Heijmans RealExchange is een concept dat ruilverkaveling toepast als oplossing voor de leegstand op de kantorenmarkt. Het concept gaat uit van de gedachte dat we samen meer kunnen dan alleen. In een gebied met (half)leegstaande kantoren worden de huurders samengevoegd in de daarvoor meest geschikte panden. Deze panden krijgen een upgrade in onder andere energieverbruik en faciliteiten. De panden die hierdoor leegkomen worden herontwikkeld naar een nieuwe functie. Uitgangspunt voor RealExchange is dat de contante waarde in de toekomstige situatie, hoger is dan de contante waarde in de huidige situatie, na aftrek van de investeringskosten. Resultaat is vermindering van de leegstand in de individuele panden en verbetering van de kwaliteit van het gebied in zijn geheel.

1. Heijmans RealExchange
THE NEXT LEAP:
Tell me and I will forget,
show me and I will remember,
involve me and I will understand.
KANTOOR RETAIL
WONEN
WONEN
HORECA
KANTOOR
HOTEL
ZORG

2. Kantorenleegstand?
Niet huilen, maar ruilen
Heijmans RealExchange is een concept dat ruilverkave- van het gebouw achter zullen blijven. Door krachten
ling toepast als oplossing voor de leegstand op de te bundelen ontstaat ruimte om te investeren in
kantorenmarkt. Het concept gaat uit van de gedachte kwaliteit.
dat twee meer kunnen dan één.
De leegstand op de kantorenmarkt is geen eenvoudig Heijmans verbindt eigenaren van kantoren en hun
probleem van of volle of lege kantoren. Veel gebouwen huurders, zet haar kennis en kunde in om de kwaliteit
staan voor een deel leeg. Een niet volledig benut ge- van omgevingen en gebouwen op te waarderen en zo
bouw zorgt ervoor dat de marges van de eigenaar onder voor alle partijen de ideale invulling op de beste plek
druk staan, wat zorgt dat investeringen in de kwaliteit te garanderen.
Meer weten? Mail Anneke Dalhuisen: adalhuisen@heijmans.nl
Lees ook mijn blog op Overruimte over dit concept:
http://www.overruimte.nl/2012/kantoorleegstand-niet-huilen-maar-ruilen/
RealExchange
1

3. Een kwestie van perspectief
Probleem kantorenmarkt
• Veel (gedeeltelijke) leegstand
• Groei van leegstand dreigt
• Veel verschillende pandeigenaren
• Eigenaren zijn afwachtend: hopen op die ene huurder
• Gemeente is afwachtend en heeft geen middelen
Herontwikkeling komt niet van de grond. Er wordt veel
over het probleem gepraat, er zijn veel creatieve ideeën
voor oplossingen, maar er is nog weinig bereikt.
Perspectief
Heijmans RealExchange: Focus op wat we samen
kunnen bereiken in plaats van hoe we het verlies
kunnen inperken.
RealExchange
2

4. Zonder marge geen
investeringsruimte
Het probleem voor de belegger bij een halfleeg pand Het probleem voor de belegger bij een leeg pand
Bij een halfleeg pand is het moeilijk om verdere achter- Als het pand eenmaal leeg komt te staan wordt
uitgang te stoppen. Er zijn nog wel huurinkomsten, herontwikkeling nog lastiger. Er zijn geen inkomsten
maar het is moeilijk om nieuwe huurders te vinden om meer die een investering voor herontwikkeling kunnen
de lege ruimte op te vullen. Herontwikkeling is geen bekostigen. Door niks doen wordt het probleem
optie omdat er rekening gehouden moet worden met de dus groter, maar het zelfstandig oplossen van het
huidige huurder. Als er echter niks gedaan wordt heeft probleem is erg moeilijk.
de belegger bij aflopen van het contract van de huidige
huurder te maken met een leeg pand.
Het is moeilijk om huurders te behouden indien het
gebouw half leeg staat en er geen draagvlak meer is
voor gezamenlijke voorzieningen. De huurder heeft veel
te kiezen er zal hem dus toegevoegde waarde moeten
worden geboden.
RealExchange
3

5. Kleine beren op de weg
zijn te omzeilen
Grootschalige oplossingen komen niet van de grond geen cent in het sloopfonds te storten. De particulie-
Alleen krijgen beleggers het probleem niet opgelost. ren zouden geen trek hebben op te draaien voor de
Grootschalige oplossingen komen echter (ook) niet van problemen van speculanten en andere beleggers die
de grond. Initiatieven voor grote gezamenlijke fondsen al te lichtzinnig vastgoed hebben gekocht”
om het probleem op te lossen zoals het sloopfonds uit “Veel overheden zien leegstand als een probleem
het kantorenconvenant komen echter ook niet van de van de beleggers. Beleggers hebben veel kantoren
grond. De methoden zijn te grootschalig, waardoor men gebouwd, terwijl zij wisten dat er een risico was dat
zich niet verantwoordelijk voelt om de problemen van de kantoren leeg kwamen te staan. Als gemeenten
de ander op te lossen. meebetalen aan de sloop van die kantoren, zouden
de fouten van beleggers worden beloond.”
Property NL, 10-12-2012:
“Aan de Telegraaf liet Stichting Professioneel Platform Het probleem moet dus klein en behapbaar blijven;
Vastgoed (SPPV), onderdeel van Vastgoed Belang, weten gericht op concrete panden.
RealExchange
4

6. Schuifpuzzel:
Heijmans RealExchange
HUURDERS
B B B
A A A
Voorbeeld met 2 halflege gebouwen Stap 1: Eigenaren om tafel Stap 2: Vullen gebouw A
Wensen en mogelijkheden (quickscan)
KANTOOR RETAIL
WONEN
WONEN
HORECA
B B KANTOOR
A A
HOTEL
ZORG
Stap 3: transformatie gebouw B Stap 4: Nieuw toekomstbestendige RealExchange
situatie
Stap 1: Eigenaren om tafel • Energielabel naar A
Wensen en eisen van de eigenaren met betrekking tot • Services: ondersteunende diensten (receptie, IT,
de (toekomstige) portefeuille worden besproken. repro, catering, meeting rooms enz.)
Per potentieel pand wordt de toegevoegde waarde voor • Efficiëntieslag door toepassen ‘best practice’ op het
de ruilverkaveling bepaald op basis van de huidige gebied van het nieuwe werken
huurders, de sterke en zwakke punten en de mogelijkhe- Hiervoor werkt Heijmans samen met gerenommeerde
den voor herontwikkeling. partijen. Deelname van huurders wordt op deze
De deelnemende partijen en panden worden gese- manier gerealiseerd door het leveren van meerwaarde
lecteerd op basis van de toegevoegde waarde voor de in plaats van het snijden in kosten. Hierdoor blijven
ruilverkaveling. Het uitgangspunt is dat samen meer zij op de lange termijn verbonden aan het pand, in
bereikt moet kunnen worden dan apart. plaats van op korte termijn door het geven van een
incentive.
Stap 2: Huurders samenvoegen in meest geschikte
pand(en) Stap 3: Herontwikkeling van leeg gekomen pand(en)
Pand dat het meest geschikt is voor kantoorfunctie Het pand dat vrijkomt wordt herontwikkeld. De
krijgt een upgrade: waarde gecreëerd in stap 2 wordt hier voor ingezet.
RealExchange
5

7. Heijmans als partner
Meerwaarde Heijmans RealExchange Stap 2-4: Uitvoering ruilverkaveling
• Eén integrale partij; één aanspreekpunt Voor het vervolgproces kan de opdracht van Heijmans
• Alle benodigde partijen in huis RealExchange bestaan uit de volgende bouwstenen:
o tiliteitsbouw: nieuwbouw en
U
herontwikkeling 1. dvies consultancy: uitgewerkt plan van aanpak
A
o Commercieel) vastgoed: ontwikkeling van
( voor het uitvoeren van de ruilverkaveling. Heijmans
kantoren, winkels en woningen kan betrokken blijven als adviseur tijdens de uit-
o Ondergronds parkeren voering hiervan.
o Sport en Groen Heijmans ontvangt hiervoor een adviesconsultancy fee.
o Eigen installateur
• Kennis van het gehele proces 2. ntwikkelfee: tijdens de uitvoering van het plan
O
o Commerciële expertise; marktkennis van aanpak regelt Heijmans alle hiermee gemoeide
o Juridische expertise werkzaamheden voor de opdrachtgevers.
o Financiële expertise • Juridische constructie
o itvoeringsgerichte (ver)bouwkennis
U • Financieel model
(gegarandeerde budgetten) • Ontwerp (architect)
• Samenwerkingsverband met aanvullende partners • Constructeur/installateur
• Contact met alle stakeholders
Het proces • erkoop/verhuur van het pand in nieuwe functie
V
Wat bieden wij pandeigenaren? (optioneel)
Heijmans ontvangt hiervoor een nader te bepalen
Stap 1: Eigenaren om tafel AK en WR opslag op de ontwikkeling
Indien er in een gebied twee of meer beleggers interesse
hebben in de ruilverkaveling gaan wij een gesprek met 3. Bouwvolume: Heijmans voert de verbouwing(en) uit
deze partijen aan. De wensen en eisen van beide par-
tijen worden geïnventariseerd en de gebouwen worden Afhankelijk van het aantal bouwstenen dat gecombi-
onderworpen aan een quickscan. neerd wordt in de opdracht daalt de prijs per bouw-
Vervolgens doen wij een vrijblijvend voorstel voor de steen. Hier zal in het vrijblijvende voorstel nader op
ruilverkaveling, toegespitst op deze panden. worden ingegaan.
RealExchange
6

8. Stretch yourself
Ruilen = verbetering rendement Verbetering voor alle partijen
Voorwaarde voor het inzetten van RealExchange bij • Beleggers: de leegstand is verholpen: stabiele in-
(half)lege kantoorpanden is dat de contante waarde van komstenstroom en behoud van restwaarde van het
de nieuwe situatie hoger is dan de contante waarde in pand
de huidige situatie. Ofwel: het direct en indirect rende- • Huurders: krijgen een beter kantoorpand, met meer
ment, van de deelnemende panden gezamenlijk, in de toegevoegde waarde
nieuwe situatie moet na aftrek van de investeringskos- • Overheid: leegstand wordt opgelost zonder grote
ten hoger zijn dan het direct en indirect rendement in investering of extra regelgeving
de oude situatie. • Omgeving: verbetering van het gebied door onttrek-
king van vierkante meters (leeg) kantoor en toevoe-
Om dit te bepalen worden de inkomstenstromen ging van aanvullende functies
en verwachte eindwaarde in de huidige (leegstand-)
situatie contant gemaakt. Vervolgens wordt hetzelfde Aan de slag! Doet u mee?
gedaan voor de beoogde (volledig bezette) situatie na de Wij willen graag aan de slag met dit concept. We zijn
ruilverkaveling. Hier worden de investeringskosten van op zoek naar partijen die met ons over de schutting
afgetrokken. Indien het resultaat hiervan positief is, is willen kijken om op zoek te gaan naar wat we samen
het nut van de ruilverkaveling bewezen. kunnen bereiken. Wij zijn op zoek naar partijen die
met ons willen werken aan een nieuwe, toekomstbe-
Bij het bepalen van panden die deelnemen aan de ruil- stendige situatie.
verkaveling wordt op dezelfde wijze geselecteerd: levert
het pand een meerwaarde aan de nieuwe situatie. Ofwel: Doet u mee?
stijgt de contante waarde. Graag komen wij vrijblijvend met u in contact.
RealExchange
7

9. Contactinformatie
Anneke Dalhuisen
Heijmans Vastgoed
M +31 (0)6 11 87 55 14
E adalhuisen@heijmans.nl
Linkedin: nl.linkedin.com/in/annekedalhuisen
Twitter: @AnnekeDalhuisen
www.heijmans.nl
Twitter: @HeijmansNL
RealExchange
8