentencia apelada.
SEGUNDO.-
Por el Juzgado de Primera Instancia
nº 61 de Madrid, se dictó sentencia con
fecha 28 de julio de 2017 , cuya parte
dispositiva dice: “Que debo estimar y
estimo la demanda interpuesta por la
Procuradora Sra. C, en nombre y repre-
sentación de M , declarando resuelto
el contrato de mediación suscrito en-
tre las partes y condenando a A S.L. a
abonar a la actora la cantidad de 7.950
euros, con los intereses legales desde
la fecha de la interpelación extrajudicial
de 30 de enero de 2015, imponiéndole
asimismo el pago de las costas causa-
das”
Notificada dicha resolución a las par-
tes, por la representación procesal A SL
se interpuso recurso de apelación, que
fue admitido, dándose traslado a la otra
parte que se opuso y cumplidos los
trámites correspondientes, se remitie-
ron los autos originales a este Tribunal
donde han comparecido los litigantes,
sustanciándose el recurso en la forma
legalmente establecida, señalándose
para deliberación, votación y fallo el
pasado día 23 de mayo de 2018, en que
ha tenido lugar lo acordado.
TERCERO.-
En la tramitación de este procedi-
miento se han observado las prescrip-
ciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.-
Frente a la Sentencia estimatoria de
las pretensiones deducidas por DÑA.
M contra A S.L. se presenta recurso de
apelación por parte de la condenada
en la que se impugnan los pronuncia-
mientos de la Sentencia, sin concretar
ni citar precepto alguno que hubiere
sido infringido por la Juzgadora de Ins-
tancia.
De la lectura del recurso debemos
considerar que lo que alega es el error
en la valoración probatoria de los docu-
mentos 7 y 15 de la demanda, y 1 y 2 de
la contestación de la demanda.
La parte apelada se opone al recurso.
SEGUNDO.-
Recordemos que la demandante re-
clamaba el reintegro del importe satis-
fecho a la entidad demandada, quien
se había obligado frente a la actora a la
gestión de la venta del negocio de far-
macia que regenta la Sra. M .
La Sentencia declara acreditado que
las gestiones de mediación resultaron
infructuosas, no llevándose a cabo la
venta, por lo que los honorarios y can-
tidades percibidas por la entidad de-
mandada carecían de causa, puesto
que, como jurisprudencialmente se ha
declarado, hasta que no se perfeccio-
Resumen
Contrato de mediación
inmobiliaria. Cobro
de honorarios. La AP
declara no haber lugar al
cobro de honorarios por el
mediador, ya que ello está
supeditado a la condición
suspensiva de la celebración
del contrato pretendido,
debiendo acreditar la
contribución eficaz a
que las partes concluyan
el negocio (FJ 2).
SENTENCIA AP Madrid, Secc. 12ª, de fecha 29-05-2018, nº 209/2018, rec.
776/2017
Jurisprudencia

Coleccionable
Jurisprudencia II
na la venta no nace el derecho del mediador a cobrar sus
honorarios .
Se alega por la parte apelante que en el documento 7 de la
demanda, carta propuesta de inversión de farmacia talavera,
por la que la demandada se obligaba a la búsqueda de un
inversor para la compraventa de la farmacia por importe de
1.500.000 Euros, se distinguen por una parte los honorarios
por la inversión, y un fee consistentes en 6000 Euros para
auditoría.
Sin embargo, la demandante no solo satisfizo esos 6.000
Euros, sino que también hizo entrega de 1.200 Euros y 750
Euros, negándose a realizar un siguiente pago de 2.500 Euros
más IVA para cierre de la auditoría para acometer la inver-
sión. A lo que debe añadirse, como acertadamente declara
la Juzgadora de Instancia, que la factura obrante al folio 22
por 6.000 euros se emite por concepto de inter-
mediación financiera. Peticiones de pago
que se realizaban comunicando
la inmediata firma de la
operación -documentos
al folio 38 y 39. La ven-
ta de la farmacia no salió
adelante.
A la vista de ello, ningún de-
recho asiste a la apelante para
cobrar unos honorarios por una
intermediación fallida, aun cuan-
do pudieran responder a gestiones
efectivamente realizadas -supues-
tos estudios de mercado-, aunque
ello no conste acreditado. Tampoco
sirve que ahora se diga que los 1.200
Euros respondieron al IVA de la factura
de 6.000 Euros, cuando dicho importe ni
está bien calculado, ni fue en tal concepto
como fueron reclamados a la demandante.
Y ello conforme a la doctrina jurispruden-
cial que cita acertadamente la Juzgadora de
Instancia, y como ha puesto de manifiesto esta Au-
diencia Provincial en casos similares, (SAP Madrid
Sección 8ª de 28 de julio de 2017 ) el contrato de mediación
o corretaje en el que “el mediador ha de limitarse en principio
a poner en relación a los futuros comprador y vendedores
de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha
de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final,
y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella
se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el media-
dor no surge exclusivamente de un negocio contractual de
mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además
el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficaz-
mente a que las partes concluyeran el negocio (Sentencia
de 2 de octubre de 1999); y tiene declarado con reiteración
esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al
devengo de honorarios , a la condición suspensiva de la ce-
lebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sen-
tencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199 , 7 de
marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 199 y 30
de abril de 1998 » ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de
julio de 2014 ).
No solo no se acreditan las supuestas gestiones realiza-
das, sino que tampoco se acredita que existiese el inversor al
que hacen continuas referencias en los correos electrónicos
que remitían a la propietaria o a su marido, sin que se
visitase nunca la farmacia por este supuesto in-
teresado, según declaración de la demandante.
No apreciamos, consecuentemente, error
alguno en la valoración de la prueba.
TERCERO.-
En relación a los documentos 1 y 2 de
la contestación a la demanda, que se
denominan “informe previo auditoría”
e “informe final”, no entiende la recu-
rrente porqué la resolución recurrida
entra a valorar si dicha auditoría tie-
ne o no entidad suficiente para jus-
tificar el importe de 6.000 Euros.
Bien, con independencia de
ello, lo que si debe examinar-
se, como defiende la apela-
da, es si dichos documentos
pueden o no considerarse
informes de auditoría, dada
la impugnación documen-
tal de la actora. Y resulta
evidente que no pueden
ser así considerados, ni con
carácter previo, ni definitivo,
porque ni aparecen firma-
dos por su emisor, ni éste ha sido llamado a ratificarlo en
juicio, ni su contenido responde a un “informe de auditoría”
cumpliendo la normativa sectorial que le es de aplicación.
Frente a ello, la parte actora acreditó en el acto del juicio, a
través de la testifical prestada por su gestor, que dicho in-
forme partía de datos erróneos, mostrando una confusión e
ignorancia patentes sobre la llevanza de las declaraciones
fiscales y las cuentas de la farmacia, como persona física,
Imagen del
contrato de alquiler
de La ///APItienda.
Se puede adquirir en:
https://coapimadrid.org/opencart-2.1.0.1/upload

JurisprudenciaIII
Coleccionable
negando que existiesen las irregula-
ridades o desviaciones que se mani-
festaban en tales documentos. Falta
de conocimientos que se extendían a
los requisitos previos administrativos
requeridos para poder transmitir un ne-
gocio de farmacia.
Por tanto, no se justifica en absoluto el
cobro de los citados 6.000 Euros en tal
concepto, ni se acredita prestado ser-
vicio alguno que justifique los importes
cobrados por la parte apelante.
Lo que conlleva el rechazo de todos
los motivos del recurso, debiendo des-
estimarse el mismo, confirmando ínte-
gramente la Sentencia apelada.
CUARTO.-
Costas.
A tenor del artículo 398.1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil , las costas deven-
gadas en esta alzada se imponen a la
parte apelante.
Vistos los preceptos y razonamientos
citados, en nombre de S.M. el Rey.
FALLO
DEBEMOS DESESTIMAR y
DESESTIMAMOS el recurso
de apelación interpuesto
por la representación pro-
cesal de A S.L. contra la Sen-
tencia dictada por la Ilma.
Sra. Magistrada del Juzgado
de Primera Instancia nº 61
de Madrid, de fecha 28 de
julio de 2017 , en el proce-
dimiento ordinario 175/15,
que SE CONFIRMA en todos
sus extremos, imponiendo a
la parte apelante las costas
devengadas en esta alzada,
con pérdida del depósito
constituido para recurrir.

23
CONSULTORIO
Consultorio Inmobiliario
Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
I.- Ayudas para contribuir a minimi-
zar el impacto económico y social del
COVID-19 en los alquileres de vivien-
da en el ámbito de la Comunidad de
Madrid.
El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de
marzo, por el que se adoptan medidas
urgentes complementarias en el ámbi-
to social y económico para hacer frente
al COVID-19 establece determinadas
medidas encaminadas a minimizar el
fuerte impacto económico y social que,
entre otros ámbitos, está afectando a
los ingresos de muchos ciudadanos
que, en calidad de arrendatarios, vie-
nen ocupando sus viviendas habituales
y con los que hacían frente al pago de
sus alquileres.
Posteriormente, se promulgó la Orden
TMA/336/2020, de 9 de abril, por la
que se incorpora de forma inmediata al
Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, re-
gulado en el Real Decreto 106/2018, de
9 de marzo, el nuevo programa de ayu-
das para contribuir a minimizar el im-
pacto económico y social del COVID-19
en los alquileres de vivienda habitual,
programa que tiene por objeto la con-
cesión de ayudas al alquiler, mediante
adjudicación directa, a las personas
arrendatarias de vivienda habitual que,
como consecuencia del impacto eco-
nómico y social del COVID–19 tengan
problemas transitorios para atender al
pago parcial o total del alquiler.
Específicamente, el programa incluye
en su objeto la concesión de ayudas
para hacer frente a la devolución de las
ayudas transitorias de financiación re-
cogidas en el artículo 9 del Real Decre-
to-ley 11/2020. Estas ayudas tendrán
carácter finalista, y por tanto no podrán
aplicarse a otro destino que el pago de
la renta del alquiler, o la cancelación,
total o parcial, de las ayudas transitorias
de financiación citadas.
La Consejería de Vivienda y Administra-
ción Local de la Comunidad de Madrid
ha aprobado con fecha 11 de mayo de
2020 la Orden por la que se convocan
las subvenciones para contribuir a mi-
nimizar el impacto económico y social
del COVID-19 en los alquileres de vi-
vienda (BOCM 113, de 12 de mayo de
2.020). Estas ayudas adoptan la forma
de subvenciones de concesión directa
sobre los gastos que resulten subven-
cionables hasta el agotamiento de los
fondos.
El plazo de presentación de solicitu-
des para la obtención de la ayuda, será
desde el día 12 de mayo de 2.020, hasta
el 30 de septiembre de 2020, inclusive,
y podrán acogerse a estas ayudas la
personas físicas que sean arrendatarias
de vivienda habitual en la Comunidad
de Madrid y que se encuentren en si-
tuación de vulnerabilidad económica y
social a consecuencia del COVID-19.
II.- ¿Se puede vender una vivienda en
nuda propiedad?
La nuda propiedad se refiere a la pro-
piedad de la vivienda, es decir a quién
es el dueño efectivo de ésta, que pasa
a denominarse nudo propietario con
la limitación de no tener derecho a su
posesión y disfrute. Por tanto, la otra
parte del pleno dominio de la vivienda
quedaría en usufructo que faculta al
usufructuario al use y disfrute de la vi-
vienda mientras viva o decida transmitir
ese derecho en cuyos casos quedaría
extinguido el usufructo.
Por tanto, la nuda propiedad de una
vivienda puede ser vendida sin ningún
problema y sin la firma o consentimien-
to del usufructuario, pero teniendo en
cuenta que el usufructo no se ve afec-
tado por esa transmisión, es decir, la
persona que disfruta de la propiedad
(usufructuario) puede seguir hacién-
dolo a pesar de que haya cambiado
el nudo propietario y no se le puede
echar. Por ello y para evitar problemas
con el nuevo propietario, debe quedar
muy claro antes de proceder a la venta
que existe un usufructo sobre la pro-
piedad. Si no se hace así, la venta po-
dría ser declarada nula.

III.- ¿Qué diferencias hay entre metros
útiles y metros construidos en un in-
mueble?
• Metros cuadrados útiles: es la me-
dición, una vez terminada la vivien-
da, es decir, lo que tenemos dentro
de ella, lo que medimos en cual-
quier habitáculo de la casa, inclui-
dos los armarios. Es la denominada
superficie útil.
• Metros cuadrados construidos:
engloba toda la construcción de la
vivienda. tabiquería, aislamientos,
conductos ventilación, instalacio-
nes, etc. Todo lo que es compu-
table en la construcción, es decir,
todo lo que tengamos cubierto es
construido. Todo lo que tengamos
sin cubrir pero terminado, como
terrazas descubiertas, porches
descubiertos, son mejoras a la vi-
vienda pero no se le considera me-
tro construido. Tampoco contabili-
za como superficie construida los
huecos del ascensor.
Por ejemplo, si se quiere saber los me-
tros útiles de una vivienda, siempre hay
que restarle alrededor de un 15% a los
metros construidos. Es decir, si un apar-
tamento tiene 100m² construidos, ten-
drá 85m² útiles.
En el Catastro se pueden consultar de
forma gratuita los metros útiles o cons-
truidos de una casa de manera pública
a través de Internet (entrar en la página
web del catastro y buscar el inmueble
en el localizador de viviendas).

24
ACTIVIDAD
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con sede
en Luxemburgo, dejó en manos de la justicia española
la decisión de los pleitos que se están sustanciando
por el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios
(IRPH).
Los tribunales españoles
emiten fallos discrepantes sobre
la aplicación del IRPH en las
hipotecas tras la sentencia del
Tribunal de Luxemburgo
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con sede en Luxemburgo, ha dictado una sen-
tencia – Asunto C-125/18, con fecha 3 de marzo de 2020 – por la que declara que deberán
ser los tribunales españoles quienes decidan si el índice de referencia denominado IRPH
(Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) se puede sustituir por otro en los supues-
tos en que consideren que las cláusulas del contrato de préstamo hipotecario no eran claras
ni comprensibles. Si los tribunales españoles llegaran a la conclusión de que las cláusulas
“son abusivas”, “podrán sustituirlas por un índice legal aplicable de manera supletoria, para
proteger a los consumidores en cuestión de las consecuencias especialmente perjudiciales
que podrían derivarse de la anulación del contrato de préstamo”, según explica el Tribunal en
un comunicado. Cuando los tribunales españoles han empezado a posicionarse, han emitido
sentencias discrepantes hasta tal punto que se reclama una nueva aclaración por parte del
Tribunal Europeo
J.M.L. Agundez
E
l Tribunal de Justicia, en su
composición de Gran Sala,
declaró que la cláusula de
un contrato de préstamo hipotecario
celebrado entre un consumidor y un
profesional, en virtud de la que el tipo
de interés que pagará el consumidor,
varía en función del índice de referen-
cia basado en los préstamos hipoteca-
rios de las cajas de ahorros (en lo su-
cesivo, «índice de referencia»), índice
que está previsto por el Derecho espa-
ñol, está comprendido en el ámbito de
aplicación de la Directiva sobre cláusu-
las abusivas (Directiva 93/13/CEE del
Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre
cláusulas abusivas en los contratos
celebrados con consumidores). Ello se
explica porque esa cláusula no refleja
disposiciones legales o reglamentarias
de carácter imperativo, a efectos del ar-
tículo 1, apartado 2, de la mencionada
Directiva, según hizo público el propio
Tribunal a través de un comunicado de
prensa.
El Tribunal de Justicia precisó que
los tribunales españoles deberán com-
probar que las cláusulas de esas ca-
racterísticas sean de carácter claro y
comprensible, con independencia de

25
ACTIVIDAD
si el Derecho español ha hecho uso de
la facultad que se otorga a los Estados
miembros en el artículo 4, apartado 2,
de la Directiva para establecer que la
apreciación del carácter abusivo de las
cláusulas no se refiera, entre otros, a la
definición del objeto principal del con-
trato.
Si dichos tribunales llegaran a la
conclusión de que esas cláusulas son
abusivas, podrán sustituirlas por un ín-
dice legal aplicable de manera suple-
toria, para proteger a los consumidores
en cuestión de las consecuencias es-
pecialmente perjudiciales que podrían
derivarse de la anulación del contrato
de préstamo.
Sin embargo, cuando los tribuna-
les españoles han empezado a aplicar
la sentencia de 3 de marzo, comenza-
ron a emitir sentencias discrepantes,
ya que si bien los juzgados de prime-
ra instancia dictaron sentencias en las
que anulaban el índice IRPH y lo susti-
tuían por la aplicación del Euríbor, más
favorable al consumidor, pero cuando
han tenido que pronunciarse posterior-
mente las audiencias provinciales, en
segunda instancia, estos tribunales se
han inclinado a favor de los bancos, ya
que sí están respaldando el IRPH.
No obstante, todavía falta el pro-
nunciamiento del Tribunal Supremo y
se ha planteado, por otro lado, a Europa
una nueva aclaración de la sentencia
del Tribunal de Luxemburgo.
Análisis de la sentencia del Tribunal
de Luxemburgo de 3 de marzo de
2020
La sentencia dictada en Europa
procedía de una petición de decisión
prejudicial remitida por el Juzgado de
Primera Instancia n.º 38 de Barcelona,
en el que se presentó una demanda en
relación con el carácter presuntamente
abusivo de una cláusula referida al tipo
de interés remuneratorio variable que
figuraba en el contrato de préstamo hi-
potecario que se había celebrado con
una entidad bancaria. En virtud de esa
cláusula el tipo de interés que pagará
el consumidor varía en función del ín-
dice de referencia. Dicho índice venía
establecido por la normativa nacional
y podía ser aplicado por las entidades
de crédito a los préstamos hipoteca-
rios. No obstante, el Juzgado señala
que, como referencia para la revisión
de los intereses variables, ese índice
era menos ventajoso que el tipo me-
dio del mercado interbancario europeo
(“euríbor”), que, según indica, se utiliza
en el 90 % de los préstamos hipoteca-
rios suscritos en España, situación que
representa un coste adicional de entre
18.000 y 21.000 euros por préstamo.
En primer lugar, el Tribunal de Justi-
cia recordó que las cláusulas que refle-
jen disposiciones legales o reglamen-
tarias imperativas estarán excluidas del
ámbito de aplicación de la Directiva
(Artículo 1, apartado 2 Directiva 93/13/
CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993).
No obstante, observó que, sin per-
juicio de la comprobación que realice
el Juzgado, la normativa nacional apli-
cable al presente asunto no obligaba
Cuando los tribunales españoles han
empezado a aplicar la sentencia de
3 de marzo del Tribunal de la UE,
comenzaron a emitir sentencias
discrepantes, ya que si bien los juzgados
de primera instancia dictaron sentencias
en las que anulaban el índice IRPH y lo
sustituían por la aplicación del Euríbor,
más favorable al consumidor, pero
cuando han tenido que pronunciarse
posteriormente las audiencias
provinciales, en segunda instancia, estos
tribunales se han inclinado a favor de los
bancos, ya que sí están respaldando el
IRPH.

26
ACTIVIDAD
a utilizar en los préstamos con tipo de interés variable un
índice de referencia oficial, sino que se limitaba a fijar los
requisitos que debían cumplir los “índices o tipos de inte-
rés de referencia” para que las entidades de crédito pu-
dieran utilizarlos. Por consiguiente, el Tribunal de Justicia
ha llegado a la conclusión de que sí están comprendidas en
el ámbito de aplicación de la Directiva las cláusulas de con-
tratos de préstamo hipotecario que estipulen que el tipo de
interés aplicable al préstamo se basará en uno de los índices
de referencia oficiales establecidos por la normativa nacional
y que las entidades de crédito pueden aplicar a los présta-
mos hipotecarios, cuando esa
normativa no establezca ni la
aplicación imperativa del índice
en cuestión con independencia
de la elección de las partes del
contrato ni su aplicación suple-
toria en el supuesto de que las
partes no hayan pactado otra
cosa.
En segundo lugar, el Tribu-
nal de Justicia abordó la cues-
tión de las facultades de los
jueces nacionales a la hora de comprobar la transparencia de
una cláusula que se refiera al objeto principal del contrato. Y
apuntó que los tribunales de los Estados miembros deben
siempre asegurarse de que las cláusulas que se refieran
al objeto principal de los contratos son claras y compren-
sibles.
En tercer lugar, el Tribunal de Justicia declaró que, para
cumplir con el requisito de la transparencia que impone la
Directiva (artículos 4, apartado 2, y 5 de la Directiva), las cláu-
sulas que fijen en los contratos de préstamo hipotecario un
tipo de interés variable no solo deberán ser comprensibles
en un plano formal y gramatical, sino también permitir que
el consumidor medio, normalmente informado y razonable-
mente atento y perspicaz, esté en condiciones de compren-
der el funcionamiento concreto del modo de cálculo del re-
ferido tipo de interés y de valorar así, basándose en criterios
precisos y comprensibles, las consecuencias económicas,
potencialmente significativas, de dichas cláusulas para sus
obligaciones financieras.
En cuarto lugar, por lo que se refiere a las facultades de los
jueces nacionales al declarar el posible carácter abusivo de
una cláusula contractual a efectos de la Directiva, el Tribunal
de Justicia recordó que la Directiva (artículo 6, apartado 1) no
se opone a que, en aplicación de principios del Derecho de
los contratos, los jueces nacionales supriman las cláusulas
abusivas de los contractos celebrados entre profesionales y
consumidores y las sustituyan por una disposición supletoria
de Derecho nacional en aquellos casos en que la declara-
ción de nulidad de las cláusulas abusivas obligaría al juez a
anular el contrato en su totalidad, quedando expuestos así
los consumidores a con-
secuencias especialmen-
te perjudiciales, ya que
tal anulación del contrato
podría en principio tener el
efecto de hacer inmedia-
tamente exigible el pago
del importe del préstamo
pendiente de devolución,
en una cuantía que llegue
incluso a exceder de la
capacidad económica del
consumidor en cuestión, y,
por esa razón, penalizaría a este más que al prestamista, a
quien, como consecuencia, no se disuadiría de insertar cláu-
sulas de ese tipo en los contratos que ofrezca.
En el caso estudiado por el Tribunal Europeo, después
de la celebración del contrato controvertido de préstamo el
legislador español ha introducido un índice “sustitutivo” que,
sin perjuicio de las comprobaciones oportunas que realice el
Juez remitente, tiene carácter supletorio. Siendo ello así, el
Tribunal de Justicia consideró que la Directiva no se opone
a que, en caso de declaración de nulidad de una cláusula
contractual abusiva que fija un índice de referencia para el
cálculo de los intereses variables de un préstamo, el juez
nacional lo sustituya por un índice legal aplicable a falta
de acuerdo en contrario de las partes del contrato, siempre
que el contrato de préstamo hipotecario no pudiera sub-
sistir tras la supresión de la cláusula abusiva y que la anu-
lación del contrato en su totalidad dejara al consumidor
expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales.
El Tribunal de Justicia declara que, para cumplir con el requisito de la transparencia que
impone la Directiva (artículos 4, apartado 2, y 5 de la Directiva 93/13), las cláusulas
que fijen en los contratos de préstamo hipotecario un tipo de interés variable no solo
deberán ser comprensibles en un plano formal y gramatical, sino también permitir que
el consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz,
esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del
referido tipo de interés y de valorar así, basándose en criterios precisos y comprensibles,
las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dichas cláusulas para sus
obligaciones financieras.

27
ACTUALIDAD
COAPIMADRID - AIM
mantiene puntualmente
informados a los profesionales
durante el confinamiento
COAPIMADRID - AIM ha ido informando a los colegiados/asociados de la actualidad legisla-
tiva durante el confinamiento a través de más de 50 comunicaciones. Además, desde el De-
partamento de Comunicación del Colegio se ha realizado una serie de entrevistas con APIS
para pulsar la actualidad del sector y su proyección con motivo del COVID 19. (ver páginas 10 a 19)
C
OAPIMADRID - AIM ha acompañado a los colegia-
dos/asociados durante los días de confinamien-
to obligado con motivo del COVID 19 a través de
un amplio catálogo de comunicaciones, más de 50, en las
que se han ido informando de las novedades legislativas y
la actualidad profesional más relevante para mantener in-
formados a los profesionales de forma puntual. Además de
reforzar la newsletter del COAPIMADRID-AIM “1’ Minuto API”
que se ha remitido cada vez que se generaba una noticia
importante para los colegiados/asociados.
Además, desde el Departamento de Comunicación del
Colegio se ha realizado una serie de entrevistas con APIS
para pulsar la actualidad del sector y su proyección con mo-
tivo del COVID 19, reportaje que se publica en el número de
esta revista. (ver páginas 10 a 19)
Por último, se ha realizado un vídeo para la web oficial y
las redes sociales con motivo de la realización de visitas a
inmuebles por los colegiados/asociados que se puede vi-
sualizar en:
https://www.youtube.com/watch?v=CFeAv_LwP3Et=9s

28
ACTUALIDAD
Es relevante destacar algunas de
las comunicaciones más importantes:
1.- Recomendaciones crisis CO-
VID-19: con motivo de la declaración
del estado de alarma por el Real Decre-
to 463/2020 se apuntaban una serie de
recomendaciones en el ámbito laboral,
Seguridad Social y jurídico, este último
aspecto referido a la suspensión de los
plazos judiciales y administrativos (18
de marzo 2020).
2.- Acuerdos adoptados por Con-
sejo de Ministros de 24/3/20yaplaza-
miento de pago de tributos municipa-
les en Madrid capital: fueron incluidos
los acuerdos aprobados en el Consejo
de Ministros, tales como la prórroga del
Estado de Alarma y el acuerdo con las
características del primer tramo de la
Línea de Avales del ICO para empresas
y autónomos (25 de marzo de 2020).
3.- Nota Informativa del SEPE en
relación al servicio prestado por este
Organismo ante la situación provocada
por el COVID - 19: ante las dudas que se
estaban planteando en relación al ser-
vicio prestado por el Servicio Público
de Empleo Estatal se incluyó un enlace
web que informaba sobre las vías de
comunicación y de presentación de so-
licitudes y otra información general (28
de marzo de 2020).
4.- Bases de la Comunidad de Ma-
drid para sufragar las cuotas de marzo
y abril a los autónomos de la región: se
informó de la aprobación de las bases
que regulan la concesión de las ayudas
del Plan Continua, con una dotación de
38,2 millones de euros para sufragar el
coste de las cuotas a la Seguridad So-
cial correspondientes a marzo y abril (16
de abril de 2020).
5.- Real Decreto-ley 15/2020, de
21 de abril, de medidas urgentes com-
plementarias para apoyar la econo-
mía y el empleo: la comunicación infor-
maba del mecanismo para renegociar
y aplazar el abono de alquileres de lo-
cales; de la ampliación de la cobertura
de la prestación por desempleo a más
trabajadores; del incremento del ámbi-
to de aplicación de los ERTE por causa
Aplicación online para la realización
telemática de informes periciales
profesionales de tasaciones de bienes
inmuebles
91 542 35 35 www.tasapi.org

29
ACTUALIDAD
de fuerza mayor; de las medidas económicas para ajustar los
pagos fraccionados de los impuestos; de los pagos fraccio-
nados del IRPF e IVA para los autónomos y de la reducción
en el pago fraccionado del IRPF y del IVA (22 de abril de 2020)
6.- Órdenes Ministerio Sanidad SND/385/2020, de 2 de
mayo, y SND/388/2020, de 3 de mayo: referida al plan de
desescalada, la comunicación incluía la información de am-
bas órdenes, la primera incluía la suspensión de determina-
das actividades relacionadas con obras de intervención en
edificios y la segunda las condiciones de apertura al público
de determinados comercios y servicios, así como la apertura
de archivos (4 de mayo de 2020).
7.- Criterios a aplicar a la fase 1 del Plan de Desescalada
para la transición hacia una nueva normalidad: esta comuni-
cación, junto a otras, fueron aclarando el alcance las fases 0
y 1 (11 de mayo de 2020).

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